Въезжаем в новостройку: спорим из-за коммунальных платежей и «вексельных» договоров; добиваемся ввода дома в эксплуатацию; определяем самозванца-управляющего

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Непосвященному человеку может показаться, что главное при приобретении квартиры – это скопить необходимое количество денег. Спорить не будем: финансы действительно важны, без них никакой покупки, конечно, не будет. Но вот утверждать, что после внесения требуемой суммы компании-застройщику все ваши проблемы решатся сами собой, было бы чересчур наивно. В этом в очередной раз убеждают истории покупателей – тех, кто купил квартиры в новостройках.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Дом не вводят в эксплуатацию, несмотря на решение суда
Наш многоквартирный дом построен, но городская администрация никак не дает разрешение на ввод его в эксплуатацию. Был суд, который вынес решение – обязать администрацию сделать это. Но после того, как мы обратились в ФРС за регистрацией прав на квартиры, нам было отказано – опять на основании того, что нет разрешения от горадминистрации. Как нам повлиять на городские власти?

Наши эксперты назвали достаточно внушительный перечень законодательных актов, регламентирующих порядок исполнения судебных решений. Это и Гражданско-процессуальный кодекс РФ, и Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (№229-ФЗ от 02.10.2007 г.), и Федеральный закон «О судебных приставах» (№118-ФЗ от 21.07.1997 г.). В общем, есть на что опереться…

В описанном случае ответчик добровольно не исполняет решение суда -  следовательно, необходимо возбуждение исполнительного производства, - объяснила www.metrinfo.ru  Ирина Круглова, заместитель генерального директора «Московского агентства недвижимости». – Вы должны обратиться к судье, который выносил решение по вашему делу, и получить исполнительный лист. Далее судебный пристав-исполнитель возбуждает по вашему заявлению исполнительное производство. Обязанностью судебного пристава-исполнителя как раз и является обеспечение исполнения решения суда. А в соответствии со ст. 6 ФЗ «Об исполнительном производстве» «законные требования судебного пристава-исполнителя обязательны для всех государственных органов, органов местного самоуправления, граждан и организаций и подлежат неукоснительному выполнению на всей территории Российской Федерации».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Ленинский 154
Лидер на Ленинском Выгодно - ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Узнать телефон

Василий Шарапов, замруководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», добавляет, что если ответчик злостно уклоняется от исполнения суда, его можно привлечь к административной ответственности за неисполнение требований неимущественного характера, содержащиеся в исполнительном документе (см. ст. 17.5 КоаП РФ), и даже к уголовной ответственности. Ст. 315 Уголовного кодекса РФ («Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта») предусматривает наказание вплоть до двух лет лишения свободы.

«Необходимо обращаться в прокуратуру по факту неисполнения решения суда и проведения в этой части проверки, в органы внутренних дел о возбуждении уголовного дела. В правительство Московской области - по факту злоупотребления своими полномочиями на местах», - советует адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».

А еще Марина Маркарова, управляющий партнер компании «MAYFAIR Properties», рекомендует жителям обратиться с иском о возмещении материального вреда и компенсации морального вреда, причиненного длительным неисполнением решения суда ввиду бездействия судебных приставов по исполнению решения суда.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

Как заставить застройщика подписать договор или вернуть деньги?
Мы купили квартиру, оплата которой была предусмотрена по следующей схеме: 50% сразу и 50% через год. На первую сумму нам выдали вексель (да и то не на полную сумму). Сейчас подходит время платить оставшиеся 50%, но делать этого не хочется: застройщик явно затягивает сроки, кроме того, предполагается, что за новую порцию денег нам выдадут очередной вексель. Можно ли как-то заставить застройщика либо подписать нормальный договор (по 214-ФЗ), либо вернуть нам уже вложенные деньги?

Летом уходящего года действительно был принят ряд поправок к законам, обязывающим застройщиков оформлять документы с покупателями только в соответствии с 214-ФЗ. Однако следует понимать, что закон обратной силы не имеет. «Поправки действуют с 21 июня 2010 года и не распространяются на сделки, заключенные до этой даты», - объясняет Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Так что «обязать» застройщика перезаключить договор вы точно не сможете.
Что касается варианта с возвратом средств – тут нужно посмотреть, что записано в договоре. «Не исключено, что в случае неоплаты оставшихся 50% покупателю грозит неустойка», - прогнозирует Вероника Панкова, генеральный директор  агентства недвижимости «Пенаты», член экспертного совета Гильдии риелторов Москвы.

С другой стороны, определенные рычаги давления на застройщика у покупателя есть. На руках у него вексель, т.е. обязательство заплатить к определенному времени определенную сумму – дождитесь этого срока и потребуйте погашения. Кроме того, не исключено, что застройщик и посейчас продолжает привлекать деньги по вексельным схемам, а после минувшего лета это уже запрещено – за это штрафуют на 1 млн руб. Деликатно выясните этот вопрос и – если да – также деликатно намекните застройщику, что вы готовы в случае чего сообщить в надзорные органы. Как говаривал Аль Капоне, доброе слово и пистолет вместе убеждают лучше, чем просто доброе слово…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Софьи Ковалевской 20
Дом "Лидер на Дмитровском" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Узнать телефон

Дом достроили сами: как разделить затраты?
Застройщик, построив дом на 80%, объявил себя банкротом. Дольщики через суд выделили доли, получили на них свидетельства о собственности, после чего образовали ТСЖ и своими силами достроили дом. Но есть среди них и такие, кто отказался вносить деньги. Можно ли теперь как-то заставить их доплатить?

Вопрос оказался очень сложным, и ответы оказались прямо противоположными. «Да, фактически понесенные расходы при условии, что они подтверждены документально, распределяются на всех, - уверен Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы «Legal Consulting Group». – Взыскать денежные средства можно в судебном порядке, как и наложить арест на имущество должников».

«В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, - возражает Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт». – Поэтому решение о возобновлении строительства, как одна из форм распоряжения долевой собственностью, должно быть принято всеми без исключения участниками долевой собственности».

«Проблема «банкротства строительной компании на середине проекта» достаточно актуальна в последние годы, но единой законодательной базы пока что не возникло в связи с тем, что в каждом случае все очень индивидуально», - высказывает «общепримирительную» точку зрения Марина Маркарова («MAYFAIR Properties»).

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Нагатинский
Дом на Нагатинской Квартиры площадью от 43 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Узнать телефон

Законна ли смена управляющих?
Наш многоквартирный дом построен три года назад. Тогда нами (жильцами) были заключены договоры с одной из управляющих компаний – она связана с застройщиком. Недавно уже другая УК развесила объявления, что теперь управление домом берет на себя она – на основании того, что «застройщик разорвал отношения с предыдущими управляющими». Никакой другой информации, подтверждающей эти сведения, нет. От жителей требуют, чтобы они пришли в офис новой УК и заключили договоры уже с ней. Законны ли подобные действия? Что может подстерегать тут жителей?

Действия незаконны. Скорее всего, строительная компания по привычке считает этот дом «своим» и «отдала» его новой управляющей компании – хотя права на это не имела. Поскольку в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса (ЖК) РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если такого собрания не было – это грубое нарушение.

«Отношения застройщика и управляющих компаний не могут оказывать влияния на договорные отношения между собственниками жилья в многоквартирном доме и этой УК, - категоричен Виктор Козлов («Авгур Эстейт»). – Если жильцы действительно являются собственниками квартир, то их не могут обязать заключить договор с другими управляющими без их согласия».

Насчет того, что их тут может что-то «подстерегать», жители беспокоятся правильно. И это «что-то» (с вероятностью 99,9%) – повышение тарифов. Ведь в полном соответствии с законодательством размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги устанавливается в договоре – и цифры с новой компанией, они вполне могут оказаться выше, чем были раньше. «Обратитесь в старую УК с просьбой прокомментировать эти действия, затем – в новую УК с просьбой обосновать свое предложение, - рекомендует Вероника Панкова («Пенаты»). – Думаю, что после обращения поймете, кто и куда вас тянет».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Демьяна Бедного 15
Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Узнать телефон

Могут ли отключить коммуникации?
Дом сдан в июле 2010 года, свидетельства о собственности на свою квартиру мы еще не получили. Застройщик требует оплачивать коммунальные платежи именно с момента сдачи дома и по своим тарифам, которые выше средних по городу. В случае отказа грозят отключить все коммуникации. Законны ли эти требования, и действительно ли застройщик имеет возможность отключить все: электричество, воду, отопление – особенно зимой?

Очень любопытный вопрос. С одной стороны, существует ст. 153 ЖК РФ, где совершенно четко говорится, что «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Казалось бы, все однозначно – до получения свидетельства о собственности никаких платежей! Но застройщикам это по понятным причинам не нравится, и они все время стремятся «повесить» траты на жителей. Делается это либо путем «незнания» - застройщик для убедительности таращит глаза и говорит, что «мы же несем траты за коммуналку!». «Лечится» просто – обращением в суд.

Второй вариант поведения хитрее: в договор, который покупатель подписывает с продавцом новостройки, вносится пункт об обязательстве будущего собственника оплатить коммунальные и эксплуатационные расходы. «Такое встречается нередко, - комментирует ситуацию Евгений Баринский, руководитель юридического отдела компании «Delta estate». – Обычно застройщик желает получить от будущего собственника компенсацию понесенных застройщиком расходов за период с даты ввода жилого дома в эксплуатацию». Если покупатель подписался под подобным условием, спорить бесполезно…

Что касается перспективы отключения коммуникаций, то такая возможность есть – но она ограничена. «Коммунальные службы действительно имеют право отключить электричество и воду, отопление остается на минимальном уровне, необходимом для предотвращения нарушения теплообмена дома, - говорит Махач Бижанов («Legal Consulting Group»). – Но это происходит при наличии задолженности за полгода и после уведомления и предоставления срока для оплаты». Но, как правило, до этого не доходит – коммунальщики (если чувствуют свою правоту) ограничиваются тем, что подают на жителей иски в суд.

 

Перепланировка «нежилья»: нужно ли согласовывать с жителями?
Имеем в собственности нежилые помещения в жилом многоквартирном доме. Подготовили проект перепланировки. Комиссия по согласованию требует согласовать это с управляющей компанией или на внеочередном собрании собственников жильцов, причем утвердить должно большинство не менее 3/4. Наш проект предусматривает возведение легких перегородок, проем в ненесущей стене, прокладку в полу трубы водопровода и канализации для кухни от стояка, установку алюминиевых радиаторов. Никаких мероприятий, затрагивающих места общего пользования, фасад, общедомовых сетей, мы не планируем. Законно ли требование согласовать с УК или общим собранием?

Наши эксперты единодушно высказались в том смысле, что законных оснований для подобного условия нет. «Законодательством не установлено требование по согласованию проекта перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме с УК или на внеочередном собрании собственников жилья», - выражает общее мнение Виктор Козлов («Авгур Эстейт»).

Однако Василий Шарапов («Сити-XXI век») добавляет «ложечку дегтя»: по его словам, на федеральном уровне не разработан четкий порядок согласования перепланировки нежилых помещений. А реальная судебная практика во многом зависит от того, в каком регионе имеет место указанный случай, и от особенностей регионального законодательства.

От себя автор может добавить, что сотрудники жилищных инспекций иногда знают законы, мягко скажем, не очень хорошо. Был случай, когда им не понравились документы 1998 года, и они потребовали «подкрепить» их справкой из ЕГРП – хотя свидетельство о собственности было безупречным, продать, например, по нему квартиру можно было бы без проблем.