Загородная недвижимость: борьба за клиента

Покупателям предлагают рассрочку, взаимозачет и ипотеку от крупнейших банков. Закон 214-ФЗ завоевывает рынок таунхаусов и «малоэтажки»
Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Мы, наверное, не откроем Америку, если скажем, что спрос на рынке загородного жилья сегодня «не ахти». Рынок загородного жилья в кризисные моменты всегда страдает больше рынка квартирного, так как дом на природе, дача – это все-таки не предмет первой необходимости. А вот городская квартира – это то, без чего обойтись уж никак невозможно, поэтому люди в любое лихолетье всегда найдут возможность для переезда.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

В то же время откровенного провала на загородке все-таки нет. Эксперты, к которым «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» обратился за комментариями, фиксируют снижение спроса на 10-20-30% в разных сегментах, но при этом отмечают, что удачными проектами с продуманной концепцией и правильно выстроенной политикой продаж, клиенты активно интересуются.

Сегодня наиболее востребованы у покупателей таунхаусы, квартиры в малоэтажных домах - формат, близкий к городскому жилью, который приобретается для постоянной жизни. Популярны и участки без подряда, которые уже стали классическим «кризисным» продуктом и позволяют дачнику значительно сэкономить при строительстве дома. «Стоимость сотки (в зависимости от удаленности от МКАД, видовых характеристик и коммуникаций) стартует от 40 тыс. руб. Участки без подряда составляют более 70% предложения на первичном рынке загородной недвижимости. Предложение найдется на любой вкус и кошелек», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Нынешние покупатели больше раздумывают, больше сравнивают, советуются с юристами, не торопятся и отдают предпочтение качественному продукту. Им важно, чтобы были подведены коммуникации, проложены нормальные дороги, работало освещение, функционировала управляющая компания и наличествовала необходимая им инфраструктура. То есть, люди стремятся приобрести недвижимость, которая не потребует серьезных вложений в дальнейшем, - отмечает Максим Скороходов, президент компании Lion Group.

И еще один штрих к коллективному портрету сегодняшних покупателей – у многих из них нет всей суммы, чтобы прямо так сразу выложить ее на сделке. Поэтому они очень интересуются рассрочками и ипотекой, а застройщики, в свою очередь стараются предлагать эти инструменты.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилой квартал Сити
Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Узнать телефон

Рассрочки: процент стремится к нулю
По свидетельству наших экспертов рассрочки на загородном рынке – едва ли не самый популярный финансовый инструмент.

«Рассрочки в большей степени направлены на людей, не имеющих достаточной суммы денег для покупки, но ожидающих их поступления в краткосрочном периоде. Максимальный срок, на который она может быть рассчитана – это три года, в среднем же она не превышает одного года», - говорит Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». И таких людей, которые готовы побыстрее расплатиться с застройщиками и не готовы связывать себя ипотекой хватает. Они либо продают другую недвижимость, либо рассчитывают на премии, крупные гонорары. Рассрочкой пользуются и покупатели, которые хотели бы приобрести более качественный продукт, нежели тот, на который у них есть деньги.

Как подчеркивает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, покупателям зачастую эта схема нравится даже больше, чем ипотека: «Прежде всего, потому, что практически отсутствует какие-либо бюрократические препоны, а сам факт того, что покупатель готов оплатить от 30 до 50% стоимости недвижимости, является для застройщика подтверждением его надежности и платежеспособности».

На сегодня застройщики предлагают беспроцентную рассрочку и с начислением процентов. Беспроцентная рассрочка, как правило, предоставляется на полгода - год. Для беспроцентной рассрочки год - довольно внушительный период (не три месяца, как раньше). И это, по мнению Антона Архипова - новое веяние на рынке. По оценке Максима Скороходова (Lion Group), беспроцентную рассрочку предоставляет сегодня большинство застройщиков, работающих на рынке коттеджных поселков эконом- и комфорт-класса. Стандартные условия - беспроцентная рассрочка на 12 месяцев с первоначальным взносом в размере 50% от полной стоимости объекта. Такие условия предоставляются в ГК «САПСАН», о чем сообщил директор по продажам компании Иван Потапов. «У ГК «САПСАН» в коттеджных проектах доля рассрочек составляет 50 процентов, то есть, можно сказать, эти схемы позволяют нам удвоить продажи», - подчеркивает Иван Потапов.

Рассрочка с процентами предоставляется на срок от полугода и до трех лет. Проценты колеблются в диапазоне от 10 до 16% годовых. «Эти цифры вступают в конкуренцию с ипотекой, в том числе с государственной поддержкой. Разница лишь в более коротком сроке», - комментирует Антон Архипов (ИНКОМ-Недвижимость).

Например, Инком-недвижимость предоставляет при покупке дуплексов стоимостью от 4,9 млн рублей в поселке «Лосиный остров» (Ярославское шоссе, 15 км) при взносе 2 млн руб. беспроцентную рассрочку на год или на 2 года с начислением 12% годовых. При покупке участков от 1,7 млн рублей, оплатив 600 тыс. рублей, можно начинать строительство дома. Беспроцентная рассрочка дается на год, а на 2 года - под 12% годовых.

Компания M9 development в поселке «Радость» (52 км от МКАД, Новорижское шоссе) дает рассрочку на 5 лет, при первом взносе от 30%, по ставке от 12%.
Ипотека: главные кредиторы – Сбербанк и Россельхозбанк
Ипотечное кредитование всегда было менее распространено на загородном рынке в силу разных специфических причин, - банки зачастую не воспринимали земельные участки как достойный залог. А последний наш кризис вообще «вырубил» загородную ипотеку – кто-то из банков приостановил кредитование, кто-то вообще закрыл программу

«Ситуация на ипотечном рынке загородной недвижимости начала улучшаться только весной – напоминает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). - Ряд банков, свернувших ипотеку на загородную недвижимость, в апреле восстанавливали ипотечное кредитование или пересмотрели условия программ в сторону смягчения. Среди них банки «АК БАРС Банк», «Возрождение» (на готовое жилье). Но ставки продолжали оставаться высокими – от 17-18%».

Снижение ипотечных ставок на загородные объекты Сбербанком и Россельхозбанком (фактически основными игроками рынка) произошло 1 июля – после очередного снижения ключевой ставки ЦБ. До этого момента средние ставки ипотеки на загородную недвижимость были выше ставок, предлагаемых для покупки квартир, а сейчас они сравнялись. «Так, средние ставки на вторичное жилье составляют 14%, а ставки Сбербанка на покупку загородной недвижимости начинаются от 13,5%. Россельхозбанк предлагает загородную ипотеку по ставкам от 15%», - констатирует эксперт.

Если говорить о домах и земельных участках, то ставки находятся на уровне 14-17% годовых, - дополняет Антон Архипов (ИНКОМ-Недвижимость). Размер первоначального взноса – в среднем 10-30% от стоимости объекта. Спрос на подобный инструмент довольно высокий и доля покупателей, использующих его, по данным компании, составляет от 30 до 50%.

Но не все так просто. Как поясняет Антон Архипов, на загородном рынке распространена продажа на этапе строительства, либо когда строительство еще не начато. Это схемы продажи участков с заключением договора подряда. На участок можно получить ипотеку, а на договор подряда банки дают кредитование неохотно, поэтому покупатель вынужден иметь гораздо больший первоначальный взнос для того, чтобы совершить подобную сделку. И не все могут вписаться в требуемые условия.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Строитель
Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Узнать телефон

Лучше искать партнерскую программу
Сергей Колосницын, директор департамента Загородной Недвижимости PENNY LANE REALTY, считает, что сегодня развивать ипотеку на загородном рынке лучше с помощью партнерских отношений застройщиков с банками: «такое сотрудничество позволяет предлагать конкурентные, а порой и уникальные условия. Например, как в поселке «Ильинка» (10 км от МКАД, Ильинское шоссе), в котором банк «Зенит» предлагает кредит на покупку готового лейнхауса по ставке 10,5 % годовых». Кредит дается в рублях до 30 лет при первоначальном взносе от 10% от стоимости. Максимальная сумма кредита – 30 млн. рублей, стоимость домов начинается от 24 млн. рублей.

О партнерских отношениях компании Lion Group с банками рассказывает Максим Скороходов, президент компании – среди партнеров, выдающих кредиты на участки земли - Сбербанк России, Банк Москвы, Банк МИА, РосЕвроБанк и Россельхозбанк. Условия для заемщиков у банков-партнеров разнообразные: первоначальный взнос – 15%-40%, процентная ставка – от 12% до 17%, срок кредита - от 15 до 30 лет. Некоторые программы предполагают, что в качестве залога выступает квартира на вторичном рынке.

Впрочем, по мнению директора по продажам ГК «САПСАН» Ивана Потапова, партнерских программ с банками сегодня не так много: «Банки неохотно идут на партнерские программы по ипотеке для загородного рынка, ведь коттеджные проекты не могут генерировать большой объем сделок».

Повеселее дела обстоят в многоквартирных проектах: «Если в ЖК «Мелодия леса» (Солнечногорский район, 25 км., по Пятницкому шоссе) доля сделок с ипотекой составляет 80 процентов от общего числа, то в коттеджных проектах – около 5 процентов», - говорит Иван Потапов (ГК «САПСАН»). У компании больше десяти банков-партнеров, которые предлагают ипотеку от 10,3% годовых. Стоимость квартир начнется 1,8 млн рублей.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Прайм Парк
Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей! Узнать телефон

214-й и ипотека
Многоквартирные загородные проекты лучше кредитуются еще и потому, что в этом сегменте работает закон о долевом строительстве № 214. Закон разрабатывался именно для многоквартирных городских домов, и его не применяют ни к коттеджам, ни к участкам. А вот загородные дома с квартирами и таунхаусы постепенно к нему приспосабливаются.

«Проектов, с хорошо налаженной схемой ипотеки, в первую очередь тех, которые реализуются по 214-ФЗ, на загородном рынке меньшинство, но тем не менее они есть, - говорит Антон Архипов (ИНКОМ-Недвижимость), - В частности один из наших хитов продаж, поселок таунхаусов «Спорт-Таун» реализуется по 214-ФЗ. По статистике продаж этого проекта, можно сказать, что практически 80% сделок совершают люди с привлечением ипотеки. Если раньше в подобных проектах доля ипотечных сделок колебалась от 30 до 50%, то сегодня по договору ДДУ с использованием ипотеки с господдержкой и ставкой 11,5% годовых – их доля составляет 80%. Более того, покупатели знают, что при совершении сделок по №214-ФЗ происходит государственная регистрация, что служит дополнительной гарантией безопасности сделки. Гарантией служит также и тот факт, что при продаже недвижимости по №214-ФЗ производится обязательное страхование финансовой ответственности застройщика. Поэтому, конечно же, покупатели охотно совершают эти сделки». «Спорт-Таун» находится на территории Новой Москвы, в 15 км от МКАД, стоимость таунхусов начинается от 5,9 млн рублей.

По наблюдениям эксперта, растет спрос и на использование материнского капитала при покупке загородной недвижимости. Поэтому те проекты, в которых предусмотрены такие условия покупки, пользуются спросом у покупателей.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича Акция: Скидка на все квартиры 7%! Индивидуальный проект в 5 км от Кремля. Успей купить со скидкой до конца июля от 7,3 млн руб. Узнать телефон

Артур Григорян, генеральный директор компании KASKAD Недвижимость также подтверждает, что в компании высока доля ипотечных сделок – 80%, и растет доля военной ипотеки, на сегодня она достигает 10% от общего количества ипотечных сделок в сегменте загородного жилья комфорт-класса. KASKAD Недвижимость продает таунхаусы и квартиры в загородных малоэтажных жилых комплексах только по легальной схеме - по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ.

Меняем квартиру на дом
На вторичном рынке городского жилья зачетные схемы развиваются уже давно: старую квартиру меняют на квартиру в новостройке. Существуют два основных способа. Первый – агентство выкупает квартиру (в основном, по цене несколько ниже рынка), и ее стоимость идет в зачет приобретения нового жилья. Затем агентство продает квартиру. Все это происходит быстро, но подходит не всем, а тем, кто заинтересован в быстроте сделки и согласен на существенную уступку в цене.

Вторая схема более мягкая – квартира выставляется на рынок, ей подыскивается покупатель, по сути – это обычная альтернативная сделка, правда ее тоже стараются провести побыстрее.

Зачетные схемы пока на загородном рынке по свидетельству наших экспертов – редкость. Но вот крупные риелторские агентства их развивают.

«В компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» есть отдел трейд-ин (взаимозачет), который специализируется на сделках по обмену городских квартир на загородные объекты, - рассказывает Людмила Цветкова. - Специалисты подразделения помогают людям обменять старую квартиру в Москве или Подмосковье на коттедж, таунхаус, квартиру в малоэтажном комплексе. Комиссия за подбор объекта с клиента не взимается – он платит только за услугу по продаже его квартиры».

При этом объект берется на продажу по цене не выше рынка, что связано с периодом экспозиции, который не должен превышать двух месяцев. Но если квартира по качественным характеристикам лучше предложений-аналогов, то отдел сам заинтересован в продаже ее по более высокой стоимости, чем в среднем по рынку. По данным Людмилы Цветковой, по схеме трейд-ин совершается порядка 30% сделок.

Так, продав двухкомнатную квартиру в старом жилом доме не самом престижном спальном районе Москвы, можно купить новый коттедж площадью от 100 кв. м в организованном поселке «Остров Эрин», в центре Новой Москвы. А остававшейся от продажи квартиры суммы хватит на ремонт коттеджа и даже приобретения автомобиля.

«Мы отмечаем повышенный интерес со стороны клиентов к покупке квартиры в загородных малоэтажных комплексах – реализовав ту же двушку в «спальнике» Москвы, вы приобретаете квартиру с панорамным видом на реку в новом качественном малоэтажном проекте. Такой вариант доступен в ЖК «Андерсен» - малоэтажном комплексе на берегу реки Десна в 11 км от МКАД по Калужскому шоссе в Новой Москве», - приводит пример Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

«Мы не выкупаем у клиента имеющуюся у него квартиру, а рекомендуем наших коллег, занимающихся вторичной недвижимостью. Они оценивают жилье и ориентировочные сроки его продажи. В это же время на время срока продажи бронируется объект загородной недвижимости, фиксируется его цена», - рассказывает об опыте компании Антон Архипов (ИНКОМ-Недвижимость).

По оценке Архипова, около 50% покупателей желали бы прибегнуть к этой схеме. Но учитывая, что рынок вторички сейчас переживает не лучшие времена, и сроки реализации квартир растянуты, то реально совершающих сделки по системе trade-in около 20-30%. Чаще всего это люди, которые продают не единственную свою квартиру.

О похожей схеме рассказал и Максим Скороходов, президент компании Lion Group. Компания сотрудничает с риелторским агентством, которое помогает максимально быстро и на выгодных условиях продать недвижимость клиента - на открытом рынке по конкурентной стоимости, с предоставлением необходимых консультаций и скидкой на услуги.

Резюме портала о недвижимости www.metrinfo.ru
К кризисам можно относиться по-разному. Для кого-то это конец света, а для кого-то – поиск новых интересных способов работы с клиентами, перестройки бизнеса. Интересную мысль высказал Антон Архипов (ИНКОМ-Недвижимость), которую мы и используем в качестве резюме: «Роль всех перечисленных способов стимулирования покупательского интереса растет, и будет расти в будущем. Предложение на загородном рынке будет тоже на это реагировать. Уже сегодня мы видим, что более востребованы объекты высокой степени готовности и проекты с отлаженными схемами ипотечного кредитования. Эти критерии связаны со строительной готовностью и с определенным документооборотом. Ну а в целом, не за горами тот момент, когда люди смогут спокойно продавать свою единственную квартиру, покупать объект загородной недвижимости и практически сразу туда переезжать».