Дом сегодня, оплата завтра. Ищем, где взять кредит: меньше ставка, больше сумма, проще оформление. Землю – в дело!

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Денег вечно не хватает – всегда и всем. Частным случаем подобной неприятности является такая ситуация: купили земельный участок, и на этом финансовые средства закончились; предстоящее строительство вести не на что. Что делать? Отбросив версии вроде «одолжить у состоятельной тетушки» или «заложить коллекцию яиц Фаберже», получаем, собственно, единственный вариант: взять кредит в банке.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Разброс – пятнадцатикратный!
Первым делом, мы озадачились вопросом о том, сколько денег нужно на строительство. Понятно, что сумма тут выходит очень «плавающей» (в зависимости от площади дома, материала, а также того, что незабвенный А.И. Корейко именовал словом «гусарство»), но хотелось понять хотя бы количество нулей в этом числе.

Опрошенные нами эксперты назвали следующие цифры. Сергей Козлов, заместитель председателя правления КБ ОАО «СДМ-Банк», считает, что дачный домик можно построить на сумму от 600 тыс. руб. – эта сумма оказалась минимальной из всех озвученных. Строительство коттеджа, по мнению этого же эксперта, обойдется не менее чем в 3 млн.

Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», убежден, что на возведение крепкого деревянного дома для круглогодичного проживания потребуется порядка 2 млн руб. «Это экономичный вариант, не требующий отделки, - подчеркивает эксперт. – Если же в качестве материала использовать популярный в Подмосковье кирпич, то строительство дома обойдется дороже: средний бюджет составит 4-5 млн руб.».

А самая большая «вилка» цен получилась у Дмитрия Котровского, вице-президента девелоперской компании «Химки Групп». По его мнению, небольшой дом дачного формата (со всеми удобствами, нормальной типовой отделкой, но без особых архитектурных излишеств) можно построить за сумму в 1 млн руб. «Если же покупатель хочет загородную недвижимость бизнес-класса, то потребуется бОльшая площадь (250-300 кв. м), возможно, с подземным гаражом или с цокольным этажом, - отмечает эксперт. – Также необходимо учитывать подводку коммуникаций. Если же на участке есть лесные деревья, запрещенные к вырубке, или участок примыкает к водоему, то могут понадобиться дополнительные работы по адаптации проекта. Все это кардинальным образом изменит стоимость строительства, она может вырасти и до 10 млн руб.».

Таким образом, если свести ответы воедино, то строительство может занять и 600 тыс. руб., и 10 млн – разброс выходит 15-кратным! Отбросив крайности, получаем, что достаточно усредненное строительство обойдется нам в сумму от 1 до 3-4 млн руб.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ
Родной город Октябрьское поле Квартиры в готовых домах площадью 41-119 метров. Дом сдан. Монолит. Звоните! от 8,7 млн руб.! Узнать телефон

Кредиты: потребительские…
Набор банковских продуктов, возможных в рассматриваемой нами ситуации, в принципе известен. Прежде всего, это потребительские кредиты. Спору нет, они обладают рядом существенных преимуществ.

«Из плюсов потребительских кредитов могу выделить следующие, - говорит Михаил Желтов, начальник отдела сопровождения сделок компании «Загородный проект». – Это упрощенный порядок рассмотрения заявки; минимальный перечень документов необходимых для одобрения кредита; отсутствие залога приобретаемого объекта недвижимости и дополнительных затрат на его регистрацию и снятие; отсутствие страхования приобретаемого объекта».

От себя автор может добавить еще одно преимущество: банк не интересуется, зачем вы берете деньги. Так что этот кредит будет удобен тем, кто собирается строиться «экономным» способом: покупать материалы на рынках, привлекать неорганизованные бригады «шабашников»… Одним словом, поступать так, что не всегда на руках остаются чеки, накладные и прочие подобные документы.

Однако есть у потребительских кредитов и серьезные недостатки. Прежде всего, не очень большая сумма, в большинстве случаев едва ли она дотянет до миллиона.Также, напоминает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», деньги даются на небольшой срок (как правило, до пяти лет), а проценты, напротив, оказываются очень высокими - от 17-20% годовых.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Узнать телефон

…ломбардные…
Другой вариант получения денег – кредит под залог имеющегося имущества. Еще они называются ломбардными. При наличии соответствующего имущества (лучше всего – городской квартиры) они позволяют решить одну из названных выше проблем – недостаточные размеры выдаваемой ссуды. То есть сумму вы сможете получить бОльшую, чем при потребительском кредитовании.

Хотя денег вам дадут заметно меньше, чем стоит ваша квартира – процентов 60-70 от оценочной стоимости максимум. Ну, это еще полбеды – вы ведь не продаете недвижимость, а рассчитываете расплатиться с долгами.

Однако ставки… Даже у вполне цивилизованного Райффайзенбанка проценты годовых (для тех, кто не получает зарплату на карточку этого же банка) составляют 15,25% - а еще ведь предстоит заплатить за комплексное ипотечное страхование. А вот, примеру, у компании «Русский кредит» ставка по кредиту – «от 2%», но это в месяц (!). Ничего, мы сами сумеем на 12 помножить. Кстати, снова обращаем внимание, что цифра тут тоже «от»…

Одним словом, ломбардные кредиты – это, как бы помягче, тоже не самый дружелюбный для заемщика путь получения денег.

…и целевые на строительство
Данный вариант (берем деньги на строительство под залог имеющегося земельного участка) - для заемщика самый оптимальный. Однако – вот незадача! – банкам он нравится значительно меньше. «Стандартных программ кредитования на строительство под залог участка мало, потому что ликвидность данного объекта ниже, чем ликвидность квартир, - объясняет Сергей Козлов («СДМ-Банк»). – Во многих банках данные кредиты рассматриваются индивидуально. Наш банк рассматривает их для сотрудников корпоративных клиентов банка, при этом процентная ставка по таким кредитам на 1-2% годовых выше, чем ставка по стандартной ипотеке. Еще одно отличие состоит в том, что залоговый дисконт по таким сделкам выше, чем аванс при стандартной ипотеке. Прочие же условия кредитования, требования к заемщику, условия досрочного погашения соответствуют стандартной программе ипотечного кредитования банка».

Еще более жестко характеризует ситуацию Ольга Гусева («Домостроитель»), считающая подобные кредиты «относительной редкостью». «Очень уж рынок загородной недвижимости нестабильный, - отмечает эксперт. – Да и форма договорных отношений менее прозрачная, чем договор долевого участия или договор купли-продажи». Стандартные условия подобного кредитования Ольга Гусева описывает так. Максимальный срок – до 30 лет, максимальный размер кредита – не более 15-30% от стоимости закладываемого участка. Процентная ставка – в среднем 12,5 - 14%. Обязательно страхование жизни и трудоспособности, имущества и права титула. Все прочие условия (форма подтверждение дохода, возможность досрочного погашения) – как и у любого другого кредита.

Несколько иная точка зрения у Михаила Кондырева («33 Поселка»). По его словам, кредитные программы на строительство «достаточно широко распространены». В частности, в Нордеа Банке кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика. Ставка – 14% годовых, можно получить сумму в половину оценочной стоимости земли.

А Григорий Вовченко, эксперт Московского банка Сбербанка России, приводит в пример программу «Строительство жилого дома». Она позволяет оформить кредит на строительство жилого дома, предварительно предоставив земельный участок, на котором будет строиться дом, в залог банку. Также возможно взять кредит на приобретение земельного участка и строительство жилого дома с их залогом. «Таким образом, можно получить кредит в банке на покупку земельного участка и строительство жилого дома, не имея в собственности земельного участка», - объясняет специалист.

Срок – от года до 30 лет. Максимальная сумма кредита ограничена платежеспособностью заемщика и 85% от стоимости будущего объекта залога (на основании сметы на строительство) или иных объектов залога. Процентная ставка от 11,7% до 16,5% при кредитовании в рублях. Возможно оформление кредита в долларах США и евро. Минимальный размер кредита 45 тыс. руб. или эквивалент в валюте. Минимальный размер первоначального взноса – 15% от объекта покупки. Кредит выдается частями по мере строительства. В качестве основного обеспечения выступает земельный участок и дом на нем (после завершения строительства и оформления права собственности), на период строительства и оформления права собственности на дом и земельный участок необходим залог другой недвижимости. В качестве дополнительного обеспечения – поручительство супруга/супруги и лиц, на которых оформляется право собственности объекта залога.

Маска, я тебя знаю!
Все сказанное выше относится к ситуациям, когда в банк приходит потенциальный заемщик «с улицы», и просит прокредитовать его под залог некоего земельного участка – тоже неизвестного. Банкирам такая обстановка не очень нравится – в силу того, что сложно оценить ликвидность объекта. Гораздо лучше, когда кредитная организация уже знакома с предполагаемым залогом – в этом случае шансы на получение денег заметно увеличиваются.

«Из поселков, расположенных в Подмосковье, могу назвать, к примеру, объекты Петрухино, Волшебная страна, Солнечный город, Никольские озера, которые предлагают кредит на участки с подрядом и без по программе Сбербанка, - говорит Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – А еще проще получить кредит под участок с готовым на нем домом. Такой возможностью можно воспользоваться в поселке Глаголево Парк, где благодаря новой программе «Партнер» за участок можно не платить, пока не будет построен дом. Например, покупая подряд на дом площадью 281 кв. м по цене 13,3 млн руб. и участок в 15 соток стоимостью 9,4 млн руб., клиент в равных долях в течение года гасит стоимость строительных работ».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Прайм Парк
Лидер продаж! Прайм Парк. м Динамо Квартиры премиум-класса с отделкой! Р-н Ходынки, 4парка, паркинг, 2сада, англ школа, бассейн, спорт объекты! от 9,8 млн рублей Узнать телефон

Немного цифр
Проценты годовых – материя все же не очень наглядная. Понятно, что чем меньше они – тем заемщику лучше. Но большинству людей понятнее, когда называют сумму ежемесячного платежа: сколько придется отдавать банку. И мы попросили сделать именно такие расчеты.

Как говорит Ольга Докучаева, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка, кредит по программе «Загородная недвижимость» выдается на срок до 15 лет под 13% годовых. При сумме займа в 2,8 млн руб. ежемесячные платежи составят 35 557 руб. При этом заемщику предстоит еще застраховать титул объекта, а также собственные здоровье и жизнь.

Сергей Козлов («СДМ-Банк») разъясняет, что при долге в 1 млн руб., взятом на средних на рынке условиях на срок в 10 лет, ежемесячные платежи составят около 15 тыс. руб. Если срок в 20 лет, то около 12 тыс. руб.

А по данным Григория Вовченко (Сбербанк) , по программе «Строительство жилого дома», ежемесячный платеж - 20 640 рублей/мес. до регистрации ипотеки и 19 050 рублей/месяц после регистрации ипотеки при сумме кредита в 1,5 млн руб. на 15 лет, при условии, что заемщик – зарплатный клиента банка.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Земельный участок – это, без сомнения, недвижимость. И как всякая недвижимость, он может выступить обеспечением по кредиту. В нашей стране такие залоги пока еще не очень популярны у банков – они предпочитают работать с более понятными типовыми квартирами. Но ситуация меняется, и получить кредит именно под земельный участок уже вполне возможно.