Апартаменты: главные плюсы формата

Покупателям импонируют цена, расположение, инфраструктура, сервис, инвестиционная привлекательность и возможность взять ипотеку. Компании проводят ликбез для клиентов
Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Апартаменты в Москве и Московской области"

У такого нестандартного жилья как апартаменты появилась своя аудитория покупателей, которых не смущают некоторые особенности формата. Для них апартаменты - вполне адекватная альтернатива квартире. В чем-то даже более привлекательная. И ведь, действительно, у апартаментов есть бесспорные преимущества, и каждое достойно подробного разговора.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Ленинский 154
Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Узнать телефон

Цена – ниже. Разница может доходить до 30%
Главное преимущество апартаментов – это более низкая стоимость относительно квартир. При сравнении аналогичных объектов – то есть объектов одного класса, в одном районе или ЖК и примерно одинаковой площади – разница в цене начинается от 10% и может доходить до 30%. Чаще всего, апартаменты дешевле квартир на 15-20%. Например, в ЖК «Лайнер» на Ходынском поле, недалеко от метро «Динамо», продаются студии за 6 млн руб., в то же время в этом районе за эти деньги можно купить разве что однушку схожих габаритов в очень старом фонде, а за другие новостройки в окрестностях придется отдать совсем другие деньги, рассказывает Ольга Денисова, директор департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»).
Или в МФК комфорткласса «Фили Град» апартамент площадью 47,5 кв. м продается по цене 190 тыс. рублей за кв. м, тогда как квартира в том же корпусе, с аналогичными видовыми характеристиками реализуется по 228 тыс. рублей за кв. м. Разница в стоимости – 17%, приводит пример Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Но, как напоминает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate, конечно, надо учитывать, что апартаменты в центре все равно будут стоить дороже, чем квартиры, допустим, на западе Москвы, потому что локация сильно влияет на ценообразование.

Есть совершенно эксклюзивные с точки зрения локации и стоимости предложения. Например, апартаменты премиум-класса в строящемся «Доме на Сретенке», находящиеся в одном из деловых центров Москвы, стоимостью от 281 566 руб./кв. м – уникальное предложение на первичном рынке, поскольку в этой локации нет предложений по квартирам, рассказывает Дмитрий Коробейкин, вице-президент, руководитель комплекса стратегического развития компании «Лидер-Инвест». А рынок вторичного жилья предлагает квартиры уже от 400 000 руб./кв. м.

Более подробную информацию по стоимости квартир и апартаментов смотрите в таблицах в конце текста.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Старолесье
ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. В окружении природы и с продуманной инфараструктурой Узнать телефон

Расположение и инфраструктура: шопинг в тапочках
Цена объекта всегда в первую очередь связана с расположением. Апартаменты в районах ЦАО и других престижных районах продаются по гораздо более низким ценам, чем квартиры в той же локации. Кроме того, апартаменты, как правило, предусматривают собственную инфраструктуру или даже находятся в многофункциональных или бизнес-центрах. «Еще одним преимуществом является возможность проживания вблизи работы, если апартаменты входят в состав многофункционального центра (офисно-жилого), как, например, в комплексах «Фили Град», «Савеловский Сити», «Большевик» или в некоторых башнях «Москва-Сити» («OKO», «IQ-квартал», Neva Towers)», - отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Чаще всего инфраструктура состоит из торгового и бизнес-центра, кафе, ресторанов. Например, в МФК «Водный» в первой очереди функционируют бизнес-центр и торговый комплекс, во второй – жилой комплекс с квартирами и апартаментами. «Причем, - как рассказывает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, - у жильцов есть возможность ходить в торговый центр буквально в тапочках – ЖК соединен с ним подземным паркингом, а для посетителей ТЦ при этом работает наземная парковка. Похожее решение сейчас воплощается во второй очереди ЖК «Фили Град», где одно из семи зданий будет бизнес-центром, а весь комплекс будет размещаться на стилобате, в котором расположится торговый центр площадью 15 000 кв. м».

Иногда собственная инфраструктура апартаментов включает не только магазины и службы быта, но и самые разнообразные объекты для досуга. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рассказывает о башнях Neva Towers в «Москва-Сити», где одну из башен полностью занимают апартаменты, а вторая включает еще и офисы: «В небоскребах есть открытый бассейн, кинозал, сквош-студия, музыкальная студия, спа-комплекс, фитнес, рестораны, сигарная, караоке-студия». При таком внушительном наборе инфраструктуры, можно месяцами не покидать территории БЦ! Стоимость метра в проекте Neva Towers начинается от 324 тыс. рублей.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Экодолье Щолохово
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб. ГК Экодолье Узнать телефон

Гостиничный сервис: поработают над образом и позаботятся о котиках
Эксклюзивной «опцией» апартаментов является гостиничный сервис. Здесь подразумевается определенный набор услуг, начиная от клининга и доставки продуктов до вызова няни и персонального стилиста! «Условия оказания услуг прописываются в договоре с каждым собственников в отдельности, - поясняет Екатерина Румянцева (Kalinka Group), - их набор индивидуален, как и стоимость. Счет оплачивается по факту оказания услуг, обычно – по итогам месяца».

Эксперты отмечают, что гостиничный сервис в апартаментах пока не очень популярная услуга. По оценке Марии Литинецкой («Метриум Групп»), обслуживаемые апартаменты составляют не более 14% от общего числа проектов данного типа жилья. Но в последние годы эта опция набирает обороты. Особенно она актуальна в самых элитных комплексах. В некоторых из них спектр услуг довольно широк. Екатерина Румянцева (Kalinka Group) приводит в пример ЖК «Резиденция Тверская», где собственники апартаментов и их гости могут воспользоваться сервисом от управляющей компании Ivashkeviсh Hospitality. В него входят уборка и бытовые услуги, консьерж и доставка еды, присмотр и уход за домашними животными, при желании - персональный стилист, организация мероприятий в лобби. «Среди нестандартных услуг – заказ переводчика и секретаря, визовый сервис, заказ частного самолета, организация рыбалки или охоты, консультации по различным вопросам и многое другое», - приводит примеры эксперт.

Как правило, апартаменты с дополнительными услугами стоят дороже. «В целом, мировой опыт говорит о том, что на этапе первичных продаж наличие сервиса от 5-звездного оператора повышает цену апартаментов на 15%», - уточняет Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
В Москве гостиничный сервис представлен в следующих комплексах: МФК Match Point, «Новый Арбат, 32» (Marriott), «ВТБ Арена Парк» - 2-й корпус (Hyatt Regency Moscow), МФК FOUR SEASONS HOTEL MOSCOW, «Резиденция Тверская», бутик-отель MOSS, апарт-отель YE’S, где, помимо прочего, планируется открытие велопроката для велопрогулок в Ландшафтном парке Митино.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Проект Мичуринский
ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг.Рассрочка 0%. Узнать телефон

Модное жилье: фантазия не имеет границ
Апартаменты считаются жильем для самых модных и продвинутых покупателей. Часто в них реализуются самые актуальные тенденции рынка недвижимости. Многие апартаменты сдаются полностью готовыми к проживанию, то есть – с отделкой, как правило, из высококачественных материалов, с мебелью и бытовой техникой, вплоть до вытяжки на кухне. Нестандартные планировки встречаются нечасто, хотя, как утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), вероятность встретить лоты с неправильной геометрией, острыми углами в помещениях, узкими, но продолговатыми комнатами выше, чем в стандартных жилых домах.

Это скорее обусловлено не желанием выделиться, а маленькой площадью апартамента. «К примеру, в апартаментах бизнес-класса Kleinhouse в Басманном районе предлагается объект площадью 15,9 кв. м за 4,12 млн рублей, - продолжает эксперт, - а в комплексе Soyuz Apartments в Красносельском районе можно приобрести апартамент площадью 15,7 кв. м. за 2,92 млн рублей». Столь маленькое жилое пространство свойственно только апартаментам. Другой пример приводит Ольга Денисова («Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)): «У нас в «Лайнере» основной продукт – студии площадью 31 кв. метр. Поэтому у нас всего один вариант отделки, зато со своими находками. Например, зона кухни отделена барной стойкой. Так жилая зона и кухня визуально разделены, а сама жилая зона избавлена от обеденного стола. Таким образом девелопер хочет помочь покупателю максимально эффективно распорядиться малой площадью». В апартаментах типа «лофт» с высокими потолками, иногда до 5 м, часто устанавливают жилые антресоли, что позволяет увеличить площадь помещения на 20-50%!

О других интересных находках девелоперов рассказал Александр Шибаев (Blackwood). В частности, это система «искусственное солнце» в атриуме, которая будет источником света для части апартаментов, не имеющих окон (реализуется в ЖК «Резиденция Тверская»). А в комплексе апартаментов Only будет реализована концепция сценарного освещения, при котором она будет учитывать биологические ритмы человека, выбирая наиболее оптимальный режим в зависимости от времени суток и сезона.

Если апартаменты сдаются без отделки, то открывается еще один плюс этого формата – это свобода в оформлении помещения. По словам Елизаветы Гудзь, заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость», порядок перепланировки не требует согласования уполномоченных органов в таких объемах, как с жилыми помещениями.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Опалиха-Сити
ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Узнать телефон

Ипотека и рассрочка: условия смягчаются
Как отмечают эксперты, для апартаментов доступна ипотека. Но, поскольку апартаменты официально не являются жилыми помещениями, для них оказываются недоступны ипотечные программы с господдержкой. Ставка по ипотеке для апартаментов на 1-3,5% выше, чем ставка для покупки квартиры, которая в среднем составляет 13%. Однако, по данным Александра Шибаева (Blackwood), недавно АИЖК начало выдачу ипотечных кредитов на приобретение апартаментов по ставке, сопоставимой с квартирами: от 12,5% годовых. Кроме того, почти все девелоперы предлагают собственные программы рассрочки, процентные и беспроцентные, их условия зависят в первую очередь от размера первоначального взноса. Также, как отмечает Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, застройщики разрабатывают с банками-партнерами собственные финансовые программы для привлечения покупателей.

Инвестиции: доходность выше
Апартаменты – это выгодная инвестиция. «Эффективная работа управляющей компании и гостиничный уровень сервиса позволяют получать от сдачи апартаментов в аренду 10-15% годовых на вложенные средства; для сравнения сдача в аренду квартиры приносит собственнику 5-7% от стоимости актива», - Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment. А Дмитрий Халин (Savills) приводит цифры доходности апартаментов еще и в сравнении с офисными помещениями: для квартир годовая доходность находится на уровне 4-5%, для офисов это 10-12%, а для апартаментов ставка доходности от сдачи в аренду лежит в диапазоне от 6 до 8%. «Таким образом, апартаменты становятся более интересными для тех, кто хочет сдавать недвижимость не под бизнес, а конкретным жильцам», - заключает эксперт.

Мария Литинецкая («Метриум Групп») обращает внимание на то, что на рынке есть предложения, где управляющая компания предлагает управление апартаментами в качестве инвестиционного актива, для сдачи в аренду (Например, апарт-отель Y’ES). Хотя таких предложений очень мало – не более 8,6% от общего числа комплексов апартаментов.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Узнать телефон

Курортные апартаменты: для отдыха и инвестиций
В регионах формат апартаментов пока не достаточно хорошо развит. Но стоит обратить внимание на курортные регионы, в частности Крым, где можно приобрести апартаменты, в том числе с целью инвестиций. О рынке полуострова расскажет Татьяна Мазаева, директор департамента продаж Резиденции «Дипломат» (курортный комплекс класса de luxe в Ливадии, пригороде Ялты). Первичный рынок апартаментов бизнес-класса в республике представлен в основном без отделки со свободной планировкой. А рынок апартаментов элитного класса – наоборот, предлагает клиентам уже готовый продукт с отделкой и частичной меблировкой. Средняя стоимость апартаментов класса бизнес составляет порядка $3000 за кв. м в строящихся проектах и от $4200 - в уже построенных.

В комплексах апартаментов элитного и части бизнес-класса жителям предлагается гостиничный сервис, в который входит обязательный набор услуг: консьерж-служба, вывоз мусора, уборка, охрана и т.д. Средняя стоимость услуг УК по рынку недвижимости Крыма составляет $5 за кв. м, то есть около 325 рублей. На примере элитного комплекса «Резиденции «Дипломат» - на данный момент ведется перерасчет в меньшую сторону, планируется выйти на цифру не более $2,5 (до 162 рублей) за кв. м.

Продвижение апартаментов: выставки, форумы, шоу-румы
Не все потенциальные покупатели в точности знают, что такое апартаменты. Кто-то думает, что это супердорогие элитные квартиры, кто-то – что это номер в гостинице, не предназначенный для постоянного проживания. Эксперты стараются «просвещать» покупателей, и весьма удачно. Евгений Большаков, коммерческий директор Central Properties, считает, что не все так плохо: «Рынку апартаментов уже больше 10 лет, первые проекты такого формата появились еще в начале 2000-х, за это время он вырос до 1 млн кв. м (по данным Росреестра). Судя по опыту рынка и по нашим собственным наблюдениям, этот формат – во всяком случае, в сегменте бизнес-класса и элитного – воспринимается уже как вполне полноценная жилая недвижимость».

В целом, для продвижения апартаментов девелоперы участвуют в выставках, конференциях, форумах, задействуют различные СМИ, чтобы донести до массового покупателя объективную информацию об апартаментах. Также менеджеры проектов рассказывают покупателям об особенностях этого формата, об отличиях от квартир, и отмечают, что все чаще клиенты целенаправленно интересуются апартаментами.

Также большое значение при работе с клиентами, по словам Андрея Жамкина, управляющего директора апарт-отеля YE’S в Москве (ГК «Пионер»), играют шоу-румы. «Клиенты проекта YE’S могут наглядно увидеть оформление апартамента, познакомиться с организацией проживания в нем. Такой подход позволяет сформировать правильное представление о проекте и об апартаментах в целом», - рассказывает эксперт.

Не обходится и без рекламных кампаний с упором на стоимость апартаментов. Как считает Екатерина Румянцева (Kalinka Group), главный рекламный инструмент, способный обратить внимание покупателей на этот формат, - их более привлекательная по сравнению с квартирами стоимость.

Резюме www.metrinfo.ru

Для крупных городов апартаменты стали вполне привычным форматом жилья. Рынок апартаментов развивается довольно активно – а это значит, что девелоперы стараются привлечь покупателей широким набором услуг, высококачественной отделкой, различными схемами покупки и доступными ценами. А московским апартаментам привлекательности добавят и щадящие налоги: напомним, что московская дума их снизила, и теперь, большинство владельцев апартаментов будут платить «дань» по ставке 0,5%.

Проекты с квартирами и апартаментами. Бизнес-класс
Проект Квартиры, стоимость кв. м Апартаменты, стоимость кв. м
Воробьев дом 465 тыс. рублей 390,5 тыс. рублей
ФилиГрад 241,6 тыс. рублей 199 тыс. рублей
I’m 376 тыс. рублей 329 тыс. рублей
Царская площадь 226 тыс. рублей 182 тыс. рублей
Источник: Kalinka Group

 

Проекты с квартирами и апартаментами. Элитный сегмент
Проект Квартиры, стоимость кв. м Апартаменты, стоимость кв. м
Wine House 540 тыс. рублей 409 тыс. рублей
Кленовый дом 1,37 млн. рублей 1,15 млн. рублей
Источник: Kalinka Group

 

Сравнение стоимости апартаментов и квартир
Название ЖК или района Стоимость квартиры Стоимость апартаментов
ЖК «Дом на Люсиновской» и соседний ЖК 558 491 до 632 041 руб./ кв. м. (от 49,4 до 53,9 кв. м) 394 000 руб./ кв. м. (56,24 кв. м)
МФК «Фили Град» Первая очередь: 9,38 (35,9 кв. м) Вторая очередь: 8,7 млн (38,7 кв. м) Первая очередь: 8,44 млн (43,3 кв. м) Вторая очередь: 5,4 млн (27,5 кв. м)
ЖК «Царская площадь» 206 510 руб./ кв. м (63,1 кв. м) 171 200 руб./ кв. м (62,4 кв. м)
ЖК «Малая Ордынка, 19» 44,4 млн (90 кв. м) 28,8 млн (101 кв. м)
апарт-отель YE’S 6-7 млн 5 млн
«Воробьев Дом» 470 000 руб./ кв. м в среднем 390 000 руб./ кв. м в среднем
«Кленовый DOM» 1 400 000 руб./ кв. м в среднем 1 160 000 руб./ кв. м в среднем
Источники: «Лидер-Инвест», «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»), «Метриум Групп», Contact Real Estate, ГК «Пионер», MR Group, Blackwood

 

Разница стоимости апартаментов и квартир в процентах (%)
Класс Название Строительный адрес Размер дисконта, %
эконом Студио-квартал Царицыно (бывш. «Старт Формат») Радиальная 6-я ул., вл. 7 9%
бизнес+ Im квартал Кожевнический проезд, 4 12%
комфорт Савеловский Сити Складочная ул. 5А 15%
комфорт Хорошевский ул. 3-я Хорошевская, корп. 6-15 15%
комфорт Ясный Каширское шоссе, д. 65, к.3 18%
комфорт+ Сердце столицы Шелепихинская набережная, вл. 34 18%
премиум Кленовый DOM Пречистенская наб., вл. 5-7 18%
бизнес+ Воробьев Дом Воробьевское ш., д.4-4а 20%
комфорт Водный Головинское ш., 5 20%
комфорт+ Wellton Park пр-т Маршала Жукова, вл. 43 20%
комфорт+ Фили Град (1 очередь) Береговой пр-д, вл. 5 21%
бизнес+ Царская площадь Ленинградский пр., 31 23%
В среднем 17%
Источник: Blackwood по данным на конец 2 квартала 2016 г.