Краснодарский край: побережье заполонили московские «дачники»

Хотя многие россияне уже стали владельцами квартир и домов в средиземноморских странах, недвижимость в России на берегу Черного моря не потеряла привлекательности. Рыночные отношения упростили саму процедуру покупки и расширили ассортимент предложения. Финансовый кризис скорректировал цены. Но покупка даже небольшого коттеджа у моря все равно сопоставима с ценой московской квартиры в доме бизнес-класса.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: КОРТРОС
ЖК Равновесие. Старт продаж Онлайн-продажи Малоэтажная застройка европейского уровня рядом с Одинцово. Благоустроенная территория. Двор без машин. 30 минут до метро от 2,6 млн руб. Узнать телефон

Престижная недвижимость из первых рук
Бум жилищного строительства последнего десятилетия способствовал выходу на рынок девелоперских проектов курортной недвижимости. Хотя, как заявил Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.ru Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, рынок малоэтажной недвижимости черноморских городов сейчас на 95% состоит из частных домовладений и лишь 5% представляют собой организованные коттеджные поселки. Из общего объема предложения 42% приходится на Геленджик,  39% - на Сочи, 11% - на Туапсе и 8% - на весь Анапский район.

Проблемой большинства населенных пунктов на Черноморском побережье остается неразвитость инфраструктуры и отсутствие самых необходимых объектов, без которых курортная недвижимость теряет привлекательность. Особенность предложений в коттеджных поселках - наличие большинства из недостающих объектов. Вместе с домом или апартаментами собственники престижного жилья получают возможность прямо на территории поселка посещать фитнес-центры, боулинг, бассейны, кафе, рестораны, магазины, и многое другое. Поселки охраняются, домовладельцам предлагаются услуги по эксплуатации и управлению.

По данным MACON Realty Group, в настоящее время на Черноморском побережье в стадии строительства находится более 20 коттеджных поселков, 15 из которых заявлены к сдаче в 2009 г. Примерно половина площадей в поселках высокой стадии готовности уже реализована. Среди самых интересных проектов, где в настоящее время идут активные продажи, эксперты выделили несколько поселков. (О ценах мы поговорим чуть ниже – отдельно).

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Тройка РЭД
ЖК "Дабл". 25 мин. от м. Домодедовская Онлайн-продажи Двухуровневая квартира с отделкой в березовой роще от 4,5 млн рублей. Есть квартиры с отделкой! от 4,5 млн рублей. Узнать телефон

Коттеджный поселок «Резиденция Солнца» - проект компании «Медиа Трейд», находится в п. Лермонтово Туапсинского района. Он возводится на участке 10 га всего в 500 м от Черного моря. Особенность поселка - широкий выбор различных вариантов курортной недвижимости - это 19 коттеджей, 5 шале, 48 вилладжио, 21  таунхаус, а также  дом на 43 апартамента. Площадь коттеджей - 180 – 500 кв. м, шале - 240-296 кв. м, вилладжио - 76-308 кв.м., таунхаусов - 266-285 кв.м., а апартаментов - 60-119 кв.м. Но покупателям, рассчитывать на большие земельные участки не приходится - максимальный земельный надел – 5 соток - полагается только дому в стиле шале или коттеджу.

Инфраструктура «Резиденции Солнца» включает: гостиницу для гостей поселка, ресторан с круглосуточным рум-сервисом, бар, фитнес-центр, боулинг, магазин, библиотеку, медпункт, а также три бассейна с подогревом, мини-аквапарк, русскую и турецкую баню, сауну, бильярд, теннисные корты и универсальные спортивные площадки, собственный оборудованный пляж. Территория поселка огорожена и охраняется. Все вопросы по эксплуатации поселка будет решать управляющая компания. Срок завершения строительства – сентябрь 2009 г.

Коттеджный поселок «Торик» строится в Геленджике (Тонкий мыс) всего в 100 м. от моря. На участке 3,5 га планируется построить 44 коттеджа по 357 – 368 кв.м, участки – 5-7 соток. Покупатели могут выбрать понравившийся дом из трех предложенных вариантов. В поселке предусмотрена собственная набережная и пляж, а также торгово-ресторанный комплекс. Девелопер проекта компания «3 Прогресс» разбила реализацию проекта на две очереди. Срок сдачи I очереди – сентябрь 2009 г., второй - I полугодие 2010 г.

Коттеджный поселок «Горки-11», строится в районе Сочи между Мысом Видный и горой Малый Ахун. Участок 3,3 га, где компания «Солид-Инвест Групп» возводит жилой комплекс на 20 коттеджей, 10 апартаментов находится в 1 км от моря. Коттеджи площадью  340 и  650 кв.м продаются с участками по 7-14 соток. Площадь апартаментов – 150 кв.м. Инфраструктура поселка включает Spa- и фитнес-центр, бизнес-центр, мини-маркет, ресторан, бутик-отель на 10 номеров, спортивную площадку с бассейном, а также оборудованный паркинг для стоянки лодок и яхт. Застройщик планирует сдать поселок в конце 2009 г., а объекты инфраструктуры – в начале 2010 г. Другой проект в г. Сочи - поселок таунхаусов «Орхидея-парк». Он расположен на территории санатория «СССР» в 150 м от побережья.  На территории 9,3 га компания «Фин-Инвест-Строй» возводит 28 двухэтажных таунхаусов, рассчитанных на 2-4 квартиры (100-200 кв.м). Территория поселка огорожена, предусмотрен въезд по пропускам, видеонаблюдение. Заявленная инфраструктура - бассейн, тренажерный зал, сауна и баня, теннисный корт и мультиформатный корт, детский городок с игровой площадкой, ресторан. Плановый ввод объекта – сентябрь 2009 г.

Жилой комплекс «Солнце», который строится в г. Геленджик – это район аквапарка «Бегемот», девелопер проекта компания «Стивилон» позиционирует на рынке как апарт-отель. На участке 14 га  в 50 м от моря планируется построить 14 трехэтажных вилл площадью 770-1150 кв.м с участками 10-16 соток и комплекс, состоящий из апартаментов. В поселке будет свой конференц-зал на 1000 мест,  яхт-клуб, рестораны, бары, боулинг-клуб на 6-9 дорожек, бильярд, фитнес-центр, теннисные корты на открытых и закрытых площадках и др. Строительные работы разбиты на две очереди: I очередь включает возведение частных домов, срок ее завершения  – I- II квартал 2010 г.,  II очередь,  предусматривающая строительство апарт-отеля,  находится в стадии подготовки документов на строительство.

Побережье заполонили московские «дачники»
По данным риэлторов, на Черноморском побережье для постоянного проживания дома покупаются только в Анапе – городе, исторически популярном среди жителей ресурсободывающих регионов России, а в Сочи, Геленджике и Туапсе - под дачи. До кризиса в 60% случаях сделки в строящихся коттеджных поселках носили инвестиционный характер. Покупатели стремились приобрести недвижимость на этапе строительства, чтобы после завершения ее перепродать или использовать для сдачи в аренду.

В компании MACON Realty Group подсчитали, что половина всех покупателей недвижимости в организованных коттеджных поселках - это жители Москвы и Московской области. Вторая половина представлена клиентами из Сибирского федерального округа (21%), Урала – 14% и Санкт-Петербурга - 13%. На остальные регионы, включая спрос местного населения, приходится всего 2% от общего числа сделок. В компании «Грейс Сити» считают, что доля столичных покупателей курортной недвижимости в организованных коттеджных поселках и вовсе составляет 80-90%.

«Но процент покупателей из других регионов увеличивается, - отмечает Максим Бондаренко, маркетолог компании «Грейс Сити». По словам Ольги Елмановой, исполнительного директора Южной Гильдии Управляющих и Девелоперов, в организованных поселках наибольшим спросом пользуются коттеджи (67% в общем объеме спроса). Интерес к таунхаусам предъявляют, в основном, местные жители и средний класс из других регионов, а виллы и апартаменты востребованы наиболее обеспеченными иногородними покупателями - это жители Москвы, Северо-Западных и Северных регионов страны.

Илья Володько, подтвердил, что основные города проживания потребителей элитной недвижимости - Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тюмень, Сургут, Ростов, Челябинск, Владивосток, Иркутск, Красноярск, Астана, Алматы. «Жители Краснодарского края и соседних регионов формируют минимальную долю покупателей недвижимости в современных организованных поселках», - отмечает он.

Ценовые виражи: от 7 до 140 млн. рублей
Недвижимость вблизи моря всегда отличалась высокими ценами. По данным  MACON Realty Group, на Черноморском побережье представлены проекты организованных коттеджных поселков, домовладения в которых в зависимости от их района расположения, площади и класса, продаются по цене от 7 до 140 млн. руб.

Самые дорогие предложения сосредоточены в Сочи, где средняя по рынку цена коттеджа составляет 43,5 млн. руб. (131 927 руб. за 1 кв.м), а наиболее экономичные, в среднем 14,8 млн. руб. за дом (57 870 руб. за 1 кв. м) – в Анапском районе.

По словам Ольги Елмановой (Южная Гильдия Управляющих и Девелоперов), на первичном рынке недвижимости Краснодара, преобладают объекты коттеджного типа. Средняя стоимость 1 кв. м коттеджей составляет 70 000 руб., недвижимости в сегменте вилл - 80 500 руб.

«В большинстве случаев коттеджи на Черноморском побережье приобретаются за собственные средства, ипотека при таких сделках никогда не была популярна», - отмечает Илья Володько (MACON Realty Group).

Ценовая политика в каждом поселке во многом зависит от расстояния до моря, площади приусадебного земельного участка, стадии готовности проекта. Самые дорогие предложения сосредоточены в жилых комплексах в высокой стадии готовности.

Например, в коттеджном поселке  «Резиденция Солнца», что находится в районе Туапсе, апартаменты продаются по цене от 91 932 до 121 487 руб. за 1 кв.м, вилладжио с земельным участком 1 сотка обойдется – 82 226-127 511 руб. за 1 кв. м, стоимость таун-хаусов с земельным участком 1-3 сотки – 92 018-104 827 руб. за 1 кв. м, шале (с участком 5 соток) - 116 822-123 525 руб. за 1 кв. м, а коттеджа (участки 2,5-5 сотки) – 81 750-101 429 руб. за 1 кв. м.

В коттеджном поселке  «Торик» (Геленджик) полная стоимость коттеджей - от 5, 5 до 7, 3 млн. руб. Но при 90% оплате девелопер дает скидку 15%. В  поселок таунхаусов «Орхидея-парк», что строится в Сочи, летом квартиры можно купить по цене 85 000 руб. за 1 кв. м. В элитном поселке «Екатериновка» (г. Краснодар) коттедж общей площадью 225 кв. м на участке 8 соток стоит 22,8 млн. руб., а коттедж 290 кв.м на 10 сотках – 29, 3 млн. руб.

Как сдувался дорогой рынок
Рынок курортной недвижимости Черноморского побережья России формировался с расчетом на динамичный рост. Поэтому большинство девелоперов старались реализовать проекты коттеджных поселков не ниже бизнес-класса. Поселки эконом-класса застройщиков не интересовали. Но мировой финансовый кризис резко сказался на спросе. По словам Ильи Володько (MACON Realty Group), начиная с сентября 2008 г., число сделок на рынке сократилось на 80-85%. Первыми ушли инвесторы, за счет которых на протяжении последних лет первичный рынок и демонстрировал стремительный рост. Начавшееся снижение цен уже не сулило хорошего заработка, а на дорогие предложения найти покупателей стало практически нереально.

Низкобюджетных вариантов не было ни у частников, ни у девелоперов. Например, за небольшой по столичным меркам трехэтажный дом общей площадью 220 кв.м на участке 11 соток в п. Джубга хозяин хочет получить 18 млн. руб., а за жилой дом с открытым с бассейном общей площадью около 300 кв.м (участок 11 соток) в п. Агой, на 2 млн. руб. дороже.

Специфика «вторички»: проверяйте документы
Особенность предложений от частных лиц - завершенное строительство. Многие дома продаются с готовой чистовой отделкой, уже фактически готовые к проживанию, тогда как девелоперы не стремятся делать ремонт, полагая, что хозяева это сделают лучше.

Наталья Завалишина, эксперт из компании «Миэль» рассказала, что сейчас много собственников, купивших в свое время дачную недвижимость на первичном рынке, по ряду причин выставили ее на продажу. Первая заключается в том, что с момента покупки, недвижимость выросла в цене в несколько раз, поэтому, не дожидаясь значительного снижения цен,  инвесторы стараются зафиксировать прибыль.

Вторая причина - проблемы с разрешительной документацией на строительство. В некоторых случаях она так и не получена, или есть какие-либо нарушения, а это требует дополнительных средств, которые взимаются с собственников объектов.

Наталья Завалишина, предупреждает, что, покупая недвижимость в коттеджных поселках Краснодарского края, стоит быть предельно внимательным. Это одна из причин, почему компания «Миэль» старается не брать на реализацию коттеджные поселки в данном регионе, - объясняет она.

К тому же опыт работы компании показал, что москвичи, больше интересуются покупкой квартиры на море, нежели коттеджа или таунхауса, т.к. понимают, что затраты на содержание коттеджа достаточно велики по сравнению с содержанием квартиры.

В ожидании эконом-класса
Участники рынка связывают оживление продаж с появлением поселков эконом-класса. В таких поселках готовый дом площадью около 100 кв.м на небольшом участке земли с подведенными коммуникациями должен стоить от 2 млн. руб., - говорит Максим Бондаренко. По его словам, компания  «Грейс Сити» уже сейчас работает над тремя проектами поселков эконом-класса в районе г. Сочи (они находятся стадии проектирования и согласования).

Каждый поселок с собственной инфраструктурой и общим архитектурным стилем рассчитан на 20-30 домов, общей площадью от 100 кв.м. В компании объяснили, что с приходом на строительный рынок новых технологий, удалось снизить стоимость 1 кв.м. до 18 000 руб. В эту сумму уже входят фундамент, отделка и подводка коммуникаций. Покупателю остается только выбрать подходящий земельный участок из базы данных компании, сделать первоначальный взнос и, в срок от одного месяца до полугода получить готовый дом.

Дешевле остальных - от 2,5 до 4 млн. руб., обойдутся каркасно-щитовые дома. Монолитно-блочный дом, либо дом из бруса общей площадью 100 - 120 кв. м уже стоит 5-6 млн. руб. По мнению Максима Бондаренко, отсутствие ажиотажного спроса сыграло на руку покупателю и показало ему  реальную стоимость предложения, а девелоперов вынудило умерить свои «аппетиты» и уйти от стратегии получения суперприбылей при строительстве жилья.

Сегодня торговаться вполне уместно
По словам Ильи Володько (MACON Realty Group), за I полугодие 2009 г. средняя цена 1 кв. м курортной недвижимости снизилась на 10-15% и до конца года следует ожидать примерно такого же падения цен. Максим Бондаренко («Грейс Сити») считает, что не все застройщики готовы открыто декларировать скидки и бонусы при продаже жилья. Но, практически каждый дает скидку и обсуждает ее размер индивидуально с покупателем, - отмечает он. Самые сговорчивые продавцы, нуждающиеся в наличных средствах, дают наибольшие скидки, - говорит Ольга Елманова (Южная Гильдия Управляющих и Девелоперов).

По мнению Максима Бондаренко, сегодня на рынке недвижимости курортного региона можно найти относительно недорогое и заведомо прибыльное предложение. Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество» считает, что рост цен на черноморскую недвижимость возможен не ранее начала 2011 г. Причина, не только финансовый кризис, но и отсутствие активного развития курорта.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Пока что загородной рынок Краснодарского края страдает известной болезнью – перенасыщенностью дорогими предложениями и недостатком вариантов эконом-класса. Цены в коттеджных поселках на Черном море вполне сопоставимы с подмосковными. При этом уровень окружающей инфраструктуры оставляет желать лучшего. Так что искать экономичную современную «дачу» Краснодарском крае – задача непростая.

Примеры предложений коттеджных поселков на Черноморском побережье

 

Название Район Тип
недвижимости
Площадь
дома (кв.м)
Площадь участка
(сотка)
Цена
объекта (руб.)
«Сукко» Анапа блокированные коттеджи 211 6 9 490 000
«Династия» Геленджик таунхаусы 208
220
Н.д. 16 244 000
17 160 000
««Бруклин»» Темрюк коттеджи с бассейнами 180-
210
5 10 000 000-
12 000 000
«Резиденция Солнца» Туапсе коттеджи, таунхаусы, шале, апартаменты 60-500 2,5 - 4,5 от 600 000
«Торик» Геленджик коттеджи 357 - 368 5-7 от 5 500 000
«Орхидея-парк» Сочи таунхаусы 100-200 1 от 800 000
«Солнце» Геленджик виллы,
апартаменты
770 -1150 10-16 от 12 000 000
Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru