Покупая квартиру с помощью ипотеки, заемщик должен застраховаться от рисков. Их перечень зависит от того, на первичном или вторичном рынке человек покупает квартиру. Но любая страховка значительно утяжеляет бремя заемщика. Разберемся, в какую сумму она обходится, и существуют ли варианты экономии.
Покупая квартиру с помощью ипотеки, заемщик должен застраховаться от рисков. Их перечень зависит от того, на первичном или вторичном рынке человек покупает квартиру. Но любая страховка значительно утяжеляет бремя заемщика. Разберемся, в какую сумму она обходится, и существуют ли варианты экономии.
У знакомых, недавно благодаря ипотечному кредиту решивших квартирный вопрос, от этапа оформления страховки остались радужные впечатления. Страховку оформили за два дня. Молодая пара до этого не обращавшаяся к врачам несколько лет, сдав необходимые анализы и побеседовав с терапевтом, убедилась, что семейное здоровье в норме.
У другой семьи из-за оформления страховки разгорелся конфликт с банком. Заемщиков не устраивали тарифы страховой компании, аккредитованной при банке. Юристы по профессии, они подобрали страховщиков с оптимальными, по их мнению, тарифами. Но работать с этой страховой компанией отказывался банк. Стороны подняли подписанные документы и проштудировали законодательную базу. В результате за стол переговоров с клиентами-юристами сели юристы банка. И пришли все-таки к компромиссу. Заемщикам разрешили оформить страховку в компании с «выгодными» тарифами.
«Большинство банков сотрудничает с рядом страховых компаний, в которых и обязывают страховаться своих заемщиков, — комментирует ситуацию директор департамента продаж «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования» Кристина Рзаева. — Бывают случаи, когда заемщики настаивают на страховании в компании - не партнере банка. Но чаще всего выбор другой страховой компании может повлечь за собой отказ банка в кредитовании на уже оговоренных условиях».
О рисках
Риски, от которых необходимо застраховаться, оформляя в банке ипотечный кредит, зависят от того, что покупается: новостройка или жилье на вторичном рынке. Если приобретается новостройка, то банки требуют застраховать жизнь и здоровье заемщика и финансовый риск.
При покупке жилья на вторичном рынке заемщику придется застраховать жизнь и трудоспособность, утрату права собственности и ущерб, который может быть нанесен приобретенной квартире.
Однако Кристина Рзаева считает, что в ряде случаев при покупке жилья на вторичном рынке страхуется не три вида рисков, а два: «Если банк проверил юридическую чистоту квартиры, и уверен в том, что сделку невозможно будет признать недействительной в будущем, он может снять требование о страховании права собственности».
Тарифы на вторичном рынке
Стоимость страхования на «вторичке» зависит от выбранной квартиры, возраста и состояния здоровья заемщика. В среднем стоимость всех требуемых видов страхования сейчас составляет от 1% до 1,5% от суммы остатка долга по ипотечному кредиту, увеличенной на 10%.
Относительно здоровому заемщику в возрасте до 35 - 40 лет страховка в среднем обойдется от 1 % до 1,3 % от суммы невыплаченного на данный момент кредита. Например, если банк выдает $200 000, то в первый год заемщику придется заплатить $2000 – 2600. Не все так страшно: сумма страховки уменьшается год от года в зависимости от того, как погашается кредит. Совсем радостно, если кредит погашается досрочно: можно сэкономить несколько тысяч долларов и на страховке.
Тарифы на первичном рынке
При оформлении кредита на покупку квартиры в строящемся доме банки требуют застраховаться от финансового риска. Как правило, банки работают с определенными строительными компаниями — своими партнерами.
В среднем, страховка от финансовых рисков обойдется в следующие суммы. Страхующимся на один год, придется заплатить от 1 до 1,5 % от суммы кредита. При заключении договора страхования на 2 года, тарифы страховых компаний колеблются от 1,8 до 2,5 %. При страховании на три года — около 3 - 3,5 %. Допустим, семья берет кредит в те же $200 000 на покупку двухкомнатной квартиры. Получается, что, страхуя финансовые риски сроком на один год, ей придется выложить $2000 - 3000. Как правило, банки требуют застраховаться на период до оформления квартиры в собственность. С момента начала строительства до получения документов о собственности проходит около трех лет. Вот и получается, что за все это время заемщикам придется заплатить страховой компании больше $6000 только за страховку от финансового риска.
Но ведь это не единственный риск! Заемщику в любом случае придется платить за страховку жизни и здоровья – около 1% от остатка задолженности банку.
Когда оформляется страховка
Потенциальный заемщик обязан заключить со страховой компанией договор страхования и представить его в банк до подписания кредитного договора. Страховка — это обязательное условие выдачи ипотечного кредита. Если сделка по каким-то причинам не состоялась – страховая компания возвращает заемщику деньги.
Как правило, банк, выдающий кредит, предлагает заемщику на выбор две - три аккредитованные при нем страховые компании. Застраховаться необходимо только в одной.
«У заемщиков есть возможность расширить перечень страховщиков, — говорит ипотечный брокер корпорации «Рескор» Кирилл Николаев, — Если заемщик обращается к ипотечным брокерам, они подают заявки в несколько страховых компаний одновременно, а потом сравнивают результаты».
В анкете — пикантные вопросы
Страховой тариф зависит и от состояния здоровья заемщика. Ему предлагают заполнить анкету с пикантными вопросами: как часто болел в детстве, страдает ли какими-то хроническими заболеваниями. Вопросы о состоянии здоровья расписаны где-то на пять страниц мелким шрифтом.
Не удивляйтесь вопросам вроде: «Сколько пачек сигарет в день вы выкуриваете?» или: «Как часто употребляете спиртные напитки?». При ответе на последний вопрос необходимо выбрать один из нескольких вариантов: реже трех раз в неделю, чаще трех раз в неделю, каждый день. Для страховых компаний важно, занимается ли заемщик какими-то экстремальными видами спорта. Например, если человек любит кататься на горных лыжах или нырять с аквалангом, то тариф для него автоматически вырастает. Также имеет значение, работает ли заемщик на вредном производстве.
На величину страхового тарифа, безусловно, влияет и возраст. Если заемщику больше 45 лет, а сумма кредита больше $100 000, то его в обязательном порядке попросят пройти медицинское обследование и сдать анализы. При медобследовании обязательно сделают электрокардиограмму в спокойном состоянии и после нагрузок.
В большинстве страховых компаний обследование бесплатное, входит в стоимость страховки. Многие крупные страховщики, работающие с банками по ипотечным программам, имеют свои поликлиники.
Курильщикам могут отказать
Как рассказывают ипотечные брокеры, отказы бывают не часто, однако надо иметь в виду, что существует «группа риска».
Например, выясняется, что работающая супруга заемщика, являющаяся созаемщиком, беременна, причем, уже на большом сроке. Так как женщина работает и доход у нее довольно высокий, банк требует от нее застраховать жизнь. Но практически все страховые компании столицы отказываются страховать жизнь и здоровье беременной женщины. Соглашается только одна, и то по повышенному тарифу…
В страховке могут отказать людям с тяжелыми хроническими или онкологическими заболеваниями, больным СПИДом. Откажут и в ситуации, если человек курит на протяжении 10 лет по полторы пачки сигарет в день. Могут дать от ворот поворот и «возрастным» заемщикам.
При заполнении анкеты специалисты советуют не скрывать какие-то моменты, связанные со здоровьем, которые легко может проверить врач при осмотре.
Правда, говорят, были случаи, когда заядлым курильщикам страховые компании шли навстречу, решив застраховать их жизнь, но значительно увеличив тариф. Для заемщиков из группы риска тариф может быть установлен даже выше максимального. Например, не 1 – 1,5%, а 2% - 2,5 % от остатка ссудной задолженности.
Как выбрать страховую компанию
Так как выбор компаний, с которыми работают банки, невелик, совет простой: заполнить анкеты сразу в нескольких компаниях. И ждать, какой тариф предложат. Например, одним и тем же заемщикам после заполнения анкет, разные страховые компании могут предложить разные проценты. Разница может быть существенной - от 1% до 1,3%.
Наше резюме
Итак, на страховке можно сэкономить, если:
- суметь настоять на том, чтобы банк работал с выбранной вами или вашими брокерами страховой компанией
- убедиться, что квартира юридически чиста, и попытаться уговорить банк снять требование о страховании права собственности
- постараться выяснить, не нарушает ли строительная компания сроки сдачи и выбрать договор по страхованию финансовых рисков, совпадающий с этими сроками
- бросить курить, не заниматься экстремальными видами спорта и не тянуть с кредитом до последнего месяца беременности.
Комплексное страхование на вторичном рынке (примерный расчет)
Тариф 1-1,3% от суммы невыплаченного кредита
| сумма кредита | срок | выплаты первого года | выплаты последнего года |
|---|---|---|---|
| $200 000 | 10 лет | $2000-2600 | $210-270 |
| Источник: Metrinfo.Ru | |||
Комплексное страхование на первичном рынке (примерный расчет)
Страховка финансовых рисков+страховка жизни и здоровья заемщика.
| Сумма кредита | Срок договора | Тариф / % от суммы кредита | сумма выплат |
|---|---|---|---|
| $ 200 000 | 1 год | 1-1,5 % + 1% | $4000-5000 |
| $ 200 000 | 2 года | 1,8 - 2,5 % +1% | $5600-7000 |
| $ 200 000 | 3 года | 3 – 3,5 % + 1% | $8000-9000 |
| Источник: Metrinfo.Ru | |||