Перепланировка на этапе строительства: у застройщиков имеются два подхода - для одних это хлопотно, другие готовы обслужить за доп.плату

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Строительство многоэтажного дома занимает немало времени. Особенно мучительно оно тянется для покупателя квартиры на этапе строительства. Ведь даже дождавшись ввода объекта, еще нужно делать ремонт в новом жилище, а это значит, что вам еще долго предстоит ютиться в тесноте или на съемной квартире. Ведь далеко не всем покупателям по душе то, как спланированы квартиры в новостройках. И они были бы не прочь внести изменения в предложенные проекты еще на стадии строительства дома. Но немногие застройщики готовы брать на себя дополнительные работы даже за деньги.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Строитель
Дом Серебряный Бор Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Узнать телефон

Покупатели становятся архитекторами
Проблему усугубляет и то, что подавляющее большинство проектов предусматривает сдачу квартир с так называемой свободной планировкой. То есть человек получает пространство, огражденное несущими стенами и обустроенное окнами и дверьми. Единственная работающая коммуникация – это отопительные батареи. Подразумевается, что всю оставшуюся работу счастливый собственник выполнит за дополнительную плату. Если хозяину не приглянулся проект застройщика, ему придется заказать и согласовать новый.

Впрочем, большинство застройщиков, возводя дома-полуфабрикаты, считают, что такой продукт позволяет им занимать самую устойчивую позицию на рынке. «Мы строим не квартиры, а дома свободной планировки, а наши проекты уникальны тем, что позволяют объединить сколько угодно квартир и воплотить любые дизайнерские идеи», - говорит  Полина Чалая, руководитель отдела маркетинговых коммуникаций ГК «Город’Ok». Застройщики полагают, что, построив квартиры со свободной планировкой, они удовлетворяют требования наибольшего числа покупателей. «Мы не склонны навязывать нашему потребителю свое видение его будущей квартиры и считаем, что свой дом каждый человек должен обустраивать по своему вкусу и в соответствии со своими потребностями», - добавляет эксперт. Такую же позицию занимает и Андрей Штраух, генеральный директор Galaxy Group: «В нашем жилом комплексе мы предлагаем свободные планировки, которые дают возможность владельцам квартиры осуществить все свои дизайнерские задумки».

Действительно, в вопросе вкуса довольно сложно спорить с застройщиками, тем более что, дожидаясь сдачи нового дома, будущие жильцы вынашивают свои идеи планировок и тщательно продумывают, как будет использоваться каждый драгоценный сантиметр приобретенной недвижимости. Причем многие из них согласились бы еще на этапе строительства предложить застройщикам если не достроить полностью квартиру, так хотя бы выполнить все черновые работы – например, возвести стены, перегородки по предложенным ими проектам.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Вешняковская 18
Дом на Вешняковской Квартиры площадью от 34 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Узнать телефон

Капризным просьба не беспокоить
Но, как показала практика, далеко не все девелоперские компании готовы брать на себя дополнительные работы. «Внесение изменений в планировку помещений по проекту покупателя до момента ввода дома в эксплуатацию мы не практикуем, - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». - По строительным нормам построенные помещения должны соответствовать утвержденной проектной документации. И заново проходить экспертизу проекта после учета пожеланий, например, каждого из 400 собственников – странное и затратное занятие». В частности, эксперт рассказал, что в ЖК «Зодиак» на Волоколамском шоссе, вл.80 и в жилом доме на ул. Вавилова, д. 81А, что строит ФСК «Лидер», квартиры сдаются со свободными планировками, следовательно, покупатели имеют возможность разработать и реализовать собственный индивидуальный проект планировки квартиры и, соответственно, самостоятельно получают согласования после того, как застройщик вручит им ключи.

По словам Дмитрия Дементьева, руководителя группы концепций девелопмента «Сити-XXI век», в настоящий момент на объектах компании до этапа ввода их в эксплуатацию ничего перепланировать не предполагается. Однако в ЖК «Янтарный город» компанией разработаны несколько вариантов дизайн-проектов каждой квартиры. Поэтому покупатели могут ими воспользоваться при выработке собственного творческого проекта. Нежелание компании связываться с  перепланировками эксперт объяснил предыдущим опытом: он показал, что это дело затратное.

В УК «Домостроитель» также не берутся за реализацию перепланировок на этапе строительства жилья. Однако Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга УК «Домостроитель», рассказала, что в компании налажена система обратной связи на всех этапах ведения клиента. Эти данные позволяют оперативно корректировать свою работу, в том числе формировать актуальное предложение. «В частности, пожелания наших клиентов учитывались при разработке планировок 3-й очереди ЖК «Юго-Западный» в городе Московский, выведенной на рынок весной этого года», - добавляет эксперт.

Разработка, согласование проекта перепланировки и его внедрение на этапе строительства дома не всегда возможны. Ольга Гусева говорит, что часто согласование проекта перепланировки возможно лишь после получения ключей и подписания акта приема-передачи квартиры, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. Это объясняется тем, что для разработки проекта может потребоваться получить в БТИ техпаспорт на квартиру, так как далеко не все проектировщики готовы работать с предварительными данными обмеров квартир, которыми располагает строительная компания.

По закону собственник вправе производить любые изменения в несущих и ненесущих стенах, но только после согласования и регистрации проекта в соответствующих инстанциях. «Одобрение жилищных служб необходимо, поскольку планировка связана не только с уютом и комфортом, но и с безопасностью всех проживающих в доме людей», - объясняет Андрей Штраух (Galaxy Group).

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Завод ЖБИ-5
На Мельникова Квартиры в готовых домах пл. от 45 метров.Монолит-кирпич. Звоните! Магистрат Узнать телефон

Движение навстречу
О готовности узаконить перепланировки на этапе строительства заявили немногие компании. Павел Кочерёжкин, директор по развитию ЮИТ Московия, считает, что если клиент приобретает квартиру, которая фактически еще не построена, то возможности перепланировки гораздо шире, поскольку к моменту строительства квартиры она будет возводиться уже по согласованному чертежу. Впрочем, эксперт отметил, что конструкции панельных и панельно-кирпичных домов, как правило, ограничивают возможности перепланировки, так как изделия, используемые при строительстве таких домов, уже имеют стандартные размеры и заранее изготовлены на комбинатах (речь идет о панелях ДСК). «Что же касается конструкции монолитно-кирпичных домов, они позволяют на этапе строительства сразу предусматривать все нюансы перепланировки и, например, делать необходимые усиления, переносить перегородки и т.д.», - объясняет эксперт.

В «НДВ-Недвижимость» также подтвердили, что компания готова на этапе строительства дома разработать и реализовывать перепланировки по заказу покупателей жилья. В частности, в пресс-службе компании сообщили, что покупатели квартир в ЖК «Шоколад» (район станции метро «Алтуфьево», девелопер проекта – ЗАО «ПСТ») могут до ввода дома в эксплуатацию получить согласование перепланировки квартиры и планы БТИ в черных линиях с учетом перепланировки. Для покупателей, желающих выполнить перепланировку своей квартиры, предлагается не позднее ноября 2010 года предоставить выполненные проекты планировок, соответствующие действующему законодательству и строительным нормам. Для этих целей в компании рекомендуют обратиться в дизайн-бюро «АДеко». Как дополнил Борис Леонтьев, директор компании «НДВ-Проект-Концепт», покупатели квартир в доме бизнес-класса «Статус» в центре г. Ивантеевки (объект сдан ГК) также имели возможность заказать перепланировку на этапе строительства. Возводила многоэтажный жилой дом «Статус» компания «НДВ-Строй».

Если в городских проектах компания ФСК Лидер не берется узаконить перепланировку на этапе строительства, то в загородных идет навстречу покупателям. Григорий Алтухов (ФСК Лидер) рассказал, что в строящемся коттеджном поселке бизнес-класса «Vita Verde» по согласованию с рабочей группой и в случаях, если перепланировка не ухудшает архитектурного облика и конструктива здания, а также не противоречит общей единой концепции архитектуры поселка, возможны различные варианты изменений проектов по желанию клиента. По его словам, наиболее частые пожелания клиентов, которые удовлетворяются в основном без поправок со стороны техзаказчика и проектировщиков: изменение расположения входной группы, корректировка расположения окон, а также увеличение их числа в некоторых комнатах, присоединение площадки балкона к комнатам (как на 1-м, так на 2-м этажах).

В Группе Компаний «Город’Ok», которая также работает на загородном рынке, но строит малоэтажные дома, вполне благосклонно относятся к перепланировкам. Более того: «Все наши квартиры, независимо от площади – это квартиры-студии, в которых не предусмотрены межкомнатные перегородки. На этапе строительства по желанию нашего потребителя мы устанавливаем перегородки, возводим перекрытия на мансардных этажах и пр.», - говорит Полина Чалая.

Счета и услуги
Чтобы заказать проект перепланировки на этапе строительства, покупатель квартиры должен обратиться к застройщику и оплатить дополнительные услуги. Например, Борис Леонтьев («НДВ-Проект-Концепт») рассказал на примере своей компании, что заказчик – покупатель квартиры - должен передать застройщику компании «ООО «НДВ-Строй» доверенность на возможность заказать проект и провести необходимые согласования. После чего данный проект перепланировки передается в БТИ.

«Стоимость работ, выполняемых компанией, варьируется от 25 000 до 70 000 тыс. рублей. Официальные платежи БТИ в зависимости от площади квартир  оплачиваются отдельно», - говорит эксперт. Борис Леонтьев также отметил, что при заказе ремонтно-монтажных работ в компании разработка проекта перепланировки, который включает расстановку межкомнатных перегородок, разводку электрики и сантехники, бесплатна. Подчеркнем, что мы говорим именно о «бумажной работе» - о разработке и согласовании проекта.

В ФСК Лидер ее стоимость варьируется в рамках от 120 тыс. до 750-1 000 тыс. - в случае строительства коттеджа по индивидуальному проекту клиента.

Однако в целом, по мнению экспертов, стоимость услуг по разработке проекта у застройщика ниже, чем у компаний, специализирующихся только на этом профильном бизнесе. Портал www.metrinfo.ru в статье «На рынке недвижимости появилась новая услуга - согласование перепланировки» уже приводил пример согласования перепланировки с устройством проёма в одной несущей стене. Стоимость этой услуги составляет около 160 тысяч рублей. 65 тысяч уйдет на подготовку проектной документации, 80 тысяч – «тариф» компании за свои услуги и официальные платежи всяким городским организациям - 10-15 тысяч.

А вот ценность «физических» работ - с учетом труда бригады рабочих, материалов и проч., конечно, считается отдельно. Скажем, в ГК «Город’Ok» возведение двух стен в квартире площадью 40 кв. м обойдется примерно в 30 000 руб. с учетом необходимых материалов.

В целом же перепланировки обходятся людям, в зависимости от полета фантазии, в цифру 20-50% от стоимости жилья.

Впрочем, не все предложения заказчиков можно реализовать при перепланировке даже за деньги. «Компания отказывала в реализации перепланировки, если требуемый вариант затрагивал несущие конструкции здания», - говорит Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век»). Борис Леонтьев («НДВ-Проект-Концепт») рассказал, что был случай, когда в компании отказали в просьбе изменить конструкцию лоджии. По проекту собственника нужно было снести несущие стены между комнатой и лоджией, но такая перепланировка противоречит СНИП и не может быть произведена.

ЮИТ Московия не делает перепланировку в следующих случаях: если дом введен в эксплуатацию, так как в этом случае может оказать только услугу по составлению проекта перепланировки; при переустройстве, переносе несущих стен; если требования заказчика противоречат законодательным строительным нормам. Например, если заказчик хочет разместить ванную комнату над жилыми помещениями соседей и т.д.

Резюме портала www.metrinfo.ru