Проверка юридической чистоты квартиры – едва ли не главный аргумент риэлторов, позволяющий убедить граждан пользоваться их услугами. Но есть один интересный вопрос, - как эта чистота проверяется? Ответы, к сожалению, часто сводятся к тому, что «это наша коммерческая тайна». Еще бОльшей тайной окутывается другой вопрос – как риэлторы будут отвечать, если квартира, которую вы купили, окажется «паленой». Стопроцентную гарантию никто не даст, но все же у клиента кое-какие возможности обезопаситься есть.
Проверяют более-менее…
Вообще, о юридической чистоте риэлторы рассуждают очень охотно. Так что сказочек о том, как какой-нибудь глупый дяденька (или тетенька) купили квартирочку без помощи агентствочка, а потом в шкафчике оказались такие-то скелетики, потенциальные клиенты наслушаются в изобилии.
Но когда от общих вопросов переходишь к конкретике и спрашиваешь – а каким именно образом вы проверяете – «чистая» эта квартира или нет, и как потом будете отвечать, если сделка все-таки окажется недействительной, то собеседники наши как-то сразу скучнеют. Впрочем, справедливости ради отметим, что портал Metrinfo.Ru, собирая материал для этой статьи, получил и вполне приемлемые ответы. На первичном рынке, рассказала нам Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet», риэлторы проверяют следующие документы по собственно строительству:
1. Постановление Администрации о строительстве;
2. Постановление Администрации о выделении земельного участка;
3. Постановление Администрации об утверждении проекта планировки;
4. Акт выбора земельного участка;
5. Договор аренды земельного участка, на котором будет вестись строительство;
6. Кадастровый план земельного участка;
7. Государственная экспертиза проекта планировки;
8. Государственная экспертиза проекта строительства каждого из корпусов;
9. Технические условия на подключение к сетям общего пользования;
10. Договор на выполнение генподрядных работ;
11. Разрешение на строительство.
Кроме них, существуют еще документы по инвестиционным отношениям (инвестиционный контракт с дополнениями), протокол поквартирного распределения и документы, подтверждающие исполнение обязательств сторон по инвестиционному контракту. А также весьма объемная проектная документация…
На вторичном рынке, сообщила Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости «Азбука жилья», риэлторам необходимо убедиться в подлинности предоставляемых клиентом документов, для чего делаются запросы нотариусам и в иные инстанции. Риэлторы беседуют с соседями собственника – информацию, полученную от них, порой невозможно узнать из каких-либо других источников. На основании справок из жилищно-эксплуатационных организаций выясняются данные людей, которые когда-либо были зарегистрированы на этой жилплощади, а по архивам Федеральной регистрационной службы – история всех предыдущих сделок и собственников. Также надлежит убедиться (на основании данных все той же ФРС), что на квартиру не наложен арест, и нет обременений права. Запрашиваются справки в нарко- и психоневрологическом диспансере, подтверждающие, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят у них на учете. Делаются запросы в правоохранительные органы, чтобы убедиться, что у собственников нет проблем с законом, а также с воинским учетом.
…а гарантий, увы, не дают
Что до гарантий (то есть, называя вещи своими именами, подтверждения того, что проверка проведена качественно), то с ними хуже. Серьезнее дело поставлено на первичном рынке – как отмечает Юлия Гераськина («Est-a-Tet»), уважающие себя компании в заключаемых с клиентами договорах предусматривают, что в случае отсутствия или недействительности прав застройщика/инвестора на продаваемую квартиру покупателю будет возвращена вся уплаченная сумма. «При этом на рынке новостроек существуют другие риски, не поддающиеся оценке на первых стадиях строительства: риск задержки строительства, изменения финансовой ситуации застройщика и риск «двойной» продажи, - добавляет эксперт. – Но действующее законодательство идет по пути защиты прав покупателей, о чем свидетельствует распространение схемы покупки квартир с учетом ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве».
От себя нам придется добавить, что по 214-му закону почти не продается типовое жилье, рассчитанное на массового покупателя. В основном – по предварительным договорам, а это для покупателя определенный риск. Случись что – придется идти в суд и не факт, что он вынесет решение в вашу пользу. (Читайте на эту тему статью «Суд с застройщиком: как вернуть деньги за непостроенную квартиру»)
Что до вторичного рынка, то здесь многие риэлторы даже не понимали, о каких гарантиях может идти речь. Ответы из серии «мы серьезная фирма, и отвечаем своей репутацией» вряд ли можно считать исчерпывающими. Те же, кто соглашался ответить по существу, ничего радостного не сообщили.
«Полагаю, ни одно нормальное агентство не сможет предоставить истинных гарантий в том, что клиент не столкнется с каким-нибудь вновь объявившимся наследником, или что ранее совершенные сделки с недвижимым имуществом учитывали права всех заинтересованных лиц, что среди документов присутствует согласие супруга на сделку, а остальные документы не были сфальсифицированы, - убеждена Валерия Симонова, руководитель юридического департамента Группы компаний «НДВ». – Включать в договор условие о том, что агентство будет нести за возникновение какого-либо спора в отношении приобретаемого жилья непосредственную ответственность – просто глупо. Либо, если такой пункт имеется, - нечестно».
Хорошо забытое старое
Многие не помнят, но как минимум одна серьезная попытка риэлторов взять на себя ответственность уже была. В 2002 году сразу несколько «китов» московского рынка объявили о введении «гарантийных обязательств» - у каждого этот документ назывался по-своему, но суть у всех была одна: в случае, если собственник лишался купленной при помощи агентства квартиры, ему либо возвращали деньги, либо приобретали аналогичное жилье. PR-службы этих компаний развернули в прессе по данному поводу изрядный шум.
Скоро, однако, обнаружились проблемы. Выяснилось, что гарантировать абсолютную «чистоту» не может ни один риэлтор – даже самый лучший, а оплачивать взятые на себя гарантии компаниям не по силам. Стремясь уйти от ответственности, некоторые агентства стали включать в договоры заведомо невыполнимые пункты, начались скандалы, связанные с тем, что клиенты посчитали себя обманутыми. В общем, инициативу по-тихому прикрыли – что, на взгляд автора, является лучшим доказательством того, что юридическую чистоту проверить в принципе невозможно. Во всяком случае, так, чтобы отвечать за проверку не «репутацией», а деньгами…
Остается страховаться
«На мой взгляд, наиболее эффективным механизмом защиты добросовестных покупателей является страхование титула собственника, - считает Валерий Прокопьев, пресс-секретарь агентства «МИАН». – С января 2010 года наша компания помимо стандартной процедуры проверки юридической чистоты ввела обязательное страхование всех сделок на вторичном рынке. Срок выбран в 3 года (согласно Гражданскому кодексу, это общий срок исковой давности), а в качестве страховой компании выступает «РОСНО».
Подобный подход – каждый должен заниматься своим делом, и обеспечивать безопасность владения недвижимостью должны страховые компании – поддержали и прочие опрошенные нами эксперты. «Если клиент предпочитает предпринять дополнительные меры по снижению рисков, возможно, более рациональным шагом можно считать заключение договора со страховой компанией (титульное страхование)», - выразила это мнение Ирина Карпова, руководитель отдела вторичного рынка инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».
Ради объективности добавим, что титульное страхование не очень-то популярно среди покупателей жилья, которые стараются экономить деньги на всех этапах сделки. Во многом это связано с тем, что страховка у нас дорогая, да и с общим несовершенством данной системы (читайте на эту тему «Страховка от потери квартиры: почему клиенты ее не берут?»)
Покупатели новостроек тоже могут попытаться найти для себя страховую программу, однако это занятие очень тяжелое – такие программы практикуют немногие компании («Покупка новостройки: как застраховать себя от риска потерять деньги»).
Резюме от портала Metrinfo.ru
Причины, по которой риэлторы не могут гарантировать полную юридическую чистоту, заключается не в их (риэлторов) злонамеренности. Они намного шире и глубже. Прежде всего, весьма «специфическое» отношение государства к собственности и собственникам – любопытствующих можно отослать к недавней истории с «Речником». Была там природоохранная зона или не была – вопрос отдельный, но те же самые госорганы, которые до этого разрешали людям пользоваться недвижимостью, подводили им газ и свет, взимали налоги (что, по меркам всего нормального мира является признанием законности владения) вдруг «прозрели». Кто может гарантировать, что завтра они не «прозреют» относительно вашего дома?
В подобной ситуации гарантировать что-то не может никто, даже суперпрофессионал. Так что спасение утопающих остается делом рук самих утопающих. То бишь клиентов.