Зарубежная недвижимость в кредит. Учимся убеждать иностранный банк в своей платежеспособности. Бумаги – только официальные; доходы – только белые

Приобретение зарубежной недвижимости в кредит давно уже перестало быть диковинкой. О том, как это делается, в каких странах какие условия ипотеки – на эти темы написано уже множество статей, в том числе и в нашем журнале. Однако кредит невозможен без андеррайтинга, т.е. проверки банком своего потенциального заемщика на предмет уровня доходов, добросовестности в погашении ранее взятых обязательств и т.п. Как все это происходит, когда заемщик «здесь», а банк и приобретаемая недвижимость – «там»?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: КП УГС
ЖК в Зеленограде Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 36 до 98 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Узнать телефон

Со своими проще
Для начала – пара слов о том, как иностранные банки проверяют заемщиков из числа граждан своих стран. В развитых государствах с этим просто: там уже многие десятилетия существуют Бюро кредитных историй (БКИ), собирающие данные о каждом человеке на протяжении практически всей его жизни. «Например, в США, наиболее крупными являются EQUIFAX и CREDITREPORT, - рассказывает Марина Мишурис, председатель правления «Флексинвест-Банка». – Имея данные об ID (примерный аналог российского номера социального страхования) потенциального заемщика, на сайтах данных компаний можно проверить его кредитную историю с 16-18 лет, то есть фактически с получения первой кредитной карты». Как продолжает эксперт, в информации, которая хранится в БКИ, содержатся подробные данные о финансовой «добропорядочности» человека: где он трудоустроен, объем его текущих обязательств, когда и с какой целью был получен первый кредит, имел ли заемщик кредитные карты и как он использовал кредитный лимит. И, конечно, главное – как он исполнял взятые на себя обязательства.

Схема замечательная, но (применительно к заемщикам из России) обладающая одним серьезным недостатком: о подавляющем большинстве наших соотечественников в западных БКИ нет вообще никаких данных. Так что если россиянин имеет кредитную историю в США или Европе – прекрасно, но подобных заемщиков пока ничтожно мало. И банкам приходится пользоваться для оценки «этих загадочных и страшных русских» другими формами работы.


Не телефонный разговор
Основной метод – это требование предоставить справки. В первую очередь, разумеется, о доходах потенциального заемщика. В этом вопросе иностранные банки очень похожи на российские. Но есть и отличия, главное из которых сводится к тому, что наши кредитные организации готовы учесть и доходы, не подтвержденные официально. Иностранцы – по большей части нет. «Зарубежные банки неофициальные доходы заемщика не рассматривают, - считает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». – Они верят только бумагам на официальных бланках с подписями и печатями».

Теперь вопрос: поверят ли только бумагам? Ответ на него, убеждена Марина Мишурис («Флексинвест-Банк»), зависит от того, кто является работодателем. «Если это достаточно крупная и известная на рынке компания (Газпром, «Тройка-Диалог», ВТБ и т.д.), то, вероятнее всего, иностранному банку будет достаточно копии трудового договора и справки 2-НДФЛ, заверенных печатью компании работодателя, - говорит эксперт. – Та же ситуация, если потенциальный заемщик работает в компании, являющейся российской «дочкой» иностранной корпорации. А во всех прочих случаях информация будет подвергнута очень тщательному анализу».

Как именно – этот вопрос, конечно, является коммерческой тайной банка. Вероятнее всего, будет оцениваться общий «видимый глазу» материальный уровень человека: наличие у него недвижимости (в России и за ее пределами), автомобиля, данные о поездках за границу. Не исключено также обращение к компании-работодателю с просьбой подтвердить, действительно ли они выдавали г-ну такому-то справку о доходах, и именно с такими цифрами? Правда, в силу достаточно строгого отношения в западных странах к вопросам privacy здесь, скорее всего, будет не телефонный звонок («Здрафстфуйте! Я есть банкир Вайс из заграница. Рапотает ли у фас герр Васюкофф?»), а письмо на официальном бланке с просьбой подтвердить предоставленные данные.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: РГ-Девелопмент
Петровский парк Спешите! Квартиры пл. от 37 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры от 7,7 млн руб. Узнать телефон


В «дочки-матери» на деньги
Сегодня многие иностранные банки имеют в Москве дочерние компании. Их возможностями по проверке потенциальных заемщиков, естественно, пользуются и головные офисы – в случаях, когда подобная необходимость возникает. Однако у множества банков, особенно некрупных, российских «дочек» нет. Доступный им вариант – попросить провести подобную проверку кого-нибудь из своих «коллег-конкурентов». «Успех решения вопроса проверки кредитной истории через другой банк зависит от личных или деловых отношений, - считает Владислав Есенков, замначальника управления по работе с клиентами КБ «Унифин». – Если есть связи, то проблема решаема, если нет – то увы… Ситуация с иностранными банками здесь мало чем отличается от российских».

Правда, у проблемы есть и еще один аспект – юридический. «Широкое применение подобных проверок осложняется законодательством о банковской тайне и о персональных данных, - отмечает Марина Мишурис («Флексинвест-Банк»). – Российские законы запрещают работу с данными лиц без их согласия».

Правда, как отмечали наши эксперты, фактически подобные проверки все же проводятся. Иностранцы, при всей их декларируемой приверженности работе «по правилам», иногда вынуждены от них отступать: иначе на нашей каменистой почве не выживешь…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Узнать телефон


Российские БКИ пока не помогают
Упоминавшиеся выше в этой статье Бюро кредитных историй существуют и в России. Соответствующий закон (N218-ФЗ «О кредитных историях») вступил в действие уже шесть лет назад, 1 июня 2005 года. Эти организации уже работают, причем масштабы впечатляющие. Например, «Национальное бюро кредитных историй» («НБКИ», крупнейший игрок данного рынка) в марте этого года (более поздних данных пока нет) предоставило банкам 4,5 млн кредитных отчетов.

Но если вернуться к теме нашего разговора, т.е. запросам иностранных банков, то нужно отметить – они информацией из наших кредитных бюро не пользуются. «Для того чтобы изучить потенциального клиента через нашу базу данных, кредитная организация должна заключить с бюро договор об оказании информационных услуг, - объясняет ситуацию Александр Викулин, генеральный директор ОАО «НБКИ». – На данный момент НБКИ не сотрудничает ни с одним иностранным банком».

Причины понятны: сотрудничество с БКИ (не только российскими, но и любыми другими) стоит денег, а поток потенциальных получателей кредитов из России еще недостаточно велик. Плюс ко всему, российские кредитные бюро еще довольно молоды, так что у «западников», вероятно, возникали сомнения по поводу объема и достоверности предоставляемой информации. Но все в этом мире меняется – в недалеком будущем, думается, иностранцы начнут пользоваться услугами наших БКИ.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Узнать телефон


Сама, сама, сама!
Помните эту крылатую фразу, которую произносит герой Никиты Михалкова в фильме «Вокзал для двоих»? Именно такую рекомендацию мы и можем дать россиянам, желающим взять ипотечный кредит за границей. Если у вас есть положительная кредитная история в России – ее следует предоставить своему потенциальному зарубежному займодателю. Помните, что российские БКИ, которые пока не предоставляют данные о вас иностранным банкам, обязательно выдадут их лично вам – по соответствующему запросу. Также имеет смысл обратиться в банки, в которых у вас есть или были раньше кредиты – разумеется, при условии, что гасили вы их аккуратно и без проблем – с просьбой дать соответствующую справочку. «Потенциальный заемщик, который сможет предоставить подтверждение положительной кредитной истории, вероятнее всего, получит положительное решение о кредитовании», - считает Марина Мишурис («Флексинвест-Банк»). «К нам часто обращаются люди за своей кредитной историей с целью последующего предоставления кредитного отчета в иностранный банк», - подтверждает Александр Викулин («НБКИ»).


Встречное движение
До сего момента мы говорили о ситуации, когда иностранный банк, решая, давать ли вам кредит, смотрит на то, как вы справлялись со своими обязательствами внутри России. Но в принципе возможна и «зеркальная» ситуация: у заемщика имеется кредитная история за границей, и она как-то влияет на решение наших банков о выдаче кредитов – в России. Как логично замечает Владислав Есенков («Унифин»), «для банков нет большой разницы в том, где географически скомпрометировал себя потенциальный клиент – важен сам факт».

Пока перспектива предоставления «иностранной» кредитной истории нашим банкам выглядит несколько фантастической. Иностранные банки, как уже было сказано, не заключили договоров с нашими БКИ. И в итоге они не только не получают из них информацию, но и не поставляют ее сами. Кроме того, подобного рода вопросы (а они явно государственного уровня) обычно решаются туго. Наше государство вообще не любит разглашать «вовне» данные о своих гражданах (вот недавно был очередной скандал, когда группа депутатов озаботилась тем, что центры обработки информации платежных систем VISA и MasterCard находятся, видите ли, за границей). Иностранцы пожимают плечами и отвечают взаимностью.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Но такая ситуация, скорее всего, временная. Глобализацию не остановить, так что лет через несколько, вероятно, полноценный обмен информацией пойдет в обе стороны. И кредитная история добросовестных плательщиков будет играть им на пользу везде – и в России, и за рубежом.