Покупка жилья в новостройке далеко не всегда проходит гладко, и виной тому часто бывает нарушение обязательств со стороны застройщика. Но если обязательства нарушаются, можно расторгнуть сделку или требовать компенсацию. В прошлый раз мы рассказывали, что можно получить с проблемного застройщика при затягивании сроков строительства и сдачи объекта, а сегодня речь пойдет о том, на что можно рассчитывать, если качество квартиры оставляет желать лучшего и если застройщик затягивает выдачу свидетельства о собственности.
Тот, кто не читал нашу предыдущую статью на эту тему «Застройщик нарушает сроки. Стоит ли добиваться компенсаций, на какие суммы рассчитывать, и почему суды так часто их занижают», может это сделать прямо сейчас, а мы переходим к другой теме.
Борьба за качество
Покупка недвижимости в новостройке, особенно на начальных этапах строительства, – это всегда риск, и не только остаться без жилья и без денег либо провести лишние годы в ожидании, но и получить некачественный объект. К примеру, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля, а если квартира сдается с ремонтом, проблем бывает еще больше. «Пожалуй, мало кто из застройщиков предоставлял квартиру с идеальным качеством, всегда при передаче квартиры обнаруживаются мелкие, а иногда и серьезные недостатки», - заявил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» адвокат Олег Сухов.
Любые признаки нарушения технологии строительства, конечно, должны обсуждаться с застройщиком, и если подозрения покупателя о ненадлежащем качестве подтверждаются, справедливым будет либо устранение нарушений, либо их компенсация, но добиться справедливости, как водится, не всегда просто.
Лучше всего в этом плане закон защищает дольщиков, купивших квартиру по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Прежде всего, в этом документе четко прописано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и т.п. (статья 7, пункт 1). И передача должна осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче (статья 8, пункт 1), а если дольщик выявит какие-либо недостатки жилья или у него возникнут подозрения, что технологии и регламенты не соблюдены, он имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, составив вместо этого документ (акт или дефектную ведомость), фиксирующий все недостатки объекта (статья 8, пункт 5).
Поэтому эксперты советуют в первую очередь внимательно изучать сдаваемую квартиру: «На практике представители застройщика часто пользуются эмоциональным состоянием дольщика, который от счастья обладания новой квартирой готов закрыть глаза на все, чтобы побыстрее получить ключи. Но при приемке как раз важно справиться с эмоциями и не спешить подписывать приемопередаточный акт, а, наоборот, внимательно осмотреть недвижимость, проверить соответствует ли она условиям договора и иным требованиям закона, предъявляемым к жилому помещению. Если есть возможность, стоит пригласить специалиста или знакомого, который хоть что-то понимает в строительстве. При приемке квартиры главное обнаружить недостатки и указать их на них, а если этого не сделать, привлечь застройщика к ответственности будет затруднительно», - говорит адвокат Олег Сухов. Хотя если недостатки совсем не существенны, можно их и простить, но при этом важно понимать, что они действительно не станут причиной будущих проблем. Если же недостатки более серьезные, то придется бороться за качество.
Согласно пункту 2 статьи 7 закона 214, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и/или недостатками, то есть качество его оставляет желать лучшего, дольщик вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Что именно требовать, выбирает сам дольщик, после чего он направляет застройщику претензию с выбранным вариантом устранения проблемы. Самый простой способ – требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, в этом случае не нужно предпринимать никаких дополнительных действий (например, по привлечению ремонтной бригады, поиску строительных материалов и т.п.) и не требуется никаких дополнительных документов. «А вот для удовлетворения второго или третьего требования потребуется смета на выполнение работ по устранению недостатков с указанием их стоимости и стоимости дополнительных материалов», - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», автор книги «Защита инвестиций в новостройки».
Но второй или третий вариант действий может оказаться самым удобным и комфортным, ведь, как отмечает Светлана Савичева, начальник юридического отдела КР «Мегаполис-Сервис», на практике процесс устранения недостатков самим застройщиком часто затягивается, а качество жилья все равно остается низким, и в итоге у собственника квартиры не выдерживают нервы и он все равно берет все на себя. Кроме того, при втором варианте, если недостатки квартиры не столь существенны и дольщик готов с ними мириться, у него есть возможность вместо не столь нужного ему ремонта получить деньги.
Но если выбран первый вариант, то дольщику рекомендуется не идти ни на какие компромиссы: «Пока качество строительства не будет доведено до соответствия договору и установленным нормативам, дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры, и этим нужно пользоваться», - советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Из-за качества - в суд
Ненадлежащее качество объекта может привести и к расторжению договора. «Например, если нарушения, допущенные застройщиком, требуют серьезных затрат и он отказывается что-либо переделывать либо затягивает сроки, то имеет смысл обратиться за независимой экспертизой и подать документы в суд», - рекомендует Светлана Савичева (КР «Мегаполис-Сервис»).
«А также расторгнуть договор можно в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок», - утверждает адвокат Олег Сухов, ссылаясь на подпункты 2 и 3 пункта 1 статьи 2 закона 214. Порядок действий в этом случае такой же, как и при расторжении договора из-за задержки сроков строительства и передачи объекта (см. статью «Застройщик нарушает сроки. Стоит ли добиваться компенсаций, на какие суммы рассчитывать, и почему суды так часто их занижают»), да и возможное взыскание такое же: «Можно потребовать возврата всех уплаченных денежных средств и процентов в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования деньгами - с даты заключения договора до момента возврата денежных средств (пункт 2 ст. 9 закона 214-ФЗ)», - говорит адвокат Олег Сухов.
«Но, правда, юридического критерия существенного нарушения требований к качеству нет, законодательство его не дает. Понятие существенности решается в судебном порядке в каждом индивидуальном случае, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – И более того, даже если застройщик допустил серьезные нарушения при строительстве, например, некачественно выполнил технологию утепления, то доказать его вину в судебном порядке будет непросто». А если вина не будет доказана либо нарушение качества не будет признано существенным, договор расторгнуть не удастся.
Другие схемы
Непросто придется и покупателям жилья, которые купили недвижимость не через ДДУ, а по другим схемам, как разрешенным 214 законом (через механизмы ЖСК или жилищных сертификатов), так и «серым» (предварительные договоры, договоры инвестирования и т.п.). «Так, в случае если квартира приобреталась путем оплаты паев в жилищном кооперативе или путем покупки жилищных сертификатов, закон, к сожалению, не столь четок. Порядок устранения недостатков кооперативом или эмитентом сертификатов не отрегулирован, и тут могут применяться нормы Гражданского кодекса РФ и законодательства об инвестициях, а также нормы «Закона о защите прав потребителей», - рассказывает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). То есть, даже если качество сдаваемого жилья будет очень низким, в добровольном порядке застройщик вполне может отказаться что-то менять и ремонтировать, и тогда придется обращаться в суд, так же как и при желании разорвать сделку или выйти из кооператива. С этим же сталкиваются и покупатели жилья по «серым» схемам. Однако если суд встанет на их сторону (т.е. на сторону истца), можно получить то же, что и дольщики, подписавшие ДДУ. «Например, при расторжении договора можно требовать назад оплаченные инвестиции, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период от даты передачи инвестиций застройщику до даты их возврата инвестору. При этом процентная ставка равна одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ», - рассказывает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).
Гарантия
Но вот если квартира покупателю передана и акт приемки-передачи подписан, то расторгнуть договор по причине ненадлежащего качества уже не удастся, даже если недостатки были выявлены уже после заселения. В этом случае можно рассчитывать лишь на гарантийные обязательства. И тут опять более всего защищены дольщики, подписавшие договор ДДУ. Согласно пунктам 5 и 5.1 статьи 7 закона 214 на объекты долевого строительства устанавливается гарантийный срок, исчисляемый со дня передачи недвижимости по акту. На жилое помещение в целом он не может быть менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав этого помещения, не может быть менее трех лет. И если в течение этого времени собственник выявит какие-то недостатки, то он может предъявить застройщику такие же требования, как и в случае обнаружения недостатков еще у несданного объекта. Иначе говоря от застройщика можно требовать устранение недостатков, уменьшение цены договора и возмещение расходов на самостоятельное решение вопроса (см. пункт 6 статьи 7 закона 214). А если требование собственника не будет выполнено либо его исполнение затянется по времени, у него появится возможность подать в суд.
Судиться можно и при других схемах, но доказывать правду будет сложно – очень затратно по времени и очень нервозно, а без решения суда устранить недостатки объекта, скорее всего, не получится.
Вопрос собственности
Сегодня в большинстве случаев застройщик занимается не только строительством, но и оформлением свидетельства о собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. «Однако по закону согласно пункту 1 статьи 12 закона 214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, застройщик не обязан участвовать в процессе оформления недвижимости в собственность», - говорит Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. И уж тем более он не обязан это делать при «серых» схемах реализации жилья. Обращаться в Росреестр для регистрации своего права собственности вполне может и сам покупатель. Другое дело, что на практике многие застройщики не просто предлагают такую услугу, но даже навязывают ее (это, конечно, не правомочно, а следовательно, оспоримо, но не все покупатели согласны спорить). «И в этом случае застройщики зачастую действуют через своих агентов, которые предоставляют соответствующие услуги, это происходит в рамках договоров возмездного оказания услуг», - рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». И ответственность перед покупателями, строго говоря, несет уже не застройщик, а агент, и эта ответственность определяется заключенным договором оказания услуг, Гражданским кодексом РФ и «Законом о защите прав потребителей», но не законом 214.
Но в любом случае, если застройщик или его агент не выполняет своих обязательств и затягивает срок оформления свидетельства о собственности, покупатель имеет право расторгнуть договор на оказание услуг и потребовать возврата уплаченных средств, а также может требовать возмещения иных убытков. Однако торопиться здесь не нужно, прежде чем расторгать, надо понять, в чем причина задержки – от этого зависит, что можно требовать с застройщика или его агента.
«Чаще всего задержка происходит не по вине застройщика, а по причине затягивания согласования акта реализации инвестиционного проекта в органах власти», - говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). Например, администрация или генподрядчик могут тянуть с подписанием документов о завершении строительства, могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций и т.п.
«В подобных случаях, если застройщик свои обязательства по строительству дома выполнил, квартира фактически передана, а покупатель в ней уже живет и несет расходы по оплате коммунальных платежей, оформить квартиру в собственность, как правило, можно через суд. При удовлетворении иска право собственности будет зарегистрировано Росреестром на основании решения суда, поэтому никаких документов от застройщика уже не потребуется», - рассказывает адвокат Олег Сухов. Но потребовать каких-либо компенсаций с застройщика за затягивание сроков, скорее всего, не получится.
«А вот если причина задержки - недобросовестные действия самого застройщика, например, требование уплатить расходы за содержание общедомового имущества и коммунальные платежи, которые застройщик понес с момента введения дома в эксплуатацию и до момента передачи квартиры дольщику, или требование доплатить разницу за лишние квадратные метры, то уместно будет обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки (1/150 ставки рефинансирования с даты подписания договора по оказанию услуг до даты возмещения средств. – От ред.) и морального вреда. Причем если до суда застройщику направлялась соответствующая претензия, суд взыщет с него штраф в размере 50% от присужденной по иску неустойки (пункт 6 статья 13 «Закона о защите прав потребителей»)», - сообщает адвокат Олег Сухов.
«И надо отметить, что в последние годы судебные иски по таким делам стали довольно распространенной практикой, поэтому рассмотрение обращений о признании прав собственности на квартиру-новостройку происходит по четко выработанной схеме — быстро и безболезненно для дольщика (покупателя)», - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), и в большинстве случаев суд принимает решение в его пользу. Правда, при использовании «серых» схем могут возникнуть проблемы с доказательствами, а иногда всплывают очень скользкие моменты, например, выясняется, что дом вообще построен незаконно. Однако таких случаев не так уж и много.
А еще стоит заметить, что «если инвестор финансирует строительство путем оплаты паев в жилищном кооперативе, то по закону право собственности на квартиру он приобретает с той даты, когда вносится последний пай (т.е. все паи получаются оплаченными)», - объясняет Василий Шарапов («Сити-XXI век»). И в данном случае помощь застройщика в оформлении свидетельства о собственности еще менее актуальна, хотя для распоряжения квартирой зарегистрировать право собственности в Росреестре необходимо и пайщику. Но делать это лучше самостоятельно, тогда и переживать за нарушение обязательств посредниками не придется. В общем-то, этого принципа стоит придерживаться и при других схемах реализации жилья – насколько это возможно, тогда судиться не придется.
Хотя суд не так уж страшен, как многим кажется. И в продолжении данной темы портал www.metrinfo.ru расскажет, что нужно для того, чтобы обратиться в суд, всегда ли он имеет смысл и что все-таки можно взыскать с нерадивого застройщика, кроме уже оплаченных за недвижимость средств.