Германия – страна, где продается огромное количество дешевой недвижимости. Есть варианты по 5-8 тыс. евро. Правда, сразу заметны недостатки подобных предложений – расположение в «медвежьих углах», скромные размеры, неважное техническое состояние. Эксперты говорят, что «большинство подобных объектов в ближайшем будущем ждет реновация». Что это за реновация такая и чем она грозит потенциальному собственнику – в этих вопросах мы и постарались разобраться.
Симптомы: «болезнь» восточная
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» начнет рассказ с того общеизвестного факта, что во второй половине ХХ века Германия была разделена на две страны: ФРГ и ГДР. Событие, происшедшее 3 октября 1990 года, примечательно тем, что его даже называют по-разному. У нас (в ту пору СССР) говорили об «объединении Германии», тогда как западники пользовались терминами вроде «присоединение» или «вступление ГДР в ФРГ». Как ни печально это признавать, «буржуйская» точка зрения оказалась ближе к истине: «объединение» предполагает, что из союза двух появляется нечто новое – то, что впитает в себя черты и того, и другого. С Германией же произошло именно «вступление» - восточная часть просто растворилась в западной. Руководителем страны остался Гельмут Коль, валютой – западная дойчемарка и т.д.
К теме нашего разговора все это имеет следующее отношение. В Восточной Германии, естественно, за полвека было понастроено много жилья. Возводили его по действующим на тот момент нормам – гэдээровским. С 1990 года в силу вступили другие стандарты – и выяснилось, что многие здания им не соответствуют. Прежде всего, по энергосбережению.
…город небольшой
Реновация старых зданий началась еще в конце прошлого века. «Многоквартирные дома в крупных городах, в большинстве своем, были санированы и реновированы несколько лет назад, - говорит Марина Алексеева, генеральный директор компании ДжустРеалКосулт (JustRealCosult). – В небольших городах домов, требующих реновации, больше, в процентном соотношении такие строения составляют примерно 30% от общего жилого фонда. Большая часть строений подобного рода находится в восточной части страны, например в Саксонии, а также на берегу Балтийского моря».
Следует отметить, однако, что нахождение здания в крупном городе не дает 100-процентной гарантии того, что реновация ему не требуется. «В Берлине модернизировано уже 60% панельных домов полностью и 25% частично, - отмечает Николь Ни, директор московского филиала ООО «Евроаппарт». – Разумеется, работы будут продолжаться по всем объектам».
Таким образом, получается, что 15% панельных домов даже в столице Германии еще не модернизировались совершенно. Но все-таки острее всего проблема стоит именно в небольших городках – там и домов таких больше, и их состояние хуже.
А поточнее?
Итак, общий «портрет» дома, которому предстоит реновация, вырисовывается. «Как правило, это Восточная Германия, небольшой городок, - подводит итог Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Дом Интернатионал Лтд (Лондон) (Dom International Ltd (London)). – Находиться такой объект, вероятнее всего, будет где-то на отшибе или в плохом районе».
Однако хотелось бы более четких параметров. Может быть, существуют специальные списки на годы вперед – в которых указывается, когда какой дом будут ставить на реновацию? «Подобных списков не существует, - огорчает нас Николь Ни («Евроаппарт»). – Перед покупкой советуем обратить внимание на год постройки и год капитального ремонта: если здание до 1920 года, то, скорее всего, в этом доме использованы деревянные перекрытия. Если ремонт был сделан после 1995 года, то это означает, что здание находится в хорошем техническом состоянии, так как именно в 1995 году в Германии ужесточились требования к уровню проведения капитального ремонта».
«По действующему законодательству продавец жилья обязан уведомить покупателя лишь о скрытых дефектах недвижимости, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Гордон Рок (Gordon Rock). – Выявление же явных недостатков полностью лежит на совести самого инвестора. Таковому для оптимизации данного процесса рекомендуется привлекать специалистов местной стройинспекции (Бауамт (Bauamt)), называемых амтлич верэйдигтер Сачверстандигер (amtlich vereidigter Sachverstandiger). Именно они выявят технические дефекты и профессионально просчитают смету реновации, если таковая необходима».
«В законодательстве Германии четко не прописаны сроки, в которые должен проводиться капитальный ремонт дома, - соглашается Марина Алексеева (ДжустРеалКосулт (JustRealCosult)). – В среднем дома проходят капитальный ремонт раз в 30 лет, однако мелкие работы по косметическому ремонту фасада обычно проводятся чаще. Также не стоит забывать, что если вы приобретаете дом с арендатором, то именно он обязан оплачивать косметический ремонт дома. А вот капитальный ремонт проводится за счет владельца недвижимости».
Совсем не «реконструкция»…
Автор этих строк всю жизнь прожил в Москве, и наши реалии, естественно, не могли не отразиться на моем мировосприятии. Вот, к примеру, проходила у нас кампания по «реконструкции» домов хрущевского периода – на практике все свелось к тому, что приехали бульдозеры, разнесли старые дома по кирпичику, а на их месте потом были построены современные здания. В Германии, заверили наши консультанты, все не так: там реновация означает все-таки сохранение дома. «До сих пор было распространено мнение о том, что панельные дома дешевле снести, чем их модернизировать и обеспечить современные требования по энергоэффективности, - говорит Марина Алексеева. – Однако опыт Восточной Германии полностью опроверг такие рассуждения».
С технической точки зрения процесс начинается с полного технического обследования (включающее и энергоаудит – как понял автор, главная претензия бережливых немцев к «хонеккеровкам» сводится именно к их неэкономности: тому, что отапливают они в основном окружающую среду). По итогам обследования собственник принимает решение о перечне работ.
Обычно он включает в себя следующие пункты:
- замена покрытия крыши;
- утепление технического этажа;
- утепление фасадов с декоративным оформлением здания;
- замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации;
- утепление перекрытий подвала с его санацией;
- санация балконов и подъездов;
- монтаж лифта в наружной части здания (при отсутствии лифта);
- замена инженерных коммуникаций в здании;
- замена радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков;
- устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры;
- установка квартирных счетчиков потребления воды;
- устройство теплового узла в подвале здания и коллективных счетчиков расхода газа, воды;
- обустройство придомовой территории.
Добавили наши консультанты и еще несколько важных штрихов. Так, если собственником дома является ТСЖ (весьма частая для Германии ситуация), то вопрос о проведении ремонтных работ решается собранием собственников.
Стоимость работ оказывалась, естественно, разной для разных домов, но в целом она соответствует 30% от стоимости строительства нового жилья. «По средним оценкам, расходы на полную модернизацию одной квартиры могут составить около 23 тысяч евро, - говорит Николь Ни («Евроаппарт»). – Из них 8,5 тысяч будет направлено на обеспечение должных показателей энергоэффективности квартиры и здания в целом».
Так как повышение энергоэффективности жилья, а следовательно, и его реновация осуществляется в рамках специально разработанных государственных программ, собственники квартир могут получить государственную помощь, устанавливаемую в индивидуальном порядке. Однако, отмечает Станислав Зингель (Гордон Рок (Gordon Rock)), на поддержку вправе рассчитывать лишь те, кто проживает в квартире сам. А арендодатели как субъекты предпринимательской деятельности, как правило, «отлучены» от государственной поддержки и вынуждены осуществлять реновацию жилья за собственный счет.
Реконструируемые дома являются привлекательным объектом для банков – они готовы предоставить собственнику здания кредит сроком на 25 лет под 3% годовых. Однако даже такие (совершенно фантастические по российским меркам) условия не всегда устраивают собственников. По этой причине в экономически слабых регионах, где велика безработица, а доходы населения невелики, реновация может и откладываться – хотя и давно пора…
И, вероятно, главное. Жилье, которое получается после реновации, полностью соответствует всем современным нормам. «Во многих крупных городах Германии остались дома XIX - начала ХХ веков, которые были реновированы, и стоимость квартир в них достаточно высокая в связи с хорошим состоянием и местоположением, - отмечает Марина Алексеева (ДжустРеалКосулт (JustRealCosult)). – После проведения ремонтных и восстановительных работ стоимость жилья в санированном здании растет».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Реновация дома в Германии – это, как видим, совсем не страшно. В стране соблюдаются законы, свято почитается право частной собственности. Так что ситуация, что власти скажут собственнику, что «дом, в котором расположена твоя квартира, мы сломаем, а ты сам, давай, Ауф Вайдерсехен (Auf Wiedersehen)!» – такое просто немыслимо.
С другой стороны, определенный дискомфорт данный процесс может принести – прежде всего потому, что тут потребуются дополнительные траты. Особенно неприятно, что собственник отдельной квартиры тут не свободен в принятии решения: если собрание собственников решит, что проводить реновацию нужно, вы обязаны подчиниться. Возможна и обратная ситуация: дом трещит по швам, вы (более-менее состоятельный человек) готовы оплатить свою долю в ремонтных работах – но большинство в ТСЖ не соглашается.
Мнение эксперта
Сергей Калиненко, брокер агентства СЕНЧУРИ (CENTURY) 21 Крас Реалти (Kras Realty):
За 5-8 тысяч евро можно купить на аукционе, где-нибудь в глухой провинции, где численность населения с каждым годом падает, квартиру под жесточайший ремонт. Три года назад подобные цены можно было увидеть на аукционах как стартовые на квартиры в Берлине, но это, например, квартиры с обременениями, и неизвестно, сколько тысяч евро придется потратить на их освобождение от обременений.
Сейчас в Берлине таких цен нет, но в провинции при желании можно найти. Могут действительно предложить и дом-развалину, но стоять он будет на арендованной земле — следовательно, новому собственнику придется платить ренту владельцу земли.