Франция – одна из любимых российскими туристами стран, да выбирая себе зарубежную недвижимость наши соотечественники, очарованные ее красотами, нередко приезжают сюда. Для многих Франция ассоциируется исключительно с Парижем и Лазурным берегом, ну и еще с Французскими Альпами и Куршевелем, а ведь там немало и других очень живописных и привлекательных мест, среди которых побережье Атлантического океана.
С ним и решил познакомить покупателей недвижимости портал www.metrinfo.ru.
Курорты французской Атлантики
Атлантические курорты Франции отличаются особой элегантностью и сдержанностью. Возможно потому, что здесь любят отдыхать скупые на эмоции англичане, тем более, что в прошлые века эти земли не раз переходили от Франции к Англии и наоборот. А может быть потому, что тут в свое время отдыхала французская знать: например, один из курортов – Довиль – был построен специально для богачей. Но скорее всего, - это влияние мощной и суровой Атлантики с холодным соленым воздухом, ветрами и огромными волнами в непогоду, отливами, открывающими взору километры дна, стремительными приливами и огромными стаями чаек.
Основные курорты Атлантического побережья Франции расположены в регионах Нормандия (Довиль, Трувиль, Онфлер, Шербур и т.д.), Бретань (Сен-Бриё и Сен-Мало) на северо-западе страны и в Аквитании на юго-западе. Самые известные -нормандские «братья» Довиль и Трувиль, в 200 км от Парижа и Биарриц, находящийся в Аквитании и даже считающийся «русским» курортом, потому что в XIX-XX вв. наши сограждане любили его почти так же как Ниццу. Здесь на собственной вилле проживал Федор Шаляпин, бывали Чехов, семья Набоковых и великие князья, а в советские годы Биарриц стал домом для писателя Василия Аксенова.
Для тех, кто любит жару под 40 градусов и постоянное солнце, курорты Атлантического побережья Франции вряд ли покажутся очень привлекательными: «Климат здесь довольно мягкий и влажный, но лето не такое жаркое, как на Лазурном Берегу», - поделилась с порталом www.metrinfo.ru Алина Вальдман, руководитель отдела продаж компании Just Real Consult GmbH. Холоднее на севере, в Нормандии и Бретани. Летом тут хорошо, но зимой часто бывает ветрено, промозгло и сыро, и столбик термометра держится около нуля. И кроме того, в северо-западных регионах Франции круглогодично холодная вода – даже в летнее время океан не прогревается выше +17-19°С. Но в Биаррице благодаря теплому Гольфстриму в июне-августе температура воды доходит и до +25° С, а на воздухе бывает +30 и даже более, и в зимние месяцы, несмотря на ветра, температура редко понижается ниже +10° С. Город находится в бухте Бискайского залива с особой формой дна, которая способствует образованию непрерывных волн, что на руку любителям серфинга. И, кстати сказать, именно здесь в 1957 году было положено начало серфингу в Европе.
«Атлантическое побережье Франции славится своими песчаными пляжами, скалистыми утесами и нетронутой природной красотой. Большинство покупателей недвижимости Атлантики выбирают ее, потому что считают самым романтичным местом во Франции», - говорит Алина Вальдман (Just Real Consult GmbH).
Здесь прекрасная инфраструктура: много кафе с широким выбором морепродуктов, магазинчиков, служб быта и т.п. Замечательно налажено железнодорожное сообщение не только с Парижем, но и с другими крупными городами государства, так что даже отсутствие аэропортов и прямой связи с Россией не доставляет особых неудобств. Единственный минус – в этих краях мало русских, поэтому нет никакого русского сообщества. «Курорты Атлантики – это излюбленные курорты англичан и в основном все понимают по-английски, поэтому со знанием только этого языка русским там комфортно», - говорит Алина Вальдман (Just Real Consult GmbH). Но, по мнению Дениса Евсеева, управляющего партнера компании Kingsland, английского здесь совсем не достаточно: «Французы недолюбливают англичан, особенно на побережье Атлантики, т.к. жители Британии часто с ними воевали, поэтому комфортнее общаться на французском». Так же думает и Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty: «Чтобы понять окружающих, английского, конечно, будет достаточно, но чтобы получать качественный сервис и настоящее удовольствие от отдыха и жизни во Франции нельзя не учить французский!»
Тут еще стоит учесть, что французы весьма сильно отличаются от нас: у них свои «причуды». Например, обед начинается в 12 часов и для них это время свято: закрываются даже клиентоориентированные компании и магазины, а язык – это своего рода мостик в другую культуру, не познав которую, жить в чужой стране сложно.
Предложения и цены
Важный плюс, привлекающий сограждан в поисках зарубежной недвижимости во французскую Атлантику - относительно низкая стоимость жилья.
«Цены примерно в два-три раза ниже, чем на Лазурном побережье или в Провансе, - утверждает Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, - причем основной интерес проявляют покупатели из российских регионов, а москвичи и петербуржцы все-таки предпочитают южную Францию». Такое положение дел отмечают и другие эксперты, хотя как сообщает Денис Евсеев (Kingsland), стоимость жилья на Атлантике по сравнению с «Лазуркой» меньше лишь на 25-30%. «На берегу Средиземного моря за 2 млн. евро можно купить виллу размером 250 кв. м. с участком 20 соток, а в Биаррице за эти же деньги можно купить дом общей площадь 350 кв. м., к которому прилагается 80 соток земли», - говорит Алина Вальдман (Just Real Consult GmbH).
На французской Атлантике предлагается самое разнообразное жилье – от скромных квартир в старых домах с небольшим метражом и современных апартаментов в кондоминиумах до дорогих вилл и самых настоящих замков. А стоимость недвижимости, зависит не только от размера и состояния жилья, а также от инфраструктуры вокруг и от близости к морю. Средняя же цена квадратного метра в квартирах по данным Алины Вальдман составляет 3,5-5 тыс. евро, а в домах может быть и выше, причем значительно – в 5-10 раз, и это при том, в нынешнем году наблюдается небольшой спад (а в прошлом году, кстати, наблюдался очень хороший рост).
Самый высокий уровень цен в Довиле, где среди предложений особенно много отдельных домов в нормандском стиле и немало замков - недаром он был известен как курорт для аристократии. Простенькая студия площадью 26 м кв. здесь стоит 114 тыс. евро, а трехкомнатная квартира площадью 72 м кв. в жилом комплексе с собственным садом в центре города обойдется в 440 тыс. евро. Старинный нормандский дом с садом также в центре Довиля и в 500 м от моря можно купить за 900 тыс. евро. При этом в распоряжении хозяев будет 7 спален и гараж на 2 машины, но в скором времени придется делать ремонт.
Современные виллы площадью от 200д о 300 кв. м с двумя ванными и 5 спальнями в 10 минутах от моря, по данным Дениса Евсеева (Kingsland) стоят в среднем миллион евро. Ну а стать хозяином настоящего нормандского замка можно за 5-6 млн. евро. Например, за 5 млн. евро продается трехуровневый замок жилой площадью 1300 м кв. В доме 12 комнат, 8 из которых – спальни, каждая со своей ванной комнатой. А окружают его 14 гектаров красивого пейзажного парка.
Однако россияне если и выбирают Атлантику, то гораздо чаще Биарриц, отдавая предпочтение либо традиционным домам, либо квартирам в хороших современных комплексах, - все-таки южнее и теплее, да и цены демократичнее.
Минимальный бюджет, необходимый для покупки квартиры - 75-85 тыс. евро. Например, студия площадью 24 м кв. в центре города стоит 79 тыс. евро, а крохотную студию площадью всего 15 м кв., но на побережье (рядом с центральным пляжем) можно купить за 84 тыс. евро. А квартира с 3 комнатами недалеко от пляжа (площадь 48 м кв.) оценивается в 211 тыс. евро.
Скромный дом в Биаррице стоит в среднем 500-600 тыс. евро. За такие деньги можно получить 1-2-этажное строение площадью 150-200 м кв. с 4-5 спальнями и не очень далеко от моря. Но дома посолиднее с садами и бассейнами обходятся дороже – примерно в 1,6-2,8 млн. евро. Можно купить и замок (здесь их не так много, как на севере, но такой тип недвижимости тоже имеется) по цене от 3 млн. евро. Например, за 3,3 млн. предлагается полностью отреставрированный замок XIX века площадью 500 кв. м, с двумя гостиными и 8 спальнями, красивой верандой, бассейном с подогревом и участком в 1 га.
Купить просто – содержать дорого
Стать обладателем недвижимости на французском побережье Атлантики довольно просто, и если не хватает собственных средств, можно взять ипотеку сроком до 25 лет с ежегодной процентной ставкой 3-4% при первоначальном взносе от 30% во французском банке.
Вероятность обмана при покупке минимальна: «Закон четко регламентирует действия как продавца, так и покупателя. Все платежи проходят через нотариуса, который гарантирует безопасность договора и соблюдение законодательных актов. Он ответственен за то, чтобы сделка была действительной», - рассказывает Алина Вальдман (Just Real Consult GmbH). А услуги нотариуса, как сообщает Денис Евсеев (Kingsland) стоят примерно 2% от суммы сделки. Кроме того, если для покупки жилья привлекается кредит, чистоту сделки проверяет еще и банк.
Налоги во Франции, увы, известны своим совсем нескромным размером. При покупке недвижимости на вторичном рынке они составляют около 5% от суммы сделки, а если приобретать новостройку, то 1-2% и плюс НДС, уже заложенный в стоимость объекта. А после оформления недвижимость в собственность придется платить налоги, связанные с владением: «Если собственник проживает в своем доме более 183 дней в году, они умеренны, а если нет, то могут доходить до 7% от стоимости жилья», - сообщает Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty).
При этом покупка недвижимости во Франции не дает ни вида на жительства, ни тем более гражданства, максимум, - можно получить годовую шенгенскую мультивизу, разрешающую пребывание в стране не более 180 дней в году. Таким образом, если нет желания переехать во Францию насовсем, за обладание недвижимостью придется платить сполна:
- налог на недвижимость или земельный налог (taxe fonciere), который зависит от региона, типа собственности и статуса собственника, но в среднем составляет 0,5% от стоимости недвижимости,
- налог на проживание (taxe d’habitation) - в среднем 0,5%, их платит тот, кто живет в квартире или в доме на 1 января отчетного года,
- налог на имущество (ISF - impot de solidarite sur la fortune), который и составляет серьезную налоговую нагрузку, но, правда, распространяется только на недвижимость стоимостью выше 800 тыс. евро.
Плюс к налогам еще придется оплачивать и коммунальные расходы. «В среднем это обходится в 1-2 евро в месяц за 1 м кв. жилья. Квартплата зависит от типа отопления (центральное, газовое, электрическое), площади недвижимости, наличия лифта и т.п. Для небольшой квартиры (1-3 комнаты) все вместе составляет примерно 100 350 евро в месяц», - рассказывает Алина Вальдман (Just Real Consult GmbH). Обслуживание же отдельного дома, как сообщает Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty), обойдется как минимум в 3000 евро в месяц. А за год расходы на коммунальные платежи и налоги по данным Дениса Евсеева (Kingsland) составят примерно 70-100 евро за квадратный метр.
Не для инвестиций
На перепродаже местной недвижимости заработать нельзя. Недвижимость на атлантическом побережье Франции – это, как отмечает Денис Евсеев (Kingsland), не международный продукт, и на рынке в основном присутствуют местные покупатели и продавцы плюс еще англичане, а, следовательно, жилье сложно будет перепродать, да и стоимость таких объектов если и увеличивается, то очень медленно.
И от сдачи жилья в аренду особых прибылей ждать бесполезно, так как сезон в этих местах не длинный, желающих отдохнуть относительно немного, а в плюс к основным налогам придется платить еще и подоходный налог в размере 20%. В результате прибыль составит максимум 4-5%.
Поэтому если цель – выгодные инвестиции, эксперты рынка недвижимости не советуют покупать жилье в этих местах: «Налоги для нерезидентов крайне высоки, при покупке обязательно придется говорить об источнике дохода, аренда приносит крайне низкий доход, а обслуживание дома крайне накладно – все играет против покупателей-инвесторов», - говорит Георгий Дзагуров (Penny Lane Realty).
Кстати, наши эксперты предлагают для начала жилье здесь снимать, тем более, если речь идет только о том, чтобы проводить здесь отпуск. «Предложений по аренде очень много, гораздо больше, чем по продаже. Цены на аренду низкие, а спрос не высокий», - уверяет Денис Евсеев (Kingsland). Например, в Биаррице студию площадью 30-40 м кв. с балконом и недалеко от моря в летний период можно снять за 250-350 евро в неделю, и квартиры с двумя спальнями не намного дороже – примерно 350-450 евро в неделю. А виллу с 5 спальнями, подогреваемым бассейном и садом и всего в 200 м от моря можно снять за 3,5-4 тыс. евро в неделю. В Довиле цены примерно такие же, да к тому же там сдается довольно много старинных домов без бассейнов, но недалеко от моря, которые можно арендовать за 1-1,5 тыс. евро в неделю.
Ну, а если речь все-таки идет о покупке недвижимости, то эксперты рекомендуют воспользоваться схемой lease-back: «В этом случае хотя бы будет определенный ежегодный доход от сдачи объекта в аренду, который управляющая компания выплатит независимо от заполняемости квартиры», - говорит Алина Вальдман (Just Real Consult GmbH). Но он, как правило, невелик - 3-3,5% в год в целом по атлантическому побережью и 3-5% в Аквитании.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Франция – многогранная страна, готовая предложить своим гостям и исторические достопримечательности, и отдых в горах и прекрасные пляжи. А один из самых интересных и красивых ее регионов – побережье Атлантики. Если хочется спокойствия и умиротворенности в окружении живописных пейзажей стоит ехать именно сюда. Здесь можно снять жилье на время отпуска или, если места очень уж понравятся, купить его в собственность, благо цены здесь ниже, чем на популярном и всем известном Лазурном берегу, а красоты природы и инфраструктура совсем не хуже, да и отдыхающие тут собираются более солидные и интеллигентные. Так же, благодаря ценам, недвижимость в этих краях может подойти тем, кто непременно хочет жить во Франции, но не готов платить за жилье в Париже или в Каннах. Вот только в инвестиционных целях жилье на великой и могучей Атлантике покупать однозначно не стоит.