Некоторые слова из профессионального сленга риелторов звучат не слишком изысканно и даже немного режут слух, но из песни слова не выкинешь. Они довольно точно отражают смысл. Одно из них – «ликвидность квартиры». Можно, конечно, попробовать перевести на русский язык, и тогда у нас получится «продажность квартиры», что, согласитесь, звучит совсем курьезно.
Чтобы разобраться с коварным термином, портал www.metrinfo.ru попросил экспертов объяснить нам, что же это такое. За основу мы возьмем определение, сформулированное Оксаной Дивеевой, директором департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood.
Ликвидность недвижимости - возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок реализации недвижимости, тем выше ее ликвидность.
Ликвидная квартира пользуется спросом, на нее легко находится покупатель. Соответственно, неликвидны квартиры, которые долго болтаются на рынке и не продаются.
Как пояснил нам Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», люди часто термин «ликвидность» понимают неправильно: «неликвидом» называют дешевые квартиры в старых панельных домах. «На самом деле такие квартиры в силу их дешевизны уходят с рынка в первую очередь и поэтому являются наиболее ликвидным товаром. И напротив: неликвидные объекты - элитные квартиры, так как из-за высокой стоимости, в миллионы и десятки миллионов долларов, могут находиться на экспозиции годами», - заключает эксперт.
Залог успеха – «правильная» цена
Большинство людей уверены – все, что принадлежит им, стоит огромных денег. И бывают неприятно удивлены, когда обнаруживают, что окружающие этого мнения не разделяют. Поэтому, пытаясь продать жилье, надо выставить «правильную» цену.
Адекватная цена – основное условие ликвидности квартиры. Квартира, пусть очень хорошая, но по явно завышенной цене продаваться не будет. На цену влияет масса факторов, а значит, опосредованно они воздействуют на ликвидность жилья. А иногда они почти не влияют на цену, но являются хорошим катализатором продаж. Рассмотрим их поподробнее.
До станции метро - пешком
Важный параметр для ценообразования, а значит и ликвидности – близость к станции метро и остановкам общественного транспорта.
Оптимальный вариант - когда до станции метро можно добраться пешком минут за десять. Но чем ближе объект находится ко входу в подземку, тем, соответственно, он дороже. «Однокомнатная квартира в пятиминутной шаговой доступности от станции метро стоит на 5% дороже, чем та, путь до которой составляет от 6 до 10 минут, - приводит пример Дмитрий Таганов («Инком»). - Цена на жилье в пределах 10-15 минутах от станции метро на 5% выше, чем на то, что расположено в 15 и более минутах ходьбы от метро».
Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty, обращает наше внимание на то, что в недалеком будущем может повыситься стоимость квартир в районе улиц Мусы Джалиля, Шипиловской, Ясеневой, Орехового бульвара, в связи с открытием станций «Борисово», «Шипиловская» и «Зябликово». Поэтому эксперт советует придержать их, а не продавать сегодня. Из этого примера следует вывод: ликвидными можно считать те объекты, которые имеют потенциал к подорожанию в будущем.
Инфраструктура: бонус для покупателей
Развитый с точки зрения инфраструктуры район – качество замечательное. Как отмечает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-недвижимость», сегодня домов, стоящих «в чистом поле», не так уж много. И даже в районах-новостройках необходимые для нормальной жизни объекты обычно создаются одновременно с жилыми домами.
Но вот что действительно реально влияет на ликвидность жилья – это близость хороших школ и дошкольных учреждений, ведь большинство покупателей недвижимости – семейные люди с детьми. Правда, на цене жилья это практически не отражается.
«Близость спецшкол, торговых центров, институтов - это скорее бонус, который может порадовать новых жильцов», - заключает Екатерина Симонова, генеральный директор Bonton Realty - агентства элитной недвижимости.
И если мы представим себе две очень хорошие, одинаковые по цене квартиры, но одна продается в районе с отличной инфраструктурой, а другая где-то на отшибе цивилизации, то быстрее, конечно, купят первую.
Экология: плюс-минус до 10% от стоимости
Соседство парка, сквера – безусловное преимущество. «Близость парковой зоны может увеличить стоимость жилья в среднем от 5% до 10%. Например, «трешка» площадью 75 кв.м (кухня – 10 кв.м) в панельном доме на улице Сокольнический Вал, примыкающей к парку «Сокольники», оценивается в 16 млн рублей. При этом аналогичная по всем характеристикам квартира, но чуть дальше от парка – на Сокольнической площади стоит в среднем на 8% дешевле (14,7 млн рублей)», - объясняет Дмитрий Таганов («Инком»).
Но такое бывает не всегда. Если сквер «хиленький» и содержится из рук вон плохо, если в нем находят пристанище местные алкоголики, то он, конечно, ничего ни к стоимости жилья, ни к ликвидности не прибавит.
Куда большее влияние оказывает противоположный фактор – завод с большой дымящей трубой. Вот это обстоятельство может ударить и по цене, да и на ликвидности квартиры скажется не лучшим образом.
«Достаточно вспомнить всем известный район Капотня. Квартиры здесь одни из самых дешевых, - говорит Юрий Куваев, ведущий специалист компании «НДВ-Недвижимость». - В то же время, несмотря на доступность жилья в данном районе, мечтающих приобрести квартиры (хоть и дешевые) в старом доме рядом с факелом завода находится не так уже и много, как и желающих приобрести квартиры в Курьяново. За ту же цену люди предпочтут купить просторную квартиру в намного более благополучном с экологической точки зрения Подмосковье, пожертвовав московской пропиской».
Планировки: большой кухне – большое плавание
«Фактор, однозначно способствующий повышению ликвидности квартир массового сегмента, - большая кухня, - говорит Олег Самойлов («Релайт-недвижимость»). - Фактор, отрицательно влияющий на ликвидность, – отсутствие балкона».
А Дмитрий Таганов («Инком») по нашей просьбе перечислил основные критерии, характерные для удачной планировки:
- Процент нежилых площадей (холлы, коридоры, чуланы и пр.) не должен превышать 15-20% от общей площади квартиры.
- «Идеальная комната» имеет прямые углы, по форме максимально приближена к квадрату. Квартиры, где есть треугольные комнаты, полуовальные, круглые и пр., считаются неудачными и не пользуются популярностью у покупателей.
- Площадь кухни должна составлять порядка 12-14 кв.м. Кухни большей или меньшей площади неудобны и нефункциональны.
- Квартиры с эркером в комнате или кухне пользуются повышенной популярностью.
- Преимущество - наличие балкона или лоджии. Чрезмерно большие балконы или лоджии в меньшей степени востребованы, так как за дополнительные площади приходится платить.
- Высота потолков не ниже 2,8 м.
- Большим спросом пользуются квартиры, в которых окна выходят на несколько сторон.
- Покупателями ценятся кладовки и темные комнаты.
Вообще стандартная планировка людям гораздо привычнее, и покупателя на нее найти легче. «Если в квартире убраны стены (например, между кухней и балконом или кухней и комнатой), покупателя на такой объект будет найти труднее, к тому же если вы не зарегистрируете свои перепланировки, то при продаже у вас возникнут проблемы. Далеко не каждый покупатель готов к такого рода «приключениям», - добавляет Артём Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
«Не очень удачны квартиры в новостройках с большими площадями, - делится наблюдениями Наталья Алиханова – руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». - Конечно, в таких вариантах предполагается свободная планировка, но когда в квартире площадью свыше 60 кв. м только два окна (это вариант однокомнатной квартиры), то из нее не сделаешь полноценную двухкомнатную квартиру. Также не пользуются особым спросом двухкомнатные квартиры площадью свыше 100 кв. м. Большие квартиры покупают, как правило, семейные люди, и им важно наличие и большой гостиной, и спальни, и детской. В данном варианте площадь позволяет, но три окна рассчитаны на кухню и только две комнаты».
Этажи: первый и последний – не предлагать
Покупатели не слишком любят «крайние этажи» - квартиру на последнем этаже может заливать, а в жилище, расположенное на первом, могут залезть воры. Разумеется, от всего этого можно как-то защититься (застраховаться, поставить железные решетки и т.п.), но это потребует от покупателя затрат. Значит, чтобы его заинтересовать, нужно определиться с дисконтом.
«Первый этаж сразу снижает стоимость примерно на 10%, - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». - Последний этаж – сократит стоимость на 2-5%».
Где-то в этой плоскости лежат и такие параметры, как шум и неприглядный вид. По наблюдениям эксперта, окна на шумную улицу и открывающийся из окна вид на промзону или железную дорогу «отнимают» 5-10% от стоимости жилья.
Состояние квартиры: отремонтировать или просто убраться?
Поскольку говорим мы с вами о массовом сегменте, об экономклассе, то тут требования самые щадящие. Покупатель наш не богач, доплачивать за «эксклюзивный» ремонт не станет. Да и не по вкусу могут ему прийтись изыски.
«Ремонт незначительно отражается на стоимости квартиры, но довольно часто играет решающую роль при выборе», - предупреждает Артем Артюхов, руководитель по развитию компании «МЭТР РОШЕ-Запад».
Поэтому главное - привести квартиру в порядок. Если надо - поклеить новые обои, побелить потолок, может быть, лаком покрыть паркет или постелить свежий ламинат.
Отмойте сантехнику до сияния, повесьте красивые занавески на чистые окна. Еще один «риелторский» совет – перед приходом потенциальных покупателей сварите кофе и согрейте в микроволновке какие-нибудь булочки с корицей. Эти «уютные запахи» благотворно действуют на посетителей, уж приятное впечатление вы точно произведете.
Подъезд: может отпугнуть, а может и привлечь
Состояние квартиры – это еще не все. Как театр начинается с вешалки, так квартира начинается с подъезда. Нередко продавцы жилья отмывали подъезды накануне визита покупателей. Но это еще что. Некоторые владельцы продаваемого жилья даже решались на ремонт подъезда и бывали вознаграждены.
«В нашей практике есть случай, когда собственник, вложив всего $2000 в ремонт общественных зон, смог увеличить стоимость жилья на $5000 за 1 кв.м, сократив при этом срок экспозиции до двух недель. Таким образом он не только окупил затраты, но и получил большую прибыль», - рассказывает Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty).
Описанный случай все-таки нерядовой. Однако, наверное, почти каждый собственник продаваемого жилья может вымыть свой этаж и холл в подъезде на первом этаже, покрасить дверь, ведущую в подъезд, заменить неработающие лампочки и расставить цветы.
Безопасность: железная дверь – необходимость, остальное – «навороты»
Охраняемая территория, система контроля доступа, видеонаблюдение – это в основном атрибуты жилья уровня бизнес-класса. В массовом сегменте требования к безопасности скромнее, и они, безусловно, прибавляют квартире вес в глазах потребителя. Это металлическая дверь, домофон, консьерж (правда, не во всех домах есть место, куда его посадить).
Особенности «социальных» домов
Такой критерий, как «единое социальное окружение», тоже родом из бизнес-класса, тем не менее бывают случаи, когда и в более демократичном сегменте этот параметр становится очень «влиятельным».
«В моей практике был случай, когда продавалась квартира на проспекте Вернадского. Район не из дешевых, - рассказывает Роман Вихлянцев, член совета ГРМ, директор по риелторской деятельности агентства недвижимости «Простор». Стоят три дома. Один «социальный» - с разрисованными граффити стенами. Другие два – охраняемые, с чистыми подъездами и консьержкой. Наш объект продавался в первом доме. Реализация длилась более года, так как собственники квартиры ориентировались на цены в соседних зданиях. В итоге дисконт составил около 20%».
Особенности сделки
Ликвидность квартиры зависит и от того, какая сделка предстоит. Например, если квартира только продается (то есть это не альтернатива), то она уйдет быстрее – ведь продавцу не надо будет выторговывать себе время на поиск подходящего варианта.
Более ликвидной считается «свободная» квартира – без прописанных в ней жильцов. Это значит, что покупатель получает некую гарантию, что у него не будет в будущем никаких проблем с выпиской «зажившихся» обитателей квартир.
Эти факторы на цену недвижимости особого влияния не оказывают, а вот на скорость продажи – безусловно.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Зная основные параметры ликвидности, опытный продавец может даже ею «управлять». Вымыть подъезд, вовремя выписаться, определиться с адекватной ценой – это все в его силах. И конечно, в его интересах.
Особое мнение
Новостройки: покупатели стали лояльнее к готовности объекта
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
На рынке новостроек рейтинг факторов ликвидности квартир сегодня выглядит следующим образом:
- На первом месте – общая стоимость квартиры.
- В связи с этим наиболее востребованы квартиры небольших метражей – однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м и двухкомнатные 54-60 кв. м.
- Высокая стадия готовности дома.
- Репутация застройщика, наличие успешно реализованных проектов.
- Наличие отделки (65% спроса приходится на квартиры с отделкой).
- Условия реализации – наличие ипотечных программ, рассрочки, возможности взаимозачета и т.д. Доля ипотечных покупателей составляет сегодня в среднем 37% от общего числа покупателей квартир в новостройках Москвы и Московской области.
- Прозрачная/понятная юридическая схема покупки квартиры.
- Наличие «детской» инфраструктуры.