Сделка: продать жилье в Москве, купить в Тюмени и наоборот. Сложности, которые надо преодолеть: поиск варианта, координация действий, транспортировка денег. Куда обращаться? Новые технологии нам в помощь

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

В последние 20 лет в нашей жизни произошло множество перемен – с этим тезисом вряд ли кто станет спорить. Одна из них – возросшая мобильность россиян. Согласно статистике, в СССР люди меняли место жительства один раз в 49 лет – выражаясь проще, 1-2 раза за всю жизнь. Сегодня этот показатель снизился до «среднестатистических» 15-20 лет, а в Москве, где народ вообще более легок не подъем, – до 10-15.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

При этом, обращают внимание специалисты рынка, растет количество «дальних» сделок – когда человек перебирается не на соседнюю улицу родного города, а переезжает далеко, меняя при этом регион России. В том, как это происходит, и разбирался обозреватель портала www.metrinfo.ru.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: MR Group
ЖК бизнес-класса «Метрополия» Онлайн-продажи ЖК рядом с м. Волгоградский пр-т. Отделка MR Base. Панорамные окна. Однокомнатные квартиры от 11,4 млн руб! от 11,4 млн руб. Узнать телефон

Считаем «интуитивно»
Литературные классики, уверявшие, что «статистика знает все», несколько погорячились. Очередное подтверждение этому – количество межрегиональных сделок, информации по которым просто нет. Это в рамках одного субъекта РФ, где существует единая регистрирующая инстанция (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а на риелторском сленге – Регпалата), документы при одновременной продаже и покупке квартиры сразу и сдаются единым пакетом. При операциях с недвижимостью в разных регионах все происходит иначе. Продал человек квартиру в Тамбове – часто никто и не знает, зачем он это сделал. Может быть, другую недвижимость приобретет, а может быть, просто «проест». Купил потом в Иркутске – и непонятно, откуда у него деньги. То ли от продажи иной недвижимости, а то ли заработаны непосильным трудом в каком-то бизнесе.

Таким образом, все, что мы имеем, – это экспертные мнения. Самым отважным среди опрошенных нами специалистов оказался Андрей Просин, заместитель директора компании «CENTURY 21 Северная Венеция»: он решился назвать цифру. По его оценке, межрегиональные сделки составляют 20-30% от общего числа проводимых на рынке. Любовь Скорикова, зам генерального директора агентства недвижимости «Мелина», говорит, что в ее компании в год проводится 8-15 сделок с другими городами России. Не очень много – но это ведь цифры только одного агентства.

Остальные эксперты точных цифр не называли. Но все согласились с тем, что сегмент этот – очень быстро растущий. Что связано с переменами в экономике, а также с тем фактом, что уже подросло первое «постсоветское» поколение – эти люди не видят проблемы в том, чтобы в поисках лучшей доли сняться и поехать на другой конец страны.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Родина
Российский жилой дизайн-квартал 9 домов бизнес-класса и 6 школ от выдающихся деятелей культуры и спорта. Московская прописка, метро в 2025 г. от 5,2 млн руб. Узнать телефон

«Сюда» - Петербург, «отсюда» - в Краснодарский край
Потоки «переселенцев» уже весьма структурированы. Москва по-прежнему остается наиболее притягательным местом в России (да и всем постсоветском пространстве, пожалуй), поэтому, отмечает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» и координатор Межрегионального партнерства риелторов (МПР), число тех, кто стремится перебраться из регионов в российскую столицу, является наиболее крупным и устойчивым. В первую очередь это, конечно, люди до 35 лет – в более зрелом возрасте интерес к подобному переезду спадает весьма существенно.

В числе приезжающих наиболее ощутимую долю составляют бывшие жители Санкт-Петербурга. Это объяснимо: город – признанный «номер два» в России. Там и ритм жизни похож на московский, и цены на недвижимость довольно высоки – есть и деньги, с которыми можно приезжать на наш рынок. Не забудем и о том аспекте, что в последние 12 лет страной в целом правят «питерские», так что у выходцев из Северной столицы есть серьезный стимул приехать в Москву и попытаться сделать карьеру.

Далее, говорит Олег Самойлов, по статистике МПР, идут Краснодар, Воронеж и Челябинск, затем – с заметным отставанием – Пермь и Екатеринбург.

Что до «обратного потока», то существенную часть в нем составляют москвичи предпенсионного и пенсионного возрастов, решившие покинуть столицу в поисках более спокойной и дешевой жизни. Довольно часто эти люди двигаются в Краснодарский край – море, солнце, тепло. Но не только. Часть подобных переселенцев – это люди, в свое время приехавшие покорять Москву из провинции, но затем уставшие от московской суеты и дороговизны. Возвращаются они чаще всего в свой родной город.

Помимо этих категорий, в последние годы появились и новые. Весьма заметная – молодежь, надеющаяся сделать карьеру. В центральном офисе общероссийской компании все хлебные места давно заняты (да и старый армейский анекдот вспоминается: сын генерала никогда не станет маршалом – у маршала свои сыновья есть), тогда как в региональных отделениях и вакансии достойные, и конкуренция ниже – надо только согласиться на переезд.

Есть, продолжает Олег Самойлов, и довольно нестандартная категория – люди, для которых отъезд из Москвы является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Например, семья с несколькими детьми ютится в однокомнатной квартире. Конечно, они стоят в муниципальной очереди, но та движется очень небыстро… Между тем продажа однокомнатной квартиры в Москве вполне может обеспечить приобретение полноценной «трешки», например, в Ульяновске, Омске и еще целом ряде городов, причем еще останется приличная сумма. Количество тех, кто, произведя подобный расчет, сделал выбор в пользу переезда, растет год от года.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: СЗ Стройком 1
Новые Ватутинки - от 3,9 млн. руб. Онлайн-продажи В центре Новой Москвы - 12км от МКАД. Метро рядом. Московская прописка. Поликлиника, сады и школы в районе. от 3,9 млн руб. Узнать телефон

Куда обращаться
Агентств, занимающихся исключительно межрегиональными сделками, мы не обнаружили – вероятно, эта рыночная ниша еще недостаточно масштабна, чтобы обеспечить достаточные заработки только в ней. Однако очень многие агентства заявляют о такой услуге как об одной из возможностей в ряду прочих. Что же это за агентства?

Прежде всего, разумеется, работающие в разных регионах под единой торговой маркой сетевые компании. «К примеру, сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» сегодня включает почти 100 офисов в Московском и других регионах России, - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»). – Часть из них работает по модели франчайзинга. Для всех офисов, входящих в сеть, действует единая база объектов, единая договорная база, единые стандарты обслуживания клиентов. Все это помогает учитывать особенности региональных рынков и при этом поддерживать качество обслуживания на едином, высокопрофессиональном уровне».

Другой вариант – уже упоминавшееся Межрегиональное партнерство риелторов (МПР), которое было создано еще летом 2009 года, и его сеть охватывает 26 городов России. «Построение сети продолжается, однако мы осознанно не очень торопим этот процесс, - говорит эксперт. – Поскольку в рамках МПР основной акцент сделан на качестве обслуживания потребителей, мы очень тщательно подходим к вопросам выбора новых участников нашей сети, а также проводим немалую предварительную работу, направленную на согласование технологий работы».

…Что до размеров комиссионных, сроков и прочих аспектов, то большинство участников рынка придерживаются величин, сложившихся на рынке своего региона. Говорить о неких «средних для всей России» параметрах не приходится. В Москве, напомним, комиссионные риелторов – 3-6% от суммы сделки.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Capital Group
Жилой комплекс «Небо» Онлайн-продажи Небоскрёбы на Мичуринском. В окружении парков. Выдача ключей! Узнать телефон

Технологические сложности
Сделки с недвижимостью – вообще дело непростое, даже когда продаваемые и приобретаемые объекты находятся рядом. А в рассматриваемой нами ситуации трудности только возрастают.

Главная – это уже упоминавшаяся невозможность зарегистрировать все одним «пакетом», поскольку регистрирующие органы в каждом субъекте РФ свои, и никакой единой базы данных у них пока не имеется. Так что участникам сделок ничего не остается, как «выходить в деньги», т.е. сначала продавать имеющуюся у них недвижимость, а потом приобретать новую.

«Риски продать и при этом ничего не купить взамен при межрегиональных сделках существенно возрастают, - отмечает Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – Или (что еще более распространено) купить не в тот срок, в который планировалось. А это в свою очередь почти всегда создает для продавцов ненужные столкновения с покупателями, вызванные нарушениями сроков физического и юридического освобождения проданных квартир».

Даже если и продажей, и покупкой занимаются риелторы – эти риелторы находятся в разных городах и никак не скоординированы друг с другом, добавляет масла в огонь эксперт. А значит, координировать всю эту сложную систему приходится клиенту, мотаясь по городам и весям.

Как вы поняли, эти хлопоты можно минимизировать, обратившись либо в агентство, имеющее широкую филиальную сеть, либо к компаниям, которые входят в Межрегиональное партнерство риелторов.

«Наша компания сотрудничает в Северной столице с корпорацией «Адвекс.Недвижимость», обладающей крупнейшей в Петербурге базой объектов. Кроме того, по мере развития сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» открываются в разных регионах России», - рассказывает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

По словам эксперта, различные операции с недвижимостью между городами можно совершать дистанционно. Специалисты «МИЭЛЬ-Брокеридж» договор заключают в том городе, где клиент находится, или же там, где он собирается приобретать недвижимость. После заключения договора проходит дистанционный подбор вариантов, их согласовывают с клиентом, затем оформляются необходимые документы на покупку или продажу. Организацию просмотров компания также берет на себя, что существенно экономит время и средства клиента.

Как поясняет Олег Самойлов, члены МПР при проведении совместных межрегиональных сделок тоже работают в четкой координации, чтобы «сократить для потребителей эти временно-денежно-нервные издержки». Компании действуют в строгом согласовании между собой, используя при этом технологии работы, наиболее актуальные на местных рынках.

Сопутствующая проблема – транспортировки денег. Самая распространенная форма перевозки денег – наличными в чемодане, т.е. везут в поезде, не спя всю ночь и вздрагивая при каждом стуке. Что до различных банковских форм, то среди небогатых клиентов они приживаются с трудом. Во-первых, как-то боязно. Во-вторых, банки за свои услуги берут проценты, которые (учитывая общие размеры проходящих здесь сумм) кажутся участникам сделки неразумными. Платить многие десятки тысяч рублей за перевод готовы не все.

И все же прогресс идет вперед, «чемоданные пытки» в поезде выдержит не каждый «партизан.» В МПР клиентам все же рекомендуют использовать современные банковские технологии. Благо банков, филиальные сети которых сегодня охватывают многие города России, сегодня не так уж мало…

«Мы можем заранее определить, в каком банке будут закладывать деньги в ячейку при покупке и открыть счет в отделении этого же банка в родном городе, что позволит снять наличные практически без рисков», - добавляет Андрей Просин («CENTURY 21 Северная Венеция»).

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Межрегиональному рынку явно есть куда расти. Приведенные в начале этой статьи цифры возросшей мобильности россиян пока еще явно отстают от американских показателей – там свое жилье люди меняют раз в шесть лет. И хотя на именно такие показатели мы выйдем еще не скоро, общий тренд налицо: люди стали более подвижными, поговорка «где родился, там и пригодился» постепенно уходит в прошлое.