Купить квартиру в новостройке: рассрочка от застройщика. Обсуждаем суммы, сроки, ставки. Кому выгодно отсутствие процентов?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Согласно статистике компаний, продающих новостройки, сразу и полностью расплачиваются за свое приобретение 30-40% покупателей. Остальные (а это большинство, причем внушительное) вынуждены пользоваться какой-то финансовой «подпоркой». Таковых на сегодняшнем рынке, по большому счету, две: банковская ипотека или рассрочка от застройщика. Об этой второй мы сегодня и поговорим, рассмотрим ее повнимательнее.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Узнать телефон

Без волокиты, но ненадолго
Продавцов новых квартир множество, каждый из-них предлагает свои собственные программы рассрочек. Некоторые, кстати, еще и дают своему «детищу» имя собственное – какая-нибудь программа «Жаркое лето». Несмотря на такое кажущееся разнообразие, по сути эти программы похожи – опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты заверили, что можно говорить о типовых для всего рынка условиях.

Прежде всего, сумма. Чаще всего, отмечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP, застройщик просит покупателя выплатить сразу половину стоимости квартиры – рассрочка, таким образом, составляет остальные 50%. Хотя возможны и другие цифры – собственный взнос 20-70%, рассрочка соответственно 30-80%. От себя автор может отметить, что минимальная сумма совпадает с тем, что требуют от своих заемщиков банки: человек, не способный собрать 20%, справедливо воспринимается как несерьезный.

Теперь о сроках. Обычно они составляют 6-12 месяцев. Бывает и значительно больше: Петр Кветный, советник генерального директора ООО «Мега-мечта», рассказал нам о программах длительностью до восьми лет. Но это – большая редкость.

Со сроками тесно переплетен и следующий важный параметр – цена. Как правило, небольшие по срокам (2-3 месяца, полгода максимум) рассрочки застройщик предоставляет бесплатно, на более длительные начисляется процент – в размере 1 - 1,5% в месяц. «Сейчас, в рамках летних акций появляются и более заманчивые предложения, - уточняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». – В частности, беспроцентная рассрочка на год. А самая долгая беспроцентная рассрочка в одной из секций ЖК «Эталон-Сити» (Москва) – на 2,5 года». Но такие программы – это все-таки пока экзотика. А чаще встречаются те, проценты по которым соизмеримы с банковскими ипотечными продуктами – 12-18% годовых.

…Автор этих строк всегда интересовался вопросом: почему рассрочки такие короткие? Ответ дала Татьяна Чернышова, руководитель отдела продаж ЗАО «ГВСУ-Риэлти». «На сегодня 214-ФЗ является единственным надежным средством приобретения недвижимости в новостройке, - говорит эксперт. – А согласно этому закону, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта застройщик обязан в установленный срок подписать с дольщиком акт приема-передачи. В свою очередь по ДДУ акт приема-передачи подписывается сторонами после исполнения всех своих обязательств – в нашем случае уплаты дольщиком всей стоимости объекта долевого строительства. Как мы видим, этот фактор и является ограничением для максимального срока оплаты по рассрочке».

И, наконец, такой важный параметр, как проверка платежеспособности покупателя. В отличие от банков, уделяющих ей огромное внимание, застройщики этой проблемой вообще не заморачиваются. Главное и единственное требование – способность человека принести первоначальный взнос.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Центр-Инвест
ЖК Фестиваль парк 3 мин от м Речной вокзал. Ввод летом 2020г. Семейный формат жилья, безопасный двор, уникальная локация, развитая инфраструктура. Узнать телефон

Незащищенными себя не чувствуют
На этом последнем пункте остановимся подробнее. Известно, что получение банковского кредита сопряжено с долгими и мучительными (для клиента) проверками – «андеррайтят» его изрядно. Без этого нельзя никак-с, уверяют банки. И даже то обстоятельство, что кредит будет не простой, а ипотечный (т.е. имеется залог, который в случае возникновения проблем можно будет отобрать), дела не меняет… Наша ситуация, однако, демонстрирует обратное. Застройщики оформляют рассрочку «непроверенным» клиентам – и никто из них от этого пока не разорился.

«Поскольку квартира еще не оформлена в собственность, продавец особо не рискует: в случае невыплаты оставшейся части он может просто разорвать договор, - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). – В целом, компании-застройщики более лояльны к покупателю, чем банки, – они не только не проверяют кредитную историю, но и могут предоставить рассрочку в тех случаях, если банк отказал в выдаче ипотечного кредита».

В том, что нет никакой особой проблемы «незащищенности продавца», убеждена и Екатерина Шибаева, начальник отдела по работе с новостройками ГК «МИГ-Недвижимость». «Существует два варианта, - говорит эксперт. – Пени для покупателя (это может быть либо 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки или же другой процент). Также продавец может расторгнуть договор, в этом случае он возвращает ранее внесенные покупателем денежные средства. Либо это полностью вся сумма, либо же с удержанием какого-либо процента (из моей практики - доходило до 10%)».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Узнать телефон

Процентов не нужно!
Естественный наш интерес вызвала и упоминавшаяся в начале этой статьи беспроцентная рассрочка. Что такое предложение приятно покупателю – очевидно, но хотелось бы еще и понять, зачем это продавцу. Так нужно продать, что готов фактически беспроцентно кредитовать?

Наши эксперты догадку подтвердили – правда, постарались облечь ее в более изящные выражения. «Беспроцентная рассрочка – это один из инструментов стимулирования спроса, повышения привлекательности предложения, - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). – С помощью рассрочки, например, можно распродать менее ликвидные квартиры (обычно – большой площади). Кроме того, продажа в рассрочку обеспечивает более равномерное поступление средств компании, позволяет лучше его контролировать».

«Любой продавец должен проявлять не только клиентоориентированность, но и гибкость, - считает Артем Котловский, руководитель направления по развитию жилищного кредитования ГК «Пионер». - Прежде всего, рассрочки применяются к постоянным или ключевым клиентам. Если у продавца есть финансовое плечо, то почему бы и не пойти навстречу постоянному покупателю?». ГК «Пионер», продолжает эксперт, обычно применяет данную форму оплаты для постоянных и сложившихся клиентов, к числу которых относятся оптовики и частные инвесторы с положительной деловой репутацией. За 13 лет работы ГК «Пионер» обрела благонадежных клиентов и постоянных клиентов, с которыми у нас сложились долгосрочные и взаимовыгодные отношения.

Есть и еще одно соображение: часто рассрочка оказывается и вовсе не такой уж беспроцентной. Например, некая компания продает квартиры по 100 тыс. руб. за кв. м. При этом покупателям на полгода предлагается та самая беспроцентная рассрочка, а тем, кто заплатит сразу всю сумму, – скидка в 5%. Фактически это означает, что реальная цена предложения – 95 тыс. руб., а рассрочка на полгода предоставляется под 5,26%. Но выбранная компанией форма предполагает наличие в рекламе приятных покупателю слов: «скидка», «беспроцентная рассрочка».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: МТОК
ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн р. Узнать телефон

Покупатель: его бережет ДДУ
Вернемся к теме гарантий – но на этот раз уже не продавцу, а покупателю. Человек, получающий рассрочку от застройщика, хорошо защищен? Не случится ли так, что он заплатит за квартиру (все или существенную часть необходимой суммы), а объект в итоге не будет ему продан?

Как выясняется, такие опасения беспочвенны. «При покупке в рассрочку договор по 214-ФЗ заключается сразу, но при этом оформляется дополнительное соглашение, в котором оговорено, что квартира будет передана покупателю только после выплаты оставшейся части, - говорит Вартан Погосян (TEKTA GROUP). – То есть никаких дополнительных рисков у человека, воспользовавшегося рассрочкой, не возникает». «По 214-ФЗ договор подлежит государственной регистрации, независимо от формы оплаты: с рассрочкой, 100%-й оплатой или с использованием кредитных средств», - подтверждает Екатерина Шибаева («МИГ-Недвижимость»).

Правда, здесь требуется важная оговорка: все сказанное справедливо, если оформление идет в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ. Если же продажи ведутся по каким-то другим схемам, ситуация, что вы заплатили за квартиру, а потом не получили ее, вполне возможна.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Давно замечено, что рассрочка и банковская ипотека – продукты похожие, но рассчитанные на разные категории потребителей. Ипотека больше подходит тем, кто имеет стабильный и постоянный доход. Такой высокооплачиваемый работник может долгие годы отнимать от своей зарплаты по 40-50 тыс. руб. Рассрочка – для тех, кто рассчитывает через некоторое время получить крупную сумму. Например, от продажи имеющейся недвижимости.

В общем, рассрочка – это еще один финансовый инструмент. Важно лишь умело им пользоваться, не ошибиться при расчете собственных сил.