Строительные истории: не льем кофе на вексель, выцарапываем у застройщика документы, заставляем регистрировать ДДУ

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Уже около года в журнале Metrinfo.ru публикуются «Ипотечные истории»: ответы экспертов на вопросы от наших читателей, связанные с ипотечным кредитованием. Формат оказался интересным, и мы решили развить его. Так что сегодня – день рождения новой рубрики, которую мы назвали «Строительные истории».

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека без подвоха Ключи 2022-2024 Ипотека семейная от 1,01%. Ипотека для всех от 6,9%. Московская прописка. Инфраструктура. Trade-in* Звоните! от 7,2 млн руб. Узнать телефон

Если на вексель пролить кофе
Собираюсь приобрести квартиру в новостройке в одном из крупных новых микрорайонов Москвы. Цена меня устраивает, но застройщик отказывается оформлять по 214-му закону, предлагая «вексельную схему»: мне продадут вексель, который потом обещают погасить не деньгами, а квартирой. Хочу понять, правильно ли сказали мне знакомые юристы, что:
- если я потеряю вексель или даже просто случайно испорчу его (пролью на него кофе), то плакали мои денежки?
- компания будет иметь право дать мне не квартиру, а только сумму, указанную в векселе?
- если я откажусь брать квартиру, компания может взыскать с меня до 10% от стоимости векселя?

Что касается первого вопроса, то – по единодушному мнению наших консультантов – повода для беспокойства нет. Вексель – не наличные деньги (т.е. бумаги сугубо на предъявителя), его продажа обязательно фиксируется в бухгалтерии компании. «Даже в случае, если вексель утерян, вы можете обратиться в выдавшую его организацию и восстановить бумажку: все данные по сделке должны быть отражены и проведены в бухгалтерских документах», - отмечает Сергей Армаш, генеральный директор компании «CENTURY 21 Объединенный Капитал». «Даже если вексель украдут, никто, кроме указанного в нем лица, воспользоваться им не сможет», - добавляет Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга УК «Домостроитель». Хотя, конечно, это не повод специально портить бумагу и заливать ее кофеем…

Со вторым вопросом сложнее. По закону, вексель – это всего лишь обязательство выплатить в определенный момент определенную сумму денег. И здесь возможны два варианта. В первом вам просто продают вексель, ни о какой квартире в договоре ни слова – соответственно, обязательство застройщика погасить ценную бумагу именно квадратными метрами является исключительно вопросом честности и деловой репутации. Во втором варианте (который встречается гораздо реже), будут заключены два договора - «Предварительный договор купли-продажи квартиры» и «Договор покупки векселя». «Если они связаны между собой, предварительный договор купли-продажи подразумевает, что квартира в любом случае будет продана покупателю, а в оплату застройщик готов принять вексель, то у вас будет право получить именно квартиру», - говорит Алексей Резинкин, представитель координационного совета инициативной группы покупателей ЖК «Парковый».

В подавляющем же большинстве случаев, повторимся, вексель – это просто обязательство заплатить вам деньги, ничего более. И компания вполне может (по закону) дать вам именно деньги. Правда, обычно застройщики так не поступали. Но, напоминает Григорий Алтухов советник президента ФСК «Лидер», в середине «нулевых» годов, когда вексельные схемы были очень распространены, а цены на рынке безостановочно росли, застройщики иногда «просили» своих покупателей «доплатить» по сотне-другой долларов за кв. м на «удорожание строительства». Сегодня строительным компаниям вести себя так не с руки (цены не растут), но кто знает, что произойдет за 2-3 года, пока подойдет срок погашения вашего векселя?!

Что до последнего вопроса (10-процентного штрафа), то «на самом деле большинство застройщиков этого не делает. Ведь продать квартиру на завершающем этапе строительства можно значительно дороже, чем на раннем, что застройщику, в общем-то, выгодно, - объясняет Сергей Рябчиков, представитель ООО «Доминвест», аттестованный специалист Гильдии риэлторов Московской области. - Однако, если в договоре данный пункт обговорен, то застройщик может потребовать взыскания».

…Подводя итог: вексельная схема – дело рискованное, «мутное» (по выражению одного из наших экспертов). Связываться с ней не рекомендуется. С другой стороны, цены, предлагаемые тут застройщиками, обычно привлекательные. Стоит ли риск возможной выгоды – это каждый покупатель решает для себя сам.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Родина
ЖК Russian Design District Квартиры бизнес-класса в Новой Москве от 34 тыс. руб. / мес., ПВ от 20%. Ипотека от 3,65% для всех. Узнать телефон


Не хочу жить с переселенцами!
Хочу купить квартиру в столичной новостройке. Однако меня предупредили, что ни в коем случае нельзя попадать в один дом с «переселенцами» из хрущевок – они, мол, не хотят ни за что платить (благоустройство детской площадки, например), разведут грязь в подъездах и т.д. Я, конечно, привык думать о людях хорошо, но все-таки хотелось бы оказаться с людьми примерно одного социального уровня. Как узнать, будут ли в доме «переселенцы»?

Прежде всего, порадовала искренность ответов. Вместо принятой в наше время фарисейской политкорректности, опрошенные нами эксперты честно признали, что переселенцы – «счастье», которого желательно всеми силами избежать. «Если вам важна ликвидность квартиры, не покупайте жилье в «социальных» домах; на рынке уже были скандалы по этому поводу, - предупреждает Павел Бабанин, генеральный директор компании «CENTURY 21 Master Realty». – В качестве примера можно привести историю двух башен-новостроек на м. «Сокол»: абсолютно идентичные по планировкам, возведенные одним застройщиком, через 4 года строения стали разниться как небо и земля. В доме с частью «социальных» квартир – разрисованные лифты, изгаженные подъезды, вывороченные мусоропроводы. В полностью коммерческой башне – консьержка, цветочки в подъезде, чистота и хороший ремонт коридоров. Как следствие, цена одинаковых квартир в первом доме – 7 млн. руб., во втором – 9 млн.».

Конечно, сведения о «переселенцах» – не из числа тех, которыми застройщик добровольно и охотно станет делиться. Но выяснить можно. «Имеются ли в новостройке квартиры, предназначенные для них, можно узнать, изучив инвестиционный контракт между застройщиком и местной администрацией, - отмечает Елена Балабанова, генеральный директор компании «Veritas Real Estate». – В этом документе указывается порядок распределения жилых и нежилых помещений. Если определенная доля жилых помещений передается администрации, то, скорее всего, эти площади предназначены для «переселенцев».

Хорошим «лекарством от переселенцев» является приобретение квартиры в более дорогих домах. В них, отмечает Андрей Кузнецов, начальник юридического отдела компании «ЮИТ СитиСтрой», доля города выплачивается не метрами, а исключительно деньгами. «100% жилой площади достаются застройщику, и он не станет передавать их «переселенцам», а продаст по рыночной цене с целью получения прибыли», - говорит эксперт.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: СЗ ИНСПАЙР
Квартиры у м. Шелепиха В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 17-108 кв.м. 7 мин. пешком от м.Шелепиха. Звоните! от 12,4 млн руб. Узнать телефон

Застройщик не передает документы ТСЖ
Дом построен и сдан. Собственники создали ТСЖ. Теперь застройщик «склоняет» новосозданное ТСЖ к заключению договора со своей «карманной» Управляющей компанией. ТСЖ категорически против. Застройщик начинают тянуть время, писать ТСЖ грозные письма в стиле «вы обязаны». И, самое главное, не передает документы на дом. Хотя от ТСЖ уже написано заявление-уведомление о готовности принять дом хоть завтра.

  • - Существует ли установленный законом срок передачи документации на дом от застройщика к ТСЖ?
  • - Может ли застройщик уже при существующем ТСЖ создать еще и «свое» ТСЖ и передать ему дом и документы?
  • - Что посоветуете делать – исходя не только из законов, но и реальной практики?


Действия застройщика в данной ситуации абсолютно незаконны – с этим согласны все. «Если ТСЖ образовано уже после сдачи дома в эксплуатацию, то передача документов застройщиком должна быть осуществлена сразу после государственной регистрации ТСЖ как юридического лица – это норма Жилищного кодекса (ЖК), - говорит Елена Балабанова («Veritas Real Estate»). – Удержание документации может рассматриваться как создание препятствий для управления многоквартирным домом. ТСЖ является независимым юридическим лицом, которое вправе заключать договоры управления по своему усмотрению либо осуществлять управление многоквартирным домом самостоятельно».

С точки зрения закона, возможность появления в доме еще одного ТСЖ исключена. «Согласно п.3 ст. 135 ЖК, число собственников, создавших товарищество, 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме», - отмечает Юрий Алексеев, председатель Совета директоров Группы компаний «ПЖИ» (г.Подольск). С другой стороны, застройщик может в судебном порядке оспорить создание существующего ТСЖ, мотивируя это нарушениями при его создании, а потом инициировать создание нового ТСЖ. «Как показывает практика, в таких ситуациях прибегают иногда даже к подделкам подписей, - «обнадеживает» Денис Щекотов, генеральный директор группы «Аудит и Право». – Всем, кто смотрит телевизор, подобные сюжеты известны».

В общем, рекомендация очень простая: обращаться в прокуратуру и суд, поскольку действия застройщика являются созданием препятствий для управления домом.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: СЗ «Инвестиционное развитие»
Квартиры у м. Нагатинская Новые квартиры у м.Нагатинская. 1-5-комнатные. Площадь от 21 до 120 кв.м. Подробности по телефону! от 10,9 млн руб. Узнать телефон

Покупка квартиры в пригородном микрорайоне
Собираюсь приобрести квартиру в пригородном микрорайоне. Застройщик выглядит надежным: за последние 10 лет построил 30 объектов, землю под нынешнее строительство выкупил на аукционе (все данные – с официального сайта застройщика).

  • - Как проверить то, что застройщик говорит о себе?
  • - Хорошо или плохо, что земля, на которой построены дома, находится в собственности застройщика?
  • - Правда ли, что в Подмосковье квартплата и коммунальные платежи выше, чем в аналогичных домах в Москве?
  • - На что еще мне следует обратить внимание при покупке? Какие вопросы задать?


Информация о застройщике – совершенно не секрет. Более того, если компания возводит и продает объект в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», информация должна быть опубликована в СМИ и интернете не менее чем за 14 дней до момента заключения договора с первым дольщиком-частным лицом. Однако, помимо официальных данных, существуют еще и неофициальные – в частности, опыт общения с данной компанией других покупателей. Здесь поистине бесценным оказывается интернет: на различных форумах можно найти отклики, причем не только рекламные, проплаченные застройщиком, но и очень даже хулительные.

Очень внимательно стоит посмотреть и на то, что происходит на стройплощадке. «Если видна бурная деятельность, ваши шансы стать собственником жилья велики, - говорит Александр Крюков, генеральный директор компании «CENTURY 21 Дом». – Напротив, если пара человек вяло ковыряется на безжизненной поляне, не слушайте ничьих уверений и остерегайтесь вкладывать деньги в такой проект». А Анастасия Панова, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», советует еще один способ проверки компании - основные сведения о юридическом лице может получить каждый, заказав выписку в налоговой.

Земля в собственности – несомненный плюс. По мнению Алексея Резинкина (инициативная группа покупателей ЖК «Парковый»), этот факт говорит о том, что все квартиры в этом доме будут покупаться за деньги – не будет социальных «переселенцев», о которых мы уже говорили выше.

Что до подмосковных коммунальных платежей, то они действительно выше. Правда, наши эксперты разошлись в оценках, насколько. «Ощутимой» называет разницу Алексей Резинкин. А вот Ольга Шакалова, генеральный директор инвестиционного агентства «Трамп Реал Эстейт», убеждена, речь здесь идет не более чем о нескольких сотнях рублей в месяц.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Жилой квартал Сити
ЖК Headliner. Ипотека от 0,1%. Онлайн-продажи Квартиры в ЦАО, 45 кв м от 24 млн руб. 2 мин до метро и набережной. Рассрочка 0% на 2 года. Узнать телефон


Новую квартиру затопила дырявая батарея
Купила квартиру в новом жилом доме. Через месяц после въезда в квартиру меня затопили: протек радиатор в квартире сверху. Кто несет за это ответственность?

Конкретного виновника должна определить экспертиза. Варианты такие: если радиаторы с дефектом, то отвечать должен застройщик. Если их поставил собственник при участии управляющей компании – соответственно, УК. Если же окажется, что собственник вышерасположенной квартиры проявил самодеятельность – отвечать ему.

«В любом случае, все эти нюансы не должны касаться потерпевшей стороны, - отмечает Дмитрий Филиппов, генеральный директор компании «CENTURY 21 Интеллект». – Потерпевшему надо просто написать заявление о случившемся застройщику, а копию отправить в УК. Они уже обязаны отреагировать, в течение 30 дней создать экспертную комиссию, найти виновного и возместить причиненный ущерб». Если никаких действий не предпринимается, надо обращаться в суд, добавляет эксперт. А можно подавать исковое заявление и раньше, минуя обращение к застройщику и управляющей компании.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Терра Ди Инканти
поселок "Park Fonte", 29 от МКАД Таунхаусы от 278 кв.м. Свой участок земли. 29 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Узнать телефон


Застройщик не регистрирует ДДУ
Приобрел квартиру по договору долевого участия, в соответствии с 214-м законом. Застройщик не хочет регистрировать мой договор отдельно – он говорит, что отнесет договоры «пачкой», когда все квартиры в доме будут проданы. Но ведь этот процесс может растянуться на год-два! Получается, что мы – покупатели «висим в воздухе». Как поступить?

Поведение застройщика в данном случае совсем не безобидно. «В соответствии с п.3 ст.4  ФЗ №214, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, - говорит Анастасия Кузнецова, юристконсульт CENTURY 21 Street Realty. – Более того, договор считается заключенным с момента такой регистрации». Так что, по мнению эксперта, все это может говорить не только о лени застройщика, но и о более серьезных вещах: например, отсутствии необходимого пакета документов для государственной регистрации.

Линия поведения тут такая. Направляем застройщику письменную претензию – лучше сделать это по почте с уведомлением о вручении, а на почте сделать опись направляемого вложения. Эти документы потом станут доказательством, что претензия направлялась – если застройщик станет утверждать, что ничего такого от вас не получал. Далее надо составить исковое заявление в суд, прося в соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ провести регистрацию сделки. Также можно потребовать возместить убытки, вызванные задержкой в регистрации. Как отмечает Анастасия Панова («НДВ-Недвижимость»), судебная практика на сей счет уже существует, и тяжба займет несколько месяцев.

«Если застройщик держит пачку договоров, это значит, что документы оформляются в соответствии с законодательством, но застройщик его при этом нарушает – уверен Сергей Елин, Управляющий партнер группы компаний «Аудит и Право» («АИП»). – Подобный случай недавно рассматривал Высший арбитражный суд. Следует обратиться в надзорные органы, которые устанавливают крупные штрафы по отношению к застройщику. Как показывает практика, такое поведение дольщиков оказывается весьма эффективным».