Расписка при сделках: лист бумаги или документ?

В операциях с недвижимостью одна из сторон, участвующая в сделке, передает другой денежные суммы. Например, в сложившейся сегодня практике аренды жилья квартирные хозяева предпочитают брать с жильцов квартплату за месяц, а то и за три вперед, страхуя себя таким образом от различных рисков - порчи имущества, неплатежеспособности клиентов и т.п. Тогда плательщик вправе потребовать с получателя суммы расписку. Но какова юридическая значимость этого документа, и можно ли будет использовать расписку в качестве весомого аргумента, если дело дойдет суда? В этой проблеме разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Republic - квартал в центре Москвы
Реклама
Квартиры премиум-класса. Роскошные мастер-спальни, гардеробные и панорамные террасы.
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

С нотариусом или без?
Когда мы говорим о сделках с недвижимостью, то понятно, что речь идет о передаче денег при заключении договоров аренды или купли-продажи. Если передается аванс за аренду жилплощади или передача некоей суммы предшествует акту купли-продажи недвижимости (гарантируя серьезность намерений покупателя), то расписка имеет юридическую силу даже без нотариального заверения. Это вытекает из статей 163-164 ГК РФ, в которых устанавливается, что заверения требуют только сделки, требующие обязательной государственной регистрации (земля, недвижимость).

(Кстати, насчет термина «аванс». Он в Гражданском кодексе нигде не упоминается, но на московском рынке недвижимости распространены именно авансы. В чем тут проблема – читайте в нашей статье «Изучаем правила рынка: аванс или задаток».)

Однако если имеется, пусть даже небольшой, риск невозврата, лучше все-таки  заверить расписку у нотариуса. Тогда, если дело дойдет до суда, можно будет исключить претензии заемщика относительно подлинности расписки и, тем самым, ускорить судебное решение.

«Расписка в простой письменной форме, несомненно, является веским доказательством по делу, и часто выступает аргументом в судебной практике, - говорит Александр Арутюнов, доктор юридических наук, председатель Московской коллегии адвокатов «Арутюнов и партнеры», - Редкие случаи отказа от своей подписи и оспаривания подлинности расписки решаются посредством проведения почерковедческой экспертизы. При этом первоначальные расходы несет на себе заявитель ходатайства, но окончательные издержки оплачивает все же лицо, проигравшее спор».

Новый корпус в Stellar City в ЗАО
Реклама
Старт продаж квартир бизнес-класса от 7 млн ₽. Потолки 3м, увеличенные окна, 60+ вариантов планировок от 7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ БАСТИОН. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Третий не лишний
Одно время требовалось две подписи участников сделки и подписи свидетелей, сегодня достаточно одной подписи – получателя суммы. Но все же для подстраховки желательно включить в расписку подписи двух свидетелей сделки. Отсутствие свидетелей при передаче денег может сподвигнуть вашего оппонента на заявление, что расписка – подложная, и ее следует исключить из доказательств.

«Если человек отказывается от расписки, получателю придется заказывать дорогостоящую графологическую экспертизу или доказывать свою правоту в суде, вот тогда и пригодятся показания свидетелей сделки», - резюмирует Максим Каталов, директор АННТ «Открытая компания».

Что писать в расписке
Каких-то официальных требований к распискам Гражданский кодекс Российской Федерации не предъявляет. Документ составляется в произвольной форме. В расписке обычно указывают:

- размер суммы;
- за что она получена;
- паспортные данные контрагентов, включая адреса их постоянного места жительства.

Завершается расписка фразой о том, что деньги в определенном количестве и в определенной валюте плательщик передал, а получатель получил, стороны претензий друг к другу не имеют, после чего указывается дата сделки и подписи обеих сторон с расшифровкой.

К расписке, которую дает хозяин съемной квартиры при передаче аванса, прилагается опись вещей, находящихся в арендуемой квартире. Их стоимость, в случае порчи, будет обязан возместить арендатор. Поскольку вещи эти, как правило, не новые, напротив каждой в списке указывается сумма, в которую их оценивает арендодатель, например:

Стиральная машина Ariston - 7 тыс.руб.
Электрическая кухонная плита Gorenje GI 438 W - 11 тыс.руб.
Холодильник Indesit - 6 тыс.руб.
Тостер Bork - 300 руб. и т.п.

Образец расписки можно посмотреть в приложении к статье.

ЖК Обручева 30. Скидка до 9%!
Реклама
Квартиры бизнес-класса от 11,5 млн ₽. Будь на высоте! Рассрочка 0%. Собственная инфраструктура. 5 мин до метро от 11,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ ЛСР. Пространство. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Расписка также требуется:
при ежемесячных расчетах за аренду
При регулярных расчетах арендатора и арендодателя тоже не стоит пренебрегать распиской в получении денег. Не бойтесь прослыть занудой в глазах квартирных хозяев, ведь осторожность в финансовых вопросах никогда не бывает излишней.

Если в вашей расписке указаны данные квартиры (объект договора), то в принципе, ее можно рассматривать как договор, хотя желательно все же, оформить акт аренды квартиры в виде отдельного документа – специального договора найма жилплощади.

при купле-продаже квартиры
Опытные продавцы и покупатели знают, что в договорах «купли-продажи» недвижимости существуют разные виды указания сумм. Если квартира находится в собственности более трех лет (чему свидетельствует документ о регистрации права), тогда в договоре можно смело указывать реальную сумму сделки в рублях, какой бы она ни была, - при этом продавцу не потребуется выплачивать государству налог с продаж, и он может открыто легализовать свой доход, - напоминает Елена Новожилова, юрист «Универсальной Компании «Ладком».

А вот если квартира в собственности менее 3-х лет (например, продавец недавно вступил в права наследства), то сумма продажи более 1 млн. рублей подлежит налогообложению – 13% с суммы, превышающей 1 млн. руб. Тогда в договоре показывают, например, сумму в 999.000 руб, а на остальную сумму пишут расписку, в которой отражена реальная рыночная стоимость квартиры.

Иногда берут две расписки, но это неправильно, т.к. происходит удвоение сумм и недобросовестный покупатель может потом трактовать их в свою пользу, - добавляет Максим Каталов («Открытая компания»). Правильнее в одной расписке указывать обе суммы - реальную и указанную в договоре. А чтобы «легализовать» эту рыночную сумму, в документе обычно говорится, что она выплачивается за неотъемлимое улучшение жилища или за оборудование, дорогую бытовую технику, остающуюся в продаваемой квартире и т.п. «Замечу, что «Открытая компания» является популяризатором прозрачных сделок и ратует за «белую» бухгалтерию с указанием реальных, а не заниженных продажных сумм», - добавляет Максим Каталов.

Однако, по мнению Елены Новожиловой («Ладком»), более важным документом при купле-продаже жилья является акт приема-передачи собственности, в котором указано: «взаиморасчеты между покупателем и продавцом произведены, стороны претензий друг к другу не имеют». Оспорить такой передаточный акт в суде будет уже довольно сложно.

при получении налогового вычета
Расписка принципиально важна и для обращения в налоговую инспекцию – если покупатель хочет получить налоговый вычет.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Чем большим количеством бумаг обложит себя человек, который платит деньги, тем он будет лучше защищен. И вопрос – брать или не брать расписку в принципе не должен стоять. Тем более, что ее написание уж никак не займет у вашего парнтера по сделке много времени. А потратить лист бумаги ради собственного спокойствия, надеемся, никому не жалко.

Материалы к статье