Светит ли капремонт нашим домам при ТСЖ

По закону собственники жилья должны нести ответственность за свое имущество, включая квартиры и общедомовые территории, и выбрать способ управления своими домами. В связи с этим жителей призывают создавать ТСЖ. Эти объединения могут распоряжаться деньгами, которые идут на нужды дома, отслеживать качество работ, кроме того, им еще обещают финансовую помощь при капитальном ремонте жилья. С другой стороны, пассивность, свойственная нашим людям, всячески поддерживается местными администрациями, которые навязывают жителям «свои» управляющие компании.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Почему в сфере ЖКХ действуют «двойные стандарты», почему местные власти продвигают удобные им компании, что будет с ценами на обслуживание жилья, и как будет проходить капитальный ремонт – с этими вопросами мы обратились к независимому эксперту, - Татьяне Лыковой, главному специалисту Фонда «Институт экономики города».

Republic - квартал в центре Москвы Квартиры премиум-класса. Роскошные мастер-спальни, гардеробные и панорамные террасы.
Реклама
от 24,3 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

— С одной стороны, закон призывает жителей стать как можно более самостоятельными, практически взять на себя вопросы управления дома, с другой – похоже, властям выгодна пассивность жильцов. Почему?
— Приватизация в нашей стране началась почти 20 лет назад, однако масса участвовавших в ней людей до сих пор обладают психологией нанимателя, а не собственника, поэтому в большинстве случаев ключевые решения принимают муниципальные власти, больше всех заинтересованные в том, чтобы собственники оставались несамостоятельными. Именно на базе муниципальных организаций появляются сегодня «новые» управляющие компании, по-прежнему связанные с администрацией, которым муниципалитет отдает в управление дом, часто под видом «выбора» способа управления собственниками. «Выбор» в таких случаях заключается в том, что жители, ни во что не вникая, просто расписываются в бланке, который им приносят.

Но это абсолютно незаконно: муниципалитетам сегодня принадлежат школы, больницы, детские сады, объекты социальной сферы и совсем небольшая часть квартир — неприватизированные. Жилищный фонд — не собственность муниципальных властей, они не могут им распоряжаться. Муниципалитет — такой же собственник помещений в доме, как и все остальные, он не обладает правом единолично решать вопросы управления домом. Ранее муниципальные предприятия работали в жилых домах по договору не с собственниками, а с муниципалитетами, но это время прошло.

Разумеется, муниципалитеты не хотят терять деньги, которые собственники квартир ежемесячно платят за содержание общего имущества и коммунальные услуги. Но рынок развивается, постепенно противостояние с местными властями сойдет на нет, - по мере того как местное самоуправление будет избавляться от несвойственных ему функций хозяйствования.

ЖК Обручева 30. Скидка до 9%! Квартиры бизнес-класса за 1₽/мес.! С отделкой и без. Своя инфраструктура. Подземный паркинг. 5 минут до метро.
Реклама
Застройщик: ООО СЗ ЛСР. Пространство. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: ПАО Сбербанк. Подробные условия акций смотрите на сайте obrucheva30.lsr.ru.

Ежемесячный платеж 1 руб. рассчитан по рассрочке от застройщика.
Первоначальный взнос 50%, период рассрочки до 1 года, остаток в конце срока. Застройщик «Группа ЛСР». Проектная декларация на наш.дом.рф.

Чего боятся УК
— Когда реформу ЖКХ еще только задумывали, ждали, что на этот рынок придут коммерсанты, появится конкуренция компаний…

— Рынок коммерческих управляющих компаний сегодня совсем небольшой, но он развивается, и есть уже УК, которые грамотно работают в рамках действующего законодательства, пользуясь самыми современными технологиями. Например, в Санкт-Петербурге есть компания, которая работает в 11 районах Санкт-Петербурга, в Ленинградской области, Украине, Литве и Латвии. И предлагает услуги по договорам шести разных видов.

— С какими проблемами сталкиваются УК сегодня, кроме противостояния с муниципалитетами?
— Новый Жилищный кодекс обязывает УК, заключившие договоры с собственниками помещений, полностью обеспечивать содержание дома и предоставлять коммунальные услуги, в том числе осуществлять финансовое управление, работу с неплательщиками и т. д., а многие УК просто не умеют пока этого делать, не имеют нужного для этого опыта.

Управляющие организации пугает необходимость отвечать перед ресурсоснабжающими организациями за оплату ресурсов в полной мере, и перед собственниками – за качество коммунальных услуг, а это неизбежно придется делать. Кроме того, УК должны научиться показывать собственникам-заказчикам ценность своей работы по управлению, доказывать, что они не посредники, а специалисты, от которых зависит качественное содержание многоквартирного дома.

ЖК "Береговой" на Москве-реке Квартиры с окнами в пол. Вид на реку и Сити, парк Фили. Прогулочная набережная у дома. Закрытый парковый двор.
Реклама
Застройщик: АО Береговой - Спецзастройщик. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Москва – последний бастион дотаций
— Собственники, кстати, часто и не задумываются о привлечении УК, боясь повышения цены за обслуживания
.
— Действительно, людей пугает повышение цены. Например, москвичи оплачивают около 60% от стоимости коммунальных услуг. Это один из последних городов, где сохраняются дотации, но и цены в Москве значительно выше средних по России. Безусловно, постепенно мы перейдем к 100%-й оплате и в Москве, но цены тогда будут регулироваться рынком и самими собственниками.

И сегодня, и в будущем управляющие компании оказывают только те услуги, за которые люди готовы платить. Только сами домовладельцы будут решать, что они закажут, и сколько, и за что они заплатят. Бизнесмены оценивают платежеспособность своих клиентов: невозможно будет прийти в дом, где раньше платили по 5 руб. за кв. метр и запросить за эти же услуги 20 руб. От такого предложения просто откажутся.

ЖК Hide. Собственный английский сад Исторический район. Панорамные виды на Воробьевы горы. Высокая стадия готовности
Реклама
Застройщик: СЗ КРОССБИЛЛ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Главное – распоряжаться деньгами
— Реальную возможность регулировать цены и вмешиваться в процесс управления домом собственникам предоставляет ТСЖ. Каковы, на ваш взгляд, достижения и проблемы этого института?

— Главная проблема, связанная с товариществами, — отсутствие четкого понимания того, зачем они создаются. Если муниципалитет или застройщик подталкивают к организации ТСЖ в доме, их цель понятна: снять с себя всю ответственность за здание и переложить ее на собственников помещений. Но если и собственникам «ничего не надо», дом постепенно развалится.

Вторая трудность связана с отсутствием у членов товарищества нужных знаний и опыта. Принятие решения по содержанию дома и контроль за выполнением работ - всегда за собственниками.  Но собственники в ТСЖ не обязаны выполнять работы (по озеленению, например) самостоятельно. Наиболее эффективна работа ТСЖ, которые нанимают профессионалов.

К сожалению, «спецов» сегодня мало. Но на эту проблему уже обратили внимание: специальности, связанные с управлением недвижимостью, уже можно получить в вузах, и на всевозможных курсах. Московские ТСЖ, могут сегодня обратиться в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, ассоциации товариществ (НП «Управдом», Всероссийская Ассоциация некоммерческих организаций по содействию развитию ТСЖ и ЖСК).

Главное преимущество ТСЖ — возможность самостоятельно распоряжаться своими деньгами. Только эта форма управления многоквартирным домом позволяет полностью контролировать все средства, собираемые и расходуемые на содержание дома и коммунальные услуги. Когда собственники платят управляющей компании, платежи становятся средствами УК, когда работает ТСЖ, деньги всегда поступают на счет товарищества и тратятся только на этот дом, когда ТСЖ оплачивает выполненную подрядчиком работу или предоставленные ресурсы.

ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» Квартиры от надёжного застройщика. Рассрочка платежа до конца строительства. Рядом м. Семеновская.
Реклама
Застройщик: АО СЗ АРЕМЗ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: АО Банк ДОМ.РФ. Полный список организаций, оказывающих финансовые услуги, а также полные условия предоставления кредита размещены на сайте rg-dev.ru.

Проектная декларация на сайте. Застройщик АО СЗ АРЕМЗ
РАССРОЧКА
Вариант 1. БЕСПРОЦЕНТНАЯ РАССРОЧКА:
• Первый платеж составляет не менее 50% от стоимости недвижимости и вносится при заключении договора долевого участия (ДДУ).
• Оставшаяся сумма выплачивается в течение 1 года с даты подписания договора долевого участия (ДДУ).
• Оплата производится равными ежеквартальными платежами
• Проценты за рассрочку платежа не начисляются

Вариант 2. МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
• Первый платеж составляет 30% от стоимости недвижимости и вносится при заключении договора долевого участия (ДДУ).
• Оставшаяся сумма выплачивается до даты ввода объекта в эксплуатацию.
• Проценты за рассрочку платежа – 10% годовых на сумму остатка
• Оплата оставшейся суммы производится ежемесячно, ежеквартально.

Допускается досрочное прекращение условий оплаты.
Условия данного предложения не суммируются с другими предложениями.
https://rg-dev.ru/promo/51/"

ТСЖ «под капремонт»
— Не секрет, что в последнее время масса ТСЖ была создана, для того, чтобы получить субсидию на проведение капитального ремонта, согласно Федеральному Закону №-185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»...
Действительно, этот закон вызвал «бум» ТСЖ. Все потому, что при распределении дотаций предпочтение отдается домам, которые выбрали данную форму управления.

Провести капитальный ремонт полностью за счет государства во всех домах сегодня невозможно, но в течение четырех лет наиболее активные собственники, имеют шанс получить от государства 95% от стоимости капремонта. Собственники по закону обязаны внести свою долю – как минимум 5% стоимости ремонта.

Собственникам нужно подавать заявку в муниципалитет. Местные власти, опираясь на ряд критериев (нужность ремонта, комплексность, самоорганизация, финансовая дисциплина собственников), решают, какие дома получат субсидию.

ЖК «Петровский парк II» ЖК бизнес-класса у метро Динамо. Гранд-лобби. Умный дом. Безопасная и закрытая территория.
Реклама
Застройщик: АО СЗ ФОРМАТ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

— Во что может вылиться капитальный ремонт для собственников, ведь и 5% от полной суммы могут оказаться большими деньгами?
— В качестве примера приведу расчет стоимости комплексного капитального ремонта, выполненный для 12-этажного панельного многоквартирного дома в Санкт-Петербурге (российско-германский пилотный проект).

В доме расположены 214 квартир общей площадью 10 700 кв. метров.

Состав работ по капитальному ремонту включает: ремонт кровли, утепление фасадов, чердаков, подвалов, замену инженерных коммуникаций с установкой приборов учетов и узлов управления, замену окон в подъездах. Общая стоимость всего ремонта - 63 130 000 рублей.

С учетом финансирования за счет бюджетной субсидии стоимость ремонта на 1 кв.м. – 295 рублей, на квартиру площадью 50 кв.м. приходится 14 750 рублей, или 1 229 рублей в месяц, если вносить деньги на счет ТСЖ в течение одного года.

Потребность в капитальном ремонте рано или поздно будет у каждого дома. Сегодня можно воспользоваться субсидией, а в будущем домовладельцам придется самостоятельно изыскивать средства, брать кредиты в банках. Эта система действует во всем мире, в том числе и в бывших социалистических странах и республиках бывшего Советского Союза.

В Узбекистане, например, собственники должны внести не менее 30% от стоимости ремонта, остальное покрывает субсидия; в Эстонии субсидии составляют 10% от стоимости капремонта, и выделяются в виде компенсации расходов после проведения ремонта, причем только части домов, а в Латвии вообще нет никаких субсидий, ремонт делается за счет кредитов.

Ппослесловие Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Проблемы собственников жилья во всех российских регионах очень похожи: навязывание властями «своих» управляющих компаний, с одной стороны – призывы объединяться в ТСЖ, а с другой – всевозможные барьеры на пути жителей к самостоятельности.

Но есть и отличия. Например, что касается капитального ремонта, Москва решила пойти по собственному пути и ремонтировать дома из городского бюджета по программе «Ответственным собственникам – отремонтированный дом». Судя по всему, власти Москвы не устроили требования, содержащиеся в законе «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», и в частности, пункт о том, чтобы собственники платили за ремонт свои деньги, хоть и сравнительно небольшие. В Москве же приоритет в капремонте будет отдан домам старше 30 лет, где созданы ТСЖ. Так что и в столице для ТСЖ – преференции, в этом требования и Москвы и «федералов» сходятся.

Но это проблемы, в основном, старого жилищного фонда и «старых» собственников, которые, собственниками-то оказались на волне приватизации. В России есть и «новые» собственники, вполне осознанно, за свои деньги купившие жилье. Им неизбежно приходится решать все вопросы, связанные с управлением жильем, выбором управляющей компании и непростыми отношениям с ней, необходимыми ремонтными работами в доме. Они более ответственны, самостоятельны и большей частью понимают, что должны отвечать за свое жилье по полной программе.