Новостройка «заболела»: в каких случаях ремонт делает застройщик, а в каких - жильцы дома

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Покупка новой квартиры - одно из важнейших событий в жизни каждой семьи. Особенно приятно, когда в новеньком доме все на современном уровне – и материалы, и инженерные сети, и планировки. И вряд ли кому-то придет в голову, что новые стены могут сулить нешуточные проблемы: уже через пару лет дом опутает паутина трещин, из-за негерметичных швов по квартирам будет гулять ветер, а крыша потечет.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Группа Эталон
Проект «Шагал» у метро Технопарк Жилой квартал бизнес-класса на набережной Москвы-реки у метро ЗИЛ и Технопарк. ЮАО. Закрытый двор без машин. Узнать телефон

Но если строительные дефекты могут доставить проблемы только жильцам отдельных квартир, то проблемы с инженерными сетями «достают» всех жителей подъезда, а то и дома: протечки, затопление, частое отключение горячей и холодной воды, неработающие лифты - только малая часть из длиннющего перечня возможных неприятностей. Чаще всего новоселы оказываются неготовыми к решению посыпавшихся на голову проблем, и не знают, кто и за что отвечает в доме. На практике бОльшую часть работ по устранению недоделок они берут на себя. Например, подобным образом поступили жители малоквартирного дома в одном из коттеджных поселков под Ивантеевкой. Когда в доме уже через два года после заселения прохудилась крыша (застройщик использовал мягкую кровлю), они решили поменять ее на металлочерепицу. Связываться с застройщиком, не захотели, и сами оплатили стоимость материала, а также работы по установке кровли. Хотя непредвиденных трат, скорее всего, можно было избежать.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: КОРТРОС
ЖК iLove. Ипотека от 5,85% Онлайн-продажи Скидки до 5%. 39 кв м от 11 млн.руб. Виды на Останкинскую башню и центр города. 10 мин пешком до метро Алексеевская от 11 млн руб. Узнать телефон

Новоселов защитит закон
Если квартира оказалась затопленной или трещины в стенах появились по вине соседей (кто-то забыл выключить кран или затеял перепланировку со сносом несущей стены), то все знают: сосед должен компенсировать вам потери и затраты. Но проблемы могут возникнуть и по независимым от жильцов причинам. Например, это может быть строительный брак или недоделки, использование некачественных материалов и инженерного оборудования. По закону устранением перечисленных дефектов должен заниматься застройщик, - это четко прописано в федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 5. ст. 7). Застройщик несет полную ответственность за сданный объект, и в течение 5 лет со дня передачи квартиры участнику долевого строительства должен бесплатно устранять недостатки капитального характера, выявленные в процессе эксплуатации дома, - напоминает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Онлайн-продажи ЖК Бизнес-класса у м. Саларьево. Скоро ключи! Скидка 5% на квартиры и кладовки. Подземная парковка. Звоните! Узнать телефон

Как разъяснил Алексей Харитонов, директор Управления реализации «ЮИТ СитиСтрой», гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В договоре долевого участия подробно описана процедура передачи квартиры, также приведена информация о гарантии качества и установлена ответственность за недостатки. При передаче квартиры собственнику составляется акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором и указывается гарантийный срок на квартиру. «В свою очередь, застройщик, принимая работы у исполнителей (подрядной строительной организации), получает и гарантийные обязательства на работы, выполненные подрядчиком», - рассказывает Галина Алашова, директор департамента эксплуатации ГК «Пионер».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: MR Group
ЖК бизнес-класса «Метрополия» Онлайн-продажи ЖК в районе м. Волгоградский пр-т. Широкий выбор планировок. Новый объем в продаже. Квартиры от 9,9 млн руб! от 9,9 млн руб! Узнать телефон

К слову, закон в пользу покупателей жилья (ФЗ № 214) вступил в силу в апреле 2005 года, а до этого застройщикам удавалось заключить договора на более выгодных для себя условиях, по которым гарантийные обязательства редко превышали два года. «Для сравнения, при покупке квартиры в новостройке в Германии дается гарантия на 5 лет. В Великобритании гарантия выдается Национальной Комиссии по Жилому Строительству сроком на 10 лет. А во Франции действует дифференцированная система. По ней гарантия качественного завершения строительства дается на 1 год. Гарантия, так называемого качественного функционирования, куда входит ответственность за работу cантехники, электрооборудования, противопожарного оборудования, лифтов и даже подвесных потолков и окраски стен, действует на два года. А самая продолжительная гарантия – 10 лет распространяется на конструкцию дома – стены, пол, потолки и др.», -  рассказывает Ольга Гусева («Домостроитель»).

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Capital Group
ЖК «Небо» - небоскребы на Мичуринском Онлайн-продажи Жилые небоскребы в Раменках. При покупке квартиры дизайн-проект в подарок! Узнать телефон

После сдачи дома его эксплуатацией занимается управляющая компания. «Управляющая компания занимается обслуживанием объектов, в т.ч. инженерных сетей, которые передаются ей компанией – застройщиком и не несет никаких гарантийных обязательств», - говорит Галина Алашова (ГК «Пионер»).

«Шалят» коммуникации
Самое больное место современного дома – это инженерные системы и коммуникации. Работа инженерных коммуникаций напрямую не зависит от застройщика, ведь не он производит лифты или трубы, которые проходят по стояку дома, а только участвует в установке оборудования и делает это, как правило, силами подрядчиков, заключая с ними договор. В частности, как разъяснила Галина Алашова (ГК «Пионер»), лифты в современных домах относятся к сложным инженерным сооружениям, поэтому работы по их монтажу выполняют лицензированные организации, получившие разрешение Ростехнадзора. Они же и гарантируют качество произведенных работ, фиксируя это в договоре.


Эксплуатацией коммерческих домов, как уже отмечалось ранее, занимаются управляющие компании. УК, как правило, имеют договорные обязательства со специализированными организациями, которые технически обслуживают инженерное оборудование, а также выезжают на аварийные ситуации. А гарантийный срок на материалы, оборудование и комплектующие устанавливается изготовителем, рассказывает Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»). В частности, гарантийный срок на лифты в среднем устанавливается на срок от двух лет, в зависимости от условий договора между застройщиком и поставщиком, - добавляет Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

Так как договорные отношения по эксплуатации инженерных систем дома существуют между управляющей компании и застройщиком или подрядной организацией, устанавливающей инженерное оборудование или инженерные сети, то УК и выступает посредником при урегулировании всех проблем которые могут возникнуть в доме в течение гарантийного срока его эксплуатации. Как отметил Василий Шарапов («Сити-XXI век»), если возникла аварийная ситуация, связанная с инженерной инфраструктурой дома после передачи дома застройщиком эксплуатирующей организации, то уведомлять о подобной ситуации следует не застройщика, а организацию, обслуживающую дом. Эта организация обязана принять меры по ликвидации последствий аварии.

Не следует надеяться, что застройщик или подрядчик сразу согласятся, что причина аварии - их вина, поэтому все расставить на свои места сможет только экспертиза. Экспертизу оплачивает заказчик этой услуги. Однако затем он может взыскать расходы на ее проведение с виновника позднее в составе причиненных убытков, - рассказывает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). Если экспертиза подтвердит, что авария произошла, несмотря на строгое соблюдение инструкций по эксплуатации, а жильцы дома не при чем, то все работы по устранению последствий будут произведены за счет той стороны, вина которого будет доказана. Это может быть и застройщик, и подрядчик, который в частности осуществлял монтаж инженерных систем, разъясняет эксперт. По его мнению, если причина аварии не затрагивает гарантийные обязательства застройщика, она устраняется силами управляющей компании, - как следствие некорректной эксплуатации. Далее УК может провести собственное расследование, установить виновника аварии и взыскать с него денежную сумму, потраченную на ее устранение.

Строительный брак в квартире
Когда строительный брак обнаружен в какой-то отдельно взятой квартире, то, по словам Алексея Харитонова («ЮИТ СитиСтрой»), в течение гарантийного срока дольщик имеет полное право предъявить претензии застройщику. Но по закону гарантия не распространяется:

- на обычный износ и естественное ухудшение, связанное со сроком эксплуатации недвижимости;
- на случаи, когда причина дефекта - ненадлежащая эксплуатация общих помещений и имущества;
- при нарушении правил установки и эксплуатации электробытовых приборов и сантехнического оборудования;
- на случаи замены, ремонта, повреждения покупателем и/или третьими лицами изделий и оборудования конструкций квартиры, которые были установлены застройщиком и приняты покупателем по акту приема-передачи;
- при аварии систем отопления, водопровода, канализации и внутренних водостоков, произошедших по вине покупателя и/или третьих лиц, а также на случаи использования квартиры не по назначению.

Если обнаруженная неполадка не вписывается в вышеперечисленные сюжеты, то дольщик обязан в течение пяти рабочих дней направить застройщику письмо, в котором объяснить, что же произошло. То есть - описать гарантийный случай. Представитель застройщика может в течение пяти рабочих дней посетить квартиру, чтобы установить причины возникшей проблемы. После осмотра составляется акт, в котором отражается характер, причина и сроки устранения дефекта, если за него несет ответственность застройщик.

Однако надо помнить, что застройщик не несет ответственности за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если ему удастся доказать, что дом естественным образом износился, неправильно обслуживался и эксплуатировался, были также нарушены требования технических или градостроительных регламентов.

Резюме портала Metrinfo.Ru
Конечно, бодаться с компанией, которая виновата в домовых неполадках очень тяжело. Наверняка виновники будут делать все возможное, чтобы не отвечать за свои проделки. Но с другой стороны, не отстаивать свои права нельзя – иначе потребитель будет всегда и везде за все отдуваться.