Еще пять лет назад успешные фирмы старались арендовать помещения в центре Москвы. Сегодня ситуация меняется: многие компании переориентировались и предпочитают занимать офисы на окраине, а то и вовсе переселиться за пределы МКАД.
Действительно, не так давно в центре были востребованы абсолютно все нежилые помещения, от ультрасовременных бизнес-центров до маленьких, требующих сложного ремонта подвалов и чердаков. Сегодня арендаторы задумались: а стоит ли овчинка выделки и так ли уж необходимо платить деньги за близость к Кремлю, когда есть возможность снять офис подальше, но дешевле, и комфортнее.
Прежде всего, тенденция связана с арендными ставками. Московская недвижимость – едва ли не самая дорогая в Европе; никаких причин ожидать снижения или хотя бы стабилизации цен нет. В центре столицы острый дефицит площадей, особенно офисов класса «А». Естественно, цены растут, преодолев психологический барьер в $1500 кв. м в год. За первые три месяца текущего года цена арендной ставки в элитном сегменте выросли на 10- 15%. Абсолютный рекорд зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити», где стоимость предлагаемых в аренду помещений в ряде проектов достигла $2,5 тыс. за квадратный метр в год.
Получается, расположиться в центре могут себе позволить только очень богатые организации – как правило, международные компании с мировым именем. Не всем желающим удается снять офис класса «А» и в пределах Садового кольца – собственники сегодня сами выбирают себе клиента.
Фирмы второго эшелона часто сами предпочитают аренду вне Центрального округа. И не только из-за высоких цен, но и «благодаря» транспортной доступности. К сожалению, человек, работающий в центре, рискует буквально жить в транспортных пробках. Мелкий бизнес также не проявляет былой активности к заселению подвалов класса «D» и НИИ класса «С» в старом городе, предпочитая им офисы класса «В» на окраинах столицы и за МКАД. Для легкого производства (полиграфического, упаковочного) и бэк-офисов важна не престижность расположения, а качество помещения и транспортная доступность. Помещения класса «D», которые требуют серьезного ремонта, освобождаются и за счет того, что закрываются мастерские и предприятия бытового обслуживания средней и низкой ценовой категории, которые уже не могут найти себе достаточно клиентов в центре города.
Впрочем, не все компании приветствуют переселение в другой район или за МКАД, в таком случае фирма рискует остаться без персонала, который просто не сможет тратить на дорогу в один конец три-четыре часа. Кроме того, если бизнес «завязан» на обслуживании (туристические фирмы, солидные адвокатские конторы, риэлтерские агентства), сильно на офисе не сэкономишь – иные VIP-клиенты до окраин могут и не добраться.
В результате центр столицы все больше превращается в престижную зону для размещения статусных подразделений фирм (руководство, представительства). Для повседневной работы арендуют офис поскромнее, приближенный, например, к производству.
Что предлагает область?
Центр Москвы ощутимо проигрывает окраинам и городам-спутникам в количестве свободных объектов и машиномест. Цены за пределами МКАД, конечно, ниже, особенно в офисах класса «А», но низкими их никак не назовешь: сказывается общее подорожание арендных ставок и наличие местных организаций, которые также нуждаются в крыше над головой. Более того, в иных вновь введенных в эксплуатацию офисах класса «В» и «В+», цены вполне московские. В строящихся зданиях класса «А» арендаторы стараются «застолбить» площади на стадии строительства.
Оценив новую тенденцию, застройщики уже начали возводить современные бизнес-центры в крупных городах-спутниках. Строителям импонирует более дешевая земля в Московской области и политика местных властей, которые приветствуют появление крупных деловых комплексов. Этому способствовало и строительство административных зданий за пределами МКАД некоторыми крупными государственными структурами (например, правительство Московской области скоро переберется в красногорскую резиденцию). Подразделение госструктуры, как правило, «обрастает» офисами высшей категории «А» и «А+», где арендовать помещение вполне престижно.
Распределение количества новых и реконструированных бизнес-центров по местоположению и классу зданий.
Местоположение | Количество объектов разного класса, шт. | |
---|---|---|
А | В | |
районы Москвы внутри МКАД | 42 | 40 |
районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье | 7 | 3 |
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU |
Сегодня бизнес-центры класса «А» уже сданы в эксплуатацию или находятся на различных стадиях строительства в Химках, Королеве, Мытищах, Долгопрудном, Одинцове, Красногорске, Подольске. В некоторых других подмосковных городах уже получено разрешение на строительство. Как считают специалисты, насыщение рынка офисами высшей категории наступит не ранее 2010 – 2012 годов, после чего рост цен на арендные ставки прекратится, возможно, будет даже некоторое его снижение.
Офисы класса «В+», «В» в Подмосковье в наибольшем дефиците. Это связано с тем, что данная категория офисов обычно представляет собой административные здания после реконструкции. Таких зданий за пределами МКАД до самого последнего времени строили очень немного.
Все прочие механизмы насыщения рынка: перевод помещения из жилого фонда в нежилой, реконструкция бывших объектов культуры и бытового обслуживания населения – уже давно исчерпаны и сегодня составляют тысячную долю рынка. Напротив, теперь часто муниципальные власти пытаются вернуть и использовать по прямому назначению здания бывших детских учреждений – школ, пионерских лагерей и детских садов. Обычно в таких случаях пытаются найти ошибки в правоустанавливающих документах, проще говоря, ищут возможности объявить приватизацию незаконной. В итоге стоимость таких объектов сильно упала, а собственники рискуют погрязнуть в многолетних судебных процессах.
Подмосковье и города-спутники особо привлекательны тем, что здесь много предложений офисов категорий «С» и «D», которые всегда востребованы у начинающих фирм. В Москве на рынке дешевых офисов сложился «рынок продавца», так как почти все свободные площади бывших НИИ уже давно сданы в аренду. Новых офисных зданий низкой категории в столице почти не строят, так как они требуют вложений практически как современные бизнес-центры, а прибыли приносят гораздо меньше. В области же все наоборот.
Особая группа предложений – старинные боярские палаты XV – XVII в.в. или барские особняки XVIII – начала ХХ века. Такое строение можно арендовать на длительный срок или выкупить у городского или федерального имущественного фонда; в случае, если здание представляет собой памятник архитектуры, сделка должна быть согласована с Министерством культуры. Наши предки умели строить – обычно особняк после ремонта или реконструкции может прослужить еще не одну сотню лет. В особняке легко разместить офисы класса «С»; при условии достаточных инвестиций площади можно «дотянуть» до класса «В». Единственное условие – следует сохранить в первоначальном виде планировку и фасад.
Распределение средней величины арендной ставки по местоположению и классу зданий.
Местоположение | Средняя арендная ставка в зданиях разного класса, $/кв.м./год (вкл.эксплуатационные расходы, не вкл.НДС) | |
---|---|---|
А | В | |
районы Москвы внутри МКАД | 915 | 581 |
районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье | 546 | 505 |
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU |
Посчитаем плюсы и минусы подмосковного офисного бытия
Плюсы:
+Транспортная доступность. Иногда вы быстрее доедете до точки на окраине, чем продеретесь через забитый пробками центр к нужной цели. К тому же не каждую машину пустят в центр.
+Нет проблем с парковками. Новые бизнес-центры на окраине и в Подмосковье обязательно предусматривают стоянки. В центре машину поставить некуда.
+ Есть выбор для начинающих фирм, которые интересуются предложениями нижней ценовой категории «С» и «D».
Минусы:
- Как правило, офисы класса «С» расположены в административном здании советского времени или в жилом доме. Предложений от бизнес-центров пока немного.
- Часто помещения требуют реконструкции или серьезного ремонта, за счет арендаторов. В качестве компенсации предлагают долгосрочную аренду или включают расходы на ремонт в стоимость арендной ставки.
- Арендовать помещение на первых этажах в новостройках сложно. Во-первых, эти помещения предназначены под торговые точки и предприятия. Во-вторых, аренда там дорогая – магазину сдать все равно выгоднее.
Редакция выражает благодарность за помощь в подготовке материала руководителю отдела коммерческой недвижимости и отдела оценки компании «Московские огни» Александру Черникову, директору отделения компании «Бест-недвижимость» Елене Горбуновой, руководителю отдела компании «Бест-недвижимость» Марии Гуляевой.
Предложения офисов в городах-спутниках
Населенный пункт | Средняя цена 1 кв. м в год/$ | Предлагаемые площади / кв.м | Тип офиса |
---|---|---|---|
Химки, Мытищи, Королев, Долгопрудный, Щелково, Красногорск, Подольск | 275 - 540 | 16 – 400 | Бизнес-центр |
Подольск, Павловский Посад, Видное, Щербинка, Сергиев Посад, Химки, Балашиха | 63 – 540 | 40 – 1200 | Особняк |
Химки | 350 – 540 | 47 – 125 | В жилом доме или административном здании |
Мытищи | 120 – 800 | 23 – 245 | В жилом доме или административном здании |
Долгопрудный | 275 – 400 | 30 – 300 | В жилом доме |
Люберцы | 128 – 540 | 20 – 200 | В жилом доме или административном здании |
Королев | 180 – 377 | 116 – 300 | В жилом доме или административном здании |
Красногорск | 250 – 420 | 30 – 3000 | В жилом доме или административном здании |
Подольск | 225 – 600 | 50 – 400 | В жилом доме или административном здании |
Щелково | 370 | 15 – 860 | В административном здании |
Сергиев Посад | 86 – 223 | 15 – 200 | В административном здании |
Видное | 600 | 200 | В жилом доме |
Лобня | 675 – 130 | 10 – 118 | В жилом доме или административном здании |
Одинцово | 500 – 600 | 90 – 166 | В жилом доме |
Балашиха | 160 – 647 | 27 – 640 | В жилом доме или административном здании |
Наро-Фоминск | 136 – 350 | 170 | В жилом доме |
Источник: Metrinfo.Ru |
Материалы по теме:
Классификация офисов