Новостройки: чем рискует покупатель почти готовой квартиры. Учимся отстаивать свои права. Решаем проблемы мирно; привлекаем на свою сторону власти; идем в суд

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Покупка новостройки – дело рисковое, даже когда дом почти достроен или сдан в эксплуатацию, покупатели могут столкнуться с самыми разнообразными проблемами. Но если знать о возможных неприятностях заранее, то можно попытаться их предупредить. Когда же предупредить не получается и события развиваются по худшему сценарию, важно правильно и своевременно защищать свои права. А как это сделать, и как снизить риски еще при покупке жилья мы решили выяснить у специалистов рынка недвижимости.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Кто не знаком с предыдущей статьей «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» на тему рисков покупки квартиры в новостройке, может прочитать ее сейчас «Новостройки: чем рискует покупатель. Разбираем опасности финальных стадий: дом почти построен; уже сдан; введен в эксплуатацию. Есть «шанс» остаться без воды и электричества».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Завод ЖБИ-5
На Мельникова Квартиры в готовых домах пл. 45-290 метров. ГК: 4 кв. 2013 г. - 2 кв. 2018 г., есть сданные. Монолит-кирпич. Торопитесь! Магистрат Узнать телефон

По закону лучше
Самый первый совет, который дают эксперты во избежание проблем при покупке новостроек не зависимо от их стадии строительства, - приобретать жилье только в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.е. на основании договора долевого участия (ДДУ) или жилищных сертификатов либо участвуя в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. 214 закон не спасает от всех проблем, и даже не защищает от затягивания сроков строительства или банкротства застройщика, о чем рассказывалось в статье «Недострой - страшный сон дольщика: стопроцентной гарантии не дает даже закон ФЗ-214. Но можно бороться и побеждать – советы специалистов», но действуя по правилам, проще отстаивать свои права, в том числе в суде.

Причем самым надежным вариантом приобретения новостройки считается договор долевого участия: «Он дает наибольшие гарантии, к примеру, право требовать неустойку при задержке сроков сдачи объекта», - говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании ЮИТ СитиСтрой. Также довольно безопасен договор уступки права требования, в случае если квартира покупается не у застройщика, а у дольщика, который в свою очередь приобрел объект в соответствие с 214 законом. Другие же схемы, как правило, более рисковые и могут принести гораздо больше проблем: «К примеру, часто используются договор об инвестиционной деятельности по федеральному закону (№ 39), вексельный договор и предварительный договор купли-продажи, - рассказывает адвокат Олег Сухов, - они не всегда хуже ДДУ, но требуют большей юридической грамотности или привлечения юриста».

Поэтому если есть выбор, лучше делать его в пользу 214 закона (когда дом еще не введен в эксплуатацию, потому что после этого, новостройку уже нельзя приобрести, например, по ДДУ и чаще всего в ход идет предварительный договор купли-продажи), но не теряя бдительность: «Даже приобретая квартиру по договору долевого участия, покупатель предварительно должен ознакомиться с документами, которые являются основанием для строительства и подтверждают правомерность заключения ДДУ: актами, регулирующими права застройщика на землю, градостроительным планом земельного участка, инвестиционным контрактом с местными органами власти, проектной декларацией, разрешением на строительство и т.п. В противном случае заключенный договор долевого участия могут признать недействительным», - объясняет Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»..

Чтобы оградить себя от серьезных неприятностей, помимо правоустанавливающих документов на объект, нужно изучать и сам договор, на основании которого осуществляется сделка. «Так, договор долевого участия обязан определять конкретный объект долевого строительства, а также он должен содержать сведения о цене, о сроках передачи этого объекта и его оплаты и гарантийном сроке», - утверждает адвокат Олег Сухов. «И не надо забывать, что ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации в УФРС, поэтому оплачивать его надо только после регистрации, - добавляет Наталья Козлова, Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». – А если жилье приобретается по схеме ЖСК, то необходимо учитывать, что договор покупки пая действителен, только когда земельный участок оформлен в аренду или в собственность на кооператив». «Если же сделка сопровождается заключением договора уступки прав требования, надо убедиться, что квартира полностью оплачена цедентом (лицом, передающее свое право требования – от ред.)», - говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»).

Естественно, проверка документов и текста договора нужна и при использовании «серых» схем, причем даже более тщательная.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Группа ЛСР
Лучи 4 км от МКАД. Квартиры площадью 33-100 кв.м.Евро'Па. Подробности по телефону! всего от 4,7 млн руб. ООО «ЛСР. Объект-М» Узнать телефон

Важные моменты
Покупая недвижимость даже на финальных этапах строительства, стоит уделить время изучению застройщика и его предыдущих объектов. «Во-первых, надо обратить внимание на то, сколько проектов застройщик реализовал за последнее время. На рынке постоянно появляются новые игроки, и при покупке квартиры у одного из них риски возрастают. А во-вторых, нужно изучить историю компании, посмотреть, насколько успешно она прошла кризис. Это дает некоторое представление о надежности застройщика и качестве бизнес-процессов внутри компании», - говорит Андрей Блажко, член Правления Группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад». Кроме того, как отмечает Артем Горлюб, заместитель гендиректора ЗАО «ГВСУ-Риэлти», хорошую репутацию застройщика подтверждает аккредитация его проектов в банках. И чем солиднее эти кредитные учреждения, тем выше надежность застройщика. Это же правило работает и когда на строительство направляются кредитные средства. В связи с чем Татьяна Тикова, директор Департамента по управлению активами Группы ПСН, советует выбирать застройщиков лишь с положительной кредитной историей в ведущих банках либо с достаточно большим собственным капиталом.

Рейтинг застройщиков, естественно, повышает своевременная сдача жилых комплексов и их высокое качество, поэтому надо разузнать и такую информацию. Помочь в этом могут официальные данные на сайтах, публикации в прессе и интернет-форумы. Но при изучении застройщиков и их деятельности надежнее все-таки обратиться за консультацией к специализированным юристам, ведь помимо сведений, доступных всем, они, как сообщает адвокат Олег Сухов, могут выяснить специфическую информацию: о долгах и незакрытых судебных процессах строительных компании, о судебных решениях по проектам и т.п.

Ну а изучив застройщика и его прежний опыт, нужно перейти к анализу текущего проекта, в котором хочется купить недвижимость. «Прежде всего, вне зависимости от того, как реализуются квартиры, должны быть в порядке все разрешительные и правоустанавливающие документы, а именно: документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок, на котором ведется строительств (свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды), разрешение на строительство; проектная документация и заключение по ней госэкспертизы, если федеральным законом установлено проведение экспертизы, проектная декларация со всеми изменениями, если они были», - говорит адвокат Олег Сухов. «Плюс должны быть получены технические условия в соответствии с нормативами», - добавляет Родион Алексеенко, заместитель генерального директора по продажам «СКМ Групп».

«Как правило, серьезные застройщики размещают все вышеперечисленное на своих сайтах, а если это не сделано, надо поинтересоваться причиной отсутствия документов в свободном доступе», - советует Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»), и все-таки изучить их в офисе застройщика. Также надо оценить темпы строительства: «К примеру, в течение определенного периода проследить (естественно, съездив на площадку), насколько быстро продвигается работа, сколько людей занято на стройке, идет ли она в выходные дни и т.п.», - предлагает Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). Кроме того, у каждого проекта есть план по строительству, поэтому можно проверить, насколько реальное положение дел соответствует тому, что задекларировано в проектной документации. Если отклонения серьезные, причем без уважительных на то причин, то от покупки лучше воздержаться.

«Рекомендуется также обратить внимание на охрану объекта днем и ночью, на порядок хранения стройматериалов, ведь их сохранность влияет на бюджет строительства и на физические характеристики материалов при будущей эксплуатации, а также свидетельствует о дисциплине в компании застройщика, - говорит Сергей Яковлев (ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал»). – На финальных стадиях строительства, не лишне проверить, и как застройщик выполняет свои обязательства по благоустройству территории и строительству инфраструктурных объектов: посадил ли запланированные деревья, обеспечил ли дворы детскими площадками и т.п.» Если нет, то это может указывать на недобросовестность застройщика или на его финансовые проблемы.

Полезно изучить и темпы продаж: «Обычно на финальной стадии проекта продается 80-85% квартир, такие показатели свидетельствуют, что застройщик имеет финансовую возможность завершить строительство», - утверждает Алексей Харитонов (ЮИТ СитиСтрой). Если же продажи идут вяло, и к окончанию проекта, тем более в классах «эконом» и «комфорт», продано лишь 50-60% квартир, а то и меньше, это может указывать на низкое качество объекта или слишком завышенные цены, т.е. неправильное ценообразование, что в свою очередь повышает вероятность финансовых проблем застройщика, затягивания строительства или недостроя.

«Когда же дом по официальным данным уже построен, но не сдан в эксплуатацию, нужно обратить внимание, как долго он находится в таком состоянии. Если более квартала, то, возможно, приемочная комиссия обнаружила какие-то существенные недостатки в строительстве, либо возникли проблемы с подключением к коммуникациям. В таком случае, есть риск, что заселение начнется гораздо позже, чем планировалось», - сообщает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Поэтому от покупки квартиры лучше отказаться. Точно так же должны настораживать и проволочки при оформлении в собственность квартир в уже сданном доме, особенно если их реализация осуществлялась в соответствие с ФЗ-214.

Также надо понимать, что высокая стадия строительства и даже ввод дома в эксплуатацию не гарантируют отсутствие ошибок и спорных моментов в договорах, которыми оформляются сделки. «Поэтому нужно внимательно читать подписываемые документы, проверять их на соответствие проектной документации, следить за правильностью указания личных данных покупателя, чтобы потом не терять временя на исправления», - говорит Сергей Жариков, заместитель генерального директора Группы компаний «СК Славянский». Еще лучше пригласить на ознакомление с документами и саму сделку по приобретению квартиры в новостройке юриста, который специализируется на недвижимости, он проверит правильность договоров и прочих документов, а также их соответствие действующему законодательству.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Вешняковская 18
Дом на Вешняковской Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 34 до 89 кв.м. Монолит. Узнать телефон

Решение проблем
Однако даже при самом осторожном и внимательном выборе застройщика и проекта, проблемы все-таки возникают, ведь все обстоятельства обычному покупателю и даже юристу узнать не просто, да к тому же обстоятельства могут меняться.

Если придется столкнуться с затягиванием сроков строительства, банкротством застройщика, нарушением сроков ввода дома в эксплуатацию, задержками по оформлению квартиры в собственность и прочими неприятностями, то, прежде всего, как советует Сергей Жариков (ГК «СК Славянский»), надо соблюдать спокойствие и попытаться разобраться в ситуации, исходя из того, что застройщик - не враг, а партнер. Нужно выяснить причины проблемы. «А далее можно постараться разрешить их мирным путем. Например, провести диалог с застройщиком, если неприятности временные и возникли в связи с форс-мажорными обстоятельствами, либо подключить местные власти – инициировать проведение совместного совещания с представителями застройщика, местной администрации и дольщиков. Причем при затягивании строительства не стоит требовать банкротства застройщика, ведь при этом вернуть деньги, скорее всего, не получится (у обанкротившейся компании их часто просто нет), а после начала соответствующей процедуры стройка точно встанет до того, как найдется новый застройщик, который согласиться довести ее до конца», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»).

Если же мирным путем решить проблему не получается, то, как советует Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», нужно обратиться к застройщику с официальной претензией, в которой следует четко изложить свои требования со ссылкой на законодательство и условия договора. Причем, по мнению Натальи Козловой (ОАО «Главмосстрой-недвижимость») откладывать на потом, надеясь что проблема разрешиться сама собой, здесь не стоит, лучше действовать как можно быстрее.

«Конечно, каждый негативный сценарий требует индивидуального подхода, в том числе даже бездействия, когда те или иные попытки устранить проблему не способны ее разрешить. Но если говорить в общем, то при двойных продажах необходимо доказывать свои права на приобретенную недвижимость в судебном порядке. Если затягивается оформление права собственности, надо обращаться в суд с иском о признании права собственности. При банкротстве застройщика следует идти в арбитражный суд с требованием о включении в реестр передачи жилых помещений, если проект не сдан в эксплуатацию, или с требованием о признании права собственности, если дом в эксплуатацию сдан. Когда же имеет место задержка строительства, необходимо ждать, а по результату завершения стройки, требовать с застройщика неустойку (при условии, что квартира приобретена в соответствии с ФЗ-214 – от ред.), либо можно расторгать договор, если застройщик финансово состоятелен и присужденные средства получить реально. Но правда, впоследствии их далеко не всегда хватает на аналогичное по классу жилье», - рассуждает адвокат Олег Сухов.

Таким образом, очень часто лучший вариант для решения проблем, возникших при покупке новостройки, - это обращение в суд. И бояться этого не стоит, точно так же как и отчаиваться: «Несмотря на то, что граждане сегодня с недоверием относятся к властным институтам, мы из практики знаем, что суды реально могут помочь. Суд - это эффективный, а иногда и единственный способ защиты нарушенных прав или законных интересов дольщиков», - утверждает Вадим Черданцев, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф». «Суд определенно может стать решением проблемы, особенно если на руках имеется достаточный пакет документов, и суду понятна схема, по которой реализовывались квартиры. Например, иски о признании права собственности на оплаченный объект недвижимости удовлетворяются примерно в 70% случаев. Причем в последнее время во многих судах столицы право собственности по одному и тому же объекту признается «на потоке»: если по данному проекту уже есть положительные решения, это значительно повысит шансы на успех», - говорит адвокат Олег Сухов.

В пользу дольщиков довольно часто решаются и дела по неустойкам. «Лишь в 20% случаев во взыскании денежных средств полностью отказывают, но в 60% дел удается взыскать неустойку в размере от 50 до 200 тыс. руб., а в 10 % случаев - свыше 500 тыс. руб.», - сообщает Олег Сухов. Ну а чтобы повысить шансы на успех, многие эксперты рынка недвижимости советуют обращаться в судебные инстанции «всем миром» - с коллективными исками либо с несколькими индивидуальными исками с одинаковыми требованиями. И кстати, в случае банкротства застройщика так возрастает вероятность того, что проект передадут нормальной компании, которая закончит стройку довольно быстро.

Но конечно, в суды лучше ходить с юристами, морально готовясь к серьезным тяжбам: «Дела иногда рассматриваются несколько месяцев, вплоть до полугода и больше, что может увеличить и издержки на их сопровождение», - сообщает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Резюме портала www.metrinfo.ru 
Полностью уйти от рисков при покупке новостройки, можно, разве что купив квартиру в готовом доме со свидетельством о собственности. Но такое жилье стоит дорого, а многие покупатели выбирают первичный рынок как раз из-за возможности сэкономить, хотя бы чуть-чуть, поэтому, не желая сильно рисковать, останавливают свой выбор на проектах на финальных стадиях строительства либо сданных в эксплуатацию. Если тщательно изучать такие объекты и их застройщиков, а также приобретать жилье только по схемам, разрешенным законом 214, то вероятность проблем можно существенно снизить. Ну а в случае неприятностей, особенно с оформлением квартир в собственность, есть хорошие шансы получить свое жилье по решению суда. Также можно рассчитывать и на компенсацию при задержке строительства.