Купить квартиру у ипотечного заемщика: детали сделки. Преимущество – юридическая чистота гарантирована. Не бойтесь чужих долгов

Залоговые квартиры - те, по которым заемщик еще не погасил весь долг, - нередко попадают на вторичный рынок жилья. Бывает, на такую квартиру трудно найти покупателя - не все понимают, что в покупке квартиры «из-под залога» нет ничего страшного. Просто еще одним участником сделки становится банк, который когда-то выдал ипотечный кредит продавцу.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Продажа ипотечных квартир имеет свои особенности, на которые эксперты «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» и обратили наше внимание. Прежде всего, на продажу квартиры необходимо письменное согласие банка. Как напомнил Вадим Рубцов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости», изначально залог квартиры в банке регистрируется вместе с переходом права собственности в виде обременения в отделениях Росреестра. Это фиксируется в виде записи на свидетельстве о государственной регистрации права о существующем обременении. Так что без разрешения банка никак не получится.

В некоторых банках есть правило, что квартира должна какое-то время продаваться через их собственную базу квартир. Эксперт также дополняет, что сделка оформляется как обычно, только от банка предоставляется письмо об одобрении сделки и снятии обременения.

Регистрация права собственности на квартиру занимает на три дня больше, так как жилую недвижимость выводят из-под залога банка, уточняет Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость».

Студии в CITIMIX в окружении парков Скидки до 800 тыс. рублей! С отделкой в 3 стилях. 5 минут до метро. Первая очередь заселена
Реклама
от 5,5 млн руб.
Застройщик: ООО КСАР-СЕРВИС. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте www.citi-mix.ru.

Реклама. Проектная декларация: наш.дом.рф. Застройщик: ООО "КСАР-СЕРВИС". citi-mix.ru

Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость», предупреждает, что определенные трудности могут возникнуть при проведении альтернативной сделки, когда залоговая квартира – звено в цепочке. Ее продажа проходит по особой процедуре, а покупатели недвижимости весьма болезненно реагируют на любое с их точки зрения «отклонение» от нормы. «По нашим наблюдениям, - говорит эксперт, - примерно 70% клиентов отказываются рассматривать такие варианты, а сложнее всего приходится, когда залоговую квартиру покупает человек, который берет ипотеку в другом банке».

Надежно защищены
Ни для кого не секрет, что сделки с недвижимостью сопряжены с разными рисками. Но как раз покупка ипотечной квартиры оказывается более безопасной. «Сделки с залоговым жильем регулируются законом «Об ипотеке», - говорит Александр Лунин, руководитель отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья». - При соблюдении всех норм закона, помощи юристов, риелторов, представителей банка, риск признания сделки недействительной или расторжения договора сводится к нулю».

ЖК «Детали». Квартиры за 1 рубль/месяц пока строится дом
Реклама
Застройщик: СЗ МАРЬИНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
РЕКЛАМА. 214-ФЗ. ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ КРЕДИТА ОТ 6 ДО 7%. ИПОТЕКА ОТ ПАО СБЕРБАНК, ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ № 1481 ОТ 11.08.2015. ДЛЯ СЕМЕЙ С ОДНИМ И БОЛЕЕ РЕБЕНКОМ, РОЖДЕННЫМ С 01.01.2018. ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА 6% ГОДОВЫХ ПРИ СТРАХОВАНИИ ЖИЗНИ И ЗДОРОВЬЯ, 7% - БЕЗ СТРАХОВАНИЯ. ПЕРВЫЙ ВЗНОС ОТ 20 %, СУММА ДО 12 МЛН РУБЛЕЙ, СРОК КРЕДИТА ДО 30 ЛЕТ. ВЫДАЧА КРЕДИТА ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ЧАСТЯМИ, ПЕРВАЯ В РАЗМЕРЕ 100 РУБ. ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ ДДУ, ВТОРАЯ - В МЕСЯЦ ВВОДА ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, ПРЕДЛОЖЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ДО 31.08.2024. ДЛЯ КВАРТИР ЖК "ДЕТАЛИ" СТОИМОСТЬЮ ОТ 10 МЛН. РУБ. ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ НА САЙТЕ НАШ.ДОМ.РФ. РЕКЛАМОДАТЕЛЬ И ЗАСТРОЙЩИК ООО СЗ "МАРЬИНО", ИНН 9724098029, ОГРН 1227700565938.

Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнер ГК «Глубина», напомнил, что покупатель априори приобретает продукт, юридическая чистота которого не вызывает никаких сомнений – банкиры всегда тщательно проверяют предмет залога. «Как и в любой сделке с недвижимостью, защититься от противоправных действий можно только детальной проверкой юридической истории квартиры, минимизацией рисков при оформлении сделки и внимательностью служб банка при анализе документов», - подтверждает Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКа.

Как выставить ипотечную квартиру на продажу
По наблюдениям Сергея Козлова, заемщик выставляет на продажу квартиру чаще всего в двух случаях: покупает другую квартиру или не может больше платить по ипотеке. И в случае, когда заемщик продает квартиру, чтобы купить новую, банки не возражают, так как сохраняют хорошие отношения с клиентом на будущее. Когда клиент продает квартиру из-за материальных проблем, продолжает эксперт, банки тем более соглашаются с продажей, так как в перспективе данный кредит может стать проблемным. «Запретить продажу квартиры банк не имеет права, - подтверждает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ», - однако он может поставить условие – досрочное погашение кредита заранее».

А вот Александр Лунин (АН «Азбука Жилья») считает, что банк все-таки может отказать собственнику в продаже объекта недвижимости. Ведь задача банка-залогодержателя - получить прибыль от вложенных денег, причитающуюся ему на основании кредитного договора в пределах отведенного времени.

ЖК «Публицист». Старт продаж! Квартиры с отделкой от 3,9 млн ₽. 10 мин до станции Пушкино. Готовая инфраструктура: школы и дет. сады.
Реклама
от 3,9 млн руб.
Застройщик: СЗ НИГО-ХОЛДИНГ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте publicist.ru.

Ценовые ограничения
Заемщик продает залоговую квартиру прежде всего для того, чтобы рассчитаться с банком. И здесь, как и при другой сделке, говорит Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, цену на квартиру определяет продавец, так как для банка главное, чтобы была выплачена вся сумма по кредиту.

Однако Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», обращает внимание на то, что стоимость залоговой квартиры все-таки регулируется банком-кредитором. Кредитная организация контролирует, чтобы стоимость квартиры была и не завышена, и не занижена. В первом случае уровень цены может повлечь за собой длительную экспозицию, а во втором – уменьшает ежемесячный платеж.

«Да, банк может и не согласиться с ценой продажи», - считает и Алексей Колгушкин (ГК «Глубина»). По словам эксперта, в основном это происходит тогда, когда сумма сделки, за вычетом всех расходов, не покрывает все обязательства заемщика по кредиту (включая штрафы, пени и т.п.). Именно этот момент – хватит ли денег от продажи, чтобы погасить долг, - является ключевым для банка, подтверждает Лев Плецельман («ИНКОМ-Недвижимость»).

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», уточняет, что сейчас на рынке действует две основные схемы взаиморасчетов. По первой из них покупатель вносит необходимую для погашения залога сумму продавцу-залогодержателю как аванс либо задаток, продавец погашает задолженность, получает уведомление банка о том, что банк не возражает против продажи, заключается договор купли-продажи, переход права собственности регистрируется в Росреестре, в ЕГРП предоставляется выписка о снятии обременения с квартиры.

По второй - в одну из ячеек банка закладывается сумма в размере задолженности для банка, в другую – остаток стоимости квартиры для продавца. После этого продавец получает уведомление банка о том, что обязательства по кредитному договору выполнены и банк согласен на продажу квартиры. Дальше происходит сделка, переход права собственности, и в конце банк и продавец получают доступ к ячейкам.

Сергей Козлов (СДМ-БАНК) указывает на то, что каждая сделка по продаже заложенной квартиры индивидуальна и возможны варианты, когда заемщик предоставляет дополнительные залоги или поручительства, чтобы банк снял залог с продаваемой квартиры. «В любом случае, - советует эксперт, - если заемщик решил продавать квартиру, прежде всего надо обратиться в кредитующий банк и получить консультацию по возможным вариантам проведения такой сделки».

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Чтобы не попасть в ситуацию с нарушениями при заключении сделки, потенциальному покупателю необходимо внимательно изучить все документы. Так, при переводе долга на покупателя должна быть прописана сумма, которая будет выплачиваться, с учетом долга и возможных дополнительных платежей (пени, штрафов).

Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»:
Существуют разные подводные камни. Например, квартира на этапе строительства была куплена с привлечением заемных средств и средств материнского капитала. В соответствии с законодательством, если материнский капитал был использован на погашение ипотечного кредита, в купленной квартире должна быть оформлена доля на ребенка, чей материнский капитал использовался. Оформление доли должно происходить, когда дом уже построен и выплачен кредит. На практике наделение долей ребенка в приобретаемом жилье по завершении строительства встречается редко. Органы опеки эту ситуацию не отслеживают. Если заинтересованное лицо подаст в суд, возникнут проблемы.

Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКа:
При сделках с ипотечными квартирами могут быть технические нарушения (опечатки, ошибки при регистрации) и нарушения мошеннического характера. Так как на квартиру зарегистрирован залог, осуществить с ней юридические действия без согласия банка практически невозможно. В самих сделках с ипотечными квартирами нарушений немного, так как несколько служб банка проверяют все детали сделки, но если нарушение все-таки допущено, то оно индивидуально, и типовых ошибок не бывает.