Жилищный рынок: изменения в законодательстве. Наследникам урезали время на претензии, разрешили возмещать ущерб от неудачной сделки имуществом и предложили поближе познакомиться с нотариусами

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Законодательство в сфере недвижимости"

Странная штука – реформирование законов! Иногда преобразования законодательства производят огромный шум. Вспомним, к примеру, предстоящее изменение правил налогообложения недвижимости – гвалт и крики по этому поводу не стихают уже много лет, граждане усиленно пьют валидол. А иногда изменения проходят быстро и бесшумно, хотя и затрагивают довольно серьезные вещи.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

С 1 сентября вступила в силу очередная порция поправок в Гражданский кодекс (ГК). «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет о них – разумеется, той части, где речь идет о любимом нами рынке real estate.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ЭлитСтройГрупп
Квартиры у м. ВДНХ Новые квартиры в готовых домах пл. от 64 метров. рядом с метро ВДНХ. Звоните! Узнать телефон

Срок давности: 10 лет вместо бесконечности
Первая из рассматриваемых нами новация касается срока исковой давности – то есть времени, в течение которого человек, считающий, что его права нарушены, может обратиться в суд. На этот счет в ГК существует ст. 196, провозглашающая, что «общий срок исковой давности устанавливается в три года».

Однако совсем просто, как мы знаем, в законах не бывает. В ГК имеется еще и ст. 1155, где сказано, что наследник, пропустивший срок принятия наследства, вправе обращаться и позже: в случае, если «не знал и не должен был знать об открытии наследства» или «пропустил этот срок по другим уважительным причинам».

Традиционное объяснение, даваемое этому пассажу, такое – защита внебрачных детей (они с точки зрения закона столь же полноправные наследники, как и рожденные в браке). Предположим, умирает мужчина, у которого где-то в другом городе есть сын двух лет от роду. Мама этого ребенка, не желая огласки, не станет требовать наследства, а самому ребенку три года исковой давности явно недостаточно. Зато лет через 16, став совершеннолетним, он вполне может обратиться в суд.

Но, защищая права одних, закон тут явно ущемлял права других. Покупатель любой квартиры, в истории которой был переход по наследству, должен трястись всю оставшуюся жизнь: а вдруг те наследники, что продавали ее, не единственные? Никак объявятся завтра и потребуют свою долю? Обратим внимание, что в ст. 1155 ГК вообще не называются никакие сроки – прийти можно и через 30 лет, надо лишь убедительно объяснить, что это за «уважительные причины» заставили так серьезно припоздниться.

Теперь о собственно новации, введенной 1 сентября. Ст. 196 ГК дополнена п. 2, где сказано, что «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». Так что 10 лет с момента открытия наследства – теперь окончательный период, по истечении которого собственник квартиры может перестать вздрагивать по ночам. «На мой взгляд, данное нововведение представляется разумным и справедливым, оно никак не ущемляет права наследников, пропустивших срок для принятия наследства, - комментирует Геннадий Тимошин, начальник юридического отдела агентства недвижимости «Квартал Риэлти». – В современном обществе с его высоким уровнем образования и культуры, развитыми средствами связи и коммуникаций, а также информационной открытостью 10 лет представляются мне более чем достаточными».

В вопросе о практическом смысле мнения разошлись. Президент гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов такового особенно не видит: по его оценке, количество дел, рассматриваемых в судах по истечении более 10 лет с момента нарушения права, и так составляет менее 1%. А вот Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», отмечает, что с подобными прецедентами ему сталкиваться приходилось. «Более того, инициирование подобных исков является для отдельных юристов самостоятельным бизнесом, - говорит эксперт. – Они находят лиц, не знающих о нарушении их прав, и обращаются к ним с подкупающими предложениями: «Давай отсудим, прибыль - пополам». И ведь бывает, что реально отсуживают!»

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Capital Group
Квартиры у м. Выставочная Квартиры в готовых домах рядом с м.Выставочная. Площадь от 51 до 290 метров ГК: 4 кв. 2020 г. от 26,7 млн руб! Узнать телефон

Заблуждение, ставшее «существенным»
Переходим к следующей новации. Есть в ГК глава 9, называющаяся «Сделки». В ней – параграф 2 «Недействительность сделок». И далее идут статьи, в которых перечисляются основания, по которым сделки попадают в категорию недействительных.

В одну из этих статей с 1 сентября внесены коррективы. Речь идет о ст. 178 – сделке, совершенной в состоянии заблуждения. Изменилось даже название: заблуждение теперь должно быть не простым, а непременно «существенным». И сама статья стала значительно больше по объему. В частности, в п. 2 появилось целых пять подпунктов, разъясняющих, какие именно заблуждения можно считать «достаточно существенными»:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

А вот п.3: «Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Москапстрой-ТН
ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Узнать телефон

Елена Разживина, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», в целом позитивно относится к новациям. «Приведенный в статье перечень случаев, по которым заблуждение признается существенным, является исчерпывающим», - отмечает эксперт. И далее обращает внимание на то, что неправильное представление о правах и об обязанностях по сделке не является существенным заблуждением. Также среди обстоятельств, не являющихся основанием для применения ст. 178 ГК РФ, можно обозначить недостижение предполагаемого результата (получение прибыли).

«Подход к понятию сделки, совершенной под влиянием заблуждения, стал жестче, - убеждена Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Заблуждение должно быть настолько существенным, что сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. На мой взгляд, данная корректировка – явление положительное, оно способно уменьшить злоупотребление правом со стороны недобросовестных участников сделок».

Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»), приветствуя уточнение формулировок, рекомендует подождать с восторгами и дождаться правоприменительной практики. «А некоторые положения уже сейчас вызывают тревогу, - отмечает он. – В них я усматриваю ряд положений, обеспечивающих тем, кто желает «развалить» сделку, значительную свободу маневра». В качестве примера Олег Самойлов приводит п.п. 4 - «сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой»: «Это о чем? Например, продавец исходил из предположения, что покупатель полностью рассчитается с ним имеющимися у него «живыми деньгами», а покупатель эти деньги получил от продажи своей квартиры? Или – взял в кредит? И если уж «докручивать» ситуацию до предела, не вздумает ли продавец, сожалеющий о том, что продал дешевле, чем хотел, развалить совершенную сделку, мотивируя свой иск тем, что изначально квартиру смотрел, например, сын, а новым титульным собственником стал отец? Либо, изначально покупатель собирался взять кредит в Сбербанке, а затем воспользовался помощью ВТБ24?».

От себя автор выражает надежду, что до подобного «максимализма» дело не дойдет. Хотя – и тут трудно не согласиться с Олегом Самойловым – надо посмотреть, как реально будут трактовать новые нормы суды.

А вот любопытный прогноз от адвоката Олега Сухова: «Законодатель ввел более широкий перечень, чем в предыдущей редакции, ситуаций, которые определяются как достаточно существенные заблуждения – следовательно, количество исков по оспариванию сделок, мотивированных положениями статьи 178 ГК РФ, увеличится в разы, в том числе и необоснованных».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Страна Девелопмент
Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Узнать телефон

Не только деньгами
Третья из новаций также касается ситуации, когда сделка признается недействительной и расторгается. Об этом говорится в п. 2 ст. 167 ГК. Ее прежняя редакция (до 1 сентября 2013 года) выглядела так:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».

Нововведение оказалось очень небольшим, из предпоследней строчки убрали «в деньгах». Раньше было «возместить стоимость в деньгах», теперь просто – «возместить стоимость».

«В данном случае законодатель расширил правовые последствия недействительности сделки, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Нередки случаи, когда у должника по недействительной сделке отсутствуют как само имущество, которое должно быть возвращено, так и денежные средства для его возмещения. Новой редакцией п. 2 ст. 167 ГК РФ закреплено право кредитора требовать (и обязанность должника возместить) либо возмещения стоимости в деньгах, либо возмещения стоимости, к примеру, посредством передачи должником имущества, оказания услуг и др., имеющих денежную оценку».

Впрочем, большинство опрошенных нами экспертов были настроены скептически. «Опять череда уточнений и дополнений, а по сути – манипуляция терминами и наведение «красоты», - считает Геннадий Тимошин («Квартал Риэлти»). «Фактически это не меняет ситуации: при отсутствии денежных средств у одной из сторон в процессе исполнительного производства можно обратить взыскание на имущество должника», - уверен адвокат Олег Сухов. «Поправка – почти ни о чем: с тем же успехом у мошенника может не оказаться не только денег, подлежащих возврату при признании сделки недействительной, но и никакого другого имущества, - соглашается Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – Причем на практике обычно именно так и бывает».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Мосфундаментстрой-6
ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Узнать телефон

Нотариусы: мы их в дверь – они в окно
Последнее нововведение, о котором мы хотели бы рассказать, касается ст. 163 ГК «Нотариально удостоверенные сделки». В старой редакции говорилось, что «нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе… удостоверительной надписи нотариусом». Теперь же это действие «означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение».

Также ст. 163 ГК обзавелась п. 3, в котором говорится, что «если нотариальное удостоверение сделки… является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность».

Последнее – по существу тавтология: если нотариальное удостоверение обязательно, то оно обязательно. Масло масляное. А вот с первым сложнее. На взгляд человека неискушенного, дополнительную проверку законности сделки (особенно с таким дорогостоящим имуществом, как недвижимость) можно только приветствовать.

«Более подробно об этом говорится в ст. 10 Методических рекомендаций по совершению нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, согласно которому, совершая в соответствии со статьями 53 - 56 Основ законодательства о нотариате удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет:
1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве;
2) наличие сособственников;
3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.

Нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки», - уточняет Анатолий Хохлов руководитель юридической службы агентства элитной недвижимости bon ton realty.

Однако знание некоторых жизненных реалий заставляет усомниться…

«Конечно, хочется верить, что за новыми дополнительными обязанностями нотариуса стоит и соответствующая ответственность. Однако сложившейся практики еще нет, как нет и прямых указаний закона на этот счет», - объясняет Наталья Сергеева, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».

«Действительно, закон теперь устанавливает, что нотариальное удостоверение означает проверку законности содержания сделки, а также права сторон на ее совершение, но о том, станет ли возможным привлекать нотариусов к ответственности за удостоверение сделок, впоследствии признанных недействительными, в законе не говорится, - замечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». - По всей видимости, на этом этапе реформы гражданского законодательства предполагается сформировать большее доверие к нотариальному удостоверению сделок как к способу снижения рисков при их совершении».

А на наш взгляд, данная норма является частью далеко идущего плана по возвращению нотариусов на рынок недвижимости в качестве обязательного элемента (добровольно, как мы помним, сторонам сделки никто и не запрещал к ним обращаться). «Такой сценарий очень даже возможен, - считает Геннадий Тимошин («Квартал Риэлти»). – В ст. 163 есть п. 2, где говорится, что «нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе». Таким законом может быть, например, Закон о нотариате в новой редакции, который еще не принят и активно обсуждается на уровне различных ведомств. Если наши уважаемые законодатели предусмотрят, то нотариусы станут обязательным платным звеном в сделках на рынке недвижимости».

Платным, но – по категорическому убеждению автора – абсолютно бесполезным. В качестве аргументов можно привести два тезиса:

- нотариусы уже были обязательными на нашем рынке – в 90-е годы. У кого-нибудь повернется язык сказать, что рынок тогда был более чистым и законным?

- номинально, нотариусы уже сейчас несут ответственность за свои действия. Вот только за 20 с лишним лет не было ни одного прецедента того, чтобы нотариус реально заплатил за заверенную им «кривую» сделку.

«Благодаря совместным действиям, предпринятым предпринимательским сообществом и, в частности, Российской гильдией риелторов, лоббистские усилия нотариусов пока успехом не увенчались, и изменений в ГК в марте нынешнего года не произошло, - говорит Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – В связи с этим нынешние усилия нотариального лобби сосредоточены на попытке «пойти другим путем» и все же протащить данную норму через новую редакцию Закона о нотариате. Я бы не только не возражал, но и горячо приветствовал восстановление обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, если бы это действительно способствовало повышению защищенности прав участников сделок. Однако поскольку текущие усилия нотариусов направлены лишь на то, чтобы обеспечить им гарантированный «жирный кусок» без установления какой-либо внятной ответственности перед потребителями, я против: операции с недвижимостью и так являются для граждан достаточно дорогим удовольствием».