Покупка квартиры: кто даст гарантию удачной сделки – риэлторы, застройщики, страховые компании?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Проверка юридической чистоты квартиры – едва ли не главный аргумент риэлторов, позволяющий убедить граждан пользоваться их услугами. Но есть один интересный вопрос, - как эта чистота проверяется? Ответы, к сожалению, часто сводятся к тому, что «это наша коммерческая тайна». Еще бОльшей тайной окутывается другой вопрос – как риэлторы будут отвечать, если квартира, которую вы купили, окажется «паленой». Стопроцентную гарантию никто не даст, но все же у клиента кое-какие возможности обезопаситься есть.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Тройка РЭД
ЖК "Дабл". 25 мин. от м. Домодедовская Онлайн-продажи Двухуровневая квартира с отделкой в березовой роще от 4,5 млн рублей. Есть квартиры с отделкой! от 4,5 млн рублей. Узнать телефон

Проверяют более-менее…
Вообще, о юридической чистоте риэлторы рассуждают очень охотно. Так что сказочек о том, как какой-нибудь глупый дяденька (или тетенька) купили квартирочку без помощи агентствочка, а потом в шкафчике оказались такие-то скелетики, потенциальные клиенты наслушаются в изобилии.

Но когда от общих вопросов переходишь к конкретике и спрашиваешь – а каким именно образом вы проверяете – «чистая» эта квартира или нет, и как потом будете отвечать, если сделка все-таки окажется недействительной, то собеседники наши как-то сразу скучнеют. Впрочем, справедливости ради отметим, что портал Metrinfo.Ru, собирая материал для этой статьи, получил и вполне приемлемые ответы. На первичном рынке, рассказала нам Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet», риэлторы проверяют следующие документы по собственно строительству:

1. Постановление Администрации о строительстве;

2. Постановление Администрации о выделении земельного участка;

3. Постановление Администрации об утверждении проекта планировки;

4. Акт выбора земельного участка;

5. Договор аренды земельного участка, на котором будет вестись строительство;

6. Кадастровый план земельного участка;

7. Государственная экспертиза проекта планировки;

8. Государственная экспертиза проекта строительства каждого из корпусов;

9. Технические условия на подключение к сетям общего пользования;

10. Договор на выполнение генподрядных работ;

11. Разрешение на строительство.

Кроме них, существуют еще документы по инвестиционным отношениям (инвестиционный контракт с дополнениями), протокол поквартирного распределения и документы, подтверждающие исполнение обязательств сторон по инвестиционному контракту. А также весьма объемная проектная документация…

На вторичном рынке, сообщила Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости «Азбука жилья», риэлторам необходимо убедиться в подлинности предоставляемых клиентом документов, для чего делаются запросы нотариусам и в иные инстанции. Риэлторы беседуют с соседями собственника – информацию, полученную от них, порой невозможно узнать из каких-либо других источников. На основании справок из жилищно-эксплуатационных организаций выясняются данные людей, которые когда-либо были зарегистрированы на этой жилплощади, а по архивам Федеральной регистрационной службы – история всех предыдущих сделок и собственников. Также надлежит убедиться (на основании данных все той же ФРС), что на квартиру не наложен арест, и нет обременений права. Запрашиваются справки в нарко- и психоневрологическом диспансере, подтверждающие, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят у них на учете. Делаются запросы в правоохранительные органы, чтобы убедиться, что у собственников нет проблем с законом, а также с воинским учетом.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: КОРТРОС
ЖК Равновесие. Старт продаж Онлайн-продажи Малоэтажная застройка европейского уровня рядом с Одинцово. Благоустроенная территория. Двор без машин. 30 минут до метро от 2,6 млн руб. Узнать телефон


…а гарантий, увы, не дают
Что до гарантий (то есть, называя вещи своими именами, подтверждения того, что проверка проведена качественно), то с ними хуже. Серьезнее дело поставлено на первичном рынке – как отмечает Юлия Гераськина («Est-a-Tet»), уважающие себя компании в заключаемых с клиентами договорах предусматривают, что в случае отсутствия или недействительности прав застройщика/инвестора на продаваемую квартиру покупателю будет возвращена вся уплаченная сумма. «При этом на рынке новостроек существуют другие риски, не поддающиеся оценке на первых стадиях строительства: риск задержки строительства, изменения финансовой ситуации застройщика и риск «двойной» продажи, - добавляет эксперт. – Но действующее законодательство идет по пути защиты прав покупателей, о чем свидетельствует распространение схемы покупки квартир с учетом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».

От себя нам придется добавить, что по 214-му закону почти не продается типовое жилье, рассчитанное на массового покупателя. В основном – по предварительным договорам, а это для покупателя определенный риск. Случись что – придется идти в суд и не факт, что он вынесет решение в вашу пользу. (Читайте на эту тему статью «Суд с застройщиком: как вернуть деньги за непостроенную квартиру»)

Что до вторичного рынка, то здесь многие риэлторы даже не понимали, о каких гарантиях может идти речь. Ответы из серии «мы серьезная фирма, и отвечаем своей репутацией» вряд ли можно считать исчерпывающими. Те же, кто соглашался ответить по существу, ничего радостного не сообщили.

«Полагаю, ни одно нормальное агентство не сможет предоставить истинных гарантий в том, что клиент не столкнется с каким-нибудь вновь объявившимся наследником, или что ранее совершенные сделки с недвижимым имуществом учитывали права всех заинтересованных лиц, что среди документов присутствует согласие супруга на сделку, а остальные документы не были сфальсифицированы, - убеждена Валерия Симонова, руководитель юридического департамента Группы компаний «НДВ». – Включать в договор условие о том, что агентство будет нести за возникновение какого-либо спора в отношении приобретаемого жилья непосредственную ответственность – просто глупо. Либо, если такой пункт имеется, - нечестно».


Хорошо забытое старое
Многие не помнят, но как минимум одна серьезная попытка риэлторов взять на себя ответственность уже была. В 2002 году сразу несколько «китов» московского рынка объявили о введении «гарантийных обязательств» - у каждого этот документ назывался по-своему, но суть у всех была одна: в случае, если собственник лишался купленной при помощи агентства квартиры, ему либо возвращали деньги, либо приобретали аналогичное жилье. PR-службы этих компаний развернули в прессе по данному поводу изрядный шум.

Скоро, однако, обнаружились проблемы. Выяснилось, что гарантировать абсолютную «чистоту» не может ни один риэлтор – даже самый лучший, а оплачивать взятые на себя гарантии компаниям не по силам. Стремясь уйти от ответственности, некоторые агентства стали включать в договоры заведомо невыполнимые пункты, начались скандалы, связанные с тем, что клиенты посчитали себя обманутыми. В общем, инициативу по-тихому прикрыли – что, на взгляд автора, является лучшим доказательством того, что юридическую чистоту проверить в принципе невозможно. Во всяком случае, так, чтобы отвечать за проверку не «репутацией», а деньгами…


Остается страховаться
«На мой взгляд, наиболее эффективным механизмом защиты добросовестных покупателей является страхование титула собственника, - считает Валерий Прокопьев, пресс-секретарь агентства «МИАН». – С января 2010 года наша компания помимо стандартной процедуры проверки юридической чистоты ввела обязательное страхование всех сделок на вторичном рынке. Срок выбран в 3 года (согласно Гражданскому кодексу, это общий срок исковой давности), а в качестве страховой компании выступает «РОСНО».

Подобный подход – каждый должен заниматься своим делом, и обеспечивать безопасность владения недвижимостью должны страховые компании – поддержали и прочие опрошенные нами эксперты. «Если клиент предпочитает предпринять дополнительные меры по снижению рисков, возможно, более рациональным шагом можно считать заключение договора со страховой компанией (титульное страхование)», - выразила это мнение Ирина Карпова, руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

Ради объективности добавим, что титульное страхование не очень-то популярно среди покупателей жилья, которые стараются экономить деньги на всех этапах сделки. Во многом это связано с тем, что страховка у нас дорогая, да и с общим несовершенством данной системы (читайте на эту тему «Страховка от потери квартиры: почему клиенты ее не берут?»)

Покупатели новостроек тоже могут попытаться найти для себя страховую программу, однако это занятие очень тяжелое – такие программы практикуют немногие компании («Покупка новостройки: как застраховать себя от риска потерять деньги»).

Резюме от портала Metrinfo.ru
Причины, по которой риэлторы не могут гарантировать полную юридическую чистоту, заключается не в их (риэлторов) злонамеренности. Они намного шире и глубже. Прежде всего, весьма «специфическое» отношение государства к собственности и собственникам – любопытствующих можно отослать к недавней истории с «Речником». Была там природоохранная зона или не была – вопрос отдельный, но те же самые госорганы, которые до этого разрешали людям пользоваться недвижимостью, подводили им газ и свет, взимали налоги (что, по меркам всего нормального мира является признанием законности владения) вдруг «прозрели». Кто может гарантировать, что завтра они не «прозреют» относительно вашего дома?

В подобной ситуации гарантировать что-то не может никто, даже суперпрофессионал. Так что спасение утопающих остается делом рук самих утопающих. То бишь клиентов.