Не секрет, что большинство девелоперских компаний имеют собственные структуры, управляющие построенными зданиями после сдачи их в эксплуатацию. С точки зрения бизнеса это решение логичное – на управлении тоже можно зарабатывать, зачем же отдавать этот «кусок» каким-то посторонним? Однако часто таким управляющим компаниям (УК) отказывает чувство меры: они начинают воспринимать дом как «свой», и жителей, проживающих в нем, тоже «своими» - никуда они не денутся, будут платить столько, сколько мы посчитаем нужным с них потребовать!
В проблемах, возникающих в этом сегменте, попытался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Оказывается, деньги не главное…
По наблюдениям автора статьи, практически все застройщики передают новые объекты «своим» управленцам. Иногда о «родственной связи» говорится прямо: УК – наша «дочка». Иногда формально все не так, но по сути… Например, некий застройщик методично, здание за зданием, передает все свои новые объекты какой-то одной УК. Ясно, что связь (как минимум неофициальная) у этих компаний есть. И также ясно, кому будут переданы в управление следующие дома данного застройщика.
Но это – повторюсь – мои личные впечатления, а хотелось бы более профессионального взгляда. О чем мы и спросили уважаемых экспертов, и получили подтверждения. «У большинства крупных застройщиков имеются свои управляющие компании», - выражает это мнение Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP.
«Если объект небольшого масштаба, то управление им не представляет для застройщика большого интереса; такой дом, как правило, будет передан в управление сторонним организациям, - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Но если объект более крупный (более 10 высотных домов), застройщик уже задумывается о создании своей УК, так как это уже становится более финансово интересным делом».
Качество разное
Работают управляющие компании, скажем так, по-разному. Много скандалов – некоторые из них выплескиваются в СМИ и интернет. Есть и положительные примеры. «Реноме у разных управляющих самые разные, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Чаще всего на первом месте человеческий фактор, то есть желание и умение конкретного управляющего давать результат. Конечно, оно может быть ограничено возможностями компании, аппетитами администрации и т.д. В том же «Дон-Строе» есть объекты (например, «Триумф-Палас»), где много делается для жильцов, холлы и места общего пользования содержатся в идеальном состоянии. И есть другие примеры, когда собственники жилья не довольны качеством услуг управляющей компании».
Вот об этом – недовольстве жителей – мы и поговорим подробнее.
Не нравятся: цены…
Первая и главная причина претензий собственников квартир – стоимость услуг. Понятно, что квартплата в современном доме бизнес-класса окажется выше, чем в соседней муниципальной многоэтажке – это определяется и большими площадями квартир, и уровнем сервиса. «Людям надо привыкнуть, что за комфорт придется платить, - взывает к разуму Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Если вы хотите, чтобы неисправность потекшего крана была устранена не по заявке в рабочее время, а по вызову, тут же, в любое время, то надо понимать, что УК должна содержать штат дежурных слесарей, которым необходимо платить зарплату. И чтобы в подъезде сидела не бабушка, занятая исключительно вязанием, а вежливый опрятный охранник». Также, добавляет он, надо понимать, что при работе с такой УК жильцы еще кормят целый ряд менеджеров, бухгалтеров и т.д. В итоге строчка «техническое обслуживание» или «эксплуатационные услуги», как иногда предпочитают называть свой сервис коммунальные управленцы от ЖКХ, вырастает в 1,5 - 2 раза.
Большинство покупателей квартир в современных домах – люди адекватные, они вполне согласны с тем, что исполнителям надо платить достойные деньги. Но вот «целый ряд менеджеров, бухгалтеров и т.д.» представляется жителям совершенно лишним – особенно с учетом того, что на зарплату именно данным персонажам и уходит основная часть денег.
Раздражают собственников квартир и приемы, с помощью которых «разгоняется» квартплата. «Нечестные УК чаще всего используют метод завышения потребляемых объемов, - говорит Ольга Гусева («Домостроитель»). – Даже если у вас стоят счетчики на потребляемые вами ресурсы, вам все равно придется оплачивать затраты и на обслуживание мест общего пользования (подъезды, подземный паркинг, технические помещения). Отследить реальный объем потребления возможно, но крайне хлопотно, и, как правило, этим никто не занимается. Это касается и других статей затрат. Поэтому, чтобы уберечься от лишних затрат, нужно просто более внимательно следить за работой своей УК, требовать у них отчеты, не оплачивать подозрительные счета по первому их требованию, а просить обоснования».
Замечательный эпизод рассказала Оксана Васильева, консультант по перепланировкам. «Мои клиенты в одном из ЖК бизнес-класса на юге Москвы платят за квартиру 16 тыс. руб. в месяц. 5 тыс. из этой суммы приходится на машино-место в подземном паркинге. Пикантность ситуации в том, что это машино-место они купили – так что платить должны бы только за его эксплуатацию, а это ну никак не больше 1000. Но застройщик и оставленная им на объекте УК все время затягивают оформление собственности. А пока собственности нет – машино-место покупателям не принадлежит, и им приходится арендовать его у УК». Комментарии, как говорится, излишни.
…«избирательная слепота»…
У М. Зощенко есть рассказ «Кошка и люди». Там жакт (точно не уверен, но, вероятно, некий аналог современных УК) отказывал в ремонте печки. Главный герой настоял на том, чтобы наличие в комнате угарного газа проверяла комиссия. Члены комиссии расселись, уверяя, что «вполне отличная атмосфера и нюхать ее можно». Досиделись до того, что стали все совершенно зеленые, на ногах качались, одного даже потом увезла скорая помощь. Но ремонтировать печку отказались. «Воздух вполне полезный. Натуральный воздух».
Без малого 100 лет прошло, но похожие истории повторяются. Связаны они с тем, что дом сдан со строительным браком, устранять который – по гарантии – должен застройщик. Но УК, естественно, стремится выгородить свою материнскую структуру – вот и «не видит» протекающих крыш и щелей в окнах.
…и прочие аспекты
Есть и другие причины недовольства. На ряде объектов, говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), есть претензии к качеству охранных услуг и уборки территории. В одном известном ЖК работает только один провайдер интернета. Его качество и тарифы жителей не устраивают, но конкурентов в здание не пускает УК – как подозревают жители, небескорыстно. Также известен случай, когда жильцы были недовольны качеством подаваемой воды. УК даже заменила водопроводные трубы на пластиковые, но проблема все равно осталась.
Можно ли заменить? И на кого?
Могут ли жители, недовольные качеством работы УК, сменить ее? Задавая этот вопрос, я напомнил нашим экспертам различные истории, хорошо известные тем, кто, как говорится, «в теме». Там инициативным группам жильцов не давали проводить свои собрания, тут проводили «альтернативные» собрания (за то, чтобы остаться под управлением «старой» УК), подписи участников которых просто подделывали. Приходилось слышать и о более жестких вариантах – кого-то из активистов из числа жителей вообще били.
Опрошенные нами эксперты отнеслись ко всем этим историям скептически. Да, УК будет, конечно, не в восторге от идеи жителей «уйти» ее, но слишком силовые действия сегодня не в почете. Чай, не «дикий капитализм».
«Позволить УК ничего не делать и задирать тарифы могут только сами жители дома, - убежден Андрей Биржин (TEKTA GROUP). – Жилищное законодательство, хотя и содержит некоторые противоречия, но, в целом, проработанное и развитое, чтобы жители могли отстаивать свои интересы. По крайней мере, для этого есть все законные методы». «Основная проблема, на мой взгляд, не вот такие полукриминальные истории, а то, что в большинстве случаев собрать никого не получается, - полностью соглашается Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Название явлению – тотальный пофигизм».
Что ж, резковато, зато понятно. Да, в общем-то, с данной точкой зрения можно отчасти и согласиться. В большинстве случаев народ исключительно пассивен и жизнью собственного дома интересуется мало. Жильцы начинают проявлять активность, если их достают до самого «здрасьте» и у них имеется сильная инициативная группа.
Есть и вторая проблема – на рынке еще мало хороших компаний. Допустим, вы нашли другого управленца – а где гарантии, что он окажется лучше? Тем не менее такие попытки есть. Так, в популярном жилом квартале новостроек недалеко от Москвы, где застройщиком является один из монстров столичного стройкомплекса, жильцы решили поменять УК, которая их не устраивает. Что для этого было сделано? Была выбрана инициативная группа жителей, которая «отсмотрела» около 25 компаний. Какие-то компании отказывались брать ЖК на обслуживание, поскольку его строительство еще продолжается (много пришлось бы возиться, чтобы держать в порядке территорию), какие-то не понравились самим жильцам – предлагали более дорогие услуги, предоставляли о себе неверные сведения и т.п. В итоге осталась пятерка компаний, из них окончательно выбрали одну.
Вот, в частности, какие параметры учитывало «жюри». Компания обещает работать до позднего вечера, чтобы люди успевали зайти после работы и что-то выяснить, готова снизить тариф за содержание и ремонт жилья, наладить расчет коммунальных платежей так, чтобы люди не переплачивали, заняться благоустройством территории. Со своей стороны жильцы создают некоммерческое партнерство, которое будет контролировать УК.
Поскольку домов в ЖК много, голосование идет уже почти полгода, и очень похоже, что жителям удастся добиться своего. Уйдет ли старая компания с миром или как-то постарается удержаться у власти - ждать развязки, видимо осталось недолго.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Рынок управляющих компаний, признают специалисты, за последние годы сделал значительный шаг вперед. Но все же он развит недостаточно – нельзя спокойно найти компанию, которая возьмется управлять вашим домом, гарантируя при этом качество и низкие цены. Однако первые ласточки все-таки появляются. Что у них получится – покажет время.
Комментарии экспертов:
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»:
С принятием в прошлом году ряда законов застройщики не могут монопольно управлять объектами после ввода построенного жилья в эксплуатацию. Прежде они вправе были создавать собственную управляющую компанию и передавать ей в управление построенный многоквартирный дом. При этом отказаться от услуг этой организации можно было только путем проведения общего собрания собственников многоквартирного дома и положительного голосования по данному вопросу большинством участников собрания. Во многих случаях добиться этого собственникам многоквартирных домов самостоятельно оказывалось сложно, прежде всего из-за отсутствия кворума. Более того, после предметного обсуждения вопросов жизни дома жители выясняли, что проще и эффективнее работать с управляющей компанией и с ней добиваться необходимого результата.
Теперь установлен определенный срок, исчисляемый от даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, для проведения органом местного самоуправления открытого конкурса на выбор управляющей компании. После проведения конкурса в случае, если управляющая компания застройщика проиграет в нем или не примет в нем участия, она должна передать объект в управление победителю этого конкурса.
Анна Дугар-Жабон, генеральный директор компании RDI Service:
Многие УК при крупных девелоперах возникли из-за желания застройщика без проблем сдать построенный объект. Такие УК не представляли интересов жителей при сдаче: например, не доделывались коммуникации. Поэтому и возникло предубеждение, что если УК – аффилированное лицо девелопера или застройщика, то ее работа будет некачественной.