Новостройки: социальная инфраструктура. Как узнать, будут ли школы и садики платными? Цена вопроса

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Обеспечение новых жилых районов социальной инфраструктурой – это материя, важность которой, думается, не нуждается в пространных обоснованиях. Но объекты инфраструктуры бывают разными. Одни (к примеру, магазины) обещают сразу приносить доход, и застройщики с большой охотой возводят их. Другие (скажем, школы и детские садики) денежного потока обычно не создают, и властям часто приходится «уговаривать» девелоперов строить их. В подробностях этой животрепещущей для новоселов темы мы и постарались разобраться.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Первый Московский
Город - парк «Первый Московский» Современные квартиры в готовых домах площадью от 26 метров. рядом с метро Саларьево. Торопитесь! от 3,6 млн Узнать телефон

В теории…
Здравый смысл подсказывает, что обеспеченность школами и ДОУ (дошкольные образовательные учреждения) – это вопрос, не оставляемый на усмотрение строителей, а регулируемый государством. Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты эту догадку подтвердили. Правда, названные ими цифры несколько отличались (вероятно, потому, что законы на сей счет меняются и учитываются разные второстепенные факторы, вроде высотности застройки), но в целом картина складывается понятная.

Главный параметр – это расчетная численность населения в данном районе. «В Москве обеспеченность детскими садами должна составлять 52-70 мест на 1000 жителей (в зависимости от района), - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Школами – 135 мест».

Аналогичные показатели утверждены и властями Московской области. По словам Дмитрия Пантелеймонова, директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», на тысячу жителей здесь должно быть не менее 35 мест в ДОУ и 150 в школах. Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», приводит несколько иные, но близкие цифры – 40 и 135 соответственно.

Наши консультанты отмечали также, что обязательства по строительству социальной инфраструктуры прописываются в инвестиционном контракте, который застройщик заключает с местной администрацией. «Еще на этапе проекта будущего ЖК закладывается определенное количество объектов социальной инфраструктуры, соответствующее государственным нормативам, - говорит Диана Нилиповская, коммерческий директор компании «Эксперт-девелопмент». – Более того, застройщик не сможет согласовать проект будущего ЖК в государственных структурах и получить разрешение на строительство без обязательного следования данным нормативам».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва. Узнать телефон

…и на практике
Реальная жизнь, однако, всегда отличается от того, что существует в идеале. «Будем откровенны: в большинстве случаев девелоперы не горят желанием вкладываться в строительство и развитие объектов социальной инфраструктуры, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Причина тому – существенные дополнительные вложения и нулевая окупаемость таких объектов. По данным нашего исследования, в большинстве городов Подмосковья наблюдается значительная нехватка дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, школ искусств и физкультурно-спортивных комплексов для детей. Социальная инфраструктура просто-напросто не успевает «догонять» тот огромный объем жилищного строительства, который наблюдается сегодня».

Что тогда? Теоретически у застройщика могут быть проблемы. «Если инвестор не выполняет своих обязательств по возведению социальной инфраструктуры, власти не подпишут итоговый акт реализации инвестиционного контракта, соответственно, контракт будет считаться невыполненным, - объясняет Владислав Луцков, заместитель гендиректора компании Est-a-Tet. – Для инвестора это может обернуться расторжением договора аренды земельного участка, если он арендуется, и проблемами с регистрацией права собственности на построенные объекты».

Однако со строительством школ и садиков инвестор может тянуть. Автор может привести личное наблюдение: по некоторым причинам я последнее время наблюдаю за строительством микрорайона на юго-востоке Москвы. Один из его кварталов представляет собой несколько жилых домов, а в центре должна быть школа. Дома уже построены и заселены, а на месте будущего школьного здания красуется земляной холм – там еще даже не начато рытье котлована. Видимо, школа рано или поздно будет выстроена – весь вопрос в том, когда?

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Отрада Девелопмент
ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Узнать телефон

Спрашивайте и читайте!
Перейдем теперь в совсем прикладную плоскость – как потенциальным покупателям квартир узнать, будут ли в новом районе школы и детские сады? Инстанций оказывается две. Первая – местная власть. Для любого района обычно существует генплан развития, в котором столь важные социальные объекты обязательно указываются. Если генплан по каким-то причинам недоступен, то, советует Василий Шарапов («Сити-XXI век»), следует письменно обратиться с вопросом в местную администрацию.

Вторая инстанция – это сам застройщик, в офисе которого обязательно должна иметься проектная декларация. Документ этот должен предоставляться покупателям по их требованию. «Если возведение новых объектов социальной инфраструктуры отражено в проектной декларации, застройщик обязан их возвести, - убеждена Елена Чегодаева, руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость». – Неприятных сюрпризов не будет: любая серьезная компания дорожит своей репутацией, и ей не нужны судебные разбирательства».

Впрочем, признавали наши консультанты, никто не застрахован от такой напасти, как форс-мажор, финансовые проблемы у застройщика и т.п. По этой причине лучшее, что можно сделать, – это выбирать компанию с именем. «В целом, я бы рекомендовал покупателям быть придирчивее, - отмечает Дмитрий Пантелеймонов («Лидер Групп»). – То есть выбирать ЖК, которые возводят хорошо известные, проверенные временем компании с солидным портфелем успешно реализованных проектов». «В большинстве случаев репутация застройщика все-таки является довольно надежной гарантией для покупателя», - подтверждает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: TEKTA GROUP
Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Узнать телефон

Вы скажите, чьи вы?
Еще один вопрос, живо интересующий будущих жителей, – будут ли находящиеся рядом школы и ДОУ частными или государственными? Хотя, как справедливо отмечает Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад», провести четкую грань между платными и абсолютно бесплатными объектами сегодня сложно (даже в государственных школах и детсадах с родителей требуют обязательные ежемесячные платежи на питание, еще постоянно приходится «скидываться» на различные мероприятия или ремонт), многие небогатые граждане хотят отдать свое чадо именно в государственное заведение.

Формально ответ о принадлежности будущего объекта прост. «Все зависит от права собственности на землю, на которой строится школа, а также от содержания инвестиционных договоров между застройщиком и местной администрацией, - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Если земля частная и по документам застройщик не обязан передать школу после ее ввода в эксплуатацию в муниципальную собственность, школа будет частной. Если же она построена на земле, принадлежащей государству, и в договорах с застройщиком не указана как частная – она будет считаться государственной (муниципальной)».

Однако есть одно но - муниципалитеты иногда отказываются принимать на свой баланс построенную частными застройщиками «социалку». В некоторых случаях это даже приводит к судебным тяжбам, - замечает Владислав Луцков (Est-a-Tet). И если после возведения детских садов город отказывается принимать эти объекты на свой баланс с возмещением убытков, а застройщик не хочет их безвозмездно передавать, то в результате открываются частные учреждения.

Мария Литинецкая («Метриум Групп») говорит даже о наметившейся «нездоровой тенденции»: после завершения строительства объектов социальной инфраструктуры девелоперам с трудом удается (а иногда и вовсе не получается) передать их городу. «Местная администрация просто не хочет брать детский сад на баланс, так как это увеличивает нагрузку на бюджет, - отмечает эксперт. – И в такой ситуации застройщику приходится привлекать частного инвестора. А это трудоемкое занятие. И даже если оператор находится, то возникает парадокс – стоимость услуг в дошкольном учреждении в ЖК экономкласса может достигать 20-30 тыс. рублей. Естественно, практически ни один покупатель в массовом сегменте не может позволить себе такие траты». Большинство покупателей квартир в новостройках - ипотечники, потянуть платежи, которые могут быть и ниже (в детских садах они начинаются от 15 тысяч рублей в месяц, а в школах - от 30 тысяч), все равно невозможно, особенно, если в семье не один ребенок...

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Прайм-Инвест
ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Узнать телефон

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как видим, ответить на вопрос «будут ли в данном ЖК школы и детские сады?» довольно просто – достаточно изучить планы развития соответствующих территорий. Сложнее другие проблемы – государственными или частными будут эти объекты, каким окажется там качество образования, будет ли оно бесплатным и (если нет) – то сколько станет стоить. Большинство этих вопросов – явно не к девелоперам, поэтому единственное, что можно посоветовать тут потенциальным покупателям – это посмотреть, как данные проблемы были решены на других объектах данного застройщика. Если таковые имеются, конечно.

Мнение эксперта
Игорь Сибренков, заместитель гендиректора ООО «Мортон-Инвест»:
Сегодня варианты, когда застройщик может построить микрорайон, не обеспечив его необходимой социальной инфраструктурой, исключены, поскольку такой проект попросту не получит одобрение в государственных инстанциях и не будет утвержден. И это абсолютно правильно, так как это страхует потребителя от проживания в «пустом» микрорайоне. В своих микрорайонах «Мортон» помимо общеобразовательных детских садов и школ дополнительно строит и коммерческие детские учреждения – детские сады и центры дополнительного образования. Наш опыт показывает, что коммерческие детские учреждения пользуются спросом, поскольку могут предложить детям и их родителям дополнительные возможности. Например, более широкий выбор занятий, более длительное время пребывания ребенка и др. К тому же в них практикуется более гибкий подход к развитию и обучению, когда родители могут сами определять не только виды деятельности, но и глубину погружения ребенка в ту или иную тему.