Чехия – одно их популярных государств у покупателей недвижимости. Центральное расположение в самом сердце Европы, красивая природа, множество памятников истории и архитектуры привлекает граждан из многих стран. В том числе и россиян, которых здесь уже 35 тысяч человек.
Но число наших соотечественников, приобретающих недвижимость в Чехии, стало меньше. Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, рассказал «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru», что по сравнению с девяностыми годами прошлого столетия россияне сравнительно скромно представлены на рынке недвижимости Чехии. За год «наши» заключают около 1 тысячи сделок, что как минимум в два раза меньше, чем в 90-е годы. Причина - открытие иных, более привлекательных рынков зарубежной недвижимости.
По оценке Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость и основателя компании Indriksons.ru, россияне на втором месте среди международных покупателей чешской недвижимости - сразу за гражданами Италии. В Чехии проживает свыше 35 тысяч россиян, из них примерно 30% владеют жилой недвижимостью.
Сейчас сделки заключают граждане, переезжающие на ПМЖ, люди, чьи дети учатся в Чехии, а также те, кто часто посещает страну с деловыми визитами или чтобы полечиться.
Юридические новшества
Последние изменения в законах, непосредственно регламентирующих деятельность иностранцев на территории Чехии, произошли в 2009-2011 годах. Именно тогда, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), была снята бОльшая часть ограничений на покупку россиянами чешской недвижимости, в том числе разрешили приобретать жилье на физическое лицо (прежде надо было оформлять покупку на компанию).
Из новшеств, затрагивающих владение недвижимостью в Чехии, эксперт отмечает, что в 2014 году в стране был изменен Гражданский кодекс, что косвенно также отразилось на отношениях нерезидентов с чешской недвижимостью. В частности, теперь наследникам разрешено отказываться от части наследства, в то время как ранее можно было лишь полностью принять или отказаться от него. Помимо этого ГК увеличивает круг лиц, автоматически наследующих имущество умершего. В данном контексте речь идет о двоюродных братьях-сестрах и дедушках-бабушках.
Также в стране узаконивается аренда жилого помещения физическим лицом без заключения договора. Правда, данное правило действует лишь в том случае, если арендатор добросовестно арендовал данное помещение в течение 3 лет.
Закон установил, что домовладение и земельный участок, на котором оно находится, должны принадлежать одному владельцу, и собственники жилья получили приоритетное право по выкупу земли. Ранее в Чехии была распространена практика, когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежала разным людям, что порождало массу злоупотреблений. Теперь же реализовывать недвижимость без земли, на которой она стоит, запрещено.
Также в стране был введен 21% НДС при продаже земли под строительство. Уплачивает данный налог застройщик, что содействует приросту стоимости новой недвижимости.
Кроме этого в Чехии отменена обязательная оценка квартир, садовых участков и гаражей. Сейчас она возможна лишь по запросу фискальных органов, если у них вызовет сомнение стоимость заключенной сделки. Сама оценка недвижимости осуществляется при заключении сделки купли-продажи с целью уплаты налога на недвижимость. В 2014 году налог вырос на 1% и составляет в Чехии 4%.
Вид на жительство в обмен на покупку местной недвижимости Чехия по-прежнему не предоставляет. После приобретения объекта на территории Чехии иностранцы имеют право на получение годовой шенгенской визы с возможностью пребывания в стране до 180 дней в течение одного года (не более 90 дней за полугодие).
Прага - самый интересный город для покупателей
По наблюдениям Станислава Зингеля (Gordon Rock), лидер по спросу – Прага: на чешскую столицу приходится порядка 60% сделок, заключаемых россиянами. Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) дает иные цифры, на Прагу приходится 90% всех сделок, а на Карловы Вары остальные 10%.
Карловы Вары – известный европейский курорт, славящийся сравнительно низкими ценами на жилье, доступной стоимостью жизни и достойным качеством бальнеологических курортов. Суммарно в Праге и Карловых Варах приобретается россиянами 700-900 единиц жилья ежегодно. Также сделки заключаются в Теплице, Брно, Марианскиих Лазнях.
Вторичные продажи
Тенденция, которую эксперты рынка зарубежной недвижимости наблюдали в течение пяти лет - с 2007 по 2012 годы, – это снижение цен на чешскую недвижимость, которые, по данным Gordon Rock, сократились на треть. Средние цены на вторичные квартиры из трех и больше комнат в общенациональном формате упали за этот период на 37,8%. Если в сентябре 2008 года средняя стоимость данного типа жилья составляла примерно 2,2 млн чешских крон (около 80 тысяч евро), то в августе 2012 года это же значение равнялось 1,3 млн крон (приблизительно 47 тысяч евро).
Но с 2013 года наметился небольшой рост - 1%, а за первые два квартала 2014 года прирост стал еще более заметен. В частности, активнее всего дорожали трехкомнатные квартиры, прибавившие к стоимости 2,7%, но однокомнатные квартиры выросли в цене всего на 1%, в то время как двухкомнатные квартиры, наоборот, подешевели на 2,2%.
Положительная тенденция – снижение стоимости ипотеки. Например, в июле ставка составила 2,7%, что на 0,4% меньше, чем в июне, и почти на 1% меньше, чем в 2012 году, когда средняя стоимость заимствований составляла 3,8%.
В частности, примером жилья, реализуемого на вторичном рынке недвижимости, по данным Gordon Rock, является трехкомнатная квартира экспонируемая в районе Прага-2. Двухэтажные апартаменты площадью 124 кв. м реализуются за 399 тыс. евро. В квартире находится кухня, летний сад, две спальни, гостиная, ванная комната, туалет и кладовая.
В районе Прага-9 выставлена на продажу двухкомнатная квартира общей площадью 65 кв. м на втором этаже современного восьмиэтажного дома с лифтом. Кухня оборудована мебелью и встроенной бытовой техникой. Кроме того, в квартире имеется кладовка. Станция метро в 10 минутах ходьбы. Цена - 105,6 тыс. евро. Еще одна двухкомнатная квартира (54 кв. м) в сравнительно новом доме (Прага-8) продается за 99 тыс. евро.
Более дорогое предложение - частный дом в Праге площадью в 274 кв. м реализуется за 422 тыс. евро. В трехэтажном доме находится четыре спальни, гостиная с камином, столовая, кухня, гардеробная, кладовая, прачечная. На приусадебном участке располагается гараж на две машины. Приусадебная территория огорожена каменным забором и автоматическими воротами. Во всех трех этажах оборудованы полы с подогревом. Система отопления и кондиционирования регулируется компьютером. В доме есть вся необходимая мебель, интернет и спутниковое телевидение.
В Карловых Варах тоже есть интересные варианты. Например, это трехкомнатная квартира общей площадью 95 кв. м. Квартира находится в отличном состоянии, после полной реконструкции. Установлены новые пластиковые окна. Кухня со встроенной бытовой техникой сделана на заказ из итальянских материалов. Все комнаты меблированы. Цена предложения – 95 тыс. евро.
Здесь же квартира общей площадью 36 кв. м на первом этаже пятиэтажного дома недалеко от центра, продается за 48 тыс. евро. Но в квартире требуется ремонт.
Новое строительство
На протяжении последних двух лет на рынке строительства жилья Чехии наблюдается спад. Если сравнивать с самым активным 2008 годом, объем строительства сократился на 28%. Как пишет «Пражский экспресс», в мае 2014 года в эксплуатацию было сдано 1434 квартиры - это на 23,2% меньше, чем годом ранее.
Но, несмотря на сокращение ввода, растет число сделок на первичном рынке. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), только в одной Праге новых квартир за 2013 год купили 5 тыс., что на четверть больше, чем годом ранее, а 2014 год продолжил данную тенденцию. В первом и втором квартале в Праге было реализовано соответственно 2850 и 1500 квартир, что на 20% и 30% больше, чем в аналогичные периоды годом ранее.
Предложения отличаются по цене. Есть дорогие дома и доступные квартиры в многоэтажках. Например, индивидуальный жилой дом площадью в 435 кв. м, экспонируемый по адресу: Prague, Nebusice, продается за 574 тыс. евро. В доме находится четыре спальни, три ванных комнаты, гостиная, столовая, кухня и гардеробная. Рядом располагается парковка, а на приусадебной территории находится гараж на две машины и сад. Сам дом находится под круглосуточной охраной.
Еще одним примером реализуемой новостройки является однокомнатная квартира по адресу: Prague, Mostecka. Жилье площадью в 57 кв. м выставлено на продажу за 363 тыс. евро. Квартира располагается на пятом этаже здания, оснащенного лифтом. Из окон жилья открывается отличный вид на Пражский Град. В квартире есть кухня, спальня, гостиная, гардеробная и туалет с ванной комнатой.
Более дешевое предложение – строящийся закрытый комплекс с объектами инфраструктуры на 210 квартир в 7 минутах езды от центра Праги. Срок сдачи объекта – лето 2016 года. Застройщик на время строительства предоставляет беспроцентную рассрочку на сумму до 80% от стоимости квартиры. Есть возможность получить кредит под 2,59% годовых. Цена предложения – от 78 тыс. евро.
Для желающих поселиться в бюджетном доме в серединной части Праги – интересное предложение в районе Прага-5, в самом начале Далейских холмов. Есть возможность выбрать из 23 типов домов. Клиенты еще до строительства дома могут поменять планировку дома, стандартное оснащение, дома строятся в течение года. Жилая площадь от 113 до 180 кв. м, площадь участков от 451 до 542 кв. м. Цена предложения от 140 тыс. евро.
Новостройки есть и в Карловых Варах. Один из таких объектов - жилой комплекс «Резиденция Свагова», проект знаменитого архитектора Патрика Данбы. Находится резиденция рядом с лесным массивом, в шаговой доступности от центра города. В продаже есть квартиры разных площадей. Например, двухкомнатная общей площадью 49 кв. м обойдется в 175 тыс. евро. Дополнительно 15 тыс. евро стоит машино-место в паркинге. Застройщик предлагает рассрочку и ипотеку.
Вопрос инвестиций
В последнее время для россиян все острее стоит вопрос сохранения сбережений. Покупка недвижимости хоть и не является очень прибыльным вложением, но спасает деньги от обесценивания. По словам Игоря Индриксонса (Indriksons.ru), российские покупатели, приобретающие объекты в Чехии, делают это чаще всего для собственного проживания. С точки зрения инвестиций Чехия не представляет особого интереса. «Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости в Чехии невелика», подтверждает и Станислав Зингель (Gordon Rock): последствия финансового кризиса еще немного ощутимы и интерес международных инвесторов не столь высок.