1 апреля исполняется ровно три года, как вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214), который «по максимуму» должен был защитить покупателя квартиры в новостройке. С тех пор чего только не происходило на рынке недвижимости – и цены успели взлететь до небес, и стагнация похозяйничала, и строители активизировались - строить стали гораздо больше. Не произошло только массового перехода застройщиков на рельсы, проложенные 214-м законом.
По данным Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», по 214-му закону в ближнем Подмосковье в 2007 году было построено около 11% объектов, в среднем –15% в Москве – 9,2%.
Почему же компании так упорно отбояриваются от 214-го закона, кто же все-таки по нему отваживается строить, и на что рассчитывать покупателю, попробовал разобраться Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru.
Что требует закон от застройщика
Напомним, что для покупателей наиболее важное достижение закона – государственная регистрация договора долевого участия, которая делает невозможной продажу одного и того же пая нескольким покупателям.
Нельзя изменить этажность проекта, номер проданной квартиры. Купленная «реальная» квартира может отличаться от «виртуальной» лишь на один-два метра. Так иногда происходит по техническим причинам.
Договор долевого участия защищает и от увеличения стоимости квадратного метра застройщиком в одностороннем порядке. Правда, компания может предложить вам доплатить, если строительство не может быть закончено из-за обстоятельств непреодолимой силы – например, дефолта или непредвиденного резкого повышения цен на стройматериалы. Судебные прецеденты такого рода, когда суд вставал на сторону застройщика, уже были.
Для застройщиков новый закон, если четко его соблюдать, делает невозможным начать строительство, не имея на руках пакета разрешительных документов. Причем, если строительство было разрешено после вступления закона в силу, то оформлять пакет документов и продавать квартиры требуется только с помощью порядка, прописанного в законе.
Процедура оформления документов занимает не один месяц и является результатом работы нескольких отделов и служб – инженерных и юридических. Далее проводится конкурс проектов; застройщики приобретают земельные участки на аукционе. Победитель обязан в течение 14 дней после аукциона опубликовать проектную декларацию, перечислить деньги – и все, строительство можно начинать.
Что не устраивает честного девелопера?
Вроде бы, все просто. Но только на первый взгляд. На практике осуществить все процедуры, требуемые законом, очень и непросто. «Мы все не уважаем друг друга», грустно заметили корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru в компании ЗАО «ЮИТ ДОМ», российско-финского предприятия, его контрольный пакет акций принадлежит международному концерну ЮИТ. Эта компания, кстати, строит именно по 214-му закону.
В России считается вполне нормальным, когда в реальности площадка под застройку оказывается вовсе не соответствующей техническим условиям, которые были заявлены на аукционе. Например, уже после опубликования проектной документации застройщик может оказаться перед фактом, что на данном грунте невозможно построить, например, двадцатиэтажный дом. Этажей может быть не более двенадцати, инженерный проект здания нужно срочно переделывать.
Местные власти не несут никакой ответственности за внезапное изменение технических условий строительства. Это означает, что первоначально предполагалось подключить дом к определенному источнику воды и электроэнергии, а затем, когда уже были построены все коммуникации, власти изменяют решение. И нужно вновь «тянуть» коммуникации, причем совсем в другую сторону.
Загадки ценообразования и налогообложения
Еще одной причиной, по которой закон трудно применять на практике – давление на девелоперов со стороны местных чиновников, которые очень часто ставят застройщикам условие: «Хотите работать без проблем? В таком случае, постройте за счет компании школу, детский сад, отремонтируйте котельную в детском саду».
Такое «коммерческое предложение» местные власти, возможно, делают во благо простых граждан. Но вот застройщики в результате такой насильственной благотворительности вынуждены вести двойную бухгалтерию. Иначе они попросту останутся без прибыли.
Застройщики у нас рады бы в рай, но грехи не пускают. Чужие грехи: не секрет, что до трети себестоимости строительства – расходы на так называемые «согласования» разрешительной документации на самом разном уровне, в том числе, конечно, банальные «откаты» и взятки. Без этого сегодня ни одна компания, даже самая крупная, не сможет работать на рынке. Но, поскольку официально включить в ведомость графу «административные расходы» невозможно, работающая по закону компания будет переплачивать налоги на прибыль.
Как рассказали нам эксперты, которые по понятным причинам дружно просили не называть своих имен и компаний, в «продажную» стоимость квадратного метра закладывается стоимость земли и подведения коммуникаций, стоимость строительства, «административные» расходы и прибыль компании. Если работать «по-белому», то налоги на прибыль придется платить с суммы двух последних слагаемых.
Но дело не только в налогах: 214-й закон не позволяет менять определенную договором стоимость квадратного метра. Если вы имеете дело с местной администрацией, то никто не может дать гарантии, что эта стоимость не изменится в ходе строительства. А «административные раходы» обстоятельством непреодолимой силы никакой суд не признает.
Война за закон переходит в суды
Если же застройщик сам предпочитает жить по закону, то вовсе не факт, что ему это позволят. Корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru известен случай, когда компания-застройщик, работающая по 214-му закону, которой незаконно отказывают продлить разрешение на строительство (раньше такое разрешение выдавалось на определенный срок), выиграла дело в Арбитражном суде. Но решение суда выдать документы, которые позволят продолжить приостановленное строительство, до сих пор не исполнено, причем без всяких на то оснований. К этому конфликту уже подключились депутаты Госдумы, но пока никаких сдвигов нет.
Иной раз такие конфликты, когда Государственная комиссия под тем или иным предлогом затягивала прием объектов, построенные неугодными компаниями, заканчивались только после того, как «обманутые дольщики» вселялись в здание управы или в мэрии с матрасами и детьми. Что тут можно посоветовать покупателю?
Кто вас не обманет
Можно ли довериться компании, которая строит не по 214-му закону? Можно, конечно. Особенно тем, кто трудится на рынке не один десяток лет и имеет бренд еще с советских времен. Эти компании обладают большим запасом прочности и дорожат репутацией. Их имя – один из главных козырей при общении с клиентами.
Впрочем, имя застройщика важно и в том случае, если он даже строит по 214-му закону. Раз его бренд звучит на рынке давно, у него много реализованных объектов, значит умеет выживать в наших непростых условиях. Кстати, более или менее защищенными у нас на рынке чувствуют себя «дочерние» компании крупных иностранных холдингов, - традиционно законопослушных, - с ними тоже можно иметь дело.
По данным исследований Аналитического Центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в прошлом 2007 году договоры участия долевого строительства фигурировали в проектах следующих известных компаний, работавших на рынках Москвы и Подмосковья:
Русский дом недвижимости
СТД Девелопмент
Юит Дом
Жилстрой Сервис
ЕвроГрупп Девелопмент
Инвестиционная компания МГСН
Пересвет Инвест
ЗАО Трест № 26
Арсенал Холдинг
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Для обычного потребителя ничего лучше закона № 214 пока не придумали. Мы все же надеемся, что сфера его влияния будет расширяться. Наша «новая старая» власть взяла курс на «отрубание лап коррупционерам». Дай-то Бог, что бы на месте отрубленной лапы не выросло две.