У кого купить панельное жилье: у застройщика или риэлтора?

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Сегодня предложение квартир в домах типовых серий угрожающе сокращается. Из Москвы «панель» вынуждена отступать в Подмосковье, а те, кто из столицы уезжать не хочет, вынуждены обращаться к услугам вторичного рынка. Там и поискать относительно новое, не успевшее еще износиться жилье, которое по качеству значительно лучше застройки 60-х годов. К счастью, сегодня здесь предложение солидное – на современные "типовушки" по данным экспертов Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru приходится почти одна пятая часть от общего объема выставленного на продажу жилья.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

Высшие из низших
Именно так называлась книга об осьминогах, которую автор прочел еще, учась в школе.  Парадоксальное название объяснялось тем, что животные делятся на низших (беспозвоночных) и высших (позвоночных). Осьминоги — наиболее развиты в первой категории.

Это же определение пригодится и для «героев» нашей сегодняшней статьи – «современной панели». Наиболее качественные и совершенные из всех представителей индустриального домостроения, когда-либо возведенных.

Мерило: кухня!
Какие дома считать современными? Ясно, что в эту категорию не входят пяти- и девятиэтажки хрущевской эпохи, пришедшие им затем на смену 12-этажные строения – тоже. А вот, например, «улучшенная планировка» конца 70-х, где трехкомнатные квартиры описывались формулой 75-45-10 (общая площадь, жилая площадь, кухня)?

Большинство экспертов согласны, что это уже «современное». Главной «лакмусовой бумажкой» оказываются как раз кухни: в категории, именуемой «типовой панелью», их площади составляли 7-9 кв. м. Если же размеры кухни превышают в двух- и трехкомнатных квартирах 10 «квадратов» (только в «однушках» позволительно еще 8,5-9) – то планировки можно назвать современными.

Есть и еще некоторые существенные детали. Например, высота потолков от 2,7 м (в «типовой панели» 2,65 максимум). Просторные холлы. Ванны длиной 1,7 м – это новый стандарт, прежде в наших домах они были 1,5 м и даже 1,2 м (сидячие). Обязательно электрические плиты, никакого газа – а это несомненный плюс как в смысле безопасности, так и экологии внутри квартиры. В домах не менее двух лифтов (а если этажей 22 и больше, то – три), причем как минимум один из них – грузовой. Просторные лоджии, а не балконы.

Что касается этажности, то основная масса современных панельных домов строится в 17 этажей, некоторые – в 22. Но есть одна оговорка – иногда по каким-то причинам застройщик возводит дома заметно ниже. Например, в Жулебино очень много зданий современных серий в 10-12 этажей. Так что подход «12-этажка – значит, несовременная» в принципе правилен, но имеет исключения.

Названия самых лучших серий, в принципе, хорошо известны. Несомненным «хитом» продаж последнего десятилетия является серия с отделкой «под кирпич» П-44Т, имеющая модификации: П-44ТМ, П-44К, внешне очень похожие; модифицированная серия КОПЭ-М ПАРУС, пришедшая на смену активно строящейся в 90-е годы серии КОПЭ.
Высота такого дома может быть до 25 этажей, высота потолков возросла до 2,8 м.

И-155 вообще раньше не имела аналогов, это «ноу-хау», у нее, как правило, несколько нижних этажей – монолитные, а выглядеть она может и как башня и многосекционное зданием. Крупнопанельный дом серии П111М выглядит, пожалуй, не особенно щеголевато, поэтому его фасады украшают сегодня декоративными поясами и фронтонами из легких конструкций или железобетона.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Новые Черемушки
Пентхаусы Москвы! Двухъуровневые пентхаусы в ЖК «Ломоносовский». От 167,2 кв.м. Панорамные виды.Только до конца августа цена 37 млн руб! от 37 млн руб. Новые Черемушки Узнать телефон

Найдите десять отличий
Сравнивать, понятно, будем с «соседями» по рынку – более старыми панельными домами и современными монолитами. Об отличиях от «старой панели» уже говорилось в предыдущей главе – добавим, что в современных домах заметно лучше теплоизоляция. Более качественные материалы, используемые во внешних панелях, делают свое дело – в квартирах заметно теплее.

Еще один плюс - дома еще не успели сильно обветшать. А это и приятно внешне, и допускает больший полет фантазии в смысле различных перепланировок и переустройств. То есть, современные панельные дома по всем параметрам лучше своих более старых собратьев.

С монолитами все несколько хитрее. Считается, что это более современная технология, которая по всем параметрам лучше. В результате монолитные дома стали синонимом бизнес-класса (да и «элита» сегодня тоже строится этим методом), тогда как за панельными прочно закрепилась репутация «экономных».

Спору нет, у монолитов есть огромные преимущества. Свободные планировки, позволяющие покупателям моделировать пространство квартиры по своему усмотрению. Более высокие потолки (хотя и панельное жилье можно сделать «для Гулливера» - нужно лишь изготовить стеновые панели размером побольше). Возможность для застройщика поиграть с внешним видом фасада – у «панелек» он уже задан разработчиками проекта, все дома выходят как близнецы-братья. Наконец, значительная большая долговечность: панельный дом рассчитан на 50-100 лет, а монолиты, обещают их застройщики, простоят 150-200.

Все это так, но есть и у панельных домов преимущества. Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», напоминает о качестве строительства. Оно в Москве, мягко скажем, не всегда соответствует эталону, рабочие привлекаются иногда не очень квалифицированные… В таких условиях тот факт, что панели дома отлиты на заводе (с соблюдением необходимых требования технологии) является хоть какой-то гарантией того, что дом не развалится не то что 50 лет – прямо во время строительства.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Лексион Девелопмент
ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Узнать телефон

Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», обращает внимание и еще на один аспект. Монолитная технология позволяет заполнить весь участок, выделенный на строительство. Появляются здания максимальной длины и ширины – застройщику это выгодно, он хочет продать побольше квадратных метров. В результате создаются помещения площадью в 100 кв. м только с тремя окнами - предполагается, что из этого нужно выкроить двухкомнатную квартиру (одно окно нужно для кухни). О том, какой в этой квартире будет инсоляция, застройщик просто не задумывается. А вот панельные дома по крайней мере от этого недостатка свободны – там помещение в 75-80 кв. м является трехкомнатной квартирой, в 100 «квадратов» - 4-комнатной. Окон достаточно.

Между «экономом» и «бизнесом»
Современные панельные дома – одна из существенных частей московского вторичного рынка. По данным компании «МИЭЛЬ», в среднем на них приходится 17% всех предложений. Поменьше, чем «типовой панели», но заметно больше многих других категорий – например, сталинских домов или современной элиты.

Что касается распространения таких квартир по Москве, то больше всего, говорит Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ», предложений в Западном АО (19,4% от всех объектов, выставленных на продажу в этом округе), Юго-западном (16,4%), Юго-восточном (12,5%) и Южном (12,3%). А вот в Центральном и Зеленоградском округах их всего 4,0% и 1,6% соответственно. Дома продаются там, где они есть. Больше всего «современной панели» было построено в более престижной западной половине Москвы, а на востоке больше панели «старой». В ЦАО – тоже понятно: там застройка либо старая, либо современная элита. Зеленоград – тоже застроен в основном «старой панелью».

Средняя цена предложения современной панели составляет, по данным «МИЭЛЬ», $4852 за кв. м. Впрочем, интересна не сама цифра (среднюю стоимость жилья считают сегодня многие, и у всех аналитиков получаются немного разные результаты – из-за отличий в методике подсчета), сколько соотношение с другими категориями. В «МИЭЛЬ» полагают, что цена этой категории на 15% ниже, чем в среднем по Москве (понятно – там цену существенно корректируют вверх классы бизнес и элита), но выше, чем в целом у эконом-класса. Отставание от бизнес-класса существенное - 33%. И еще одна любопытная цифра: за минувший год вторичное жилье в Москве подорожало в целом на 13%, а вот «современная панель» - только на 7%. Самый маленький прирост на всем нашем рынке.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Новостройки от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва Узнать телефон

Покупатель: где родился, там и пригодился
Ценовая категория этого типа жилья определяет и основной пласт его покупателей. «Это активная часть населения, - говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – Те, кто имеет доходы в пределах 100-150 тысяч рублей в месяц. Именно такое количество денег позволяет купить квартиру среднего качества».
Иными словами, покупатели – это, конечно, не приезжие, приобретающие свое первое жилье в Москве. И не разъезжающиеся соседи по коммуналке. Скорее всего, тот самый средний класс, увеличения которого сегодня все так ждут…

С.Абелян добавляет, что в Москве, в отличие от очень многих городов мира, пока еще не прижилась практика переезда в более или менее престижные районы в зависимости от изменившегося социального статуса. Многие люди, даже существенно «поднявшись» в жизни, предпочитают жить там, где родились и выросли. «У нас современной панелью застроены целые районы, например, Крылатское или Ясенево, - отмечает эксперт. – И очень многие покупатели постараются купить квартиру именно там – просто потому, что это привычные им места».

Квартира от переселенца
Доля панельного жилья на московском рынке новостроек постоянно сокращается. Сначала это происходило из сугубо рыночных резонов – застройщикам, получившим площадку, выгоднее было строить монолит и продавать его дороже. В последние пару лет добавилась и политическая составляющая: городские власти объявили, что все новые панельные дома будут отдаваться на социальные нужды – городским очередникам, переселенцам и прочим подобным категориям.

Пока на рынке это особо не сказывается: те, кто хочет приобрести панельное жилье, просто идут на вторичный рынок. Благо предложение там огромно и все время добавляется: те же переселенцы из хрущевок часто продают квартиры.

Примеры предложения квартиры в панельных домах на вторичном рынке

Метро Улица Кол-во комнат Площадь (общая, жилая, кухня) Этаж/дом Цена
Марьино Батайский пр-д 1 40/21/9 10/14 $185 тыс.
Сходненская - 1 40/19/10 14/17 $ 200 тыс.
Речной вокзал Зеленоградская 1 38,5/19/8,5 7/17 $246 тыс.
Арбатская Н.Арбат 1 36/19,8/9,8 3/24 $351 тыс.
Марьино Новомарьинская 3 80/46/10 9/12 $378 тыс.
Университет Мичуринский пр-т 2 60/35/10 10/17 $420 тыс.
Фили Филевский бул. 4 98,5/64/10 15/22 $440 тыс.
Строгино Твардовского 4 100/65/10 6/22 $ 650 тыс.
Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru