Новостройки и апартаменты: Сочи. Цены на квадратные метры «отдыхают»; стало больше жилья экономкласса. Инвестиции: много заработать не получится, но деньги сохранить вполне реально

Львиная доля предложения курортного жилья на черноморском побережье сосредоточена в Сочи, где после объявления города столицей XIV Олимпийских игр число строящихся объектов многократно выросло. Однако покупатели не спешат штурмовать офисы продаж, и тому есть весомые причины. Более-менее востребовано жилье экономкласса, в то время как дорогие квартиры откровенно простаивают.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Об объемах нового строительства в Сочи можно судить хотя бы по тому, что в городе появились новые улицы и переулки: Персиковая, им. Севастьянова, Метелева, Изумрудный, Земляничный.

Однако взрыв строительной активности в Сочи имел и неприятные последствия, например, в городе стал множиться самострой. По данным пресс-службы администрации Сочи, в июне 2012 года в реестре самовольных построек насчитывалось 766 объектов. Уже решено, что более 240 объектов будут либо «арестованы» (достраивать их запретили), либо вообще снесены. Но даже такой статус объектов не мешает недобросовестным риелторам продавать там жилье «по выгодным ценам». Теперь с подачи администрации города планируется обновлять списки всех незаконных строений и публиковать их на специализированных сайтах о продаже недвижимости.

Впрочем, есть и положительные сдвиги. Как заявила«Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дарья Ковалевская, исполнительный директор консалтинговой компании MACON Realty Group, число замороженных проектов существенно сократилось. Например, еще в 2010 году возобновились строительные работы в ЖК «Морская Симфония» (его начинали строить еще в середине 2008 года) и ЖК «Остров Мечты», правда, проект подвергся реконцепции, и из класса бизнес перекочевал в эконом. Кстати, сегмент экономкласса от кризиса пострадал меньше других. Объекты такого уровня продолжали строиться в течение 2008 - 2012 гг.

В целом же покупатели довольно пассивны. «Некоторое оживление отмечается с 2010 года, но это скорее попытки выйти на какую-то стабильную траекторию, о серьезной активности говорить по-прежнему сложно», - отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Как подтвердил Вячеслав Ширяев, председатель совета директоров Vesco Group, на данный момент на рынке сочинских новостроек положительной динамики не прослеживается. Люди, которые приобрели такую недвижимость, не понимают, как там жить, так как большинство объектов стоят полупустые. В подавляющем большинстве новостроек никакая инфраструктура не работает, так как дома еще не заселены.

Среди покупателей, по данным MACON Realty Group, как и раньше, преобладают жители столичного региона (Москва и область), на их долю приходится 75-80% от общего числа сделок на первичном рынке. Оставшийся спрос делят жители городов-миллионников и местное население. Кстати, сами сочинцы стали активнее покупать квартиры, чему поспособствовала массовая застройка новых территорий, находящихся на значительном расстоянии от моря, домами класса эконом. Покупателей курортной недвижимости возводимые многоэтажки мало интересуют: далеко от пляжа, поблизости нет объектов для развлечения и отдыха и проч.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Донстрой
СИМВОЛ Спешите! Новые квартиры у м.Авиамоторная. Квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 119 кв.м. Узнать телефон

Цены «отдыхают»
Сегодня рынок недвижимости Сочи перенасыщен предложениями, но цены не снижаются. Рынок, как был переоцененным в 2008 году, таким он и остается. По данным MACON Realty Group, это касается жилья всех уровней. Так, в новостройках экономкласса на протяжении последних лет цены практически не менялись. Во II квартале 2012 года средневзвешенная стоимость квадратного метра составила около 63 тыс. руб. (в сегменте «частных» застройщиков – около 48 тыс. руб.).

А в бизнес-классе за этот период средневзвешенная стоимость 1 кв. м составила 117,9 тыс. руб. (+1,7% по отношению ко II кв. 2010 г.), в элитном – 227,3 тыс. руб. (+18%). Но рост показателей связан не с повышением цен застройщиками, а с другими обстоятельствами: с закрытием или возобновлением продаж в некоторых объектах, полной реализацией «дешевых» (на нижних этажах, не видовых) квартир и т.д.

Что предлагают
Но цены в каждом конкретном доме, разумеется, отличаются от средних. Самые бюджетные предложения сосредоточены в жилых микрорайонах, ориентированных на внутренний рынок. Например, в четырехэтажном доме экономкласса в спальном микрорайоне Макаренко в 6 км от моря (срок ввода 2012 г.) остались в продаже одно-трехкомнатные квартиры только на нижних этажах, что и сказалось на ценах. Квадратный метр в однокомнатной квартире общей площадью 33 кв. м на втором этаже оценили почти в 43 тыс. руб., а в трехкомнатной (52 кв. м) на первом этаже в - 24 тыс. руб. В результате цена разных по площади квартир оказалась практически равной 1,45 и 1,4 млн руб. соответственно. В целом характеристики дома неплохие. На типовом этаже располагаются 10 квартир свободной планировки. Из окон открывается панорамный вид на море и горы. Квартиры сдаются без отделки: полы - бетонные, стяжка. В квартирах установлены стеклопакеты, входная металлическая дверь.

Интересное предложение по цене ниже среднерыночной – жилой дом «Палермо» на улице Лысая Гора в Хостинском районе Сочи, в мкр. Светлана, в 800 м от моря. Новостройка представляет собой четырехэтажный жилой дом с мансардным этажом на 28 квартир. В цокольном этаже находится паркинг на пять машино-мест. Дом уже построен, в продаже осталось всего несколько квартир. Однокомнатные квартиры общей площадью 26 и 28 кв. м на первом этаже дома продаются по цене 42 тыс. руб. за кв. м, а двухкомнатная на четвертом этаже по 46 тыс. руб. за кв. м. Минимальная цена предложения на объекте – около 1,1 млн руб.

Еще один объект, где можно купить квартиру экономкласса - четырехэтажный дом на Санаторной улице, 59/21, в микрорайоне Новый Сочи, в 1100 м от моря. Привлекательность предложению добавляет инфраструктура близлежащих санаториев и пансионатов («Салют», «Нева», «Русь», «Беларусь»), недалеко расположена резиденция президента России Бочаров Ручей. Рядом - магазины и кафе, две школы, детский сад. В доме 40 квартир, но так как объект сдан в конце 2011 года, в продаже остались преимущественно однокомнатные квартиры на нижних этажах дома – их цена от 51,4 до 64,7 тыс. руб. за кв. м. Минимальная цена однокомнатной квартиры 1,75 млн руб.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Level Group
Новый проект бизнес-класса у реки! 7 мин пешком до метро, 800 м до выезда на ТТК. Большой выбор планировочных решений, террасы, эркеры. Узнать телефон

Karat Apartments, «Камелия», «Сочное»
Дорогой рынок сочинской недвижимости заслуживает отдельного внимания. В развитие ранее дефицитного класса престижной недвижимости были вложены многие и многие миллионы. Теперь же, по прошествии более пяти лет, эксперты делают малоутешительные выводы: элитный рынок себя не оправдал. Квартиры по завышенным ценам практически не продаются. Интерес к этому сегменту все же есть, но до сделок доходят единицы.

Состоятельный покупатель не торопится в Сочи, предпочитая более выгодные инвестиции в зарубежную недвижимость. Среди аргументов: нежелание жить на стройке - а Сочи сейчас действительно больше напоминает строительную площадку, а не курорт - неразвитость инфраструктуры и необоснованно высокие цены.

Покупателей не устраивает и площадь квартир, они не хотят платить за «лишние» метры. Невостребованными остаются элитные однокомнатные квартиры, площадь которых близка к 100 кв. м. По данным компании MACON Realty Group, в бизнес- и элитном классах спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью 50-55 кв. м и двухкомнатные площадью 50-70 кв. м.

В связи с отсутствием спроса новые элитные комплексы - редкость. «На рынке высокобюджетной недвижимости по-прежнему присутствуют всем уже оскомину набившие проекты – те, что, по утверждениям девелоперов, разлетались как горячие пирожки и предлагали последние квартиры еще в 2007 - 2008 гг.», - говорит Ольга Широкова (Blackwood).

В бизнес- и элитном классах с середины 2011 года не было начато строительство ни одного нового объекта, подтверждает Дарья Ковалевская (MACON Realty Group). К качественным новостройкам, которые были заложены в течение 2008 - 2011, можно отнести «Морской Дворец», 2-ю очередь в рамках проекта «Парк Горького», «Московию», жилой дом №5 в «Ривьере» и жилой дом по ул. Нагорная, 11.

Дорогие объекты строят и компании с мировыми именами. В частности, об одном таком рассказал Вячеслав Ширяев (Vesco Group) – это Karat Apartments, включающий люксовый пятизвездочный отель Hyatt и апартаменты на продажу. 27-этажная башня, отделанная камнем с включением блестящих кристаллов, чей силуэт напоминает надутый парус, – это детище французской архитектурной мастерской Valode & Pistre и британской компании DESSALESFLINT. Эксперт считает, что башня, расположенная в лучшем месте центрального Сочи, через несколько месяцев станет доминантой всей черноморской Ривьеры.

Управление поручено известному гостиничному оператору Hyatt, который предложит жителям различные виды услуг и высококлассный сервис. Планируется к концу года завершить отделку фасадов здания. В настоящее время стоимость квартир варьируется от 1,2 до 3 млн долл. «На момент официального открытия продаж в ЖК Karat Apartments уже продано 10 квартир, и ведутся переговоры по приобретению еще 5 апартаментов», - сообщил эксперт.

В компании MACON Realty Group cамым знаковым объектом считают «Сочное» (прежнее название — «Имеретинская Ривьера»). В Имеретинской низменности на 75 га будут построены основная Олимпийская деревня (включая Параолимпийскую), комплекс зданий для Олимпийской семьи и Международного параолимпийского комитета, а также гостиницы категорий 4* и 5*. Общее количество апартаментов составит 2 727 ед. Продавать их начнут уже в этом году. Однако это будет покупка с обременением: апартаменты собственников с января по март 2014 года передаются в распоряжение Оргкомитета «Сочи-2014». То есть пользоваться апартаментами можно будет только после Олимпиады.

Дополнительная инфраструктура будет представлена дендрологическим и орнитологическим парками, яхт-клубом, трассой «Формула-1», торгово-развлекательным комплексом, выставочным центром, парком стадионов, горнолыжными курортами Красной Поляны и парком аттракционов.

Среди точечных новостроек элитного класса в компании выделяют два объекта: Royal Park и «Новую Александрию».

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: TEKTA GROUP
Жилой комплекс «ENITEO» Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. м. Академическая. Редкие форматы жилья. Уникальные виды. Всего 14 мин от Садового! Узнать телефон

RoyalPark расположен в Хостинском районе, по адресу Курортный проспект, дом 105А. Комплекс введен в эксплуатацию, площади квартир – от 55 до 160 кв. м (без учета пентхаусов). Инфраструктура - подземный паркинг на 115 м/м, фитнес-центр, спортивные площадки, теннисный корт, собственный пляж, комнаты отдыха, закрытый бассейн, клубный ресторан, кафе. Цена квартир – от 150 000 до 310 000 руб. за 1 кв. м.

ЖК «Новая Александрия» (Хостинский район, пр-т Пушкина, 8) тоже введен в эксплуатацию. Площади квартир - от 91,0 кв. м до 148 кв. м (пентхаусов – 449 кв. м). Инфраструктура - открытые и закрытые бассейны, кинотеатр, фитобар, ресторан, фитнес-центр, spa, салон красоты, мини-маркет, детские игровые комнаты и площадки, сервис-центр, организованный паркинг. Цена квартир - от 150 000 руб. до 300 000 руб. за 1 кв. м.

Дмитрий Подгорнов, управляющий директор ИК «Перекресток-Сочи», рассказал www.metrinfo.ru о комплексе «Камелия» - проекте «Галс-девелопмент», который строится на месте гостиниц «Интурист-Камелия» в 200 м от моря и будет «прикреплен» к пятизвездочному отелю, расположенному на одной территории с ЖК. Поэтому хозяева апартаментов смогут использовать всю инфраструктуру пятизвездочного отеля под управлением гостиничного оператора Swissotel. В ЖК будут рестораны, ночной клуб, бассейн, спортивные и детские площадки, spa и собственный закрытый пляж. Авторский проект интерьеров общих зон разработан всемирно известной архитектурной студией Alex Kravetz Design, специализирующейся на сегменте luxury. Все апартаменты площадью от 75 до 185 кв. м будут сдаваться с отделкой. Срок сдачи объекта - 2013 год. Минимальная цена на сегодня - 220 тыс. руб. за кв. м. «Самая «дешевая» квартира стоит 17,9 млн руб. и в скором времени в ЖК Karat Apartments планируется повышение цен на апартаменты на 30%», - предупреждает эксперт.

Появление предложения с отделкой под ключ Ольга Широкова (Blackwood) называет позитивным эффектом кризиса. Причем эксперт отмечает, что если для олимпийских проектов это мера вынужденная – здесь во время Олимпиады будут жить ее участники, то для остальных, таких как «Камелия» или Karat Apartments, – это сознательный выбор девелоперов.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: ПРОМСОЮЗ
ЖК iLove. Ипотека 5,85% Онлайн-продажи Новый объём квартир в продаже. 37 кв м от 10 млн.руб. Виды на Останкинскую башню и центр города. Рассрочка. Система умный дом. от 10 млн руб. Узнать телефон

Погорели на инвестициях
Изначально первичный рынок недвижимости Сочи позиционировался как необыкновенно привлекательный для инвесторов. Теперь, спустя пять лет, стало очевидно, что ожидания не оправдались. Как подтвердила Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton, пик удачных инвестиций в недвижимость, основанных на принципе «купить дешевле - продать дороже», в Сочи давно прошел. «Большинство инвесторов, которых мы знаем, погорели на вложениях в Сочи», - заявляет эксперт. Вместе с тем Вячеслав Ширяев (Vesco Group) все-таки видит инвестиционный потенциал, но только в качественных проектах, хотя и отмечает, что в Сочи сейчас практически нет предложения, которое могло бы удовлетворить потребности тех покупателей, которые хотят инвестировать здесь в недвижимость.

Впрочем, есть повод для сдержанного оптимизма. По мнению Дарьи Ковалевской (MACON Realty Group), предстоящие олимпийские игры и планы по проведению других спортивных мероприятий высокого уровня сделают город привлекательным для туристов. Способствовать этому будет развитие инфраструктуры города, в том числе в рамках проектов олимпийского строительства, таких как Большой ледовый дворец для хоккея, Ледовый дворец спорта, Ледовая арена для керлинга, горнолыжный комплекс «Роза Хутор» и т.д. Они привлекут туристов и зимой, которая считается «низким» сезоном.

А покупку курортного жилья сегодня можно рассматривать скорее как способ сохранения денежных средств, а не как источник преумножения. «Горизонт инвестирования должен составлять не менее 5-7 лет. Связано это с тем, что в течение ближайших лет рост цен не прогнозируется. По нашим оценкам, он возможен не ранее чем с 2015 года», - заключает эксперт.

Впрочем, по наблюдениям экспертов, в основном покупатели приобретают в Сочи жилье для себя, рассматривая здешнюю недвижимость как свою летнюю резиденцию.