ЗПИФ — посылать ли деньги на четыре буквы

Сегодня ЗПИФы недвижимости не слишком охотно принимают частных вкладчиков. Может и правильно, - в любых инвестпроектах есть доля риска. Однако риски можно снизить — если правильно рассчитать свои силы. Попробуем выработать алгоритим выбора ЗПИФа — на будущее

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Тем, кто собирается вложить деньги в долевое строительство через паевой инвестиционный фонд, придется иметь дело с закрытым ПИФом недвижимости. Напомним, что в закрытом ПИФе владелец пая не может требовать погашения стоимости пая от компании в течение всего срока существования ПИФа. ЗПИФ, как правило, создается под конкретный строительный проект, и после того, как дом построен, и с пайщиками все расплатились — закрывается. В этом его отличие от открытого, где пайщик имеет право в любой рабочий день погасить все принадлежащие ему паи и от интервального  когда погасить пай можно только в течение определенного срока.

NAMETKIN TOWER Бизнес-класс у м. Новые Черемушки. Выгода до 1,3 млн руб. Рассрочка 0% от застройщика
Реклама
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте nametkin-tower.ru.

Много фондов хороших и разных
Первые закрытые паевые фонды на рынке недвижимости появились в 2003 году. Разумеется, тогда они воспринимались в России как экзотика, и участвовали в них исключительно крупные игроки рынка – строительные и девелоперские компании, банки. Частных лиц в таком фонде не было вообще – в этом не были заинтересованы ни управляющие компании, ни сами граждане.

Сегодня на ЗПИФы недвижимости приходится 16, 5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 – более двух, 69 на рынке более года.

Более 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.

Разброс объемов фондов весьма велик: от 25 млн. до 10 млрд. рублей. Совсем недавно все ЗПИФы были жестко ориентированы на работу с юридическими лицами или с богатыми людьми. Специально для этого устанавливался очень высокий входной порог – 10 – 20 млн. руб. Именно такую сумму чаще всего называли корреспонденту Metrinfo.RU, когда под видом потенциального клиента я обратилась в 15 ЗПИФов.

Компании, которых интересуют деньги физических лиц, в том числе совсем небольшие суммы (от 6 – 10 тыс. руб. и выше), появились на рынке совсем недавно. Например, частным инвесторам не отказывает питерский ЗПИФ недвижимости «Арсагера – жилищное строительство», и московский «АГ Капитал ИНТЕРРА».

ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» Семейный жилой комплекс. Рядом м. Семеновская. Действует льготная ипотека. В марте выгода до 1,3 млн рублей!
Реклама
Застройщик: АО СЗ АРЕМЗ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: АО Банк ДОМ.РФ. Полный список организаций, оказывающих финансовые услуги, а также полные условия предоставления кредита размещены на сайте rg-dev.ru. Подробные условия акций смотрите на сайте rg-dev.ru.

"ИПОТЕКА:
https://rg-dev.ru/promo/48/

Полная стоимость кредита от 3,784% до 5,998%,
Процентная ставка на льготный период от 0,01%,
Процентная ставка по окончании льготного периода 5%*,
Первоначальный взнос - от 20,01%;
Срок действия льготной ставки до 1 года;
Допускается продление/досрочное прекращение акции;
Расходы: премия по договорам страхования; на: проведение оценки залога, регистрационные действия, расчеты с контрагентом; иные расходы в связи с приобретением недвижимости и оформлением ипотеки.

Кредит предоставляется АО «Банк ДОМ.РФ» (генеральная лицензия Банка России № 2312 от 19 декабря 2018 г.). Условия кредитования на сайте domrfbank.ru.

* процентная ставка по ипотеке для IT – специалистов.

АКЦИЯ:
https://rg-dev.ru/promo/50/
Выгода до 1,3 млн рублей при покупке квартиры в ЖК «Семеновский парк 2»!
Праздничное предложение на квартиры с гардеробными в ЖК «Семеновский парк 2».

По случаю Международного женского дня компания «РГ-Девелопмент» подготовила предложение, которое несомненно понравится вашей второй половине. Акция распространяется на 8 квартир с гардеробными комнатами.

- Срок действия акции – до 31 марта 2024 г.
- Предложение распространяется на 8 квартир формата 3-комнатная евроквартира.
- Акция может быть прекращена досрочно.
- Акция не суммируется с другими предложениями.

Узнать подробности предложения и наличие квартир на сайте застройщика."

Как он устроен
Активами ПИФа управляет управляющая компания, имеющая лицензию на данный вид деятельности. За деятельностью управляющих следит Федеральная служба финансовых рынков (ФСФР России). Кроме того, законодательно закреплен взаимный контроль участников работы ПИФа. Хранит активы ПИФа спецдепозитарий - он же регистрирует и ведет учет паев. Оценочные компании регулярно оценивают стоимость имущества, а аудиторские – проверяют правильность его учета.

Выбираем ЗПИФ

Шаг первый
Составляем список
На этом этапе нужно составить список «кандидатур» (для чего можно воспользоваться сайтом некоммерческого партнерства Национальной лиги управляющих www.nlu.ru) и обзвонить как можно большее число фондов. В беседе не забудьте задать два обязательных вопроса: участвуют ли в фонде частные инвесторы и каков «входной» порог, то есть, какова минимальная сумма инвестиций. Скорее всего, ваш список будет недлинным.

Новый корпус в Stellar City в ЗАО Квартир бизнес-класса от 7,5 млн ₽. Потолки 3м, увеличенные окна, 60+ вариантов планировок
Реклама
от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ БАСТИОН. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Шаг второй
Собираем информацию об управляющей компании
Этим людям вы доверяете управление своими средствами, следовательно, нужно узнать о них как можно больше. Именно они диктуют правила игры — инициатором создания фонда всегда является управляющая компания, имеющая лицензию ФСФР. Она разрабатывает правила доверительного управления фондом и готовит пакет документов для регистрации этих правил в ФСФР. Правила содержат информацию о специализированном депозитарии, регистраторе, оценщике и аудиторе фонда.
— Внимательно изучите информацию на официальном сайте компании.
— Прочтите публикации в различных СМИ о компании и ее проектах.
— Обратитесь с запросом об управляющей компании в федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР), или Национальную лигу управляющих – некоммерческое партнерство, объединяющее управляющие компании.
Если информацию о компании трудно собрать – лучше не иметь с ней дела.

Шаг третий
Задаем вопросы управляющим
Специалисту выбранной управляющей компании желательно задать следующие вопросы:
— Куда вложен актив фонда? Лучше всего попросить представить инвестиционную декларацию, где отражены все объекты, куда вложены средства ЗПИФа.
— По каким критериям выбраны эти объекты инвестиции? Имеются в виду будущая доходность, надежность и репутация застройщика, сроки окупаемости проекта, соответствие стройки требованиям законодательства.
— Как растут чистые активы фонда, есть ли динамика? Для этого нужно попросить показать отчетность по стоимости чистых активов — разницей между суммой активов фонда и стоимостью обязательств.
— Каков тираж паев (сколько паев выпущено, стоимость купли, стоимость продажи)? Обратите внимание, на то, готова ли компания открыто публиковать эти данные. У надежного фонда такая информация всегда открыта и опубликована в открытых источниках, в том числе на собственном официальном сайте. Если готова – это важное доказательство того, что компания уверена в себе и работает «по-белому», собирается повышать ликвидность пая.

ЖК EVO в Реутово ЖК EVO! 30 квартир по спеццене. Развитая инфраструктура. Школы и д/сады. 7 минут пешком до МЦД-4!
Реклама
от 6,6 млн руб.
Застройщик: ООО "СЗ СНС". Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте dogma-evo.ru.

Шаг четвертый
Анализируем информацию
Задействовав как можно больше источников, подробно изучите, как управляющая компания реализовывала предыдущие проекты. Насколько успешными и прозрачными они были, как менялась стоимость пая?

Учтите риски
Решая вложить деньги в ЗПИФ, следует учесть важные нюансы:
1. Специалисты управляющей компании – не боги. Самый высокий профессионализм, честность и масса прибыльных проектов – не гарантия того, что этот проект окажется столь же успешным.
2. Продать свой пай до истечения срока вы можете только на вторичном рынке, то есть частному лицу. Если цена пая будет расти – желающие найдутся, ну а если, напротив, падать?
3. Владелец пая в ЗПИФе считается инвестором, а не клиентом банка и не потребителем, как при долевом строительстве. Никакой юридической защиты для инвесторов не предусмотрено – в случае банкротства ЗПИФа вы потеряете все до копейки, и претензии предъявлять будет не к кому.
4. По окончании срока вы можете получить только наличные деньги – стоимость пая на данный момент, но никак не квартиру. Если кто-то обещает вам жилье – это мошенники. Поворачивайтесь и уходите.

Кстати, сейчас разрабатывается проект закона защиты частных инвесторов. В частности, предлагается сделать некоторые, наиболее рискованные ПИФы недоступными для частников. Прежде всего, это касается наиболее рискованных проектов – например, ПИФов венчурных вложений. А для участников закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости планируется ввести определенные требования: возрастные и образовательные ограничения.

Документы:
Федеральный закон № 156-ФЗ от 11 ноября 2001 года

Редакция выражает благодарность за помощь в подготовке материала начальнику отдела развития Паевых инвестиционных фондов «КапиталЪ» Дмитрию Иванову и ведущему юристу компании IMAC Евгению Жуку.