Быть или не быть? Приватизация квартиры может быть опасной: «наезды» родственников, капремонт за свой счет, огромные налоги

В России в очередной раз продлена приватизация квартир. «Наиокончательнейший дедлайн» анонсировался на 1 марта 2010 года, но в январе Госдума в рекордные сроки сразу в трех чтениях (!) приняла закон, откладывающий это событие еще на три года. Все, кто не успел или до последнего тянул с приватизацией, могут спокойно оформить квартиры в собственность. Только вот, - надо ли это делать всем без исключения?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Офисы в Ostankino Business Park Скидка 10% на ПВ от 50%. Индивидуальные условия. Инвестиционный доход до 40%
Реклама
Застройщик: СЗ БИЗНЕС ПАРК ОСТАНКИНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте ostankino-bp.ru.

Возможность распоряжаться: «приватка» предпочтительнее
Этот тезис лежит на поверхности – о нем чаще всего и вспоминают, когда речь заходит о том, приватизировать или нет. Аргумент, слов нет, мощный: квартиру можно продать, подарить, даже (при желании) пропить. Дорогостоящее имущество в собственности – это всегда приятно

Даже тем людям, которые и в мыслях не имеют продавать или менять свое жилище, приватизированная площадь окажется удобнее. Элементарный пример: в квартире живет престарелая бабушка, думающая о том, как передать имущество любимой внучке. Для приватизированной квартиры это просто: достаточно написать завещание, причем завещать собственник вправе любому – хоть родственнику, хоть не родственнику, хоть собачьему приюту. Даже если завещания не будет вовсе, квартира все равно перейдет по наследству (правда, в этом случае, уже тем лицам, которых определяет закон, т.е. ближайшим родственникам наследодателя).

Теперь рассмотрим, что можно сделать с неприватизированной квартирой. Единственный способ передать ее той же внучке – заблаговременно зарегистрировать ее по месту жительства («прописать») на этой площади. Но тут коренится масса проблем. Во-первых, «прописан» человек может быть только по одному адресу – зарегистрировавшись в квартиру к бабушке, внучке придется сняться с регистрационного учета в том месте, где она фактически проживает.

Во-вторых, наличие лишнего «прописанного» в квартире повышает квартплату. Либо бабушке придется раскошеливаться, либо внучке компенсировать. В-третьих, представим себе, что отношения бабушки и внучки расстроились. Снять человека с регистрационного учета помимо его воли если не невозможно, то очень затруднительно. А в случае с приватизированной квартирой разочаровавшейся бабушке достаточно просто составить новое завещание.

Клубный город на реке Primavera Беспроцентная рассрочка. Собственная набережная и пляж.
Реклама
Застройщик: СЗ СТАДИОН СПАРТАК. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Итог: с точки возможности распоряжаться приватизация квартиры – действительно мощный плюс, здесь и спорить не о чем. 1:0 в пользу приватизации.


Надежность собственности: квартировладельца выселить трудно
Тезис сводится к тому, что собственник – полноправный хозяин имущества, тогда как в самом слове «наниматель» слышится нечто поверхностное. Сегодня он здесь, а завтра собственник (т.е. государство) его, выражаясь языком литературного классика, «фюить!».

Более подробное изучение показывает, однако, что права нанимателя защищены серьезно. Чтобы лишиться квартиры, вышеупомянутый наниматель должен очень «постараться». «Существует исчерпывающий перечень случаев (ст. 83 Жилищного Кодекса РФ), при которых наниматель может быть принудительно выселен из занимаемого неприватизированного жилья, - разъяснила порталу Metrinfo.ru Валерия Симонова, руководитель  юридического департамента Группы компаний «НДВ». – При этом выселение возможно только через судебный процесс». Среди подобных оснований эксперт называет граждан, которые более шести месяцев не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (да и то «без уважительных причин»!). И в этом случае им обязаны предоставить другое жилое помещение площадью не менее установленной законом для таких случаев. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание с ними детей признано судом невозможным. Также наниматель подлежит выселению, если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Одним словом, нормальный, адекватный человек, аккуратно платящий за квартиру и не размещающий в ней лесопилку, достаточно защищен законом – выселить его невозможно. С другой стороны, права собственника нельзя признать «железобетонными»: он также может быть выселен из своей квартиры – в случае той же неуплаты квартплаты и коммунальных платежей, обращения на жилое помещение взыскания по обязательствам (налоговые недоимки, административные штрафы, ипотека и пр.). Отличия от неприватизированной квартиры сугубо «технологические»: жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

…Наиболее интересно, вероятно, не то, что написано в законах, а как эти законы практически применяются. Пока в обсуждаемой нами проблеме преимущество явно на стороне приватизированных площадей. Случаев, когда выселяли неплательщиков-нанимателей, известно уже несколько. В Москве даже есть общежитие, получившее широкую известность под названием «чудильник» - именно в это райское место в Капотне и переселяют должников по квартплате. С собственниками таких процедур пока не производили, и единственный известный случай произошел в Свердловской области, где из квартиры суд постановил выселить из квартиры человека, терроризировавшего соседей громкой музыкой. Однако суды еще не окончены, истец намерен идти до Страсбургского суда.

ЖК комфорт-класса «Семеновский парк 2» Квартиры от надёжного застройщика. Рассрочка платежа до конца строительства. Рядом м. Семеновская.
Реклама
Застройщик: АО СЗ АРЕМЗ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: АО Банк ДОМ.РФ.

Проектная декларация на сайте. Застройщик АО СЗ АРЕМЗ
РАССРОЧКА
Вариант 1. БЕСПРОЦЕНТНАЯ РАССРОЧКА:
• Первый платеж составляет не менее 50% от стоимости недвижимости и вносится при заключении договора долевого участия (ДДУ).
• Оставшаяся сумма выплачивается в течение 1 года с даты подписания договора долевого участия (ДДУ).
• Оплата производится равными ежеквартальными платежами
• Проценты за рассрочку платежа не начисляются

Вариант 2. МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
• Первый платеж составляет 30% от стоимости недвижимости и вносится при заключении договора долевого участия (ДДУ).
• Оставшаяся сумма выплачивается до даты ввода объекта в эксплуатацию.
• Проценты за рассрочку платежа – 10% годовых на сумму остатка
• Оплата оставшейся суммы производится ежемесячно, ежеквартально.

Допускается досрочное прекращение условий оплаты.
Условия данного предложения не суммируются с другими предложениями.
https://rg-dev.ru/promo/51/"

Итог: пока собственники защищены значительно лучше. Но совсем «расслабляться» им мы бы не советовали – есть основания полагать, что единственная причина, по которой неплательщиков из их числа выселяют менее активно, состоит в более сложной процедуре: публичные торги и пр. Рано или поздно власти технологию освоят, и разница между неплательщиками разных категорий будет сведена к нулю. Но пока что 2:0 в пользу приватизации.


Риски «наездов»: с нанимателем неохота связываться
О том, что недвижимость (особенно московская) стоит дорого, знают все. Соответственно, существуют люди, готовые за такие деньжищи наварить колбасы из родной мамы – не говоря уже о посторонних. Прецедентов, когда у жителей, не способных за себя постоять (одиноких стариков, алкоголиков и т.п.), квартиры отбирали, известно предостаточно. Прежних жильцов в подобной ситуации вывозили в дальние деревни (это в лучшем случае), а то и без затей закапывали где-нибудь в лесочке.

Хотя от подобных рисков не защищен никто, практика показывает, что большей опасности подвергаются все же владельцы приватизированных квартир. «Отобрать государственную квартиру гораздо сложнее, чем сделать липовые доверенности и договоры для смены владельца приватизированной квартиры», - говорит Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити».

PRIDE. Премиальный семейный квартал Два стиля дизайнерской отделки. Панорамные окна и террасы. Своя школа и детский сад.
Реклама
Застройщик: СЗ ЛАЙФ САВЕЛОВСКАЯ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Итог: с этой точки зрения жители неприватизированных квартир защищены гораздо лучше. Мошенники (в том числе часто и родственнички) понимают, что взять с таких людей нечего. 2:1 в пользу приватизации.


Капитальный ремонт переложат на хозяев жилья
Закон гласит, что бремя по содержанию собственности лежит на собственниках. В том числе им надлежит делать и капремонт зданий – за свой счет. Пока жители (во всяком случае, в Москве) еще не ощутили этого, что называется, на своей шкуре. Недавно построенным домам капитальный ремонт не нужен, а старые ремонтирует городская администрация – к примеру, сейчас в нашем городе очень симпатично облицовывают керамогранитом 9- и 12-этажные дома, и внутри полное благолепие наводят. Все происходит за казенный счет, при этом различий между квартирами собственников и нанимателей не делается.

 

Здравый смысл, однако, подсказывает, что вечно так продолжаться не будет: рано или поздно капремонт на собственников «повесят». И суммы будут огромные, возможно жильцам придется брать кредиты в банках.

Republic - квартал в центре Москвы Квартиры премиум-класса. Роскошные мастер-спальни, гардеробные и панорамные террасы.
Реклама
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

Итог: с этой точки зрения неприватизированная квартира однозначно лучше – ее будет ремонтировать собственник, т.е. государство. 2:2.


Налоги когда-нибудь станут рыночными
Собственник ежегодно в обязательном порядке должен уплачивать налоги на недвижимое имущество», - напоминает Екатерина Мошечкина, PR-менеджер компании «Азбука жилья».

С налогообложением недвижимости у нас существуют две важные особенности. Во-первых, эти налоги не платит огромная категория населения – пенсионеры (т.е. льготных категорий масса, но эта – самая многочисленная). А во-вторых, налоги (для тех, кто их все-таки платит) существенно занижены. Точнее говоря, для исчисления налогов используются вполне мировые ставки в 0,1-2% в год, но рассчитываются они не от рыночной стоимости, а от оценки БТИ, которая на порядок ниже.

Вечным такой «праздник жизни», однако, не будет. «На рассмотрении ГосДумы находится проект федерального закона, в соответствии с которым налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной стоимости жилого помещения, - напомнили нам эксперты юридического департамента Холдинга «МГСН». – Это приведет к его значительному увеличению, сумма налога возрастет на несколько порядков».

Предсказать размер будущего налога не так сложно. Примем, что ставки останутся сегодняшними (они, как мы уже сказали, вполне на уровне тех, что существуют в остальном мире). А вот рыночная цена двухкомнатной квартиры в Москве – 5-7 млн. руб., т.е. 1% от нее – 50-70 тыс. Весьма, заметим, немало…

Куда меньше ясности со сроками. Бродя по интернету, я обнаружил новость 2003 года, где говорилось, что новый порядок исчисления налогооблагаемой базы вступит в силу в 2006 году. Можно вспомнить и то, с чего мы начали эту статью – с многочисленных переносов окончания приватизации. С налогами – в точности так же.

Также не очень понятно, решатся ли власти «обложить» пенсионеров. С одной стороны, это грозит социальным взрывом. С другой – деньги государству нужны.

ЖК Парксайд. Скидка до 9%! Пражская Квартиры бизнес-класса от 7,5 млн ₽ в зеленой стороне города. Закрытая территория. Свой яблоневый сад.
Реклама
от 7,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Финансовые услуги предоставляет: ПАО Сбербанк. Подробные условия акций смотрите на сайте parkside.lsr.ru.

Итог: с этой точки зрения, неприватизированная квартира однозначно лучше, поскольку налогов тут нет в принципе. Хотя, конечно, налоги (как и капремонт) – это пока неприятность скорее гипотетическая, чем реальная. 3:2 в пользу «неприваток».


Риски утери имущества: в ответе собственник
Согласно ст. 211 ГК, риск утраты имущества лежит на собственнике. Выражаясь проще, если залита, сгорела, разрушена взрывом и т.п. государственная квартира, восстанавливать ее – забота государства. Если же частная – то, извините, собственник. Пока граждане, похоже, не до конца поняли это, и в случае проблем привычно бегут к властям. Где их «огорчают до невозможности».

Решение проблемы давно известно: страхование. Коммерческие страховки стоят больших денег (десятки тысяч рублей), и далеко не в каждом городе имеются льготные страховые программы, как в Москве (весь ее «смак» заключается в том, что если квартира разрушена и не может быть восстановлена, то ее хозяева получают новую квартиру. Кстати, по столичной программе может застраховаться и собственник, и наниматель.)

Итог: и в этом пункте неприватизированная квартира выглядит гораздо предпочтительнее приватизированной. Общий счет: 4:2 в пользу неприватизированных квартир. Однако надо учитывать и разный «вес» этих очков и возможности самих игроков.


Резюме от портала Metrinfo.ru
Как видим, нашлись аргументы как в пользу того, чтобы приватизировать квартиру, так и чтобы оставить ее в муниципальной собственности. Что лучше? Ответ на этот вопрос каждый дает себе сам. Мы бы сформулировали так: тем, кто идет по жизни уверенно, имеет планы квартиры продавать, покупать, вкладывать деньги в бизнес и т.п. – им, конечно, разумнее иметь жилье в собственности. А вот гражданам, которые из рыночных цен ориентируются только в ценах на водку, или тем, кто не имеет других источников дохода кроме пенсии – таким, вероятно, вылезать из «убежища» неприватизированной квартиры неразумно.