«Жена не стена, можно и подвинуть», - гласит расхожая мудрость. Принцип, возможно, и применим к личной жизни – автор, не будучи мастером по «походам налево», не считает себя вправе тут оценивать. Но в вопросах, связанных с недвижимостью, он абсолютно не работает. Наличие у человека, совершающего сделку, супруги порождает дополнительные требования к ходу сделки.
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» уже писал о мужьях и женах в контексте недвижимости, правда, речь в наших предыдущих статьях шла о разводах: «Развод: как делить квартиру? Советы экспертов – платить ли алименты после продажи жилья, кому достанется ипотечный кредит, от чего защитит брачный договор» и «Разводы: как делить квартиру - вторая серия. Рассматриваем ситуации: жилплощадь, которую нельзя «распилить»; кому из супругов отпишут новостройку, оплаченную до свадьбы; надо ли, расставшись с женой, сразу же покупать недвижимость».
Техническое уточнение. В этой статье мы будем рассматривать случаи, когда недвижимостью владеет мужчина, у которого есть жена либо ее нет. Возможна, разумеется, и «зеркальная» ситуация: собственник – женщина, и у нее наличествует (либо не наличествует) муж. С точки зрения закона это абсолютно одно и то же: равноправие граждан, в том числе и имущественное, гарантируется таким серьезным документом, как Конституция РФ. Поэтому мы будем говорить о мужчине и его жене исключительно для экономии места. И помним, что в любом месте данной статьи «владельца» можно заменить на «владелицу», «супругу» на «супруга» и т.п.
Все просто…
Исследуемой нами теме посвящена глава 7 («Законный режим имущества супругов») Семейного кодекса РФ. В целом законодательство исходит из простого и понятного принципа: все то, что было приобретено в браке, является совместно нажитым имуществом. Покупка квартиры, конечно, подходит под это определение: для нее ведь использовались деньги, которые получены во время семейного сосуществования. Даже если муж заработал эти деньги сам (например, трудится на высокооплачиваемой работе, а жена пребывает в статусе домохозяйки) и в свидетельстве о собственности он фигурирует один, имущество все равно окажется совместным: предполагается, что свои богатства мужчина сумел заработать лишь благодаря тому, что жена обеспечивала ему крепкий семейный тыл. Всегда это справедливо или нет – тема для отдельного разговора (любопытствующих можно отослать к истории о том, как Ирина Абрамович при разводе отсудила у супруга $6 млрд – в СМИ тогда активно обсуждался вопрос, была ли ее семейная жизнь настолько тяжела, чтобы заслуживать такой компенсации), но закон, как известно, есть закон…
А что же не является совместным имуществом? Во-первых, конечно, то, что было приобретено до брака. Во-вторых, то, что получено уже в браке, но бесплатно – юристы называют такие сделки безвозмездными. Например, квартира была одному из супругов подарена или получена им по наследству. В этом случае за нее не пришлось отдавать драгоценные совместно нажитые деньги – и недвижимость признается единоличным имуществом этого супруга.
Еще важный момент: собственность может стать абсолютно единоличной в случае, если между супругами заключен брачный договор. Наличие такого документа позволяет распоряжаться имуществом без согласия супруги.
…но только на бумаге
Как всегда, стройные построения начинают трещать, как только соприкасаются с реальной жизнью. Постоянно встречаются ситуации, когда не совсем понятно, единоличная собственность или совместная.
Классический пример – новостройки. Они часто продаются «на котловане», и от момента, когда нужно заплатить деньги, до времени, когда на объект недвижимости получают свидетельство о собственности, иной раз проходит года 2-3. Вполне может получиться, что в момент оплаты покупатель в браке не состоял, а документы о собственности датированы числом, когда он уже женат… «Если один из супругов купил новостройку, а в брак вступил до оформления права собственности, то юридически он приобрел квартиру в период брака», - говорит Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Автор тут может добавить от себя, что по этому поводу ему приходилось слышать прямо противоположные мнения: если имеются документы о том, что деньги заплачены до брака, собственность будет единолично того, кто платил. Никоим образом не хочу вставать в этом споре на чью-то сторону, а лишь обращаю внимание на то, как запутан данный вопрос. А ведь можно вспомнить еще и о том, что новостройки – это, как правило, «голый бетон» и довести их до жилого состояния стоит немалых денег. Деньги эти уже будут «совместно нажитыми», так что определенные права на новостройку жена получает точно…
Ирина Дагаева, юрисконсульт ООО «Релайт-Недвижимость», приводит еще одну распространенную ситуацию: ипотеку. Квартира приобретена до брака, но на момент его заключения оставалась невыплаченной весьма существенная часть кредита. Значит, гасится кредит уже за счет общих доходов супругов. «В этом случае согласия второго супруга на продажу не понадобится, но при желании он сможет доказать, что имеет права на долю такой квартиры», - отмечает Ирина Дагаева. От себя автор может добавить, что новое свидетельство о собственности (то, в котором не будет стоять обременение «Ипотека в силу закона») владелец квартиры получит, уже состоя в браке. Так что претензии его жены на часть квартиры окажутся совсем не беспочвенными.
Выход есть: согласие!
«Жесткие» варианты взаимодействия супругов (жена подает в суд, требует себе половину имущества) характерны для вполне определенных жизненных ситуаций – разводов. Мы же, к счастью, изучаем другие условия: отношения в семье нормальные, а один из супругов продает принадлежащую ему собственность. Или покупает – в этом случае он собирается распорядиться совместно нажитыми деньгами. Как тут быть?
Ответ находим все в том же Семейном кодексе: жена должна дать согласие на сделку. Требований к этому документу немного, но они есть. Прежде всего, обязательно его нотариальное удостоверение. «Согласие на покупку/продажу обязательно составляется и удостоверяется нотариусом, - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Для оформления этого документа необходимо иметь оригинал свидетельства о браке, штампа в паспорте для нотариуса будет недостаточно».
В самом согласии, продолжает Светлана Бирина, обязательно указываются паспортные данные супругов, данные о регистрации брака (т.е. номер и дата выдачи свидетельства о браке). Также необходимы данные по объекту – чтобы избежать недоразумений по поводу того, какой именно объект жена разрешает своему мужу продать. Что касается покупки, то, отмечает Наталья Киселева («ИНКОМ-Недвижимость»), тут возможна и формулировка вроде «любая квартира в городе Москве».
В целом, отметили наши консультанты, нотариусы отлично справляются с задачей по составлению подобных согласий. «Во всех нотариальных конторах есть устоявшиеся шаблоны данного документа, поэтому можно не опасаться его недействительности вследствие каких-то ошибок в формулировках, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – В квалификации нотариусов сомневаться не приходится, поскольку нотариусы до назначения на должность сдают квалификационный экзамен и должны иметь определенный стаж работы по юридической специальности».
При всем уважении к опрошенным нами экспертам, я бы так однозначно утверждать не стал. Приходилось мне видеть документы, в которых составлявшие их господа называли себя «нотаруис». Встречались и другие «косяки» - например, при реальном адресе «дом 5, кв. 26» трудящиеся нотариата писали: «дом 5, корп. 2, кв. 26». Понятно, что «корп.» сохранилось у них в компьютере с момента оформления предыдущего согласия – но клиенту от этого вряд ли легче. Одним словом, отправляясь оформлять подобное согласие, я бы порекомендовал как минимум предварительно почитать выложенные в интернете типовые документы. А также внимательно посмотреть на то, что там выдал вам нотариус – на всякий случай.
Справка, что ты не верблюд
Рассмотренная нами выше ситуация касалась положения, когда человек состоит в браке. А может ведь и не состоять. Или заявлять, что не состоит, – как проверить? Как выясняется, сделать это очень непросто. «Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости относится к трудно проверяемым фактам, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – На сегодня единая база записей актов гражданского состояния Российской Федерации не создана. Если квартира продается через несколько лет после приобретения в браке и последующего давнего развода, продавец может скрыть эту информацию, получив новый паспорт, в котором уже нет отметки о браке».
«Заключить брак можно в любом загсе на территории РФ, - «обнадеживает» Ирина Дагаева («Релайт-Недвижимость»). – А потом приехать домой по месту регистрации и получить новый паспорт в связи с утерей старого. Штампа там уже не будет. Придется полагаться исключительно на честность продавца».
Так что возможных мер, собственно, две. Первая – попросить вашего партнера по сделке принести нотариально заверенное заявление о том, что он в браке не состоит. «Проверить, так ли это на самом деле, крайне сложно, - отмечает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. – Приходится полагаться на нотариуса, который удостоверил это заявление». Второе – это попросить прямо в текст договора внести фразу о том, что продавец подтверждает, что на нынешний момент в браке не состоит и на момент приобретения недвижимости также не состоял.
При всей зыбкости подобных заверений (если человек – мошенник, сумевший организовать отсутствие в своем паспорте штампа о регистрации брака, то он, конечно, и к нотариусу сходит, и пункт в договор включит) смысл в них есть. Если дело дойдет до суда, в нем будут учитываться все детали. И тот факт, что покупатель квартиры добивался от продавца правды, запрашивал различные дополнительные документы, станет доказательством добросовестности этого покупателя.
Жена «нашлась». Что дальше?
Предположим самый неприятный поворот событий. У продавца квартиры, заявлявшего, что он в браке не состоит, после сделки она «вдруг» отыскалась. Чем эта ситуация грозит покупателю?
Формальный ответ очевиден. «Если супруга оспорит в течение года сделку в суде, то эта сделка будет признана недействительной, - говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ)».
А чем именно закончится дело – это предстоит решать суду. «Заканчиваются подобные споры по-разному, это сильно зависит от обстоятельств дела, - отмечает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»). – Но в целом суды признают сделки недействительными по требованию супруга, согласие которого не было получено».
Для покупателя все это плохо. Прежде всего, продавец может сказать, что денег, полученных за недвижимость, у него уже нет – все потратил. И возвращать стоимость квартиры покупателю (несостоявшемуся) он будет по исполнительному листу со своих официальных заработков – займет это дело лет 300. Во-вторых, вернуть он обязан только ту сумму, которая указана в договоре. Если квартира продавалась несколько лет назад за 5 млн руб., суд постановит возвратить именно столько – невзирая на то, что была инфляция и сегодня такой объект стоит 7 млн. Ну а если стороны решили сэкономить на налогах и указали в документах сумму в 990 тыс. руб. – тогда для покупателя это просто караул.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Состоит или нет продавец в браке – это, как видим, очень серьезный вопрос. Если состоит, согласие супруги на сделку нужно попросить всегда, даже если недвижимость вроде бы не является совместной собственностью. Вспомните о перечисленных в данной статье спорных ситуациях и настаивайте на своем – даже если продавцу эти требования покажутся не совсем адекватными. В конце концов, подобная бумага стоит всего 1000 рублей, и можно предложить компенсировать противоположной стороне эти «фантастические» расходы.
Если же человек говорит, что в браке не состоит, – тут желательно получить как можно больше документальных подтверждений. Пункт в договоре, бумага от нотариуса и т.п. Деликатно намекните продающей стороне, что, конечно, ни в чем ее не подозреваете, но – если данные все-таки окажутся ложными – собранных документов окажется достаточно для обвинения в сознательном мошенничестве. А это – ст. 159 УК, обещающая за особо крупный размер (а стоимость квартиры, например, в Москве как раз и составляет этот самый особо крупный размер) от пяти до 10 лет тюрьмы. Если человек и задумал аферу – услышав такое он, вероятно, сам от своего плана откажется.