Вид на жительство в Европе: покупаем недвижимость. Новые права и возможности, неизбежные затраты, особые условия. Самые доступные страны – Латвия, Греция, Кипр

Сегодня Россия при всех ее красотах и достоинствах – страна нестабильная: дешевеет рубль, поднимаются цены, банкротятся банки… Это заставляет наших сограждан смотреть на Запад, искать там надежную гавань для своих капиталов и тылы на случай непредвиденных обстоятельств. Плюс многие россияне хотят свободно путешествовать по Европе и миру, учиться или работать в других странах. Российский паспорт таких возможностей не дает, а вот с видом на жительство какой-нибудь европейской страны горизонты точно расширяются. А для этого порой достаточно просто купить недвижимость.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Но стоит ли игра свеч? Что дает вид на жительство, который получают покупатели жилья? И сколько он стоит? Имеет ли смысл приобретать квартиры и дома, причем не самые дешевые (за дешевые ВНЖ не дают), ради такого документа? В этих вопросах и постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 2,55% на весь срок. 500 метров до метро. Московская прописка. Квартиры с отделкой и без отделки. от 4,4 млн руб. Узнать телефон

Множество стран
Вид на жительство для покупателей недвижимости сегодня совсем не редкость. «Примерно полтора десятка стран выдают иностранным покупателям соответствующий документ. Различается лишь в объеме необходимых инвестиций, который варьируется в довольно широком диапазоне – от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч евро. Причем, если речь идет о развитых странах, порог входа обычно довольно высокий. Хотя исключений из этого правила сейчас немало: многие государства идут по пути некоторого упрощения норм получения ВНЖ для нерезидентов с целью привлечения иностранного капитала», - говорит Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».

Среди стран, предлагающих ВНЖ за покупку недвижимости, значатся Латвия, Испания, Болгария, Андорра, Португалия, Греция, Чехия, Кипр, Турция, Панама. А если покупатель жилья готов помимо недвижимости приобрести ценные бумаги облюбованной страны или разместить средства в ее банках или организовать свой собственный бизнес на чужеземных просторах, то перечень стран можно смело увеличивать вдвое или втрое: при определенных усилиях и условиях ВНЖ можно получить и в Германии, и в США. «Например, в Великобритании вид на жительство предусмотрен для категории «инвестор», он оформляется при покупке объекта недвижимости и инвестировании не менее 750 000 фунтов в различные инвестиционные фонды. А в США, Германии, Италии и др. странах есть определенные программы получения ВНЖ при открытии бизнеса, инвестирования в определенные проекты и т.п.», - рассказывает Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant-Property.

Но если все-таки сосредоточиться на ВНЖ непосредственно за недвижимость, то самыми доступными странами будут Турция, где вообще нет условий по стоимости приобретаемого жилья, Коста-Рика, требующая от инвестора всего 200 тыс. долларов США, Греция и Латвия, где достаточно приобрести жилье на сумму 250 тыс. евро, и Панама с входным билетом в 300 тыс. долларов США, а также Кипр и Болгария, которым достаточно 300 000 евро, Сент-Китс и Невис, требующий 400 тыс. долларов США, и Андорра, стимулирующая на покупку жилья стоимостью 350 тыс. евро. Несколько больше, но тоже относительно немного – 500 тыс. евро – просят Испания, Мальта и Португалия.

Но, конечно, помимо суммы каждая страна определяет еще и условия инвестирования. «Например, в Сент-Китс и Невис, где работает старейшая и наиболее уважаемая в мире инвестиционная программа (она была запущена с 1984 года) с возможностью получения не только ВНЖ, но и гражданства, приобретаемая недвижимость (1 объект на сумму не менее 400 тыс. долларов) не подлежит продаже в течение 5 лет. В Португалии можно покупать как один объект, так и несколько, но важно, чтобы сделка была без привлечения ипотеки. И перепродавать жилье разрешается тоже только через 5 лет», - рассказывает Мария Коне, генеральный директор компании RMC Global. Примерно так же и в Испании, где можно выбрать несколько видов недвижимости, но нельзя использовать ипотечный кредит.

«А вот в Латвии для получения вида на жительство на 5 лет необходимо приобрести один объект, рыночная стоимость которого должна быть не ниже 250 000 евро, а кадастровая - 80 000 евро», - сообщает Алина Вальдман, руководитель отдела продаж компании Just Real Consult. В Греции же еще строже: там, как отмечает Мария Коне, учитывается не рыночная, а кадастровая стоимость объекта, которая ниже рыночной, т.е. в реальности придется покупать дом или квартиру как минимум за 300-350 тыс. евро. Но зато на Кипре, даже потратив на недвижимость менее 300 тыс. евро, можно получить временное разрешение на жительство Pink Slip, действующее один год, а вложив в активы Кипра (причем не обязательно только в недвижимость) единовременно свыше 1 млн евро, можно рассчитывать на ПМЖ и даже кипрский паспорт.

Более же подробно с условиями получения ВНЖ в некоторых странах можно ознакомиться в таблице:

ВНЖ за недвижимость
Страна Необходимая стоимость недвижимости Детали
Латвия 250 тыс. евро. Вид на жительство дается на 5 лет с возможностью дополнительного продления. ВНЖ получает владелец недвижимости его супруг/супруга и дети. Получение ВНЖ дает возможность последующей натурализации, в том числе и получения гражданства. В частности, через 5 лет ВНЖ можно обменять на ПМЖ. А еще через 5 лет можно получить гражданство
Греция 250 тыс. евро ВНЖ на 5 лет. При этом предоставляется право его продления. ВНЖ получает как владелец, так и его супруг/га с детьми. В дальнейшем предоставляется право получить ПМЖ и гражданство
Кипр 300 тыс. евро ВНЖ дается на срок от одного до четырех лет (учитываются ежегодный доход заявителя и размер денежных средств на счете). Но вновь вводимые правила предусматривают получение ВНЖ сроком на пять лет. ВНЖ получает владелец недвижимости, его супруг/га и дети. В дальнейшем данные лица могут подать на получение гражданства
Португалия 500 тыс. евро (без ипотеки) ВНЖ предоставляется суммарно на срок 5 лет (сначала на год, потом на 2 и еще на 2). Повторно можно получить ПМЖ на 6 лет. После этого можно подать документы на получение гражданства. ВНЖ получает как владелец недвижимости, так и его супруг/га с детьми
Испания 500 тыс. евро (без ипотеки) ВНЖ могут получить не только владелец недвижимости, но и члены его семьи. ВНЖ дает право на последующее получение гражданства. Первоначально ВНЖ дают на год, потом продлевают еще на 2, потом на 5 лет
Болгария 300 тыс. евро Можно совершить покупку как частное лицо либо оформить сделку на юридическое лицо. Сначала покупатель получает ВНЖ на себя, затем можно подавать документы на супруга/гу и детей
Турция любая Покупателю недвижимости дается разрешение на пребывание в стране на 1 год, которое затем продлевается еще на 2 года, но только при условии проживания в стране не меньше 6 месяцев в году. Через 8 лет легального пребывания в Турции можно получить турецкое гражданство
Ирландия 500 тыс. евро + 500 тыс. евро в специальные ценные бумаги (immigrant investor bonds) ВНЖ предоставляется на 5 лет. После этого можно получить ПМЖ на 5 лет. Еще через 5 лет данный статус можно сменить на гражданство. Помимо детей и супруга/ги, состоящей в законном браке с собственником недвижимости, данный статус могут получить гражданская супруга или супруг, прожившие совместно не менее 2 лет
Источник: использованы данные агентства недвижимости Gordon Rock

 

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ключи в 2020. От 48 м2. Ипотека от 2,55%. Московская прописка. Успей! Последние квартиры. от 8,5 млн руб. Узнать телефон

Новые возможности
В народе есть четкое убеждение, что с видами на жительство цивилизованных зарубежных стран можно жить практически так же, как и европейцы, то есть без проблем работать в международных корпорациях, свободно перемещаться по миру и пожинать плоды «правильной» социальной политики. Такие возможности и привлекают россиян. И доля истины в этом действительно есть, так как ВНЖ многих стран в самом деле открывает новые горизонты. Например, вид на жительство шенгенских стран дает возможность беспрепятственно перемещаться по зоне ЕС, а с видом на жительство Сент-Китс и Невис можно свободно въезжать на территорию Евросоюза, Великобритании (на 181 день без перерыва), Канады и Австралии, и к тому же у этой страны облегченный визовый режим с Соединенными Штатами.

Но с остальными преференциями ВНЖ все не так просто. Далеко не всегда с таким документом можно работать и пользоваться социальными благами, вернее, посещать учебные заведения или лечиться разрешается, а вот получать какие-либо дотации или льготы нет, что в общем-то понятно: государствам, фактически продающим вид на жительство, ни к чему люди, которые не могут обеспечить себя сами без пособий и стремятся занять рабочие места.

Так, по данным Алины Вальдман (Just Real Consult), в большинстве европейских стран упрощенная схема получения ВНЖ за покупку недвижимости не дает права получать социальные выплаты и работать по найму. «Например, вид на жительство Испании, который выдается покупателям жилья, работать не разрешает, подразумевается, что человек получает доход в России, и все налоги тоже платит в России, а на заработанные деньги просто живет в Испании, пользуясь испанской страховкой, свободой передвижения по Евросоюзу и социальной инфраструктурой страны, включающей медицинские учреждения, школы, детские сады, вузы и т. д.», - рассказывает Виктория Кутузова, директор по продажам испанской компании «Группо Маэрсоль». Плюс можно открывать собственный бизнес.

Правда, работать по найму обладателям ВНЖ многие страны все-таки позволяют. Однако если говорить о европейских государствах, то работать разрешается лишь в той стране, где куплена недвижимость и соответственно получен вид на жительство, а не в любом государстве Евросоюза: «Например, обладатель латвийского ВНЖ имеет право работать лишь в Латвии. Также он получает возможность проживать в стране неограниченное количество дней в году и без визы посещать другие страны Шенгенского соглашения, находясь там не более 90 дней в течении полугода. А еще вид на жительство в Латвии облегчает получение визы в США, Канаду, Австралию и Великобританию, позволяет оформлять водительские права, действительные во всех странах ЕС, и приобретать зарегистрированные в Латвии автомобили, которые можно эксплуатировать без необходимости уплаты таможенных пошлин», - рассказывает Павел Пчельников, генеральный директор компании JLC Management.

Таким образом, как резюмирует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, чаще всего люди в статусе ВНЖ могут открывать собственный бизнес, учиться, работать (с ограничениями) и путешествовать, но они ограничены в пособиях по безработице, медицинскому страхованию и т.д. А что касается европейских ВНЖ за покупку недвижимости, то, как отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru, они фактически оказываются лишь дорогостоящими шенгенскими визами - не более того. Для того же, чтобы пользоваться всеми благами и правами жителей Евросоюза, нужно получить паспорт (гражданство), а его сразу никто не дает. «Процедура по получению паспорта с момента покупки недвижимости может занять 10-12 лет. Причем без пятилетнего проживания в стране с момента получения ВНЖ, ровно как и без сдачи экзамена на знание государственного языка и истории, никакого паспорта ЕС россиянину не видать», - говорит Игорь Индриксонс.

Исключением здесь, пожалуй, является лишь Португалия, у лиц, получивших ВНЖ этого государства, не важно – за покупку недвижимости или нет, возможности весьма широкие: «Вид на жительство Португалии дает право учиться, работать по найму, быть независимым предпринимателем при условии регистрации в налоговой службе и получать положенные социальные выплаты при условии регистрации в социальной службе и оплаты взносов, предусмотренных законом. Например, для получения пенсии или бесплатной медицинской помощи необходимо производить отчисления несколько месяцев, что оговорено в законодательстве, а для получения пособия на ребенка достаточно быть просто зарегистрированным в социальной службе», - рассказывает Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property.

Но в любом случае, вид на жительство вне зависимости от тех возможностей, которые он дает, еще нужно получить. Для этого многие страны требуют находиться на их территории определенное количество дней в году: «Например, в Испании нужно пребывать не менее 185 дней, а в Турции - не меньше 6 месяцев», - сообщает Мария Коне (RMC Global). Аналогичные условия, например, и в Доминикане и Панаме. Более лояльны в этом вопросе опять же Португалия, где для получения ВНЖ нужно пробыть хотя бы неделю в году, а также Сент-Китс и Невис и Латвия, не ограничивающие соискателей ВНЖ в сроках пребывания. Но даже если сроки пребывания (если таковые установлены) выдерживаются, вид на жительство выдается не автоматически: нужно подать довольно внушительный пакет документов, доказывающий приобретение недвижимости и благопристойность соискателя, сходить на собеседование и т.п. И в итоге в ВНЖ могут отказать: «Покупка недвижимости не гарантирует получение вида на жительство на 100%», - утверждает Алина Вальдман (Just Real Consult). Например, если всплывут проблемы с законом, как в России, так и в зарубежных странах (в том числе в стране, рассматривающей возможность выдачи ВНЖ), скорее всего, желанного документа не видать как своих ушей. А уж при наличии судимости тем более.

Кроме того, во многих странах ВНЖ полагается только при владении недвижимостью, а если ее продать, то вид на жительство могут и не продлить. И надо понимать, что ВНЖ выдается на определенный срок, по истечении которого его надо продлевать, и на первый раз документ во многих странах выдается всего на полгода или год. А это значит, что через столь короткий срок в обязательном порядке придется приезжать снова, собирать документы и ходить по инстанциям (и кстати, для ВНЖ на 5 лет это тоже справедливо, только «спокойно спать» можно подольше). В принципе, этим могут заниматься и юристы, но в таком случае, как отмечает Игорь Индриксонс (портал Indriksons.ru), расходы увеличатся еще как минимум на 5 тыс. евро.

Цены и целесообразность
А растраты на зарубежный ВНЖ и так, как правило, немаленькие. Помимо того что нужно купить саму недвижимость, необходимо потратиться на ее оформление и каждый год оплачивать содержание жилья и платить налоги:

Расходы по содержанию жилья и налогам в некоторых странах, выдающих ВНЖ за покупку недвижимости
Страна Содержание недвижимости (за услуги ЖКХ) Налоги
Испания Средний счет около 85 евро в месяц (квартира), вилла – 2-3 тыс. евро в год Налог на приобретение – 6-10%, регсбор – до 2%, нотариальный сбор – до 1,5%, ежегодный налог – 0,3-0,6% от кадастровой стоимости
Латвия Средний счет около 75 евро в месяц (квартира) налог на приобретение заменяет гербовый сбор – 2%, (не более 42,4 тыс. евро) + ежегодный налог на недвижимость – 0,2-06% (строение) или 1,5% (земля) от кадастровой стоимости объекта. Особый налог при подаче документов на ВНЖ - 5% от стоимости недвижимости.
Греция Средний счет – 150 евро в месяц (квартира) Ежегодно: 01,-1% налог на недвижимое имущество, муниципальный налог – 0,025-0,035%,
Кипр Средний счет – 150 евро в месяц (квартира) Ежегодный налог на недвижимость 0,6-1,9%
Португалия Средний счет – 70 евро в месяц (квартира) Ежегодный налог на недвижимость 0,3-0,8%. При покупке оплачивается налог на передачу собственности – до 8% и гербовый сбор – 0,8% от стоимости жилья
Болгария Средний счет около 70 евро в месяц (квартира) 3% от кадастра налог на приобретение, регистрационный, гербовый и нотариальный сборы – по 1,5% каждый, муниципальный налог – 2% в год, 10-20% - НДС только для первичного рынка
Маврикий - Разовый сбор при покупке – 5% от стоимости недвижимости, ежегодного налога нет.
Ирландия Средний счет – около 100 евро в месяц (квартира) Разовый сбор 3,2-10,1% от суммы сделки, ежегодного налога нет.
Турция Средний счет – около 95 евро в месяц (квартира) Налог на покупку – 1,5%, регистрационный и нотариальный сборы по 1% каждый, гербовый сбор – 0,75%.
Сент-Китс и Невис 0,02 % от стоимости жилья в год 12% в год
Источник: использованы данные компании RMC Global

 

Да и подача документов на ВНЖ, как правило, тоже стоит денег. «Например, в Латвии c 1 сентября 2014 г. каждый покупатель жилья при подаче документов на ВНЖ должен будет заплатить 5% от стоимости недвижимости в виде соответствующего налога», - рассказывает Дарья Буримова, менеджер по продажам недвижимости в Латвии компании Tranio.Ru. Учитывая, что минимальная стоимость жилья, позволяющего претендовать на ВНЖ, - 250 тыс. евро, минимальный налог составит 12,5 тыс. евро. Это не мало.

Во многих странах, налоги и пошлины, конечно, поменьше, но тоже не «3 копейки». «Например, в Португалии при первичной подаче заявления на ВНЖ нужно оплатить сбор за заявление - 514,8 евро для владельца недвижимости и 80,04 евро для каждого члена его семьи и государственную пошлину - 5147,80 евро (на каждого члена семьи). А при продлении/обновлении ВНЖ (1 раз в 2 года) оплачивается указанный сбор за подачу заявления и пошлина в размере 2 573,90 евро (на каждого члена семьи)», - рассказывает Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property).

Ну и если не хочется или нет возможности оформлять ВНЖ самостоятельно, а это, надо отметить, не так уж просто, так как документы должны представляться в консульство в надлежащем виде, переведенными на иностранный язык, легализованными и апостилированными, придется прибегать к помощи юристов, что прибавляет к расходам еще несколько сотен, а то и тысяч евро или долларов. К примеру, стоимость оформления ВНЖ в Латвии, по данным Павла Пчельникова (JLC Management), составляет от 250 до 700 евро. А в Испании, как сообщает Виктория Кутузова («Группо Маэрсоль»), она может доходить до 60 тыс. руб. «И в среднем оформление ВНЖ все-таки редко превышает сумму в 3-4 тыс. евро на одного человека», - уверяет Наталья Завалишина (Distant-Property).

Таким образом, вид на жительство зарубежных стран далеко не всегда оказывается очень уж полезным инструментом и часто открывает возможности лишь для путешествий. Более того, во многих случаях он может быть заменен визой: «Например, работа по найму разрешается при наличии рабочей визы (хотя получить ее без контракта не просто, а контракт сложно получить без проживания в стране. – От ред.). Для того чтобы открыть свой бизнес или компанию, часто достаточно даже обычной туристической визы, при условии, что предприниматель не хочет пребывать в стране более 180 дней в году. А для подачи документов в школу или в университет можно получить учебную визу с правом пребывания в стране на весь период обучения», - говорит Алина Вальдман (Just Real Consult). И такие пути намного дешевле. Плюс в странах, фактически торгующих ВНЖ, ликвидность недвижимости сравнительно не высока: «Наличие программы по получению ВНЖ в той или иной стране символизирует упадок местного рынка», - уверяет Игорь Индриксонс (портал Indriksons.ru). А значит, если что, продать свой актив будет не так-то просто, а получить прибыль еще сложнее.

Но если бюрократические сложности, риски и растраты не пугают, то почему бы и не купить жилье там, где можно оформить вид на жительство? В особенности если страна кажется привлекательной. Тем, кто рассматривает варианты с получением ВНЖ, в продолжении данной темы портал www.metrinfo.ru расскажет подробнее об условиях отдельных популярных стран.