Памятка: как отличить квартирный кооператив от пирамиды

В советские годы весьма заметным явлением нашей жизни были Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). «Кооперативная квартира» являлась, пожалуй, символом наивысшего возможного материального успеха, опережая в этой категории ближайших конкурентов – дачу на 6-8 сотках и автомобиль «Жигули». В наше время появляется реклама жилищных кооперативов – неких новых, работающих на современный лад. Можно ли им верить, если совсем недавно нас стращали финансовыми пирамидами, прикидывающимися белыми и пушистыми кооперативами?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Republic - квартал в центре Москвы Квартиры премиум-класса. Роскошные мастер-спальни, гардеробные и панорамные террасы.
Реклама
от 24,3 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Как оно работает?
«Советская» модель ориентировалась на строительство новых домов, каковое строительство члены ЖСК и финансировали. Сегодня кооператив и называется иначе – обычно это Кредитно-потребительский кооператив (КПК, но эта аббревиатура на рынке пока не прижилась), и ставит перед собой другие цели. Это, прежде всего, финансовая организация, позволяющая своему члену накопить деньги для покупки квартиры на рынке. (Кстати, не только на квартиру, кооперативы вообще-то на квартирах не зациклены, они даже больше занимаются потребительским кредитованием – дают займы на покупку мебели, бытовой техники и т.п.).

Схема работы (разумеется, с различными вариациями) такая: сначала человек вступает в кооператив и начинает вносить деньги на личный счет. Все как в банке, только на капитал либо вовсе не начисляются проценты, либо начисляются, но очень небольшие – на уровне 1-2% в год. Процесс продолжается до тех пор, пока не будет накоплена некая «пороговая» сумма – обычно это половина цены желаемой квартиры. После этого человек получает назад все свои деньги и вторую половину цены – уже в кредит. Приобретает квартиру, вселяется в нее, и гасит долг – проценты по нему, естественно, будут больше, чем уже упоминавшиеся 1-2%. Но все же существенно ниже, чем при банковской ипотеке.

Кстати, в Москве таких кредитных кооперативов практически нет, они распространены в провинции. За московским квадратным метром, вероятно, ни один кооператив не угонится. Тем не менее, такая схема является вполне жизнеспособной. Между процентами на первом и втором этапе существует разница – на нее организация и существует. Кооператив, как рассказала Интернет-порталу о недвижимости www.Metrinfo.Ru   Любовь Оловянникова, член экспертного совета Комитета ГосДумы РФ по финансовым рынкам, по закону является некоммерческой организацией – то есть создается не для извлечения прибыли. А некоторые имеющиеся доходы используются на собственное содержание: аренду помещения, зарплату сотрудников – председателя, бухгалтера.

Кстати, предусмотрена и возможность того, что в кооператив вдруг прибежит масса людей, разом внесет половину стоимости квартиры и на следующий день потребует себе вторую половину, провоцируя финансовый кризис. Защита от этого имеется: для получения кредита необходим стаж членства в кооперативе. Обычно – не менее двух лет.

Завершая эту тему, упомянем, что все описанное – вовсе не отечественное изобретение, так работают строительно-сберегательные кассы во многих странах мира. Особенно популярны они в Германии, их стаж там составляет уже десятки лет. И вся схема получила название «немецкой модели ипотеки» - в отличие от «американской», прижившейся у нас, когда основную роль на рынке играют банковские кредиты.

ЖК Hide. Собственный английский сад Исторический район. Панорамные виды на Воробьевы горы. Высокая стадия готовности
Реклама
Застройщик: СЗ КРОССБИЛЛ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Жулики. Как же без них?!
Хотя потребительские кооперативы предлагают своим членам более привлекательные условия, чем банковская ипотека (не зря же граждане минимум два года держали деньги почти без доходов!), какой-то предел этой выгодности есть. В печати и интернете, однако, встречается огромное количество рекламы, предлагающей нечто запредельно привлекательное: и сроки кредитов на 25-30 лет, и ставки по ним в 3-4% годовых. Здравый смысл подсказывает, что такого не может быть. А если есть, то это жульническая организация. «На неразвитых и плохо регулируемых рынках всегда как грибы после дождя появляются организации, которые принимают деньги у населения, - подтверждает опасения Л.Оловянникова. – Обещания могут быть любыми – и огромные доходы, и жилье». В общем, реинкарнация «МММ» со товарищи.

Скажем сразу, метода, позволяющего гарантированно отличить мошенника от «праведника», не существует. Даже если вы добрались до всех учредительных документов и сумели грамотно оценить их (для этого нужно обладать серьезными юридическими знаниями), существует риск резкого изменения ситуации. Говоря проще, кооператив изначально создавался с честными целями, и его руководство действительно намеревалось работать. Однако потом начинались какие-то сбои, и принимается решение «лавочку прикрыть» - разумеется, прихватив с собой казенные деньги.

Тем не менее, существуют признаки, позволяющие с большой долей вероятности понять, какого рода организация перед нами. В российской Лиге кредитных союзов даже разработали на этот счет специальную памятку, основные положения которой мы сейчас и изложим. Итак:

- кооператив не может являться коммерческой организацией (ООО, ЗАО и др.), а должен быть зарегистрирован в форме специализированного потребительского кооператива;

- кооператив, как правило, должен вести деятельность в том городе, где он и зарегистрирован. Исключение составляют только организации, объединяющие людей по профессиональному признаку (учителя, железнодорожники и т.д.). Если кооператив зарегистрирован в одном регионе и создает сеть представительств – это дурной признак;

- кооператив не засекречивает свои документы – Устав, Положения, отчеты. Вся эта информация размещается на информационных стендах в офисе. Если же документы недоступны, в договорах присутствуют неясные формулировки, которые вам не разъясняют – это повод насторожиться;

- кооператив, как правило, не ведет агрессивную рекламу, а новые члены приходят благодаря положительному имиджу – народной славе. Потенциально мошеннические организации рекламируются очень активно, кроме того, их технология привлечения может использовать методы сетевого маркетинга – приведи новых членов и получишь бонусы;

- И самое, вероятно, главное. Кооператив должен принимать личные сбережения только от своих членов. Им же (и только им) предоставляются займы. Мошенники, как правило, готовы взять деньги у кого угодно. При этом займы собственным пайщикам либо не выдаются, либо обставлены такими условиями, что в реальности получить их невозможно.

NAMETKIN TOWER. Бизнес-класс у м. Новые Черемушки. Выгода до 1,3 млн руб. Рассрочка 0% от застройщика
Реклама
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте nametkin-tower.ru.

Юрий Cамченко, гендиректор компании CENTURY 21 Crystal Realty, при оценке перспективности кооператива рекомендует смотреть на процентные ставки. По мнению эксперта, 7-8% годовых – это тот минимум, ниже которого проценты по кредиту не могут быть никогда. Все остальное в российских условиях – что называется, от лукавого.

Что с законами?
Здесь, к сожалению, многого не скажешь. Существует закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан» (№117-ФЗ, от 7 августа 2001 года, последние правки в него были внесены в ноябре 2006 года). По этому закону существуют на сегодня все кооперативы. Основным его недостатком эксперты считают неспециализированность: закон посвящен кооперативам вообще, он никак не ориентирован на реалии, сложившиеся в сфере недвижимости.

Есть еще один закон - «О жилищных накопительных кооперативах» (№215-ФЗ от 30 декабря 2004). Этот законодательный акт, напротив, уже специально «затачивался» под жилье, но… Как отмечает Л.Оловянникова, в законе прописано огромное количество ограничений и запретов, призванных защитить права граждан. В итоге он оказался настолько «тяжелым», что за прошедшие годы по нему не был зарегистрирован ни один кооператив. Тут, вероятно, уместна аналогия с законом о дольщиках (№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») – его власти тоже принимали с лучшими намерениями, и застройщики также стали обходить его стороной, изобретая всевозможные «схемы».

Что касается законов будущих, то есть проекты, предусматривающие создание Строительно-сберегательных касс (ССК), почти полностью копирующих «немецкую» модель ипотеки. Продвигает этот закон депутат ГосДумы Иван Грачев, горячо сочувствует ему еще один очень популярный депутат – Галина Хованская. Силы вроде бы очень серьезные, но снова «но»… Представители «Единой России», а их, как известно в Думе большинство, от проекта не в восторге.

Например, депутат Александр Коган не так давно заявил, что разработанный проект закона об ССК в нынешнем виде принят не будет, поскольку там не прописаны никакие гарантии вкладчикам. Еще не отгремели скандалы, связанные с обманом дольщиков, еще пишут в разные властные инстанции жертвы строительных «пирамид» - и создавать новые возможности для подобных афер было бы для государства непростительной «роскошью»… В общем, все говорит за то, что в ближайшие 2-3 года действенной системы ЖСК в нашей стране не появится.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
В принципе, идея кооперативов интересна и жизнеспособна. Существуют многочисленные исследования, показывающие, что жилье большинству россиян недоступно – даже с ипотекой. В таких условиях совместные усилия граждан окажутся действительно полезными. С другой стороны, государство должно отрегулировать эту сферу – иначе здесь возможно появление новой категории обманутых.