Опасности дешевых квартир: «кривые» документы; жильцы-невидимки; незаконная перепланировка

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Желание купить подешевле – вполне понятная и объяснимая человеческая черта. Увидев нечто по цене более низкой, чем в среднем на рынке, граждане обычно страшно радуются. Хотя на деле надо бы задуматься, с чего это вдруг продавец решил «одарить» их? Наверняка ведь за чересчур выгодными предложениями могут таиться опасности.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 1,7%. СТАРТ ПРОДАЖ. Онлайн-продажи Ключи 2022-2024г. 500 метров до метро. Выход на набережную. Московская прописка. Квартиры с отделкой. Trade-in* Узнать телефон

Юридические вопросы
Различные «траблы» с документами – наиболее частая причина, по которой в продаже появляются объекты по заниженным ценам. На первичном рынке объяснение чаще всего сводится к тому, что у застройщика еще отсутствуют все необходимые документы. «Такая ситуация – не редкость для некоторых проектов массового строительства, где в самом начале реализации квартиры продавались дешево именно потому, что документы на объект еще находились в стадии оформления, - рассказала порталу Metrinfo.ru Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet». – Цены тут будут низкими, а вот риски, напротив, высокими».

На вторичном рынке конкретные причины иные, но общая закономерность та же: чрезмерная дешевизна объясняется какими-то «темными пятнами» в истории. «Интересная» цена чаще всего связана с «сюрпризами», - убеждена Ольга Антонычева, директор отделения агентства «МИЦ-недвижимость». – В квартире могут быть временно отсутствующие проживающие – они служат в армии или находятся в заключении. Может быть оспариваемое или поддельное завещание. Квартира продавалась по доверенности, которая на момент продажи могла быть отозвана. Один из предыдущих собственников состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Может случиться и так, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних детей».

Насколько такие объекты будут дешевле нормальных? К сожалению, четкую закономерность («кривое» завещание – минус 20% от цены) вывести не удается: рынок (особенно вторичный) – это место, где действуют частные лица, у которых имеются самые разные представления о том, как надлежит поступать. Дисконт может составить и 25-30%, а может и совсем символические 5% - продавец попытается скрыть наличие юридических дефектов, а будет говорить, что ему просто срочно нужны деньги, вот он и продает чуть дешевле. Ситуация осложняется и тем, что иногда «ценовые аномалии» объясняются не теми или иными недостатками квартиры, а совершенно другими причинами. «Бывают ситуации, которые можно назвать «личным форс-мажором», когда деньги требуются очень срочно, - говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Например (не дай Бог, конечно),  стало известно, что у ребенка онкологическое заболевание. Станет нормальный человек в такой ситуации ждать лишние пару месяцев, чтобы выгадать лишние двадцать или тридцать тысяч долларов? Да конечно нет!».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 1,7% на весь срок. Ключи 2022-2023г. 400 метров до метро. Московская прописка. Школа, детский сад. Trade-in* Узнать телефон


Неузаконенная перепланировка
Общеизвестно, что планировки типовых квартир, мягко скажем, неидеальны, и многие граждане пытаются собственные жилища «усовершенствовать». «К самым распространенным вариантам перепланировок можно отнести совмещение санузлов, присоединение балконов/лоджий к комнатам, увеличение площади кухни за счет сноса воздуховода, - перечисляет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – А также снос стен и прорезание в них проемов, перемещение санузлов, установку на фасаде здания кондиционеров».

Саму по себе перепланировку вряд ли можно назвать дефектом – наоборот, в результате квартира становится только красивее и удобнее. Беда в том, что за конфигурацией наших жилищ следит специальная организация – Бюро технической инвентаризации (БТИ), в архивах которого хранятся данные об исходном состоянии квартиры. При малейшем несовпадении на планах БТИ появляются красные линии – именно так обозначаются несогласованные перепланировки. Раньше с красными линиями квартиру просто нельзя было продать. Сейчас – хитрее: продавать и покупать можно, но обязанность узаконить перепланировку возлагается на нового собственника, никакие отговорки из серии «это делал не я, а прежний хозяин» не проходят. А санкции за незаконные переустройства предусмотрены серьезные: сначала штрафы, а потом – вплоть до конфискации квартиры и ее продажи с публичных торгов (ст. 29 Жилищного кодекса). Впрочем, на практике, ограничиваются штрафами и предписывают либо «вернуть как было», либо согласовать по закону.

Каков должен быть дисконт для квартир с неузаконенными изменениями? Для ответа на этот вопрос нужно вспомнить, что все перепланировки можно разделить на две категории – согласуемые и нет. В первом случае новому собственнику просто предстоит проделать все юридические действия самостоятельно – это займет, говорит Анна Рыжова, генеральный директор ООО «ЦНП «Твой город», по времени от пяти месяцев и будет стоить в среднем 80-100 тыс. руб. Именно такую скидку покупатель и может потребовать за свои будущие усилия. Но бывают перепланировки, которые в принципе невозможно согласовать: уже упоминавшийся снос воздуховода, присоединение к комнате балкона с выносом на него батарей отопления, размещение санузлов над жилыми комнатами. Единственный вариант здесь – привести квартиру в первоначальный вид. Что, во-первых, дорого. А, во-вторых, вся существующая отделка квартиры будет порушена – фактически, здесь продается объект «под ремонт».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 1,7%. СТАРТ ПРОДАЖ. Ключи 2022-2024. Московская прописка. Школа, детский сад. Квартиры с отделкой и без отделки. Trade-in*. Узнать телефон


Физическое состояние
О необходимости придать продаваемой квартире «товарный вид» знают все. Знание, однако, чаще всего остается «теоретическим»: большинство продавцов и не думают что-нибудь сделать. «Чаще всего квартиры продаются в состоянии, требующем после покупки незамедлительного ремонта, - отмечает Ольга Антонычева («МИЦ-недвижимость»). – Как правило, решив продавать квартиру, ее не ремонтируют, а отдают в таком состоянии, как есть». Но даже на столь безрадостном фоне есть предложения, выделяющиеся в худшую сторону. Ободранные обои, текущая сантехника, запах «бомжатника» - вот далеко не полный перечень того, с чем можно столкнуться в продаваемой квартире.

Специалисты, правда, советуют относиться к подобным проблемам философски. Текущий смеситель или унитаз, весь покрытый ржавыми разводами – все это выглядит ужасно, но исправить этот «ужас» стоит копейки. Кроме того, купленную квартиру вы будете наверняка ремонтировать. «Плохое состояние у квартиры или очень плохое – это ни на что не влияет, - уверен Борис Флексер, руководитель управления маркетинга и рекламы финансово-строительной корпорация «Лидер». – Все равно нужно делать ремонт». Если чего и стоит опасаться, так это вещей, которые не так бросаются в глаза, но при этом могут принести куда более серьезные потери. В их числе можно упомянуть, например, знаменитые «фенольные» дома. Выделяется ли из их стен фенол и так ли он опасен – тема для отдельного разговора, но приобретенная там квартира станет совершеннейшим неликвидом. «В домах возрастом больше 30 лет распространенной проблемой является состояние водопроводных стояков, - говорит Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости «Собственник». – Это чревато частыми авариями, затоплениями (либо вас, либо вами), перебоями с водоснабжением».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: MR Group
ЖК MOD от MR Group Видовые квартиры в историческом районе Москвы! 5 мин. до м.Марьина роща. Отделка MR Base. Узнать телефон


Стоит ли связываться?
Из всех перечисленных выше проблем (они же основания для дешевизны) наши эксперты считают самыми опасными юридические. Соответственно, клевать на подобные предложения не стоит – если только вы не высококлассный юрист, способный самостоятельно просчитать все риски. «Если сделка будет оспорена в суде и расторгнута, покупатель может остаться без квартиры и потерять все деньги, - выражает практически всеобщее мнение Ольга Антонычева («МИЦ-недвижимость»). – Имеет ли здесь смысл экономия в 20% стоимости?!». «При покупке квартиры на вторичном рынке не стоит скупиться на проверку юридической чистоты, - соглашается Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель». – Особое внимание следует уделить спорным ситуациям». «Если очень хочется сэкономить, лучше сделать это за счет меньшей площади, первого или последнего этажа, пожертвовать видом из окна или близостью к метро», - добавляет Екатерина Мошечкина, PR-менеджер агентства недвижимости «Азбука жилья».

Что до всего прочего, то практически любой дефект имеет свою цену – те деньги, которые нужно заплатить, чтобы исправить его. Прикиньте эту сумму (если не сможете сами, то с помощью специалистов: ремонтников, юристов по перепланировке) и решайте, так ли данное предложение выгодно. Или все-таки лучше поискать вариант пусть и подороже, но без «сюрпризов».


Резюме от портала Metrinfo.ru
Квартиры «с проблемами» будут на рынке всегда – от этого никуда не деться. Соответственно, будут и граждане, пытающиеся подобный товар сбыть. С другой стороны, страсть покупателей к дармовщинке неистребима: она – часть человеческой природы, и чтобы изменить подобные инстинкты, эволюции нужны сотни тысяч и миллионы лет. Значит (если считать не миллионолетиями, а соизмеримыми с нашей жизнью категориями), на подобные предложения вы будете натыкаться постоянно. А уж принимать их или нет – это каждый решает сам.