Покупка новостройки: выясняем детали. Почему покупателям заваривают мусоропровод, показывают фокусы с площадью и навязывают перепланировку?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Приобретение квартиры «на котловане» (т.е. в строящемся доме, который еще не существует ни юридически, ни физически) весьма популярно у нашего народа. В этом нас убеждают не только бодрые отчеты продающих компаний, но и не оскудевающий поток вопросов, которые граждане задают по разным аспектам подобного приобретения.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

Сегодня в «Портале о недвижимости MetrInfo.Ru» очередной выпуск наших «Новостроечных историй» - реальных ситуаций, с которыми столкнулись наши читатели, с последующими комментариями профессионалов рынка.

Беспокоюсь о сроках
«Подписал с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Теперь он подлежит государственной регистрации, после которой мне надо будет оплатить квартиру. По поводу сроков регистрации в офисе продаж мне давали самую разную информацию – от двух недель до месяца с лишним. Месяц уже прошел, но по телефону отвечают, что ничего еще не готово, ждите».

Вопросов возникает масса. Прежде всего, сколько времени вообще занимает регистрация ДДУ? Тут все непросто. Если с точки зрения закона, то на этот процесс отводится пять рабочих дней. Однако это касается именно регистрации, т.е. времени нахождения документов в Росреестре. А они еще должны туда попасть…

«С 10 июня в Москве был введен т.н. «пилотный проект», - говорит Надежда Аверина, руководитель департамента оформления компании «НДВ-Недвижимость». – Его суть состоит в том, что непосредственно в Росреестр документы принимаются только по предварительной записи, а весь основной поток идет через многофункциональные центры (МФЦ). Когда документы подаются через МФЦ, срок государственной регистрации составляет 20-30 календарных дней. А записаться на прием в Росреестр, как показывает практика, можно только за 1-2 месяца вперед».

Следующий вопрос: почему этот процесс иногда затягивается? В подавляющем большинстве случаев дело тут как раз в том, что документы еще физически не попали в Росреестр. Сотрудники компании-застройщика, скорее всего, не станут бегать с каждым договором – они подождут, пока накопится существенная стопочка. Кроме того, возможно, они уже записались на прием в Росреестр – но срок подойдет недельки через две…

При худшем для дольщика (но, к счастью, куда более редком) раскладе может оказаться, что что-то не в порядке с документами. «Процесс обычно затягивается из-за того, что Регпалата затребует какие-то дополнительные документы либо находит ошибку в предоставленных, - говорит Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Pro Consulting Global Limited. – При этом регистратор не сообщает об ошибке до истечения процессуально установленного срока. Поэтому общий срок регистрации может увеличиться в разы».

И еще один аспект – вызывающий, вероятно, наибольшее беспокойство. Дело в том, что после регистрации ДДУ покупатель, естественно, должен будет заплатить за квартиру. Не случится ли так, что договор все время «не готов», а потом вдруг окажется, что он давно лежит в офисе, и чтобы примчаться и оплатить у покупателя остаются сутки? А если покупатель не успеет – тогда еще и виноватым окажется?
Волноваться, заверили опрошенные нами эксперты, не стоит. Стандартная формулировка в ДДУ – оплата должна быть осуществлена в течение двух недель с момента госрегистрации. Так что даже если процесс притормозился – покупателю ничего не грозит. Напротив, он может подержать это время деньги в надежном банке, получая проценты.

А вот на что стоит обратить внимание – так это на дату регистрации при получении зарегистрированного договора. Если разрыв очень велик (скажем, Росреестр поставил штамп «5 августа», а вам отдают 18 числа) – требуйте от застройщика документ, подтверждающий, что договор вы получили именно в этот день. Впоследствии такая бумага окажется полезной, если с вас станут требовать пени за просрочку. Формально имеют полное право: как напоминает Игорь Быченок, руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс-Девелопмент», согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), «в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка». Кроме того, договором может быть установлена неустойка и в еще большем размере.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Новые Черемушки
Пентхаусы Москвы! Двухъуровневые пентхаусы в ЖК «Ломоносовский». От 167,2 кв.м. Панорамные виды.Только до конца августа цена 37 млн руб! от 37 млн руб. Новые Черемушки Узнать телефон

Цена зафиксирована, но…
В подписанном мною ДДУ, естественно, зафиксирована цена квартиры. И застройщик уверяет, что пересмотру она не подлежит. Но неделю назад застройщик поднял цены. Не окажется ли так, что подписанный со мной договор «потеряется», а заключать новый мне предложат уже с новыми ценами?

Теоретически такая ситуация возможна – застройщик может просто не подать подписанный с вами договор на госрегистрацию. Но это уже на грани мошенничества. «Такое поведение свидетельствует об очевидно недобросовестном и лукавом отношении к покупателю», - считает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»).

К счастью, реальные подобные прецеденты не вспомнил ни один из опрошенных нами экспертов – все говорили, что застройщики сегодня так не поступают. И если подобный факт всплывет, это станет мощным ударом по имиджу компании. Кроме того, покупатель квартиры в данной ситуации вовсе не так и незащищен: с застройщиком (или с некоей дружественной ему юридической фирмой) обычно заключается договор на регистрацию ДДУ в Росреестре. Имея на руках подобную бумагу, покупатель квартиры может элементарно доказать, что ДДУ от такого-то числа существовал.

«Другое дело, если под видом ДДУ Вы подписали некий иной документ, лишающий вас возможности отстоять свои права, - предупреждает Александр Мазурик, руководитель отдела продаж ЖК «Южное Видное» компании RDI. - К таким документам можно отнести, например, ПДДУ – так называемый предварительный договор долевого участия». В таком договоре содержатся почти те же основные пункты, что и в ДДУ, но он не регистрируется в Росреестре. Перед подписанием договора обе стороны приходят к устному соглашению, что дольщик выплачивает деньги за квартиру, а застройщик обязуется в будущем заключить основной договор долевого участия. Дольщик в данном случае платит за будущую квартиру меньше, чем по ДДУ, но взамен приобретает существенные риски.

Вопросов тут возникает множество. Прежде всего, размеры платы за данную услугу. Насколько нам известно, 15 тыс. руб. – это далеко не единственный вариант… Эксперты это подтвердили. Платы за оформление может не быть вовсе – это такой подарок застройщика покупателю. «В нашей компании регистрация ДДУ осуществляется бесплатно», - говорит Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group. Но может оказаться и совсем иначе. «Стоимость может существенно варьироваться – в зависимости от того, кто выступает посредником при сделке, - отмечает Ирина Мошева (RDI & Limitless). – За регистрацию ДДУ дольщикам могут предложить заплатить и 40, и 60 тыс. руб., а иногда и 1,5% от суммы договора».

А вот вопрос о возможности сделать все самостоятельно вызвал однозначно негативную реакцию. «Опытный регистратор всегда сможет отстоять интересы дольщика в спорных вопросах, не говоря уже о том, что сэкономит время, - считает Надежда Аверина («НДВ-Недвижимость»). – Не стоит забывать и о том, что при регистрации ДДУ в ФРС должны присутствовать обе стороны сделки (и покупатель, и застройщик), поэтому при самостоятельной регистрации покупателю придется подстраиваться под предложенное застройщиком время и требования отдела ФРС, куда будут подаваться документы».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Узнать телефон

«Фокусы» с площадью
В подписанном с застройщиком ДДУ фигурируют цена 1 кв. м и общая стоимость квартиры. Изучая документ, обнаружил, что второе безупречно математически вытекает из первого, но с оговоркой – учтены площади лоджий и балконов. Правда, с коэффициентами 0,5 и 0,3. Насколько мне известно, при официальных обмерах (БТИ) эти площади сегодня не включаются.

Автор вопроса прав: балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жилого помещения, об этом недвусмысленно сказано в п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Так что включать их при своих обмерах БТИ действительно не станет. С другой стороны, можно понять и застройщика: он построил эти «летние помещения», потратил на них деньги…

Игорь Быченок («Галс-Девелопмент») напоминает о ст. 421 Гражданского кодекса – «свободе договора», согласно которой «условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами». В соответствии с ним стороны вправе учесть или не учесть площади балконов и лоджий, а если учесть – то с любыми желаемыми ими коэффициентами или без оных.

Одним словом, совет покупателю будет простой: если вам нравится такая квартира по такой цене – покупайте! Не нравится – не покупайте. А на данные цифры лучше вообще не обращать внимания, чтобы не портить себе настроение рассуждениями о том, как было бы замечательно, если бы площади балконов выкинуть…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Прайм Парк
Лидер продаж! Квартиры от 9,8 млн р! Квартиры премиум-класса с отделкой! Р-н Ходынки, 4парка, паркинг, 2д/сада, англ школа, бассейн, спорт объекты! от 9,8 млн рублей Оптима Девелопмент Узнать телефон

Будет ли мусоропровод?
Смотрели квартиру в новом панельном доме. Сотрудник компании (который собственно и показывал) ошеломил: в новых домах управляющая компания иногда заваривает мусоропроводы – это такая форма борьбы с тараканами и крысами. Мы, конечно, крыс не хотим – но и без мусоропровода жить как-то неудобно. Потом спросили у менеджеров офиса – они стали утверждать, что с мусоропроводом все будет в порядке. Но как-то неуверенно.

Автору ситуация показалась безумной – но, как выяснилось, так бывает! «Это случается довольно часто и может наблюдаться в новостройках не один год после их заселения, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Чаще всего управляющие компании мотивируют это тем, что мусоропроводы используются не по назначению: пока в квартирах идут ремонты, туда бросают строительный мусор, в том числе достаточно крупный. Именно поэтому управляющие компании предпочитают закрыть доступ к мусоропроводам, чем постоянно заниматься его починкой». А Яна Сосорева, заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» по продажам, добавляет, что иногда мусоропровод заваривают для борьбы с насекомыми и грызунами и по инициативе самих жильцов.

Что делать? Если жильцы сами согласны жить без мусоропровода – тут все понятно. Если же нет – то СНиПы (строительные нормы и правила) и санитарные нормы, предписывающие, что в многоэтажных домах мусоропровод должен быть, еще никто не отменял. Так что жильцам тут надо провести собрание и настоять, чтобы управляющая компания вернула мусоропровод в нормальное состояние.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Узнать телефон

Отделка и гарантии
Покупаем новостройку без отделки. Но за отдельную плату ее можно заказать. Нам показали шоу-рум, все понравилось, но есть настораживающий момент – кажется, что предложенный вариант отличается от типовой планировки, т.е. такой ремонт будет являться перепланировкой, подлежащей узакониванию. Сотрудники делающей ремонт компании (это, кстати, вовсе не сам застройщик, а какая-то дружественная с ним структура, детали их взаимоотношений не совсем ясны), естественно, утверждают, что у них «все схвачено» и беспокоиться не о чем.

Как оказалось, автор вопроса волнуется не зря – ситуация, когда ему «забабахают» неузаконенную перепланировку, возможна. Особенно в том случае, если работы будет проводить не сам застройщик, а некое ООО, которое потом и не отыщешь… «Если покупатель испытывает сомнение по поводу законности действий компании, которая выполняет отделку, то пользоваться этой опцией не стоит, - отмечает Яна Сосорева («НДВ-Недвижимость»). – Впоследствии владелец квартиры может «в довесок» к понравившейся отделке получить проблемы с ее узакониванием».

Что до довода «это сделали не мы, а дружественная застройщику фирма» - то это, к сожалению, совершенно не аргумент в диалоге с чиновниками. «За годы работы я перевидала немало людей, прямо-таки бьющихся в истерике в жилинспекции: перепланировку сделали до нас!» - говорит Оксана Васильева, консультант по перепланировкам. – Ответ жилинспекторов стандартный: за все, что творится сегодня в квартире, отвечает ее нынешний собственник».