Коммунальные квартиры: конец золотого века. Стоит ли браться за расселение? Сладких вариантов больше нет, растет конкуренция со стороны новостроек, покупатели не желают связываться

Коммунальные квартиры – неотъемлемая часть нашей истории и культуры. О них много и песен спето, и фильмов снято. В реальности, конечно, жизнь там состояла не только из пения под гитару в обнимку с соседями на кухне – чаще она напоминала незабвенную Воронью слободку…

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
OPUS - квартиры класса deluxe Приватная жизнь в центре Москвы. Квартиры с террасами и видом на набережную. Рассрочка 0%
Реклама
Застройщик: ООО СЗ ОПУС. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте opus-home.ru.

Но мы, собственно, немного о другом. Когда лет 25 назад в нашей стране появился рынок недвижимости, вдруг оказалось, что такие квартиры – это ужасно круто. От новоявленной операции – «расселение коммуналок» - в шоколаде оказались и риелторы, и сами жители этих квартир. Сейчас, похоже, этому золотому веку приходит (если уже не пришел) конец. Об этом, собственно, мы и решили поговорить.

Умирают, но никак не умрут
Несмотря на то что коммунальные квартиры – очевидный атавизм, их остается еще очень и очень немало. Конкретные цифры, названные экспертами рынка «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru», разнятся – но в целом все сходятся на том, что в Москве счет идет на десятки тысяч.

«Численность коммунальных квартир действительно снижается: в среднем – на 3 тыс. в год, - говорит Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, с 1998 по 2008 год количество коммунальных квартир сократилось вдвое – с 118 до 58 тысяч. Потом темпы сокращения количества таких квартир замедлились, вопрос перестал быть актуальным».

«Сейчас их в Москве осталось, по моим предположениям, порядка 70-100 тыс.», - говорит Елена Валеева, генеральный директор АН «CENTURY 21 Светлый Град». Цифру в 80-85 тыс. называет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

…В общем, можно согласиться с Галиной Фабрицкой, начальником отдела компании «Пересвет-Недвижимость»: число коммуналок, конечно, уменьшается, но нельзя сказать, что сейчас такой объект – большая редкость, они до сих пор существуют.

Конечно, «классические» коммуналки (конфискованная у «буржуев» после революции огромная квартира, в разные комнаты которой заселили совершенно посторонних людей) сегодня не возникают. Но есть другой путь: «окоммуналивание» обычной квартиры. Еще вчера тут жила одна семья, потом люди переругались, переразводились и решили разделиться.

«Первый вид коммуналок – это те классические квартиры, увековеченные в советских фильмах, - подтверждает нашу мысль Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Второй – доли в многокомнатных квартирах, выделенных в натуру. Если квартира находится в долевой собственности у семьи, то один из ее членов может продать свою долю/комнату. Вот и получится по факту коммуналка. Такие объекты существуют постоянно, их количество то увеличивается, то уменьшается».

ЖК EVO в Реутово ЖК EVO! Скидки до 15 000 р/м2. Развитая инфраструктура. Школы и д/сады. 7 минут пешком до МЦД-4!
Реклама
от 6,5 млн руб.
Застройщик: ООО "СЗ СНС". Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте dogma-evo.ru.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», добавляет, что с 2011 года в России снова стали выдавать комнаты в квартирах коммунального заселения: такие объекты предоставляются очередникам, выпускникам школ-интернатов, а также лицам, освободившимся из мест лишения свободы. Данная практика тоже, конечно, способствует тому, что коммунальные квартиры никак не исчезнут.

Упущенная выгода
Вернемся к заявленному в начале этой статьи тезису о том, что расселение коммуналок давно перестало быть «хитом» нашего рынка – и покупатели, и риелторы переключились на более перспективные объекты.

Причин явления две. Первую обозначим как «сужение кормовой базы». За десятилетия плодотворной работы риелторы вычистили с рынка все привлекательные варианты – остались непривлекательные. Либо по характеристикам самой квартиры, либо из-за претензий жителей, уверенных, что за их 10-метровую комнату на Арбате где-нибудь в Отрадном им положена не однокомнатная, а трехкомнатная квартира. «Со временем запросы их обитателей росли, большинство при расселении выдвигало слишком высокие и трудновыполнимые требования», - деликатно отмечает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).

Мария Литинецкая («Метриум Групп») напоминает и еще один аспект. «Сделки по расселению являются довольно рисковыми, поскольку трудно обеспечить их юридическую чистоту, - говорит эксперт. – Зачастую риелторы не могут гарантировать новому собственнику квартиры, что в один прекрасный момент не появится некая бабушка, которую в свое время незаконно лишили комнаты. Поэтому многие покупатели предпочитают не связываться с квартирами, которые сначала необходимо расселить».

Есть и вторая причина – вероятно, даже более серьезная. Рост конкуренции со стороны новостроек. В поздние советские и первые постсоветские годы строилось в основном типовое панельное жилье – самой большой квартирой в таких домах была «трешка» «улучшенной планировки» - 75 кв. м общая, 45 жилая, 10 кухня. Единственным вариантом для «серьезного пацана» (малиновый пиджак, пальцы веером) обеспечить себе «правильное жилье» (в самой маленькой комнатке в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотов) - было купить расселенную коммуналку. Но потом застройщики уловили спрос, понастроили по Москве кучу новых и просторных квартир. Причем они оснащались такими опциями, которые расселенным коммуналкам и не снились: подземный гараж, центральное кондиционирование… «В настоящее время в Москве строится очень много новых домов. Они чаще всего гораздо более привлекательны, чем морально устаревшие «сталинки» с их древними коммуникациями и гаражно-стояночными проблемами, - говорит Елена Валеева («CENTURY 21 Светлый Град»). – По моим наблюдениям, в старые дома охотно заезжают покупатели из регионов. У них новостроек не так много, поэтому сталинские дома и квартиры по-прежнему в цене».

ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» Квартиры от надежного застройщика рядом с м. Семеновская. Современные планировки. Льготная ипотека.
Реклама
Застройщик: АО СЗ АРЕМЗ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: АО Банк ДОМ.РФ. Полный список организаций, оказывающих финансовые услуги, а также полные условия предоставления кредита размещены на сайте rg-dev.ru.

ИПОТЕКА:
https://rg-dev.ru/promo/48/
Полная стоимость кредита от 3,784% до 5,998%,
Процентная ставка на льготный период от 0,01%,
Процентная ставка по окончании льготного периода 5%*,
Первоначальный взнос - от 20,01%;
Срок действия льготной ставки до 1 года;
Допускается продление/досрочное прекращение акции;
Расходы: премия по договорам страхования; на: проведение оценки залога, регистрационные действия, расчеты с контрагентом; иные расходы в связи с приобретением недвижимости и оформлением ипотеки.
Кредит предоставляется АО «Банк ДОМ.РФ» (генеральная лицензия Банка России № 2312 от 19 декабря 2018 г.). Условия кредитования на сайте domrfbank.ru.
* процентная ставка по ипотеке для IT – специалистов.
Рекламодатель - Общество с ограниченной ответственностью "РГ - Девелопмент", ОГРН 5137746227670, юр. адрес - город Москва, проспект Вернадского дом 41 стр. 1
Застройщик/продавец - АО СЗ АРЕМЗ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф

«Охота» закончилась
В 90-е годы у риелторов существовали целые специальные технологии, позволяющие заполучить квартиру под расселение. Самое невинное – расклеить в районе объявления вроде «Крупная нефтяная компания купит в вашем доме квартиру для своих сотрудников». Никаких набитых деньгами нефтяников, конечно, не было – за этим объявлением стояли обычные агенты по недвижимости. А слово «нефть» - оно для привлечения наивных аборигенов.

Более склонные к авантюризму риелторы пытались применить другие приемы. Году этак в 95-м одна дама хвасталась автору, что познакомилась с живущей в шикарной комнате пенсионеркой – теперь 2-3 раза в неделю она ездит к ней в гости с бутылкой недорого портвейна и пытается «охмурить». Встретившись еще раз примерно через полгода, я поинтересовался ходом процесса – ответом мне был взрыв возмущения («Будь проклят тот день, когда я сел за баранку этого пылесоса!»). Бабушка, как выяснилось, дары охотно принимала и выпивала, но переезжать из квартиры отказывалась. Так что единственными результатами, которые получила моя знакомая, оказались первые признаки надвигающегося алкоголизма и тотальное разочарование в человечестве.

И, конечно, за жителями коммуналок следили более серьезные люди – настоящие бандиты. Часто при поддержке сотрудников паспортных столов, жилищно-коммунальных служб и т.д.

Сегодня всего этого нет и в помине. Поймите правильно – я вовсе не утверждаю, что различный криминал с рынка недвижимости исчез. Существует, конечно, и внимательно следит за теми собственниками, которых принято называть «социально незащищенными». Но теперь объектом «охоты» являются все квартиры. Никакого особого внимания, обращенного прицельно на коммуналки, нет.

…Примечателен и тот факт, что когда мы попытались спросить современных риелторов, можно ли расселить коммуналку «под заказ», многие просто не поняли, о чем идет речь. Говорили о том, что если жильцы такой квартиры обратятся, риелторы, конечно, подберут им варианты. Но мы-то интересовались другим – возьмутся ли риелторы за работу, если к ним обратится другая сторона? Какой-нибудь человек, желающий приобрести коммунальную квартиру путем расселения? Непонимание проблемы, на наш взгляд, объясняется тем, что подобного спроса просто не существует.

Emotion от ГК Основа Комплекс новой реальности на северо-западе Москвы от 11,5 млн руб. Скидки до 7% в марте!
Реклама
от 11,5 млн руб.
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте gk-osnova.ru.

Попробовать, конечно, можно…
Одним из азов предпринимательства является мысль о том, что хорошие деньги можно сделать на проблемах. Когда у человека все хорошо – на нем вряд ли можно «навариться». Но вот если имеются серьезные трудности – тогда можно решить их и получить хорошее вознаграждение.

К нашей теме эта «теория» имеет то отношение, что в коммуналках довольно часто бывают проблемы. Часть жителей очень хочет расселиться – и ради этого готова даже согласиться на более скромную жилплощадь, лишь бы была личная. А в одной из комнат сидит какая-нибудь бабуля, шамкающая: «Я ждешь родилашь, ждешь и штарые кошти шложу». Вероятно, можно скупить у соседей их комнаты по дешевке, а потом как-то уговорить бабушку переехать?

Теоретически это возможно, но очень рискованно. «Довольно авантюристический вариант, - оценивает нашу идею Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). – Бабушка может отказаться выезжать. А после нее возникнут наследники, которые сами заселятся в квартиру».

Коммуналки, спору нет, существуют. Таких квартир в Москве десятки тысяч, и живут в них множество людей. Но отдельный рынок коммунальных квартир, какие-то специальные технологии по их расселению, работающие именно в этом сегменте риелторы – все это уже в прошлом. Покупатели переключились на новостройки – они и комфортнее, и без юридических скелетов в шкафу.

Мнение эксперта:

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:

Заработать приличные деньги при выкупе доли у представителей неблагополучных слоев населения вряд ли получится, если, конечно, вы не планируете собственнику дальнейшую жизнь в сарае Тамбовской области.

Квартиры, в которых проживают одна или несколько семей, так же рекламируются в объявлениях, как и другая недвижимость. Большой плюс таких квартир – стороны уже договорились, нет противоречий между соседями, у них есть профессиональный риелтор. Наш совет - не пытайтесь купить квартиру с разъездом без привлечения профессионалов, вы только потратите деньги и время. И не стоит забывать, что на сегодняшний день цена у таких квартир рыночная.