Один из способов уберечься от мошенничества на рынке недвижимости - заключить договор титульного страхования. Страховка не возвращает утраченное жилье, но возмещает средства, потраченные на его приобретение, и на полученные от страховой компании деньги можно купить другие квадратные метры. У программ титульного страхования пока еще много недостатков, они не популярны у покупателей жилья, но все же это лучше, чем ничего.
Чтобы выяснить подробности «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил обратиться к специалистам. От чего и как защищает договор титульного страхования, на что нужно обратить особое внимание при его заключении и каким образом можно получить причитающуюся выплату, рассказывает адвокат со стажем Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».
От чего спасет страховка: распространенные мошенничества
Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 929, п. 2) риск утраты (гибели, недостачи, повреждения) определенного имущества может быть застрахован по договору имущественного страхования. Имущество может быть утрачено в результате пожара или стихийного бедствия, от чего защищает его страхование от указанных рисков. Но потерять недвижимость можно и если сделка купли-продажи признается недействительной по решению суда, например, в случае мошенничества или если лицо, продававшее квартиру, не имело на это законных прав. Страхование от такого риска – это титульное страхование или страхование утраты права собственности.
Конечно, в законе есть понятие «добросовестный приобретатель», то есть покупатель, честно приобретающий жилье и не подозревающий обмана. В случае споров по квартире суд может оказаться на его стороне. А может и нет: если квартира была продана без ведома собственника, он не хотел ее продавать либо продал под воздействием угроз или обмана. И чаще всего бывают как раз такие ситуации. В большинстве случаев покупатели становятся жертвами мошенников. Например, квартиру могут продавать по доверенности арендаторы жилья. Если заключается договор аренды, они знают паспортные данные собственника недвижимости и могут попросить у него копии документов на квартиру, а потом подделать доверенность на продажу и действовать якобы от его имени. В результате когда владелец обнаруживает, что его квартира принадлежит другим людям, он подает в суд иск о признании сделки недействительной. Также мошенники входят в доверие к собственникам квартир, а потом либо подделывают доверенности на продажу, вызнав все необходимые сведения, либо убеждают владельцев продать жилье, естественно, предлагая свои услуги по организации сделки и получая доверенности легальным способом.
Бывают случаи, когда владелец действительно хочет продать квартиру без всяких увещеваний, но сам не желает или не может заниматься сделкой, поручая это родственникам или доверенным лицам, которые в результате оказываются мошенниками. Например, человек продавал квартиру по совершенно законной доверенности, но пока шла подготовка к сделке, доверяющий собственник жилья умер, квартиру все равно удалось продать, но потом наследники подали иск в суд о признании купли-продажи недействительной, и суд удовлетворил их иск.
А такая история произошла в Ростове-на-Дону. Квартиру, принадлежавшую одной сестре, продавала другая. Покупатель оказался не очень сведущим в вопросе купли-продажи недвижимости и передал ей всю требуемую сумму, несмотря на то что доверенность, имеющаяся у второй сестры, была без права получения денег. Сестра скрылась с вырученными средствами, а бывшая владелица квартиры подала иск в суд, чтобы сделку признали незаконной. Таковой ее и признали, и покупатель остался без денег и без квартиры. Могло бы быть иначе, если бы доверенность была с правом получения денег или удалось бы доказать сговор между сестрами. Естественно, в подобных случаях покупатели могут подавать в суд на мошенников, однако, как правило, они успевают потратить или спрятать полученные деньги.
Также причиной страхового случая по титульному страхованию может стать неправильная приватизация. Например, когда в ней не участвуют несовершеннолетние дети или член семьи, отбывающий срок наказания в тюрьме. В дальнейшем выросшие дети или освободившийся родственник могут потребовать свою долю. Или вот такая история: человек стоит на учете в психдиспансере, родственники выписывают его из квартиры и продают жилье без его участия. Это тоже потенциальный риск.
Подобных случаев в нашей практике немало: около 20 крупных дел за 2 года, притом что каждое дело в среднем тянется год. Именно поэтому ипотечные сделки всегда сопровождаются страхованием титула. В случае ипотеки квартира, хоть ей и владеют покупатели (заемщики), находится в залоге банка. А он хочет быть уверенным, что даже если данную сделку купли-продажи признают недействительной и, как следствие, имущество выйдет из-под залога, он вернет свои деньги.
Например, был такой случай в Новосибирске. Женщина обратилась в брокерскую компанию, у нее была квартира, и нужны были средства для развития бизнеса. А в компании ей предложили получить кредитные деньги, оформив фиктивную ипотеку. Супруга сотрудника обратилась в банк за кредитом, как будто бы покупая квартиру, которая, естественно, попала под залог. А женщине было предложено, проживая в квартире, оплачивая кредит, ежемесячно передавать взносы новой владелице под расписку. Предполагалось, что через 5-6 лет кредит будет погашен и все вернется на круги своя. Однако через год «покупательница» квартиры отказалась принимать деньги и давать расписки. Женщина, осознав, что по документам квартира больше не ее, поняла, что в любой момент ее могут выгнать, и подала иск в гражданский суд, рассказав всю историю. В результате сделка была признана недействительной, квартира выбыла из-под залога, и наступил страховой случай по титульному страхованию. А если бы титул не был застрахован, банк лишился бы своих средств. Правда, здесь мог быть и сговор (сговоры бывают, чтобы получить кредитные средства, а потом вывести квартиру из-под залога), если бы это доказали, то все взыскивали бы с мошенников. Если бы, конечно, с них было, что взыскивать, ведь квартиру, когда она является единственным местом для проживания, отобрать довольно сложно, если только она не является предметом ипотеки.
Любовь Кононенко, начальник управления страхования имущества физических лиц и ипотечного страхования страховой компании «Согласие»:
Как правило, от риска утраты права собственности предлагают застраховаться банки - при выдаче кредита на покупку недвижимости. В 2011 году в рамках ипотечного страхования СК «Согласие» заключила более 20 тысяч договоров по титульному страхованию. Но вот договоры, заключаемые в добровольном порядке, в нашей компании единичны. К сожалению, о титульном страховании при покупке квартиры без кредитных средств покупатели задумываются только тогда, когда заранее известно, что в истории квартиры есть какие-либо подводные камни, например, покупается недавно унаследованная квартира и есть вероятность появления наследников, права которых были ущемлены.
Однако перед заключением договора проводится тщательная предстраховая экспертиза с привлечением юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью. В случаях, когда риск превышает допустимый уровень либо по предоставленным документам историю переходов прав собственности на квартиру невозможно проследить, в заключении договора страхования может быть отказано. От истории переходов права собственности на конкретный объект зависит и тариф. А также на его величину влияет время, прошедшее с момента предыдущего перехода права собственности. Если в истории квартиры не было сомнительных сделок, в результате которых могли быть ущемлены права третьих лиц, и с момента последней сделки прошло более 3 лет (т.е. прошел срок исковой давности. – От ред.), то годовой тариф будет 0,18 - 0,2% от страховой суммы.
Ирина Карнаева, директор департамента страхования имущества физических лиц ОАО «АльфаСтрахование»:
Договоры титульного страхования заключаются в основном при получении ипотечного кредита, в нашей компании заключено около 32 тысяч таких договоров.
По квартирам, купленным без ипотеки, титул страхуется намного реже. Но причина здесь не только в том, что покупатели без ипотеки реже обращаются к страховщикам, а еще и в том, что страховые компании часто отказывают в принятии на страхование титульных рисков. Все потому, что граждане, как правило, идут к страховщику, когда им уже стало известно о претензиях на приобретенную квартиру.
Кроме того, довольно часто покупатели жилья используют страховые компании для проверки «чистоты» квартиры: под предлогом страхования получают заключение о проверке чистоты сделки и, убедившись в том, что специалисты не увидели вероятных рисков, отказываются от страхования. Но тут хочется пояснить, что есть риски, которые андеррайтер не имеет возможности проверить. Это, например, поддельные подписи на документах, включая доверенности на продажу квартиры. А в случаях, когда квартира перепродавалась несколько раз, андеррайтер может проверить документы максимум по двум предыдущим сделкам, но ведь мошенничество возможно и по более ранней сделке. То есть если бы можно было всегда проверить сделку на 100%, то титульного страхования вообще бы не существовало. Но титульные риски имеют место быть, и их необходимо страховать, чтобы не лишиться и квартиры и денег.
В ближайших выпусках портал www.metrinfo.ru вернется к теме титульного страхования. Мы поговорим о том, как грамотно заключить договор, как получить причитающуюся выплату, а также о том, как не допускать страховых случаев.