Ситуация, случающаяся достаточно часто: владелец квартиры сдает ее, а потом решает продать. Тут возникает вопрос: что делать с арендатором? Извещать ли его? Как вообще строить с ним отношения в такое непростое время? Возможных вариантов Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru насчитал три. Каждый из них – как это всегда бывает при подобных жизненных альтернативах – обладает своими достоинствами и недостатками.
Способ № 1. Освободить и продать
Вариант, который риэлторы наверняка назовут лучшим – сначала освободить помещение от жильцов, и затем продавать его. В этом случае владелец получает полную «свободу рук» - рекламируй квартиру как хочешь (известно, что некоторые хозяева и риэлторские компании не полагаются только на объявления в печати, а еще и вывешивают из окна транспарант «Эта квартира продается!»), показывай ее в любое время… Кроме того, и сама недвижимость, в которой никто не живет, выглядит для покупателя привлекательнее.
«Здесь работает целая сумма факторов, - говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – В обитаемом жилище обычно разбросаны вещи, присутствуют запахи – все это портит впечатление. Есть и другие, более рациональные факторы. Видя, что в квартире кто-то живет, покупатель наверняка задумается о том, не будет ли проблем с освобождением. Когда царит ажиотаж, все хватают все, что угодно – такие соображения отступают на второй план. Но сегодня, когда состояние рынка заметно более спокойное, покупатели ходят и придирчиво выбирают… Можно сформулировать так: если есть две квартиры, абсолютно одинаковые по цене и одинаково нравящиеся по своим потребительским характеристикам, но в одной живет арендатор, а в другой нет – покупатель, скорее всего, выберет второй вариант. Просто, чтобы снизить вероятность будущих проблем».
Минусы и сомнения: в общем, этот предельно честный и открытый способ хорош всем, кроме одного: в то время, пока квартира пустует, она не приносит никакого дохода. Продажа обычно занимает 2-3 месяца (хотя может и затянуться на полгода-год), каждый месяц – это, при нынешних ценах, минимум $1000. Если квартира в конце концов будет продана, это мизер – на рынке продаж совсем другие цифры, и вполне можно получить прибавку к цене в $10 тысяч именно за то, что объект свободен. А если не будет? Тогда мы получаем чистые потери.
Напомним, кстати, что не продается объект часто по причинам, от владельца не зависящим. Например, большинство продаж сегодня – это альтернативы: реализуя свое, мы сразу же докладываем деньги и приобретаем нечто более дорогостоящее. И вполне может получиться, что владелец неверно оценил состояние рынка: вырученных денег плюс доплаты не хватит на желаемый вариант. А значит, что продавать свою квартиру просто не имеет смысла…
Способ № 2. Продавать, но не выгонять
Второй путь – продавать при жильце, но поставив его в известность. Опытные ловеласы утверждают, что нет в женском сердце крепостей, которых нельзя было бы взять ласковыми словами – этот принцип и следует применить к арендатору. То есть наговорить ему много разных, всячески успокаивающих слов.
Прежде всего, сделать упор на то, что намерение продать квартиру и фактическая продажа – это «две большие разницы». Иногда, как уже говорилось выше, продать не получается. Во-вторых, намекнуть на то, что съезжать, возможно, и не придется. Многие покупатели являются инвестиционными – они покупают квартиру не для собственного проживания, а с целью вложения денег. Даже если покупатель окажется чистым спекулянтом (слово это используем сугубо как технический термин, без всякого негативного оттенка), т.е. он будет рассчитывать перепродать потом эту квартиру дороже – все равно такой собственник не станет возражать, что в квартире кто-то живет и приносит ему хоть небольшой, но доход.
Одним словом, шансы у нашего снимающего остаться жить в этой же квартире не так уж и малы – просто, говорит Константин Парменов, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект», поменяется человек, которому надо будет платить деньги.
В-третьих, даем арендатору «железобетонные» гарантии того, что если освобождать квартиру все-таки придется, он будет предупрежден об этом за солидный срок – как минимум за два месяца. Будем ли мы потом выполнять эти обещания или отнесемся к ним, как говорят сегодня, «без излишнего догматизма» - отдельная тема, но пообещать положительно стоит…
В-четвертых, обговариваем приемлемый для всех сторон график показов. Например, это могут быть два дня в неделю – понедельник и четверг, а в любые другие дни посещения квартиры посторонними строго запрещены. Это позволит жильцам не волноваться по поводу собственного спокойствия.
И, наконец, самое эффективное – деньги. Жизнь в продаваемой квартире – это не совсем комфортные условия, за что снимающему должна быть предложена скидка. По мнению В.Родионовой («Новый город»), на уровне не менее 10% от арендной цены. И еще имеет смысл пообещать арендатору, что – если все пройдет нормально – вы при расставании дадите ему некую сумму «за беспокойство». Не тот страховой депозит, который владелец квартиры обязан вернуть жильцу при расставании, а нечто сверху.
Минусы и сомнения: все те же денежные потери – правда, они меньше, чем если квартира не сдается вовсе. Также не исключено, что арендатор просто съедет: некоторые люди настолько ценят собственное privacy, что не согласятся идти на ущемление его ни за какие дисконты. Кроме того, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», арендатор – даже внешне смирившийся с тем, что квартиру продадут – будет активно этому препятствовать. Специально создавать беспорядок. Рассказывать о квартире всякие гадости – и горячей-то воды тут нет уже полгода, и со светом постоянно перебои, и наркоманы лестницу оккупировали… Можно вспомнить и такой случай: владелец квартиры занял пассивную позицию, отправляя потенциальных покупателей смотреть квартиру самостоятельно. Арендатор, который должен был их пускать, просто говорил, что он – тоже покупатель, и 15 минут назад внес за эту квартиру аванс. Интересующиеся, естественно, уходили – а владелец полгода не мог понять, почему это покупатели не перезванивают?
Способ № 3. Ничего ему не говорить
Способ для самых скрытных – сохранить продажу в тайне от арендаторов до самого последнего момента. Сообщить только тогда, когда есть покупатель, и определена дата освобождения квартиры.
Минусы и сомнения: при всем том, что здесь не будет вообще никаких финансовых потерь, специалисты рынка очень не советовали поступать таким способом. «Играя в шпионов», вы можете попасться в любой момент – например, показывая квартиру покупателю. Найти правдоподобное объяснение, почему вы находитесь в квартире, да еще в обществе посторонних, вряд ли удастся.
«Поступая подобным образом, вы жестоко обижаете человека, - отмечает В.Родионова («Новый город»). – И не стоит забывать, что он имеет массу возможностей вам отомстить, поскольку проживает в вашей квартире». Эксперт привела немало примеров того, каким образом арендатор может сделать «козью морду» хозяину квартиры. Бывает, что из жилища вывозится абсолютно все – включая мебель (хозяйскую), межкомнатные двери и батареи отопления. Один арендатор проявил поистине иезуитскую изобретательность, залив бетоном канализационные трубы – и хозяину приходилось очень долго и дорого все ремонтировать.
Впрочем, все это для достаточно дорогих сегментов, где люди культурны и изобретательны. Что до класса «эконом», наших типовых многоэтажек – то там хозяина в таком случае часто просто бьют…
Закон арендатора защищает, но …не работает
Любой конфликт, разумеется, лучше решать законным способом. Гражданским кодексом, напоминает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», предусмотрен договор найма, который достаточно серьезно защищает права нанимателя. В частности, нельзя выселить нанимателя при отчуждении объекта недвижимости – согласно ГК, условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры обязан соблюдать условия этого договора – в частности, позволять нанимателю жить на тех же условиях вплоть до истечения срока договора найма.
К сожалению, для нашего рынка это все больше теория. Очень много соглашений об аренде достигаются в устной форме – люди просто договорились, ничего не записав на бумаге. Часто бывает и так, что договор заключается – но на один год. По его истечении стороны соглашаются продолжать отношения – но безо всяких бумаг. Так что выходит, что подавляющее большинство наших арендаторов – бесправные существа. Которые если и могут защищать свои права, то только бетоном или мордобоем.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Тем не менее, как ни крути, а арендодателю, надо быть готовым к финансовым потерям. А если он собирается пойти по третьему пути, то можно пострадать не только материально, но и физически! На наш взгляд, поступать надо, сообразуясь со своей главной целью. Если вы хотите выгодно продать квартиру, то не стоит «экономить на скрепках», то есть, пытаться выжать из арендатора, все что, можно. Подумайте, что вам важнее – удачная продажа или выгодная аренда. Сочетать и то, и другое довольно трудно.