Сделка: бойтесь стать «добросовестным приобретателем»

На рынке недвижимости (точнее, нужно говорить шире: в гражданском обороте) существуют такие персонажи: добросовестные приобретатели. Сами слова эти вызывают только положительные эмоции: воображение сразу рисует этаких в высшей степени симпатичных людей, которых – разумеется – надо защищать от всех прочих. Недобросовестных. На практике, однако, часто получается иначе. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил разобраться, — почему.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

С совестью у нашего народа отношения сложные. С одной стороны, штука эта в жизни вроде необходимая. С другой – люди как-то интуитивно понимают, что избыток этой материи вреден. Отсюда и фольклор о том, что «трудом праведным не наживешь палат каменных» и «чистосердечное признание смягчает вину, но удлиняет срок». Так вот добросовестный приобретатель очень часто и пытается нажить «палаты каменные» сомнительным способом.

Republic - квартал в центре Москвы Квартиры премиум-класса. Роскошные мастер-спальни, гардеробные и панорамные террасы.
Реклама
от 24,3 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Dura lex…
Начнем, как водится, с законов. Понятие «добросовестный приобретатель» встречается в Гражданском кодексе. Ст. 302 этого документа посвящена… истребованию имущества у этого самого добросовестного приобретателя. Формулировки закона в высшей степени корявые (мой редактор Word подчеркивает их зелененьким, уверяя, что «предложение не согласовано»), поэтому излагаю своими словами.

Добросовестный приобретатель – это тот, кто, приобретая имущество у кого-то, не знал и не мог знать, что продавец не вправе этим имуществом распоряжаться. Эта святая наивность, однако, не защищает от того, что законный владелец может прийти и имущество «истребовать». Исключение делается только для денег и ценных бумаг на предъявителя – они «не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя». Видимо, по той причине, что деньги слишком «обезличены», и отличить украденную купюру от неукраденной невозможно. Для квартир (и любой недвижимости) никаких подобных оговорок нет.

Правда, имеется еще постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года – оно гласит, что продавец, заключивший сделку с нарушением закона, не может потом оспорить ее в суде. Это решение коллеги-порталисты сразу же окрестили «историческим», месяца два в печати появлялись публикации, суть которых лучше всего передается бессмертным «кричали женщины «ура!» и в воздух чепчики бросали». Со временем пыль улеглась, и стало понятно, что КС родил очередной пшик: ни один нечистоплотный продавец и так не пойдет в суд. За него это делают другие.

Схема такая: у некоего гражданина (Иванов) некто (Петров) незаконным образом отбирает квартиру. Петров этот, естественно, сразу же перепродает Сидорову, Сидоров еще кому-то. В итоге, после 3-4 переходов собственности, квартира оказывается у, например, Волкова, и этот Волков продает квартиру Зайцеву – добросовестному приобретателю. Так вот, «истребовать из незаконного владения» Зайцева никогда не станет сам Волков (он что, безумный – его прямо в зале суда арестовать могут по обвинению в мошенничестве). Скорее всего, придет Иванов (либо его наследники, представители) – а о нем в решении КС ни полслова. Там только о продавце последней сделки, Волкове…

И последнее, что следует сказать о законах – это компенсация в 1 млн. рублей тому, кто признан добросовестным приобретателем, но квартиру у кого все-таки отобрали. Говоря об этой норме, эксперты пользовались оборотами вроде «где-то в законах, но не помню точно, где». Такая забывчивость вполне объяснима. Как отметил Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», это «мертвая» норма закона, она не работает. Деньги в бюджет на эти цели не закладываются, не определена процедура выплат, неизвестен государственный орган, который должен этой работой заниматься. В результате за все годы не было ни одного прецедента, когда люди, лишившиеся квартиры, получили бы такую компенсацию. Не говоря уж о том, что 1 млн. рублей – это деньги совершенно смешные для сегодняшнего рынка недвижимости. По крайней мере, московского…

ЖК Лучи. Квартиры за 1 руб./мес.! Престижный район ЗАО. Подземный паркинг. 5 минут до м.Солнцево.
Реклама
Застройщик: АО СЗ ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

А чистая ли совесть?
Больше года назад, в июле 2007-го, в Москве прошел «круглый стол», на котором представители управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) озвучили любопытную статистику: за один месяц в столице было вынесено 27 судебных решений, согласно которым квартиры у добросовестных приобретателей отобрали. Автор понимает, что «новость» более чем годичной давности вряд ли является новостью. Но государственные органы, в том числе и ФРС, очень неохотно делятся статистикой – более свежих цифр я не встречал. Поэтому будем пользоваться тем, что есть, и примем цифру 27 за среднестатистическую. В год – больше 300. С одной стороны – это капля в море: всего в год в Москве совершается 100-120 тысяч сделок со вторичной недвижимостью. С другой стороны, если посмотреть с точки зрения человека, лишающегося квартиры, то его вряд ли утешит тот факт, что таких, как он, немного…

Есть, правда, и другая сторона вопроса. Как отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», каждое решение принимается судом индивидуально, на основании конкретных обстоятельств дела. И часто обстоятельства эти показывают, что человек, активно напирающий на свою добросовестность, оказывается вовсе не таковым. Например, квартира в течение года была перепродана пять раз, и последнему покупателю досталась по цене на 30% ниже рынка. Или продавец, получив деньги за московскую недвижимость, немедленно отбыл на жительство в деревню Омской области. Это как? Любой нормальный человек, увидев такие обстоятельства, как минимум задумается… По статистике риэлторских компаний, как минимум в половине подобных случаев налицо сговор «добросовестного приобретателя» (без кавычек тут не обойтись) с продавцом – покупатель все прекрасно знал, а теперь старательно хлопает глазами, изображая наивность. Судьи тоже не вчера на свет родились – отсюда и такая статистика «безжалостных» дел, когда «добросовестных» выселяют.

Любопытную мысль высказывает и Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты» и председатель комитета МАР по защите прав потребителей: по ее словам, весьма часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда кто-то предлагает квартиру, но – узнав, что со стороны покупателя работает риэлтор – отказывается ее продавать. Мотивировка: вы будете объект проверять. Это значит, что с квартирой что-то «нечисто». Но также это значит, что продавец будет продолжать свои попытки пристроить свою квартиру кому-то еще. И этот кто-то наверняка найдется – сначала купит (вероятно, с «дисконтом» за непонятные бумаги), а потом окажется в числе тех 27 ежемесячных страдальцев, громко вопящих в суде о собственной добросовестности.

…В общем, при отсутствии 100-процентных гарантий, остаются стандартные правила безопасности на рынке: все проверять, во все вникать, задавать вопросы. Нанять грамотного специалиста. «Солидная риэлторская компания, если квартира вызывает у нее хоть какие-то сомнения, никогда не станет рекомендовать своему клиенту покупать ее и пытаться защищаться добросовестностью, - отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город" – Мы лучше поищем другой вариант».

Это означает, что должна быть дана возможность проверять историю квартиры. А ведь сегодня информация о том, кто в квартире когда жил и куда уехал, называется «персональными данными граждан», собирать которые запрещено.

Необходима реальная ответственность Росрегистрации. Во многих странах, включая США, внесение имени человека в реестр собственников означает, что его права на недвижимость незыблемы. А прежние собственники – буде они посчитают себя обиженными – предъявляют претензии к тем, кто продавал им недвижимость или даже к регистрационным органам: чего это вы «кривую» сделку зарегистрировали?!

Стоит вспомнить и о развитии титульного страхования. Причем в видах, принятых на Западе, когда такая страховка и стоит умеренно, и собственника реально защищает. (За подробностями отправляем вас к нашей статье «Страховка от потери квартиры: почему клиенты ее не берут?»)

Все это, однако, может стать реальностью только в результате долгой и кропотливой работы. А это значит, что добросовестные приобретатели, которые все-таки лишились своих квартир, в обозримом будущем на нашем рынке гарантированы. Увы!