Если квартирой, жилым домом или дачей владеют сразу несколько человек, то и при покупке, и при продаже такого имущества нужно учитывать весьма существенные правовые «детали». Если их не соблюсти, то обеим сторонам не избежать проблем в будущем. Самое неприятное, что может произойти – отмена сделки, менее неприятное – оказаться хозяином доли, а не всей квартиры. Ну если же вы сознательно покупаете «долю», то рискуете стать жертвой квартирных рейдеров.
Правила преимущественной покупки
Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru начнет с того, что должен знать каждый продавец и каждый покупатель. Допустим, один из владельцев недвижимости (участник долевой собственности) желает продать свою долю, например – комнату в коммунальной квартире.
Ему необходимо помнить о важной статье Гражданского кодекса РФ – это статья 250, суть которой заключается в следующем:
Продавец доли, прежде чем продать свое имущество, обязан предложить купить его другим сособственникам, так как участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки перед любыми другими потенциальными покупателями. То есть, в нашем случае продавец обязан предложить соседям по коммуналке выкупить свою комнату.
Предложение о продаже можно (и нужно) облачать в письменную форму. Продавец составляет письмо, где рассказывает о своих планах, указывает стоимость доли, другие условия продажи. Письмо нужно вручить всем собственникам, но лучше всего - направить заказное с уведомлением о вручении. И тогда у вас будет документальное подтверждение того, что адресат получил письмо на руки, и вы будете знать точную дату, когда это произошло.
Именно с этой даты отсчитывается один месяц, в течение которого остальные участники долевой собственности должны отказаться от покупки либо приобрести долю. Если от сособственников не последовало ни письменного отказа, ни предложений о покупке, то продавец может со спокойной душой распоряжаться своей комнатой.
Несмотря на то, что комната в коммуналке – единоличная собственность ее владельца, соблюдать данное правило необходимо, ведь общее имущество (кухня, коридор, санузел) находятся в общей долевой собственности хозяев комнат.
Что будет, если нарушить правило
А ничего хорошего. Любой другой коммунальный сосед - участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. И суд в подавляющем большинстве случаев встает на сторону обиженного сособственника.
То есть если вы стали покупателем доли, а продавец нарушил статью 250 ГК РФ, то, несмотря на то, что за вами будет зарегистрированное право собственности, вы лишитесь своей покупки. Комната вам не достанется. Новым покупателем, а соответственно и собственником станет тот, кто подал и выиграл иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Но помните, что вы будете иметь право потребовать от продавца всех денежных расходов.
А как ведут себя сособственники?
Впрочем, честный продавец, который пытается продать свою комнату по закону, тоже должен приготовиться к трудностям. Ему могут начать вредить соседи! Так, по словам юриста Агентства недвижимости «НОРА» Александра Перепелкина, основная проблема, с которой приходится сталкиваться собственникам при продаже долей - злоупотребление правом преимущественной покупки доли другими участниками общей долевой собственности.
«Очень часто, как только другие сособственники узнают, о продаже одним из содольщиком своей доли, желая ее купить, но, не обладая для этого достаточными денежными средствами, они начинают всякими правдами и неправдами препятствовать ее продаже», - говорит юрист.
То есть - уклоняются от получения письма о продаже доли, не дают потенциальным покупателям осмотреть свое возможное приобретение, пугают их судами, которые будут инициированы, если доля будет продана не сособственникам, а третьим лицам.
При таком раскладе мало найдется покупателей, готовых заплатить рыночную цену за долю и ввязаться при этом в судебный спор. Чего добиваются таким образом сособственники? Вынуждают продавца доли продать ее значительно ниже рыночной стоимости.
Как покупать квартиру по долям и целиком
А сейчас речь пойдет не об отдельной комнате в коммуналке, а о квартире, находящейся в общей долевой собственности. Купить такую квартиру целиком и полностью можно, если на продажу согласны все сособственники. В противном случае можно стать лишь собственником доли в квартире.
Таким образом, если квартира находится в долевой собственности, то для того чтобы выкупить квартиру полностью, необходимо выкупить доли всех сособственников. Если же кто-то из участников долевой собственности не намерен продавать свою долю, то стать полноценным хозяином всей квартиры невозможно.
Например, квартира находится в общей долевой собственности двух человек. Один из собственников хочет продать долю, а второй упирается. То есть не желает ни продавать свою долю, ни воспользовавшись преимущественным правом покупки, - приобрести долю другого.
Тогда закон разрешает продавцу-собственнику распорядиться своей долей по собственному усмотрению. Покупатель же в этом случае также станет одним из участников общей долевой собственности вместе с собственником, который отказался продать свою долю.
Если же на продажу были бы согласны все собственники, то покупатель, выкупив все доли, стал бы единоличным собственником квартиры.
Покупка квартиры у супругов
Если имущество возмездно приобретено (то есть – куплено) супругами во время брака, то такое имущество - их совместная собственность. При этом по документам владеть квартирой может один из них. Однако распоряжаться недвижимым имуществом супруги могут по обоюдному согласию.
Если один из супругов – официальный собственник квартиры решил квартиру продать, то ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второй половины.
Если же вы покупаете квартиру, то необходимо удостоверится что «вторая половина» продавца:
- вообще в курсе предстоящей продажи;
- нотариально удостоверила свое согласие на продажу.
В противном случае законом предусмотрено право «неосведомленного» супруга требовать признания сделки недействительной через суд. Сделать это можно в течение года со дня, когда супруг или супруга узнали или должны были узнать о совершении сделки.
В отличие от долевой собственности, при совместной собственности один из супругов не может продать лишь долю в праве. Продать можно только имущество целиком либо разделить имущество между супругами, а затем продать долю.
Если супруги решили разделить поровну квартиру, то они составляют письменное соглашение, которое можно удостоверить у нотариуса. В соглашении указывается, что каждому из супругов достается по ½ доли (доли могут быть и другими). Соглашение необходимо будет представить в регистрационную службу для госрегистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности за каждым из супругов. В результате совместная собственность прекращается и возникнет долевая собственность. Каждый из супругов получит на руки Свидетельство о праве собственности на долю в праве собственности.
С долей можно совершать любые сделки, но опять же не забывайте про правило о преимущественной покупке.
Если один из собственников - ребенок
Если один из собственников квартиры - несовершеннолетний, то продать его долю ребенка можно лишь с предварительного согласия законного представителя ребенка (родители, опекуны или попечители), которые в свою очередь должны получить разрешение органа опеки и попечительства.
Как отмечает руководитель юридического отдела компании «IntermarkSavills» Алла Лягина, в большинстве случаев, чтобы получить это разрешение на продажу доли ребенка, приходится одновременно покупать аналогичную доли в ином объекте (в новом приобретаемом или которое ему дарится и т.п.).
«Особое внимание надо обратить на то, что сначала регистрируется приобретение аналогичной доли на имя несовершеннолетнего и только потом отчуждение его доли,- уточняет эксперт. - Встречаются случаи, когда разрешение органов опеки и попечительства выдается и при условии что денежные средства от продажи перечисляются на счет несовершеннолетнего в банке. Но следует иметь в виду, что распоряжение этими средствами до совершеннолетия ребенка тоже осуществляется с разрешения органов опеки и попечительства».
Также необходимо знать, что когда участник долевой собственности предлагает выкупить долю другим собственникам, один из которых -несовершеннолетний, то отказаться от такой покупки можно только с предварительного согласия органа опеки.
Став «содольщиком», опасайтесь рейдеров
Если вы становитесь одним из собственников общей долевой собственности, то помните следующее:
- если вы захотите сдать свою долю в аренду (найм), то на это необходимо согласие других собственников;
- между собственниками доли могут возникнуть бытовые конфликты. Конфликты разнообразны, но суть сводится к одному: кто-то из собственников хочет того, чего другой собственник не хочет.
Разочаровавшись в общей собственности, один из собственников решается на продажу доли, но другие участники долевой собственности отказываются от покупки, а найти покупателя на долю довольно трудно.
Конфликтами между сособственниками могут воспользоваться квартирные рейдеры. В чем суть такого рейдерства?
Выкупить долю у разочарованного участника долевой собственности – главная задача рейдера. Кстати, объявлений с предложениями выкупить долю срочно и дорого довольно много. Продавец доли получает деньги и избавляется об общей собственности. Оставшийся собственник обзаводится новым соседом или соседями, которые делают все возможное, чтобы в квартире невозможно было жить: гулянки, многочисленные гости, шум и т. д. В арсенале квартирного рейдера могут быть разнообразные методы, но все они направлены на одно сделать жизнь другого собственника кошмаром и чтобы единственным выходом стала продажа доли. Но кому нужна квартира с таким соседом? Через какое-то время собственник понимает, что выкупить жилплощадь готов только новый сосед, естественно, за бесценок.
Впрочем, известна история, когда загнанный в угол собственник продал свою долю другому рейдеру. В результате в квартире поселились две враждующие группы гастарбайтеров и алкоголиков. Кончилось все плохо для самих рейдеров. Жильцы этой квартиры, доведя ее до ужасающего состояния, в конце концов спалили ее. В этом случае стоит пожалеть соседей по лестничной клетке.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Напоследок постараемся дать несколько советов:
- если факт, что квартирой владеют несколько собственников станет для вас неприятным сюрпризом, обезопасьте себя – возьмите выписку из ЕГРП; (Читайте нашу статью «Справка ЕГРП расскажет о составе собственников квартиры и обременениях при покупке»)
- не стоит покупать долю без острой необходимости, - уж лучше владеть всем единолично.
- если вы все-таки стали сособственником, то старайтесь жить мирно с вашими «коллегами».
Где заказать выписку из ЕГРП и справку из жилищного Департамента:
Некоммерческое партнерство Инновационной деятельности в социальной сфере «Мосжилрегистрация».
Официальный сайт: www.mgr.ru/infoserv_main.html