Доллар вырос, рубль упал: что делать продавцам и покупателям недвижимости? Есть ли смысл набивать цену квартир, останавливать сделку и инвестировать... Слушаем советы экспертов

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

В истории московского рынка недвижимости была довольно длительная «эпоха долларизации». В 90-х и начале нулевых продавцы квартир и слышать не хотели о рублях. Ситуация изменилась только примерно к 2005 году, и вовсе не из-за давления государства, а исключительно благодаря рыночной ситуации: доллар в общем и целом расти перестал, и продавать за него перестало иметь какой-либо смысл. Однако минувшей весной курс рубля снова «нырнул» аж на 15% с 29,4 руб. до 34 руб. за доллар.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: КП УГС
ЖК в Зеленограде Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 36 до 98 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Узнать телефон

Продавцы квартир стали нервничать – то ли им цены нужно срочно повышать, то ли требовать от покупателей «расплаты» в долларах. Что посоветуют гражданам знающие люди? За рекомендациями и комментариями «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» обратился к профессионалам рынка недвижимости.

Как оно было?
Для начала мы решили немного разобраться в предыстории – действительно ли у нас были сначала долларизация, а потом дедолларизация? Картинка получилась такой. Прежде всего, все страдания, связанные с американской валютой, происходили исключительно на рынке Москвы и Санкт-Петербурга и (в меньших масштабах) нескольких других крупных городов. Провинция всегда оставалась рублевой.

«Порталисты постоянно путают московский рынок недвижимости с рынком всей России. Кроме Москвы, цены на недвижимость в 90-е годы котировались не более чем в 10 городах-миллионниках, - говорит Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы. – Во всей остальной стране квартиры продавали в рублях, за редким исключением!»

Идем далее. Рынок недвижимости, как известно, бывает первичным и вторичным. Продавцы «первички» (юридические лица) тоже в свое время хотели получать доллары, но государство сумело отвадить их от такой практики. Исключения остаются до сегодняшнего дня, однако в массе своей рынок новостроек, даже московский, давно стал рублевым.

И третий момент: дешевый вторичный рынок полностью стал рублевым, а вот в дорогом сегменте сохраняется «двоевластие». «В экономсегменте переход на рубли действительно произошел. Окончательный, - подтверждает эту точку зрения Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». – А на дорогом рынке и в последние годы существенная доля торговалась за доллары».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Узнать телефон

Настоящих нервных мало
Прошедшая весна стала для экономики, как говорят артисты, «волнительной». Курс доллара взлетел на 15%. В последние дни, правда, «американец» отступил от прежде завоеванных высот (34 руб. за доллар). Но это – на момент написания данной статьи, и автор совершенно не может поручиться, что «рекорд» не будет повторен: все очень нестабильно и непонятно. Однако большинство продавцов московского вторичного рынка осталось верными отечественной валюте.

«Наиболее нервные продавцы начали выставлять ценники в валюте, но их на сегодня незначительное число, - отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус Финанс». - За последнюю неделю всего трое владельцев квартир из 60 имеющихся у нас в компании эксклюзивов позвонили и попросили пересчитать ценник в долларах или евро, либо просто озадачились этим вопросом».

«Из более чем 50 наших эксклюзивов ни один не отреагировал на нынешний рост курса, хотя звонили и советовались не раз», - подтверждает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Правда, говорить, что все проходит гладко, не приходится. «Интересный случай произошел уже в ходе реализации сделки, когда продавщица, подписавшая договор купли-продажи квартиры при курсе примерно 31, и, сдав документы в Регпалату, увидела через три дня обменный пункт с курсом 34, - рассказывает Вадим Ламин. – В ее случае (а квартира стоит около миллиона долларов), она могла получить примерно на 3 млн руб. больше. Два дня нервных переговоров на грани фола, и, о счастье, доллар пошел вниз. Надеемся, что сделка спасена, но успокоительное для «агентов-психотерапевтов» понадобилось…»

Как рассказывает Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость», в их компании из 46 эксклюзивов два продавца приостановили сделки. «Одна ситуация связана с тем, что клиент, продающий квартиру, хотел взамен приобрести земельный участок, цена которого зафиксирована в долларах. И в нынешних условиях продажа для него становится невыгодной, - говорит эксперт. – Второй клиент решил повременить с продажей квартиры, так как он хотел приобретать взамен другую, но не одновременно, а через два-три месяца, и сейчас боится рисковать, так как оценивает (и правильно, на мой взгляд) ситуацию как нестабильную».


…В целом, скачок на валютном рынке не вызвал массовый переход продавцов на доллары. Реакция оказалась иной: либо приостановка сделки (до того момента, пока пыль осядет), либо желание повысить цену – которая при этом все равно выражается в рублях. «Фактически это возвращение к существовавшим на нашем рынке (не только недвижимости, а на рынке практически всего) «условным единицам», когда расчеты проводились в рублях – но по курсу доллара», - говорит Олег Репченко (IRN.RU). Правда, с учетом того, что часть продавцов цены повысили ровно на рост доллара (т.е. примерно на 15%: то, что стоило 6 млн руб., стало продаваться за 7 млн), а часть либо не повышали вообще, либо умерили свои аппетиты, среднестатистическое удорожание оказалось намного скромнее.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Узнать телефон

Суетиться не надо…
Получить за свою собственность максимально возможные деньги – естественное стремление человека, осуждать за него просто глупо. Однако желание «среагировать» на ситуацию на валютном рынке может привести к печальным для продавца последствиям: продать не удастся вообще. «Резкая смена валют в ценниках на отдельные объекты привела к срывам сделок», - отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

«Думаю, что те, кто захочет перевести ценник в доллары, очень сильно рискуют остаться с непроданным объектом на непонятный период времени, - развивает эту мысль Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость»). – Если ничего кардинально не изменится, в ближайший период времени будет небольшой всплеск покупательской активности. Это будут люди, имеющие сбережения в рублях и желающие их «зафиксировать» в недвижимости. Такие покупатели в первую очередь будут покупать ликвидные и интересные объекты. Собственно, цена в долларах для таких покупателей будет являться сдерживающим фактором. А после этого всплеска, скорее всего, наступит такое же затишье, какое было в 2008 году, и продать квартиру станет очень трудно».

Те же продавцы, которые не стали менять цену, оказываются в выигрышном положении. «На примере нашей компании могу сказать: ослабление курса рубля привело к тому, что квартиры, которые были выставлены на продажу с ценами в рублях, моментально уходят», - говорит Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta Estate.

«Думаю, что попытка выжать из квартиры больше разумного – это неправильная тактика, - считает Олег Репченко (IRN.RU). – После резкого скачка доллара вверх обычно бывает коррекция вниз, и покупатели это понимают. А если же предположить, что надвигается серьезный кризис – то тогда недвижимость обязательно подешевеет. Так уже было: и в 1998 году, и в 2008-м».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон

Два вопроса, ответом на которые будет «нет»
Любопытно было прояснить еще два аспекта. Первый – отношение государства. Долларизация собственного рынка властям не нравилась никогда, и они постоянно с этой напастью боролись. Например, даже выпускали специальный закон, запрещающий указывать цены не только в иностранной валюте, но даже и в «у.е.». Как дела сегодня?

Опрошенные нами эксперты заверили, что никаких признаков усиления контроля они не заметили. То ли у государства сегодня иные заботы, то ли пришло понимание, что бороться административными мерами тут бесполезно…

Второй вопрос – не предстоит ли нам в обозримом будущем еще одна волна долларизации – как это было в 90-е? Тут ответы были тоже отрицательными. «Скорее всего, массового перехода на долларовые ценники не произойдет, - считает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Как не произошло этого в 2008 году, когда доллар значительно вырос».

«Наиболее вероятно, что ситуация останется прежней: большинство объектов будут предлагаться с рублевыми ценами, а часть наиболее дорогого сегмента – в у.е.», - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».

Вероятность (да и то достаточно зыбкую) возврата к прежним временам видит Павел Лепиш («Домус Финанс»). «Если рубль будет продолжительно устойчиво падать, то со временем рынок недвижимости вернется к валютным ценникам, - считает он. – Но для этого иностранная валюта должна расти несколько месяцев подряд, причем довольно высокими темпами».

«Попытка продавцов вернуться к долларовой системе расчета возможна, - соглашается Петр Пономаренко, руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Однако практика рассчитываться в рублях крепко укоренилась на рынке, несмотря на то что колебания курса периодически случаются».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ТПУ Рассказовка
ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Узнать телефон

Страна советов
Естественно, попросили мы дать и практические рекомендации из серии «что делать?». Если отбросить «советы», из которых слишком уж торчат профессиональные уши («немедленно покупайте недвижимость (желательно в нашей компании), оная недвижимость обязательно подорожает!»), суть простая – не паниковать и не суетиться.

«Это не первый и не последний курсовой скачок, - философски замечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Главное в такой ситуации – не паниковать».

Всем тем, кто совершает альтернативные сделки, наши консультанты посоветовали закончить начатое – особенно если варианты уже подобраны. Откладывать в расчете на то, что потом рынок неизвестно куда прыгнет и на этом удастся очень удачно навариться, не стоит.

Что до инвестирования, то тут все сложнее: не исключены и стагнация, и падение цен. Так что недвижимость – это, конечно, в целом выгодное вложение. Но только в том случае, если объект инвестирования выбран правильно и деньги вкладываются на довольно долгий период. И если вы решили вложить средства в квартиру в новостройке, то Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», рекомендует выбирать надежных девелоперов. Как их определить? Это те компании, которые благодаря взвешенной финансовой позиции вышли из кризиса 2008 года окрепшими и выполнившими все обязательства перед клиентами.