Весьма не лишняя предосторожность — заглянуть в туманное будущее российской ипотеки. Кто знает, может, если бы аналитики в Америке вовремя обратили внимание на некоторые тревожные симптомы, то и эхо кризиса не было столь долгим. Но на чужих ошибках учатся. Что нам нужно сделать, чтобы ипотека развивалась должным образом, но желательно, без кризисов – об этом мы решили поинтересоваться у профессионалов рынка недвижимости.
В Америке вся финансовая система и экономика оказались «завязанными» на ипотеку. Как оказалось, не так много нужно было, чтобы эту махину расшатать, стоит только пустить в атаку непроверенных заемщиков.
Конечно, наша ипотека, случись (не дай Бог, конечно) что-то похожее, рынок не обрушит. Пока она не вышла объемами – изящна слишком по сравнению с заокеанской коллегой. Но это только пока.
Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru предложил экспертам ответить на следующие вопросы:
- Как вы оцениваете развитие российской ипотеки за последние годы?
- Сколько сейчас совершается ипотечных сделок от общего объема? Как эта цифра будет меняться? Какой объем может занять ипотека на рынке в будущем?
- Что изменится в ближайшее время, какие выводы будут сделаны после американского кризиса?
Вопрос № 1
Как вы оцениваете развитие российской ипотеки за последние годы?
Кредитов не хватает на рынке новостроек
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
В целом по Российской Федерации свыше 80% кредитов выдается на вторичном рынке. И это очень не здорово. Это разогревает цены на вторичном рынке жилья, влечет за собой увеличение цен и на первичном рынке. Жилье на вторичном рынке менее ликвидно, и его только от нашей бедности можно использовать в качестве ипотеки, а это увеличивает риски на ипотечном рынке. Ведь при обращении взыскания на заложенное имущество, квартира пойдет на рынок, а ее потребительские качества уже существенно ниже, что создает дополнительные трудности для банка.
Причина такой ситуации в том, что к моменту, когда застройщик сдает дом, большая часть квартир уже продана по долевым схемам. Кредитует строительство лишь небольшая часть банков. Строители не имеют денег на ранних стадиях и пользуются деньгами населения. На мой взгляд, ситуация в целом сохранится и в 2008-2009 годах, хотя тенденция на увеличение объема ипотечных сделок на первичном рынке жилья развивается.
Здесь важным стало бы внедрение механизмов рефинансирования строительных кредитов, аналогичных чисто ипотечным сделкам на этом рынке. И такая работа рядом ведущих банков ведется, с привлечением профессионалов на ипотечном рынке, в частности Русской ипотечной акцептной компании (РИАКОМ).
Ставки по кредитам заметно снизились
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка:
Мы наблюдали снижение среднерыночной ставки по ипотеке, так в 2000-2001 годах процент не опускался ниже 18% в рублях и 14% в долларах. В 2003-2004 годах ставки составляли в среднем 14-16% и 12-13% соответственно, с 2005 по 2007 годы этот показатель понизился еще на 2-3%.
Сегодня средняя ставка по валютным ипотечным кредитам — 9,5-11%. Кредиты в рублях выдаются под 10,5-12%.
«Перекосы» преодолеваются
Ринат Янтурин, заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования ЗАО «Пересвет-Инвест» (Головная компания ГК «Пересвет-Групп»):
Не секрет, что в 2005-2007 годах ипотека развивалась ускоренными темпами, и как на любом бурно растущем рынке возникали определенные диспропорции, в частности:
— ипотека была сконцентрирована в основном в Московском регионе;
— доля ипотечных кредитов, выдаваемых на новостройки, была незначительной;
— объем рефинансирования кредитов значительно отставал от объема их выдачи.
Сейчас эти «перекосы» в основном преодолены:
— ипотека в регионах РФ развивается быстрее, чем в Москве;
— после исправления ошибок законодателей, допущенных при принятии закона о долевом участии в строительстве (ФЗ № 214), стало возможным массовое кредитование покупателей жилья на первичном рынке. По данным АИЖК сейчас 14% готового жилья продается по ипотеке, и тенденция к дальнейшему росту сохраняется
Единственное, что в настоящее время настораживает — это отставание объемов рефинансирования, в том числе в связи с так называемым «ипотечным кризисом».
Вопрос № 2
Сколько сейчас по вашим данным совершается ипотечных сделок от общего объема? Как эта цифра будет меняться? Какой объем может занять ипотека на рынке в будущем?
Ипотеку сдерживают цены на жилье
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
Динамика роста объемов ипотечного жилищного кредитования чрезвычайно высока: на конец 2006 года кредиторская задолженность составляла примерно 260 млрд. рублей, а в середине 2007 года она достигла уже 500 млрд. рублей. Можно ли сказать, что из-за этого жилье станет более доступным? Оно станет доступным только для людей, обладающих определенными доходами, то есть для узкой категории порядка 10% населения.
Основной сдерживающий фактор в ипотечном кредитовании — высокий уровень цен на рынке жилья и его продолжающийся рост: за прошлый год в среднем по Российской Федерации цены выросли более чем на 50%. Второй сдерживающий фактор — небольшие объемы рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых кредитными организациями.
Рынок удваивается каждый год
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка:
Сейчас на рынке недвижимости 10% сделок проводится с участием ипотеки. В будущем, несомненно, этот показатель будет расти.
Один из негативных факторов, влияющих на рынок ипотеки в России – кризис на рынке ипотеки США. Одним из его последствий стало повышение стоимости финансовых ресурсов, привлекаемых банками на международных рынках. Но, несмотря на это, рынок ипотеки в России развивается высокими темпами, как минимум, удваиваясь каждый год. В прошлом году в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 13 млрд. долларов США. В этом году объем рынка составит порядка 25-30 млрд. долларов США.
Кредиты будут расти вместе со средним классом
Виктория Гагарина, ведущий специалист консалтинговой компании «Перевал»:
Ипотечных сделок от общего объема не более 12 %. Цифра эта, конечно, будет еще расти, но не так быстро, как в последние годы. Те, кто хотели взять кредиты, уже взяли, а новые желающие будут появляться по мере расширения среднего класса. Все покупатели заемщиками никогда не станут. Если у человека есть деньги, то он предпочтет купить сразу, чтобы не рисковать своим будущим. Мало ли что случится в последующие годы. Сохраняются ведь и политические риски.
Строительство ипотека не развивает
Марина Кащеева, генеральный менеджер корпорации «Сириус-В»
Доля ипотечных сделок в их общем объеме уже превысила 10% и продолжает расти. Однако 80% ипотечных кредитов выдаются на покупку вторички, и развитию строительства это мало способствует. Так что для нас, строителей, это как бы вовсе и не 10%, а 2%.
В Москве платежеспособный спрос на жилье близок к насыщению, да и место под строительство найти всё труднее, и теперь строительство, а вместе с ним и кредиты уходят в область, а то и в регионы. А в регионах всегда всё измерялось в рублях, даже до деноминации. Поэтому и валютой кредита там будет рубль.
Проценты могут и снизиться
Дмитрий Балковский, генеральный директор ипотечной брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования»:
Одна из причин роста ипотечных сделок — стремительное увеличение цен на жилье. Несмотря на то, что некоторые эксперты высказывают мнение о сложности проведения ипотечных сделок на растущем рынке, суммы кредитов и, соответственно, общий объем рынка вырос именно из-за роста цен. Возрастающие объёмы ипотечных кредитов повлекут за собой снижение процентных ставок и увеличение максимального срока.
В ближайшее время на ипотечном рынке можно ожидать снижения ставок на 0,5 – 1%, либерализации требований к заёмщикам, и уменьшения сроков рассмотрения документов. Количество сделок по ипотеке будет по-прежнему расти, но доступным этот продукт в нашей стране станет нескоро.
Вопрос № 3
Что изменится в ближайшее время, какие выводы будут сделаны после американского кризиса?
Финансовым потокам следует изменить русло
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
Мы должны в значительно большей степени делать упор на развитие внутреннего российского фондового рынка, чтобы потребителями ипотечных ценных бумаг были российские инвесторы. И, в первую очередь, нужны продуманные меры по участию государственного Пенсионного фонда. Требуется либерализация законодательства для того, чтобы снять как можно больше командных препятствий по развитию механизма рефинансирования. И одновременно — предпринять шаги для того, чтобы ипотечные кредиты, выдаваемые населению, обеспечивались ипотекой первичного строящегося жилья. Следовательно, необходимо развитие механизмов перемещения финансовых потоков, связанных с ипотечным кредитованием, в инвестиционно-строительную сферу
Кризис на американском рынке ипотеки, который повлек за собой серьезные трудности во всех сегментах финансового рынка не только в США, но и в Европе, безусловно, влечет за собой увеличение цены привлеченных денег. Значит, привлечь средства для увеличения объемов ипотечного кредитования без возможного повышения процентных ставок будет трудно. Поэтому какое-то, не драматическое увеличение процентных ставок можно ожидать.
Рубль завоюет рынок
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка:
Перспективные направления ипотеки: развитие кредитования первичного и загородного рынка, также рынка коммерческой недвижимости, а также рефинансирование кредитов (перекредитование). Привлечение клиентов в значительной степени будет зависеть от брокеров и корпоративных продаж. Среди валют кредита будет преобладать рубль (до 80% всех кредитов). Самый популярный срок кредитования – 15 лет.
Развиваться ипотека будет, в основном, за счет регионов – городов «второго эшелона».
Стоит ожидать ужесточения требований к заемщику, к объектам недвижимости, которые покупаются в кредит. Тем более, что последние пару лет требования значительно смягчились, некоторые банки стали выдавать кредит без подтверждения доходов, или учитывать доходы членов его семьи или знакомых. Возможно в ближайшее время эта ситуация изменится, а значит, снизятся риски российских банков.
Квартиры могут подорожать
Виктория Гагарина, ведущий специалист консалтинговой компании «Перевал»:
В целом на рынок жилья это мало повлияет, так как этот сегмент рынка заполнен еще недостаточно. Гораздо большую опасность представляет увеличение стоимости кредитов для самих строителей. Это не может не повлечь за собой увеличение себестоимости строительства и, как следствие, дальнейшее подорожание квартир.
Застройщики переключатся на офисы?
Марина Кащеева, генеральный менеджер корпорации «Сириус-В»
Ипотечный кризис в США неминуемо приведет к увеличению стоимости кредитных ресурсов для строителей. Это, в свою очередь, приведет к увеличению себестоимости строительных работ, что повлечет за собой новый виток роста цен на жильё в Москве. Увеличение стоимости квартир приведет к снижению платежеспособного спроса, и застройщики переключатся на строительство офисных зданий – на них покупатели всегда найдутся.
Пусть помогают пенсионеры
Ринат Янтурин, заместитель генерального директора по развитию ипотечного кредитования ЗАО «Пересвет-Инвест» (Головная компания ГК «Пересвет-Групп»):
Если рефинансирование на Западе сейчас затруднительно, может, стоит разрешить инвестировать в ипотечные бумаги средства Пенсионного фонда. Помимо очевидных преимуществ в экономическом плане, данная ситуация снимает вопросы целесообразности жизни в кредит - абсолютно нормальная ситуация, когда россияне пожилого возраста фактически помогают молодому поколению нашей страны решить свои жилищные проблемы и одновременно защищают свои заработанные за период трудоспособности средства от инфляции.
Причина кризиса — в финансовой системе
Дмитрий Балковский, генеральный директор ипотечной брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования»:
В Америке кризис случился не вдруг — потребовались десятки лет и множество сопутствующих обстоятельств. Заемщиков, конечно, надо проверять как следует, эта истина известна любому банкиру. Главная причина ипотечного/кредитного кризиса в США заложена в самой природе современной финансовой системы. Контролируемые государством центральные банки с помощью сложных финансовых манипуляций создают кредитные пузыри. Затем эти пузыри лопаются, как это произошло в Японии в 1990 и в Юго-Восточной Азии в 1977 году. Всё хорошо в меру: кредит это полезный и необходимый инструмент, но следует тщательно рассчитать свои силы, прежде чем его брать.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Основные выводы, которые мы сделали после нашего опроса: ипотека будет продолжать расти, удваиваясь каждый год, причем больше – за счет регионов. Постепенно перейдет на рубли. Перед ней стоит ясная цель: завоевать рынок новостроек, и она это, видимо, рано или поздно сделает. Наконец, стало понятно, что за кредитами на Запад ходить не стоит, лучше развивать родной рынок ипотечных ценных бумаг и терпеливо выращивать собственных инвесторов, тем более у нас есть такой чудный кандидат – Пенсионный фонд. Ну, а будущим заемщикам надо готовиться к серьезным проверкам на предмет платежеспособности.