Испанские компании - одни из самых активных участников международных выставок недвижимости, проводимых в Москве. Застройщики привезли в российскую столицу заметно подешевевшие за годы кризиса предложения от индивидуальных вилл для обеспеченных покупателей до недорогих апартаментов. Эксперты ситуацию на рынке недвижимости Испании оценивают пока не оптимистично, но у них есть свои критерии, ориентируясь на которые, они могут сказать - стоит ли покупать недвижимость или нет.
Испания – страна любимая россиянами. Причем любят ее и люди в народе известные – артисты, певцы, режиссеры. В Аликанте есть недвижимость у Никиты Михалкова, Юрия Стоянова, Лады Дэнс, в Валенсии на берегу моря актриса Марина Голуб приобрела апартаменты. Актер Михаил Кокшенов владеет несколькими квартирами.
По состоянию на начало 2012 года уже тысячи россиян стали собственниками испанской недвижимости. Но большинство сделок прошло до 2008 года, так как мировой финансовый кризис, причинивший серьезные проблемы испанской экономике, остудил пыл наших соотечественников, планирующих купить испанскую недвижимость. Однако этой весной на апрельских выставках зарубежной недвижимости москвичи проявляли неподдельный интерес к стендам испанских компаний.
Отрицательные тренды
Серьезные проблемы в экономике Испании стали причиной коллапса на рынке недвижимости. «Положительных трендов на испанском рынке недвижимости до сих пор не наблюдается», - подтверждает Евгений Скоморовский, управляющий партнер компании «Century 21 Запад». Как объяснил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтинговой компании indriksons.ru, с 2007 года правительство Испании не может переломить негативную экономическую ситуацию в стране. А в 2011 году Испания заняла первое место по неликвидности рынка. Для сравнения, в 2007 году объемы инвестиций достигли пика, тогда объем инвестиций составлял 10 млрд евро в год, в 2011 году - всего 1,2 млрд евро, т. е. снизился в 8 раз.
«Одна из основных проблем в Испании - огромное количество нераспроданного жилья, настроенного в бум 2005 - 2007 годов», - говорит Евгений Редькин, эксперт информационно-сервисной компании Spanishabitat. По данным Ассоциации строителей Испании APSI, это 675 тысяч жилых единиц, по оценкам других экспертов - до 900 тысяч, из них 200 - 250 тысяч объектов принадлежат финансово-кредитным учреждениям (банкам). 70% стоковой недвижимости - курортная.
Еще одна проблема рынка испанской недвижимости - несоответствие предложения и спроса. Для административных и промышленных центров вдали от побережья характерны наиболее активный спрос и ограниченное предложение. Побережье, наоборот, ощущает переизбыток предложения и недостаток спроса. Впрочем, в отдельных курортных районах в конце года на рынке образовался дефицит ликвидных премиум-предложений, особенно в таких востребованных и престижных районах, как Марбелья, Cан-Педро, Пуэрто-Банус, говорит Вадим Оришак, управляющий директор компании Pleiada International.
За прошедший год количество инвесторов, намеревающихся вложить средства в недвижимость Испании, сократилось на две трети. Если в 2011 году о намерениях заявило около 9% опрошенных местных инвесторов, то в 2012 аналогичные действия готовы предпринять лишь 3,5% респондентов.
Кроме этого, Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, рассказал, что объемы ипотечного кредитования снизились в 2011 году на наибольшее значение за время всего кризиса. Спад составил 32,6%, а всего было выдано 409 тыс. займов. При этом общий объем ипотечного кредитования в стране снизился на 35,5%, до 45,8 млрд евро, и средний размер займа составил около 112 тыс. евро.
«Банки стали гораздо осторожнее, и на данный момент максимум, который банки могут предложить нерезидентам, - это, за редким исключением, 80% от стоимости на свои объекты и 50-60% от стоимости на другие объекты», - добавляет Вадим Оришак (Pleiada International).
Пожалуй, единственным показателем, демонстрирующим рост в секторе недвижимости, является доступность жилья. «По сравнению с пиковыми значениями рынка среднестатистической испанской семье придется копить на жилье не 7,7 лет, а всего 6,2 года», - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock).
Россияне выбирают Испанию
Даже в сложившейся непростой ситуации в стране россияне не отказываются от Испании. «На сегодня мы отмечаем всплеск интереса и к аренде, и к покупке», - свидетельствует Денис Евсеев, управляющий партнер KINGSLAND. По его словам, он и сам планирует купить недвижимость в этой средиземноморской стране и многие его товарищи также собираются выходить на сделки. Екатерина Тейн, партнер Chesterton International Real Estate, рассказала, что недавно клиенты ее компании очень выгодно купили в Мурсии квартиру в кондоминиуме общей площадью 130 кв.м с двумя спальнями, с видом на гольф-поле за 110 000 евро. В ЖК есть охрана, теннисные корты, гольф-клуб, спортзалы и т.д.
Юлия Кайнова, руководитель отдела зарубежной недвижимости CENTURY 21 Beverly wood Realty, сообщила нам, что в конце февраля 2012 года застройщик в Аликанте выставил на продажу 88 таунхаусов по 105 тыс. евро каждый – за три недели все было распродано. Некоторые интересные объекты риелторские компании даже не успевают представить на российском рынке – так велика сегодня активность на внутреннем рынке Испании.
По данным Испанского института статистики, в 2011 году россияне приобрели 5 000 единиц недвижимости средней стоимостью 240 тысяч евро. «Нам эти данные кажутся заниженными, на самом деле таких сделок было больше», - комментирует Евгений Редькин (Spanishabitat).
Эксперты полагают, что ситуация на рынке испанской недвижимости сейчас складывается так, что на сделки выходят преимущественно те покупатели, которые соблазнившись дешевизной предложений, приобретают недвижимость для собственных нужд. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), наибольшая часть спроса приходится на курорты континентальной Испании – это Коста-дель-Гарраф, Коста-дель-Маресме, Коста-Дорада в Каталонии, в городках Марбелья, Пуэрто Банус, Сотогранде в Коста-дель-Соль. Незначительная, но наиболее состоятельная часть россиян приобретают жилье на дорогом континентальном курорте Коста-Брава в Каталонии. Чаще всего островная недвижимость приобретается на острове Тенерифе, на участке побережья от Эль Медано до Лос Гигантос.
В числе любимых регионов, по словам Екатерины Тейн (Chesterton International Real Estate), также фигурирует Майорка. «Это единственный регион, который по сочетанию «цена - качество» сохранил свою элитность и привлекательность для россиян как для личных покупок, так и для инвестиций», - считает эксперт.
По данным Gordon Rock, активнее всего приобретается жилье низшего и среднего ценового сегмента. Речь идет о квартирах в прибрежных жилищных комплексах и небольших домах. Цены колеблются от 75 до 150 тыс. евро для квартир и от 125 до 250 тыс. евро для домов. Вместе с тем на островах Ибице и Майорке лидируют дорогие виллы и апартаменты ценой от 200 до 500 и более тыс. евро и площадь ю в 150 - 500 кв. м. «Примечательно, что запрашиваемый покупателями уровень цен в среднем все еще на 23% меньше, чем тот, который предлагают продавцы», - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock).
Спад спроса и скидки
Продолжающееся снижение цен радует покупателей, однако такое обстоятельство еще и оставляет тяжелый осадок, ведь покупателям приходится мириться с тем, что фактически сразу же после заключения сделки объект уже стоит дешевле и в случае необходимости за него уже не удастся вернуть вложенные средства.
На этом фоне, только по официальным, сильно приукрашенным данным, стоимость жилой недвижимости Испании сократилась по итогам 2011 года на 35% по сравнению с пиковыми значениями 2007 года. При этом спад цен за 2011 год составил 11%.
По информации Gordon Rock, в 2011 году менее всего цены сократились в Мурсии (-7%) и Канарах с Галисией и Андалусией (-8%). В Валенсии цены снизились на 10%. На столько же подешевела недвижимость на Балеарских островах. В Австратиас и Кантабрии цены «упали» на 11% и 12%. Сильнее всего обесценилась недвижимость Каталонии, где спад цен равнялся 14%.
Впрочем, Игорь Индриксонс (indriksons.ru) считает, что на вторичном рынке испанской недвижимости нет определенной ценовой политики: за сколько договоришься, за столько и купишь. Эксперт предупредил, что для россиян продавцы цены всегда взвинчивают в несколько раз, поэтому им нужно торговаться как на восточном базаре. «В среднем до кризиса недвижимость стоила в районе 3000 евро за «квадрат», сейчас 800 - 1000 евро», - уточняет эксперт.
Впрочем, на рынке есть и более дорогие объекты. Правда, желающих их приобрести совсем немного. Евгений Скоморовский («Century 21 Запад») рассказал, что в Каталонии можно купить таунхаус площадью 130 - 150 кв.м, расположенный в нескольких километрах от моря за 200 - 250 тыс. евро: в среднем цены на подобные объекты начинаются от 1,5 тыс. евро за кв.м. Стоимость отдельных домов в этом же регионе стартует с 2 тыс. евро. Например, за 820 тыс. евро реально купить виллу с бассейном общей площадью 400 кв.м. А за 900 тыс. евро - виллу у моря. Площадь строения – 270 тыс. кв.м. Получается, что цена «квадрата» составляет около 3,2 тыс. евро.
Стимулирующие проекты
Первичная недвижимость имеет свои преимущества, так как она строится в соответствии с требованиями времени и тенденциями в архитектуре. Многие россияне намеренно подыскивают для себя объекты на первичном рынке. Впрочем, испанские компании не испытывают дефицит такого предложения. По словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), сейчас в стране насчитывается около 800 тыс. единиц нового жилья, из которых 65% было возведено на побережье в расчете на иностранных покупателей. «Проектов, которые были не завершены, очень много - их застройщики просто обанкротились», - добавляет Екатерина Тейн (Chesterton International Real Estate).
В сложившейся ситуации правительство Испании старается спасти ситуацию, предлагая налоговые льготы. С 1 августа 2011 года снижена ставка НДС на новые объекты (4% вместо прежних 8%). По словам Вадима Оришака (Pleiada International), популярная мера заметно активизировала спрос, но он до сих пор небольшой.
Хуже всего дела обстоят в Валенсии, на территории которой экспонируется 210 тыс. единиц, или 26% от общего объема нового жилья Испании. Причем на севере провинции, на участке побережья Коста дель Азахар (Costa del Azahar), сконцентрировано 114 тыс. объектов. В Андалусии и Каталонии насчитывается по 137 и 107 тыс. объектов недвижимости. В Барселоне и Коста Бланке расположено 57 тыс. новостроек. Еще 52 тыс. единиц жилья сконцентрировано в Мурсии, рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock).
Но в Малаге на побережье Коста дель Соль ситуация выглядит лучше всего. Здесь располагается лишь 20 тыс. новых объектов недвижимости. Вследствие чего ситуация на данном рынке жилья исправится скорее всего.
Затоваривание новостройками привело к тому, что по итогам 2011 года новое жилье подешевело на 9% по сравнению с годом ранее.
Частным примером кризисных распродаж может послужить жилищный комплекс, реализуемый на прибрежном гольф-курорте в провинции Альмерия (Almeria) на юго-востоке Испании. Станислав Зингель (Gordon Rock) рассказал, что с учетом 50% скидки стоимость квартир в 15 минутах от пляжа начинается от 175 тыс. евро. Приобрести их можно по ипотеке, предоставляемой в размере до 70% от стоимости объекта. В подарок девелопер предоставляет бесплатное членство в гольф-клубе. Вне рамок акции данное удовольствие обойдется в 32 тыс. евро.
Еще одна мера, которая должна простимулировать спрос, – это развитие курортов. Вадим Оришак (Pleiada International) рассказал, что немаловажным событием для Испании в целом и курорта Марбельи в частности станет строительство к 2015 году нового порта. Рыбный порт Марбельи, La Bajadilla, будет преобразован в новый современный, высокотехнологичный международный порт класса люкс. Это позволит значительно расширить возможности существующего порта, сделав доступным прием роскошных круизных лайнеров, а также частных яхт, что укрепит и усилит имидж Марбельи.
Эксперт добавил, что в строительство нового порта и прибрежной коммерческой зоны инвестирует 400 млн евро катарский шейх Абдулла Бен Нассер Аль-Тани, который также является владельцем футбольного клуба «Малага». Проект включает строительство пирса с 200-метровым причалом для круизных лайнеров, пятизвездочный отель, пристань для яхт, а также бары, рестораны, магазины и супермаркеты. Уже сейчас проект называют самым важным для развития города в истории Марбельи. Он сможет разместить 860 судов различных размеров от 175-метровых мегаяхт до небольших судов.
Подразумевается, что после ввода объектов цены в данном курорте вырастут. А пока же здесь есть очень выгодные предложения. Например, апартаменты в ЖК с бассейном и рядом с гольф-клубом общей площадью 47 кв.м обойдутся покупателю всего 99 тыс. евро. Апартаменты в другом уже люксовом ЖК можно купить с большими скидками. Например, апартаменты в 5 минутах от центра Марбельи общей площадью около 60 кв.м с террасой - 7 кв.м, чистовой отделкой, сантехникой и кухонной мебелью сейчас продают за 165 тыс. евро, вместо ранее объявленной суммы – 406 тыс. евро. Каждый апартамент включает одно место в гараже и кладовку, из гаража к апартаментам идет лифт. Комплекс состоит из 25 блоков, 169 квартир c 1, 2 и 3 спальнями, дуплексы и пентхаусы с 2 и 3 спальнями. Инфраструктура - 2 открытых бассейна, один крытый бассейн с подогревом, 2 джакузи, 2 сауны и спортзал 80 кв.м.
Испанская дача – за! Инвестиции – против!
Будущее рынка недвижимости, сроки, в которые можно ждать ценовой стабилизации и даже роста стоимости испанской недвижимости, – это неполный перечень вопросов, ответы на которые пока не могут получить ни местные покупатели, ни иностранцы.
Впрочем, уже сейчас эксперты могут позволить себе сделать предположение, что в дальнейшем первичный рынок жилья будет находиться во все большей зависимости от иностранных покупателей. «Связано это со снижением рождаемости и уменьшением количества вновь образуемых семей в Испании, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). - К 2015 году количество ежегодно образуемых семей сократится с пикового показателя в 400 тыс. до 80 тыс. Следовательно, снизится и внутренний спрос на жилье». Вместе с тем эксперт советует ориентироваться не на курортную недвижимость: в условиях кризиса инвестиционная недвижимость должна быть ориентирована на трудоспособное коренное население, а не на заезжих курортников.
Перспективы для инвесторов на рынке испанской недвижимости весьма спорные, по крайней мере, на ближайшие 5-7 лет. Как подтвердила Екатерина Тейн (Chesterton International Real Estate), для инвестиций испанский рынок сейчас не интересен. «Если вы хотите купить там объект для инвестиций, то лучше деньги отдайте африканским детям, - предлагает Игорь Индриксонс (indriksons). - Но если вы покупаете для себя, с четким пониманием, что навсегда, без перепродажи, то в этом случае можно рассматривать этот рынок». Правда, и здесь эксперты департамента зарубежной недвижимости компании Blackwood советуют учитывать тот фактор, что недвижимость на побережье изнашивается быстрее и требует более тщательного ухода.