Сделка с квартирой: когда необходимо согласие жены. Брать или не брать? Вот в чем вопрос

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Для продажи квартиры, приобретенной во время брака, требуется согласие супруги (супруга) владельца. Этот постулат общеизвестен на рынке недвижимости – данное имущество закон считает совместной собственностью супругов. Долгие годы автор этих строк был уверен, что такое же правило действует и при приобретении – используемые тут деньги тоже являются совместно нажитыми.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Уверенность моя существовала до беседы с представителем Росреестра. Он сказал буквально следующее: «на приобретение оно (согласие) не требуется – по умолчанию считается, что второй супруг может самостоятельно распорядиться денежными средствами» (полностью интервью можно прочитать здесь: «Сделки с недвижимостью: изменились правила регистрации. Чем это грозит продавцам и покупателям? Новации в законе комментируют эксперты»). В общем, полное крушение устоявшихся представлений о мироустройстве… А «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил осветить эту тему подробнее.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: СтартСК
ЖК «Времена года» г.Апрелевка Квартиры 40 кв.м от 2,1 млн руб. Скидки до 15%. 40 минут до центра Москвы. Ипотека от 7,4%. Звоните! от 2,1 млн руб Узнать телефон

Два юриста – три мнения
По традиции начинаем с законов – что в них на этот счет говорится? Как выясняется, данная тема в высшей степени запутана – и это еще мягко сказано.

«В силу п. 2 ст. 35 Семейного кодекса (СК) при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга, - говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Такая сделка может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки». Таким образом, делает вывод Ирина Шугурова, «буквальное толкование текста пункта этой статьи показывает, что по общему правилу другой супруг не должен предоставлять доказательства такого согласия и лицу, вступающему в договор с супругом». А контрагенту следует исходить из «презумпции такого согласия».

Но это, как говорится, с одной стороны. А есть и другая. В той же ст. 35 СК есть п. 3. В нем сказано, что для совершения сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. «Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки», - отмечает Ирина Шугурова. Так что из этого пункта вывод получается прямо противоположный: на сделки по распоряжению имуществом особой категории, таким как недвижимость, презумпция согласия супруга не распространяется.

Однако и тут не все однозначно. Еще раз перечитаем признаки из п. 3 ст. 35 СК – те, которые выводят сделку из «презумпции согласия» супруга. Таковых три:
- распоряжение недвижимостью;
- нотариальное удостоверение;
- государственная регистрация.

Со вторым все ясно – с начала 2000-х нотариусы на рынке недвижимости необязательны (что, к слову, вызывает целые потоки крокодиловых слез самих нотариусов: так им хочется порадеть об интересах участников сделок – за суммы в несколько десятков тысяч рублей).

А что с остальными? До 1 марта 2013 года все было однозначно – сделки по переходу недвижимости подлежали госрегистрации. Однако затем вступили в силу изменения (подробно о них можно прочитать в статье, ссылка на которую дана во втором абзаце). Суть новаций сводится к тому, что теперь сделка не регистрируется – она считается совершенной с момента подписания сторонами договора купли-продажи квартиры. А госрегистрации подлежит только право на недвижимое имущество. Так что, рассуждая строго формально, покупку квартиры надо отсюда исключить.

Теперь первый пункт. Там вроде бы ясно сказано – «недвижимость». Но при ближайшем рассмотрении все тоже не слава богу. Распоряжается недвижимостью продавец (и с тем, что для продажи недвижимости согласие супруги необходимо, никто и не спорит), а вот приобретение никак под понятие «распоряжение» не подпадает – нельзя распоряжаться тем, что тебе еще не принадлежит. Покупатель распоряжается деньгами, а не квартирой.

«По сути, для покупки недвижимости не требуется согласия другого супруга, - считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И данное приобретение будет считаться совместно нажитым имуществом, если между супругами отсутствует какое-либо соглашение, устанавливающее иной правовой режим – например, брачный договор».

…Одним словом, вывод из данной главы (весьма многословной – но о законах по-другому не выходит) получается таким: четко и однозначно данный вопрос в законодательстве не прописан.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Фили-Девелопмент
ЖК "Фили Град" Выдаём ключи! Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Паркинг Узнать телефон

Практика: и Росреестр, и риелторы заодно
Куда больше ясности в другом вопросе: как все происходит в реальной жизни? Как выясняется, согласие супруги на приобретение регистраторы все-таки требуют. «Требование регистрирующего органа о предоставлении нотариально удостоверенного согласия другого супруга на приобретение недвижимого имущества является правомерным и основывается на нормах действующего законодательства Российской Федерации», - убеждена Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

Эксперт обращает внимание, что в соответствии с законодательством Росреестр не вправе отказать в приеме документов – даже если они не соответствуют существующим правилам и нормам. Документы примут, но специалист Росреестра обратит внимание заявителя на данный факт, а также то, что указанное обстоятельство может препятствовать проведению государственной регистрации. В бумагах, которые получит заявитель (расписка в получении документов на государственную регистрацию), будет сделана соответствующая пометка. В перспективе наиболее вероятный вариант – отказ в регистрации на основании того, что «не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя» (абз. 9 п. 1 ст. 30 ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В данной ситуации (это автор уже от себя) у заявителя есть два пути. Либо, получив грозное предостережение от сотрудника Росреестра о «несоответствии», быстренько сбегать с супругой к нотариусу. Либо пойти на принцип – документы все-таки сдать, получить отказ в регистрации, а потом попытаться этот отказ опротестовать. Для начала в беседах с самим Росреестром, а потом через суд. Как явствует из первой главы, тут все не так однозначно.

Стоит отметить, что с позицией регистраторов («лучше перебдеть, чем недобдеть») полностью согласны и риелторы. «Мое мнение и требование ко всем сделкам однозначное: все, что стороны заявляют в договоре, должно иметь дополнительное документальное подтверждение, - категорична Ольга Старостина, юрист офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Это полностью касается и вопроса «в браке» или «не в браке». Написав нечто только в договоре, всегда можно сослаться на невнимательность, а если дополнительно к нему имеется нотариальное заявление (суть которого впоследствии не будет соответствовать действительности) – это уже умышленное введение в заблуждение, мошенничество и т.п.».

«Для регистрации перехода права собственности согласие супруга действительно не нужно, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Однако на практике пары часто обращаются к нотариусу за составлением такого документа. При наличии письменного согласия второй половины на приобретение квартиры все участники сделки чувствуют себя спокойнее».

«Многие риелторы просят предоставить согласие на покупку или на продажу в нотариально заверенном виде, - соглашается Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. – Говорить, что это мера лишняя, я бы не торопилась: при наличии нотариального согласия доказать что «не ведал, что творю и подписываю» (и, соответственно, расторгнуть сделку), будет гораздо сложнее».

«Письменное согласие супруга на совершение другим супругом любой крупной (важной) с вашей точки зрения сделки потребовать «на всякий случай» действительно стоит и будет не лишним», - заключает Геннадий Тимошин, начальник юридического отдела компании «Квартал Риэлти».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Золотая Звезда
ЖК "Золотая звезда" Акция «Бери выше» - скидка 5% на видовые квартиры! Ключи на руки за полцены! Кол-во квартир ограничено! м.Шоссе Энтузиастов 3х ком.квартиры от 170000 руб./кв.м Узнать телефон

Не принципы, а нечто совсем другое…
Бывает ли так, граждане пытаются приобрести квартиру без согласия супруги? Бывает. Иногда причиной этого служит элементарные незнание и невнимательность – особенно в случаях, когда сделка проводится самостоятельно, без участия риелтора.

Некоторый процент (точнее, вероятно, даже доли процента) приходится на «борцов за правду» - людей, готовых идти на принцип даже в тех случаях, когда никакой очевидной выгоды это не приносит.

Но, к сожалению, бывают и иные резоны. Чаще всего криминальные – человек хочет скрыть существование супруги, дабы впоследствии иметь возможность продавать квартиру также без ее согласия. «Регистрирующий орган не может проверить самостоятельно семейное положение заявителя, - отмечает Дарья Погорельская («МИЦ»). – Штампа в паспорте о браке может и не быть, если паспорт, например, был выдан взамен утерянного… В судебной практике часто встречаются случаи признания сделок по отчуждению недвижимого имущества недействительными, когда супруг предоставлял в регистрирующий орган нотариально удостоверенное заявление о том, что в браке не состоит, хотя в действительности брак имеется. Имущество в этом случае возвращается продавцу. В указанных случаях ответственность нотариуса не возникает, так как нотариус удостоверяет подлинность подписи, но не сведений, указанных в таком заявлении».

Любопытную деталь сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «Случаются казусы, когда, например, муж хочет купить квартиру втайне от жены, а затем переуступить права третьему лицу, - говорит эксперт. – По договору долевого участия так сделать, конечно, нельзя: для последующей переуступки все равно потребуется согласие супруги. Однако различные предварительные договоры купли-продажи госрегистрации не подлежат, и в данном случае муж спокойно может провести тайную сделку. Вот только если жена об этом узнает, то она может обратиться в суд, который признает сделку недействительной. Вот от таких ситуаций застройщики себя и защищают, когда требуют согласия второго супруга».
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Согласие супруги именно на приобретение – вещь действительно необязательная. Во всяком случае, четкого и однозначного указания в законах, требующего предоставить такую бумагу, мы не обнаружили. Разнообразны и ответы экспертов – это верный признак того, что вопрос спорный. Тем не менее мы однозначно рекомендуем брать подобную бумагу: стоит она всего 1000 руб., а в случае чего поможет избежать лишних вопросов и нервотрепки. В общем, ситуация явно не из числа тех, где стоит «упираться рогом». Если, конечно, вы действуете в интересах собственной семьи, а не тех самых загадочных «третьих лиц», о которых говорила Мария Литинецкая.