Новостройки: чем рискует покупатель почти готовой квартиры. Учимся отстаивать свои права. Решаем проблемы мирно; привлекаем на свою сторону власти; идем в суд

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Покупка новостройки – дело рисковое, даже когда дом почти достроен или сдан в эксплуатацию, покупатели могут столкнуться с самыми разнообразными проблемами. Но если знать о возможных неприятностях заранее, то можно попытаться их предупредить. Когда же предупредить не получается и события развиваются по худшему сценарию, важно правильно и своевременно защищать свои права. А как это сделать, и как снизить риски еще при покупке жилья мы решили выяснить у специалистов рынка недвижимости.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Кто не знаком с предыдущей статьей «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» на тему рисков покупки квартиры в новостройке, может прочитать ее сейчас «Новостройки: чем рискует покупатель. Разбираем опасности финальных стадий: дом почти построен; уже сдан; введен в эксплуатацию. Есть «шанс» остаться без воды и электричества».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Capital Group
ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,5 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Узнать телефон

По закону лучше
Самый первый совет, который дают эксперты во избежание проблем при покупке новостроек не зависимо от их стадии строительства, - приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.е. на основании договора долевого участия (ДДУ) или жилищных сертификатов либо участвуя в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. 214 закон не спасает от всех проблем, и даже не защищает от затягивания сроков строительства или банкротства застройщика, о чем рассказывалось в статье «Недострой - страшный сон дольщика: стопроцентной гарантии не дает даже закон ФЗ-214. Но можно бороться и побеждать – советы специалистов», но действуя по правилам, проще отстаивать свои права, в том числе в суде.

Причем самым надежным вариантом приобретения новостройки считается договор долевого участия: «Он дает наибольшие гарантии, к примеру, право требовать неустойку при задержке сроков сдачи объекта», - говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании ЮИТ СитиСтрой. Также довольно безопасен договор уступки права требования, в случае если квартира покупается не у застройщика, а у дольщика, который в свою очередь приобрел объект в соответствие с 214 законом. Другие же схемы, как правило, более рисковые и могут принести гораздо больше проблем: «К примеру, часто используются договор об инвестиционной деятельности по федеральному закону (№ 39), вексельный договор и предварительный договор купли-продажи, - рассказывает адвокат Олег Сухов, - они не всегда хуже ДДУ, но требуют большей юридической грамотности или привлечения юриста».

Поэтому если есть выбор, лучше делать его в пользу 214 закона (когда дом еще не введен в эксплуатацию, потому что после этого, новостройку уже нельзя приобрести, например, по ДДУ и чаще всего в ход идет предварительный договор купли-продажи), но не теряя бдительность: «Даже приобретая квартиру по договору долевого участия, покупатель предварительно должен ознакомиться с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения ДДУ: актами, регулирующими права застройщика на землю, градостроительным планом земельного участка, инвестиционным контрактом с местными органами власти, проектной декларацией, разрешением на строительство и т.п. В противном случае заключенный договор долевого участия могут признать недействительным», - объясняет Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»..

Чтобы оградить себя от серьезных неприятностей, помимо правоустанавливающих документов на объект, нужно изучать и сам договор, на основании которого осуществляется сделка. «Так, договор долевого участия обязан определять конкретный объект долевого строительства, а также он должен содержать сведения о цене, о сроках передачи этого объекта и его оплаты и гарантийном сроке», - утверждает адвокат Олег Сухов. «И не надо забывать, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации, - добавляет Наталья Козлова, Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». – А если жилье приобретается по схеме ЖСК, то необходимо учитывать, что договор покупки пая действителен, только когда земельный участок оформлен в аренду или в собственность на кооператив». «Если же сделка сопровождается заключением договора уступки прав требования, надо убедиться, что квартира полностью оплачена цедентом (лицом, передающее свое право требования – от ред.)», - говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»).

Естественно, проверка документов и текста договора нужна и при использовании «серых» схем, причем даже более тщательная.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Узнать телефон

Важные моменты
Покупая недвижимость даже на финальных этапах строительства, стоит уделить время изучению застройщика и его предыдущих объектов. «Во-первых, надо обратить внимание на то, сколько проектов застройщик реализовал за последнее время. На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают. А во-вторых, нужно изучить историю компании, посмотреть, насколько успешно она прошла кризис. Это дает некоторое представление о надежности застройщика и качестве бизнес-процессов внутри компании», - говорит Андрей Блажко, член Правления Группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад». Кроме того, как отмечает Артем Горлюб, заместитель гендиректора ЗАО «ГВСУ-Риэлти», хорошую репутацию застройщика подтверждает аккредитация его проектов в банках. И чем солиднее эти кредитные учреждения, тем выше надежность застройщика. Это же правило работает и когда на строительство направляются кредитные средства. В связи с чем Татьяна Тикова, директор Департамента по управлению активами Группы ПСН, советует выбирать застройщиков лишь с положительной кредитной историей в ведущих банках либо с достаточно большим собственным капиталом.

Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы. Но при изучении застройщиков и их деятельности надежнее все-таки обратиться за консультацией к специализированным юристам, ведь помимо сведений, доступных всем, они, как сообщает адвокат Олег Сухов, могут выяснить специфическую информацию: о долгах и незакрытых судебных процессах строительных компании, о судебных решениях по проектам и т.п.

Ну а изучив застройщика и его прежний опыт, нужно перейти к анализу текущего проекта, в котором хочется купить недвижимость. «Прежде всего, вне зависимости от того, как реализуются квартиры, должны быть в порядке все разрешительные и правоустанавливающие документы, а именно: документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок, на котором ведется строительств (свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды), разрешение на строительство; проектная документация и заключение по ней госэкспертизы, если федеральным законом установлено проведение экспертизы, проектная декларация со всеми изменениями, если они были», - говорит адвокат Олег Сухов. «Плюс должны быть получены технические условия в соответствии с нормативами», - добавляет Родион Алексеенко, заместитель генерального директора по продажам «СКМ Групп».

«Как правило, серьезные застройщики размещают все вышеперечисленное на своих сайтах, а если это не сделано, надо поинтересоваться причиной отсутствия документов в свободном доступе», - советует Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»), и все-таки изучить их в офисе застройщика. Также надо оценить темпы строительства: «К примеру, в течение определенного периода проследить (естественно, съездив на площадку), насколько быстро продвигается работа, сколько людей занято на стройке, идет ли она в выходные дни и т.п.», - предлагает Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). Кроме того, у каждого проекта есть план по строительству, поэтому можно проверить, насколько реальное положение дел соответствует тому, что задекларировано в проектной документации. Если отклонения серьезные, причем без уважительных на то причин, то от покупки лучше воздержаться.

«Рекомендуется также обратить внимание на охрану объекта днем и ночью, на порядок хранения стройматериалов, ведь их сохранность влияет на бюджет строительства и на физические характеристики материалов при будущей эксплуатации, а также свидетельствует о дисциплине в компании застройщика, - говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). – На финальных стадиях строительства, не лишне проверить, и как застройщик выполняет свои обязательства по благоустройству территории и строительству инфраструктурных объектов: посадил ли запланированные деревья, обеспечил ли дворы детскими площадками и т.п.» Если нет, то это может указывать на недобросовестность застройщика или на его финансовые проблемы.

Полезно изучить и темпы продаж: «Обычно на финальной стадии проекта продается 80-85% квартир, такие показатели свидетельствуют, что застройщик имеет финансовую возможность завершить строительство», - утверждает Алексей Харитонов (ЮИТ СитиСтрой). Если же продажи идут вяло, и к окончанию проекта, тем более в классах «эконом» и «комфорт», продано лишь 50-60% квартир, а то и меньше, это может указывать на низкое качество объекта или слишком завышенные цены, т.е. неправильное ценообразование, что в свою очередь повышает вероятность финансовых проблем застройщика, затягивания строительства или недостроя.

«Когда же дом по официальным данным уже построен, но не сдан в эксплуатацию, нужно обратить внимание, как долго он находится в таком состоянии. Если более квартала, то, возможно, приемочная комиссия обнаружила какие-то существенные недостатки в строительстве, либо возникли проблемы с подключением к коммуникациям. В таком случае, есть риск, что заселение начнется гораздо позже, чем планировалось», - сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Поэтому от покупки квартиры лучше отказаться. Точно так же должны настораживать и проволочки при оформлении в собственность квартир в уже сданном доме, особенно если их реализация осуществлялась в соответствие с ФЗ-214.

Также надо понимать, что высокая стадия строительства и даже ввод дома в эксплуатацию не гарантируют отсутствие ошибок и спорных моментов в договорах, которыми оформляются сделки. «Поэтому нужно внимательно читать подписываемые документы, проверять их на соответствие проектной документации, следить за правильностью указания личных данных покупателя, чтобы потом не терять временя на исправления», - говорит Сергей Жариков, заместитель генерального директора Группы компаний «СК Славянский». Еще лучше пригласить на ознакомление с документами и саму сделку по приобретению квартиры в новостройке юриста, который специализируется на недвижимости, он проверит правильность договоров и прочих документов, а также их соответствие действующему законодательству.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Узнать телефон

Решение проблем
Однако даже при самом осторожном и внимательном выборе застройщика и проекта, проблемы все-таки возникают, ведь все обстоятельства обычному покупателю и даже юристу узнать не просто, да к тому же обстоятельства могут меняться.

Если придется столкнуться с затягиванием сроков строительства, банкротством застройщика, нарушением сроков ввода дома в эксплуатацию, задержками по оформлению квартиры в собственность и прочими неприятностями, то, прежде всего, как советует Сергей Жариков (ГК «СК Славянский»), надо соблюдать спокойствие и попытаться разобраться в ситуации, исходя из того, что застройщик - не враг, а партнер. Нужно выяснить причины проблемы. «А далее можно постараться разрешить их мирным путем. Например, провести диалог с застройщиком, если неприятности временные и возникли в связи с форс-мажорными обстоятельствами, либо подключить местные власти – инициировать проведение совместного совещания с представителями застройщика, местной администрации и дольщиков. Причем при затягивании строительства не стоит требовать банкротства застройщика, ведь при этом вернуть деньги, скорее всего, не получится (у обанкротившейся компании их часто просто нет), а после начала соответствующей процедуры стройка точно встанет до того, как найдется новый застройщик, который согласиться довести ее до конца», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»).

Если же мирным путем решить проблему не получается, то, как советует Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», нужно обратиться к застройщику с официальной претензией, в которой следует четко изложить свои требования со ссылкой на законодательство и условия договора. Причем, по мнению Натальи Козловой (ОАО «Главмосстрой-недвижимость») откладывать на потом, надеясь что проблема разрешиться сама собой, здесь не стоит, лучше действовать как можно быстрее.

«Конечно, каждый негативный сценарий требует индивидуального подхода, в том числе даже бездействия, когда те или иные попытки устранить проблему не способны ее разрешить. Но если говорить в общем, то при двойных продажах необходимо доказывать свои права на приобретенную недвижимость в судебном порядке. Если затягивается оформление права собственности, надо обращаться в суд с иском о признании права собственности. При банкротстве застройщика следует идти в арбитражный суд с требованием о включении в реестр передачи жилых помещений, если проект не сдан в эксплуатацию, или с требованием о признании права собственности, если дом в эксплуатацию сдан. Когда же имеет место задержка строительства, необходимо ждать, а по результату завершения стройки, требовать с застройщика неустойку (при условии, что квартира приобретена в соответствии с ФЗ-214 – от ред.), либо можно расторгать договор, если застройщик финансово состоятелен и присужденные средства получить реально. Но правда, впоследствии их далеко не всегда хватает на аналогичное по классу жилье», - рассуждает адвокат Олег Сухов.

Таким образом, очень часто лучший вариант для решения проблем, возникших при покупке новостройки, - это обращение в суд. И бояться этого не стоит, точно так же как и отчаиваться: «Несмотря на то, что граждане сегодня с недоверием относятся к властным институтам, мы из практики знаем, что суды реально могут помочь. Суд - это эффективный, а иногда и единственный способ защиты нарушенных прав или законных интересов дольщиков», - утверждает Вадим Черданцев, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф». «Суд определенно может стать решением проблемы, особенно если на руках имеется достаточный пакет документов, и суду понятна схема, по которой реализовывались квартиры. Например, иски о признании права собственности на оплаченный объект недвижимости удовлетворяются примерно в 70% случаев. Причем в последнее время во многих судах столицы право собственности по одному и тому же объекту признается «на потоке»: если по данному проекту уже есть положительные решения, это значительно повысит шансы на успех», - говорит адвокат Олег Сухов.

В пользу дольщиков довольно часто решаются и дела по неустойкам. «Лишь в 20% случаев во взыскании денежных средств полностью отказывают, но в 60% дел удается взыскать неустойку в размере от 50 до 200 тыс. руб., а в 10 % случаев - свыше 500 тыс. руб.», - сообщает Олег Сухов. Ну а чтобы повысить шансы на успех, многие эксперты рынка недвижимости советуют обращаться в судебные инстанции «всем миром» - с коллективными исками либо с несколькими индивидуальными исками с одинаковыми требованиями. И кстати, в случае банкротства застройщика так возрастает вероятность того, что проект передадут нормальной компании, которая закончит стройку довольно быстро.

Но конечно, в суды лучше ходить с юристами, морально готовясь к серьезным тяжбам: «Дела иногда рассматриваются несколько месяцев, вплоть до полугода и больше, что может увеличить и издержки на их сопровождение», - сообщает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Резюме портала www.metrinfo.ru 
Полностью уйти от рисков при покупке новостройки, можно, разве что купив квартиру в готовом доме со свидетельством о собственности. Но такое жилье стоит дорого, а многие покупатели выбирают первичный рынок как раз из-за возможности сэкономить, хотя бы чуть-чуть, поэтому, не желая сильно рисковать, останавливают свой выбор на проектах на финальных стадиях строительства либо сданных в эксплуатацию. Если тщательно изучать такие объекты и их застройщиков, а также приобретать жилье только по схемам, разрешенным законом 214, то вероятность проблем можно существенно снизить. Ну а в случае неприятностей, особенно с оформлением квартир в собственность, есть хорошие шансы получить свое жилье по решению суда. Также можно рассчитывать и на компенсацию при задержке строительства.