Недвижимость для заработка: разведка доходных точек

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Рынок недвижимости стабилизируется. Квадратные метры уже не принесут прежних сумасшедших доходов, как в 2006 году. Тем не менее, недвижимость остается надежным инструментом для сохранения и умножения средств. На какую доходность может рассчитывать частный инвестор, и какие сегменты рынка ее принесут? Об этом мы решили спросить у экспертов

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Жилой квартал Сити
ЖК Headliner. Онлайн-продажи Квартиры в ЦАО. 3 очередь от 12,1 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Ипотека от 5,79%. 2 мин до метро и набережной. Рассрочка Узнать телефон

Вопрос от Metrinfo.RU:
Где может частный инвестор заработать? На какую доходность может рассчитывать частный инвестор в условиях стабильности? В какие сегменты рынка вы посоветовали бы ему вложиться?

«Долевка» в столице и регионах – наиболее ликвидна
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Серьезной альтернативы недвижимости как способа сохранения средств от инфляции практически нет. Даже если человек выручит средства от продажи «инвестиционной» квартиры, у него встанет вопрос, что с этими деньгами делать. Ответ все тот же – покупать недвижимость. Все остальные инструменты пока не слишком популярны у частного инвестора. Хранение денег на банковских депозитах становится все менее выгодным. Фондовый рынок еще вызывает определенные опасения в силу новизны.

Среди форм инвестирования вложения в долевое строительство многоквартирного жилья в столице и регионах — наиболее ликвидны. Они более прогнозируемы в отличие от других инструментов.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 0,1% на весь срок. 1-к от 7,9 млн р., 2-к от 10,2 млн р., 3-к от 13,9 млн р. Московская прописка. Узнать телефон

Заграница: доходность меньше, но и рисков тоже
Татьяна Буянова, управляющий партнер компании ООО «КРЕДИТ МАКС»:
Покупка недвижимости за границей обеспечивает минимальный прирост средств, но и связана с минимальными рисками. Кроме того, есть сопутствующие «приятности» — возможность получить ипотечный кредит под низкую процентную ставку, проживание после выхода на пенсию в стране с более мягким климатом, переезд семьи и т.д. Средний годовой доход от вложенных в недвижимость Западной Европы средств с учетом привлечения кредита составляет около 5-7%. В Восточной Европе доходность выше, но и кредит получить сложнее.

Недвижимость — чемпион по «длинным деньгам»
Елена Максименкова, руководитель управления маркетинга Инвестиционной компании МГСН:

В плане получения «длинных» денег недвижимость останется на ведущих позициях еще многие годы.

Один из оптимальных вариантов инвестирования, — покупка квартиры на этапе строительства, — жилья повышенной категории в престижных районах Москвы или Подмосковья, которое, с каждым годом будет только набирать ценовые «очки».

Возможно и приобретение на «вторичке» с учетом аналогичных требований к категории жилья. Сдавать квартиру в аренду тоже выгодно, учитывая, что арендные ставки растут, как минимум, 1-2 раза в год (год назад однокомнатную квартиру в хорошем доме спального района столицы снимали за $700-800, сейчас арендная ставка стартует от $1000).

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: Велесстрой
ЖК Shome в ЗАО - Акция! Онлайн-продажи Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ввод 2 кв.2021. Рядом 2 д/с, школа. Скидки до 2,5 млн р. Звоните! от 13,8 млн руб. Узнать телефон

Старье не берем
Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:
С приобретением недвижимости с инвестиционными целями имеет смысл подождать до следующей весны. Тем, кто покупает жилье для проживания, я бы не советовал откладывать покупку на долгое время.

Нет смысла приобретать квартиры в домах старой постройки. Существенно большим потенциалом увеличения стоимости обладают современные квартиры в домах, построенных по новым технологиям.

Инвесторы в условиях стабильного рынка жилья идут в сегменты коммерческой или складской недвижимости, — где стабильная высокая доходность. Подобные вложения могут позволить себе держатели крупных капиталов или ЗПИФы недвижимости.

Отличным потенциалом роста обладают рынки жилья Болгарии, Турции, курортная недвижимость Средиземноморья.

Имейте в виду: офисов не хватает
Ирина Черняева, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
Можно заработать на вложении денег в новостройку, так как разница между ценой на квартиру в почти достроенном доме и квартиру в том же доме, но уже с правом собственности составляет 10-15%.

Год и более назад дальновидные граждане вложили деньги в недвижимость в г. Сочи. Можно предположить, что на сегодня их выигрыш составил не менее 20-30%, и это не предел. Есть другие развивающиеся территории: курорты, промышленные города с растущими предприятиями, Московская область.

Хорошее вложение денег — купить квартиру на первом этаже, перевести в нежилой фонд и сдавать офис в аренду. Цены на коммерческую недвижимость стабильны по сравнению с ценами на жилые помещения, и из-за недостатка объектов жилищного фонда, которые можно использовать под офисы, магазины и т.п., держатся на довольно высоком уровне.
Жилье за границей пользуется спросом, например в курортной зоне Хорватии, Черногории, новых членов Евросоюза, но для извлечения прибыли нужны дополнительные расходы, обусловленные правом собственности и условиями эксплуатации недвижимости за рубежом.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: А101
Ипотека от 0,1%. Скидка 5%. Московская прописка. 1-к от 8,1 млн, 2-к от 9,4 млн, 3-к от 11,1 млн. Развитая инфраструктура. Узнать телефон

Ставим на эконом-класс
Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость»:
При объеме средств до 10 млн. рублей и длительных сроках инвестирования я бы посоветовал вложиться в долевое строительство однокомнатных квартир в секторе эконом-класса. В связи с решениями правительства Москвы об увеличении доли социального жилья, будет ощущаться дефицит предложения этом в секторе жилья, и есть серьезный потенциал роста арендных ставок.

При большем объеме средств стоит обратить внимание на таунхаусы в 15-ти километровой зоне от МКАД по традиционно престижным направлениям, спрос на которые в ближайшие годы будет постоянно возрастать. После 5 лет сдачи их в наем можно получить приличный доход при продаже.

Пайщиком ЗПИФа, где декларируется зачастую доходность до 25%, можно стать только тогда, когда за учредителем хорошая репутация и большие объемы строительства. Хотя это не всегда гарантирует от потерь.

Правильно выбрав стратегию и объекты частный инвестор может рассчитывать на доходность в 15%. Доход может быть небольшой, но более надежный, чем, например, инвестирование в ценные бумаги.

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: КП УГС
ЖК "мой адрес В Сколково" В продаже готовый жилой комплекс бизнес-класса на Западе Москвы! Корпуса полностью построены. Выдаем ключи! Узнать телефон

Загород: следите за ростом
Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер»:
В любой сфере выгоднее всего вкладывать в «растущий» сектор. Например, общий объем первичного рынка загородной недвижимости в 2006 по сравнению с 2005 годом вырос примерно на 10%.

Наименее прибыльным, но надежным вложением будет покупка дома в организованном коттеджном поселке эконом-класса. Прогнозируемый средний прирост цен в этом сегменте в 2007 г. — порядка 15%. В этом сегменте сложился наибольший дефицит предложения, поэтому с реализацией объекта проблем не возникнет.

Более прибыльной может быть покупка коттеджа бизнес-класса. По нашим данным, средний рост цен за год в этом сегменте составит 18-20%. Перспективной будет покупка коттеджа в поселках с развитой спортивно-развлекательной архитектурой – на Дмитровском и Ярославском направлениях. Здесь предпочитают покупать коттеджи любители отдыха у «большой воды». Что касается зимнего отдыха, то наибольшей популярностью пользуются поселки, расположенные по соседству с горнолыжными парками. Но рынок уже насыщен предложением бизнес-класса, и в силу этого сроки реализации могут значительно увеличиться.

Можно вкладывать средства в земельные участки под жилищное строительство. Для частных инвесторов наиболее эффективными будут инвестиции в крупные земельные участки в ближайшем Подмосковье – можно рассчитывать на прирост до 25% в год.

Более выгодным может стать приобретение участка без подряда с последующим строительством на нем дома. Средняя цена участка в 20 соток в коттеджном поселке бизнес-класса составит порядка $400 тыс., еще порядка $700-800 тыс. нужно будет вложить в строительство дома. Что касается элитного участка, то ориентировочный минимум составит около $ 3 млн. Можно завершить полную внутреннюю отделку коттеджа, обставить мебелью. Доходность такого проекта будет высокой — больше 30% годовых, но возрастут и риски инвестора. Сложно найти покупателя, чьи предпочтения относительно архитектуры и оформления интерьера полностью совпадут со вкусом инвестора. Сроки реализации такого объекта будут измеряться месяцами, а возможно, что и годами.

Перспективный вариант — покупка апартаментов для последующей их сдачи в аренду. Инвестор выкупает в собственность коттедж и несколько раз в год приезжает для отдыха. Все остальное время управляющая организация сдает дом в аренду. Прибыль делится между управляющей компанией и инвестором. Инвестору не нужно заботиться об управлении и обслуживании недвижимости и отвлекаться от основного бизнеса, поскольку всем занимается управляющая компания.

Арендные ставки растут
Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», ООО «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп»):

Самые выгодные и менее рискованные инвестиции — покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Приток студентов и молодых специалистов в Москву неиссякаем, спрос увеличивается, арендные ставки растут.

Эконом-класс 

Количество комнат Стоимость аренды за месяц ($)
2005 год 2006 год 2007 год
1-комнатные квартиры 500-550 600-650 от 750
2-комнатные квартиры 600-650 700-800 от 850
3-комнатные квартиры 700-750 800 и выше от 1000

 Бизнес-класс 

Количество комнат Стоимость аренды за месяц ($)
2005 год 2006 год 2007 год
1-комнатные квартиры от 1000 от 1200 - 2000 от 1500
2-комнатные квартиры от 1200 от 1500 - 2500 от 1600
3-комнатные квартиры от 1500 от 1600 и выше от 2000

Например покупая однокомнатную квартиру в районе Академическая за $ 160 000-200 000, вкладывая деньги в евроремонт, мебель, инвестор в дальнейшем получает ежемесячный доход более $ 150., и с учетом роста арендных ставок, — это не предел.

Арендные ставки на загородную недвижимость выросли в этом году примерно на 30 % по сравнению с прошедшим:
Усадьбы от 50 000 $ в месяц;
VIP дома от 10 000 $ в месяц и выше;
Бизнес-класс от 2000 до 10000 $ в месяц;
Эконом-класс до 2000 $ в месяц.

Хорошее вложение средств — покупка квартиры для сдачи под офисные или торговые помещения. Цены на квартиры на 1 этаже дешевле примерно на 8 – 10 %. Если арендная ставка на жилую квартиру в данном случае будет около 1000 у.е., то аналогичный вариант под офис – 3000 у.е. в месяц.

Рынок недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах — один из наиболее перспективных и высокорентабельных объектов для инвестиционных вложений. Яркий пример — проект «Пальмовые Острова» на побережье Дубаи, где строится несколько отелей высочайшего класса, торговые и развлекательные центры, рестораны, уникальный водный парк «Морской пейзаж» (Waterscape).

Цены на недвижимость в Дубаи ниже, чем в мировых столицах в 2-3 раза. Стоимость одного квадратного метра варьируется от $2500 до $ 6 000 и выше. Квартира для кратковременных визитов, сдающаяся в аренду принесет прибыль от 20 % и выше. Перепродажи на вторичном рынке —40 %-100%.

Кредит на покупку недвижимости, возможно, оформить под 5-8 % годовых, после предоставления банку грамотно оформленного пакета документов.

Если Вы собираетесь приобрести недвижимость на этапе строительства, рассрочка платежа беспроцентная, как правило, на 1,5 - 2 года.

Можно купить и дом в Швейцарии. Такие вложения рассматриваются с точки зрения надежности, а не с целью получения высоких инвестиционных доходов, это- мировой сейф для ваших вложений.

Стоимость жилой недвижимости от 5000  у.е. за 1 кв.м. Ипотечный кредит – 2,9 % годовых. Прибыль от покупки недвижимости в Швейцарии и дальнейшей перепродажи примерно 5 %. Прибыль от сдачи в аренду – 5-7%.

Резюме Metrinfo.RU
Подведем итоги разговора:
— арендные ставки будут расти (а в городе и за городом), значит аренда остается актуальной;
— интересное предложение: оформить квартиру под офис и сдавать ее; это в три раза выгоднее, чем сдавать квартиру под жилье;
— «дольщикам» следует обратить внимание на эконом-класс;
— все более привлекательной становится загородная недвижимость;
— зарубежные апартаменты и виллы все так же популярны у инвесторов.
Мы попытали структурировать советы наших экспертов и вот что у нас получилось:

                                                                Доходность инвестирования в недвижимость

Долевое строительство (Москва, регионы) от 10-15%
Приобретение зарубежной недвижимости от 5-7%
Загородная недвижимость 25-30%
ЗПИФН 25%
Источник: Metrinfo.RU