Недвижимость для заработка: разведка доходных точек

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Рынок недвижимости стабилизируется. Квадратные метры уже не принесут прежних сумасшедших доходов, как в 2006 году. Тем не менее, недвижимость остается надежным инструментом для сохранения и умножения средств. На какую доходность может рассчитывать частный инвестор, и какие сегменты рынка ее принесут? Об этом мы решили спросить у экспертов

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Выгода в феврале до 304 000 руб! Ипотека от 7,35%. Развитая инф-ра. Рядом пруд и пляж! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Узнать телефон

Вопрос от Metrinfo.RU:
Где может частный инвестор заработать? На какую доходность может рассчитывать частный инвестор в условиях стабильности? В какие сегменты рынка вы посоветовали бы ему вложиться?

«Долевка» в столице и регионах – наиболее ликвидна
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Серьезной альтернативы недвижимости как способа сохранения средств от инфляции практически нет. Даже если человек выручит средства от продажи «инвестиционной» квартиры, у него встанет вопрос, что с этими деньгами делать. Ответ все тот же – покупать недвижимость. Все остальные инструменты пока не слишком популярны у частного инвестора. Хранение денег на банковских депозитах становится все менее выгодным. Фондовый рынок еще вызывает определенные опасения в силу новизны.

Среди форм инвестирования вложения в долевое строительство многоквартирного жилья в столице и регионах — наиболее ликвидны. Они более прогнозируемы в отличие от других инструментов.

Заграница: доходность меньше, но и рисков тоже
Татьяна Буянова, управляющий партнер компании ООО «КРЕДИТ МАКС»:
Покупка недвижимости за границей обеспечивает минимальный прирост средств, но и связана с минимальными рисками. Кроме того, есть сопутствующие «приятности» — возможность получить ипотечный кредит под низкую процентную ставку, проживание после выхода на пенсию в стране с более мягким климатом, переезд семьи и т.д. Средний годовой доход от вложенных в недвижимость Западной Европы средств с учетом привлечения кредита составляет около 5-7%. В Восточной Европе доходность выше, но и кредит получить сложнее.

Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва Узнать телефон

Недвижимость — чемпион по «длинным деньгам»
Елена Максименкова, руководитель управления маркетинга Инвестиционной компании МГСН:

В плане получения «длинных» денег недвижимость останется на ведущих позициях еще многие годы.

Один из оптимальных вариантов инвестирования, — покупка квартиры на этапе строительства, — жилья повышенной категории в престижных районах Москвы или Подмосковья, которое, с каждым годом будет только набирать ценовые «очки».

Возможно и приобретение на «вторичке» с учетом аналогичных требований к категории жилья. Сдавать квартиру в аренду тоже выгодно, учитывая, что арендные ставки растут, как минимум, 1-2 раза в год (год назад однокомнатную квартиру в хорошем доме спального района столицы снимали за $700-800, сейчас арендная ставка стартует от $1000).

Старье не берем
Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:
С приобретением недвижимости с инвестиционными целями имеет смысл подождать до следующей весны. Тем, кто покупает жилье для проживания, я бы не советовал откладывать покупку на долгое время.

Нет смысла приобретать квартиры в домах старой постройки. Существенно большим потенциалом увеличения стоимости обладают современные квартиры в домах, построенных по новым технологиям.

Инвесторы в условиях стабильного рынка жилья идут в сегменты коммерческой или складской недвижимости, — где стабильная высокая доходность. Подобные вложения могут позволить себе держатели крупных капиталов или ЗПИФы недвижимости.

Отличным потенциалом роста обладают рынки жилья Болгарии, Турции, курортная недвижимость Средиземноморья.

Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Узнать телефон

Имейте в виду: офисов не хватает
Ирина Черняева, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:
Можно заработать на вложении денег в новостройку, так как разница между ценой на квартиру в почти достроенном доме и квартиру в том же доме, но уже с правом собственности составляет 10-15%.

Год и более назад дальновидные граждане вложили деньги в недвижимость в г. Сочи. Можно предположить, что на сегодня их выигрыш составил не менее 20-30%, и это не предел. Есть другие развивающиеся территории: курорты, промышленные города с растущими предприятиями, Московская область.

Хорошее вложение денег — купить квартиру на первом этаже, перевести в нежилой фонд и сдавать офис в аренду. Цены на коммерческую недвижимость стабильны по сравнению с ценами на жилые помещения, и из-за недостатка объектов жилищного фонда, которые можно использовать под офисы, магазины и т.п., держатся на довольно высоком уровне.
Жилье за границей пользуется спросом, например в курортной зоне Хорватии, Черногории, новых членов Евросоюза, но для извлечения прибыли нужны дополнительные расходы, обусловленные правом собственности и условиями эксплуатации недвижимости за рубежом.

Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Ново-Молоково" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 31 до 95 кв.м. Кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Узнать телефон

Ставим на эконом-класс
Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость»:
При объеме средств до 10 млн. рублей и длительных сроках инвестирования я бы посоветовал вложиться в долевое строительство однокомнатных квартир в секторе эконом-класса. В связи с решениями правительства Москвы об увеличении доли социального жилья, будет ощущаться дефицит предложения этом в секторе жилья, и есть серьезный потенциал роста арендных ставок.

При большем объеме средств стоит обратить внимание на таунхаусы в 15-ти километровой зоне от МКАД по традиционно престижным направлениям, спрос на которые в ближайшие годы будет постоянно возрастать. После 5 лет сдачи их в наем можно получить приличный доход при продаже.

Пайщиком ЗПИФа, где декларируется зачастую доходность до 25%, можно стать только тогда, когда за учредителем хорошая репутация и большие объемы строительства. Хотя это не всегда гарантирует от потерь.

Правильно выбрав стратегию и объекты частный инвестор может рассчитывать на доходность в 15%. Доход может быть небольшой, но более надежный, чем, например, инвестирование в ценные бумаги.

Загород: следите за ростом
Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер»:
В любой сфере выгоднее всего вкладывать в «растущий» сектор. Например, общий объем первичного рынка загородной недвижимости в 2006 по сравнению с 2005 годом вырос примерно на 10%.

Наименее прибыльным, но надежным вложением будет покупка дома в организованном коттеджном поселке эконом-класса. Прогнозируемый средний прирост цен в этом сегменте в 2007 г. — порядка 15%. В этом сегменте сложился наибольший дефицит предложения, поэтому с реализацией объекта проблем не возникнет.

Более прибыльной может быть покупка коттеджа бизнес-класса. По нашим данным, средний рост цен за год в этом сегменте составит 18-20%. Перспективной будет покупка коттеджа в поселках с развитой спортивно-развлекательной архитектурой – на Дмитровском и Ярославском направлениях. Здесь предпочитают покупать коттеджи любители отдыха у «большой воды». Что касается зимнего отдыха, то наибольшей популярностью пользуются поселки, расположенные по соседству с горнолыжными парками. Но рынок уже насыщен предложением бизнес-класса, и в силу этого сроки реализации могут значительно увеличиться.

Можно вкладывать средства в земельные участки под жилищное строительство. Для частных инвесторов наиболее эффективными будут инвестиции в крупные земельные участки в ближайшем Подмосковье – можно рассчитывать на прирост до 25% в год.

Более выгодным может стать приобретение участка без подряда с последующим строительством на нем дома. Средняя цена участка в 20 соток в коттеджном поселке бизнес-класса составит порядка $400 тыс., еще порядка $700-800 тыс. нужно будет вложить в строительство дома. Что касается элитного участка, то ориентировочный минимум составит около $ 3 млн. Можно завершить полную внутреннюю отделку коттеджа, обставить мебелью. Доходность такого проекта будет высокой — больше 30% годовых, но возрастут и риски инвестора. Сложно найти покупателя, чьи предпочтения относительно архитектуры и оформления интерьера полностью совпадут со вкусом инвестора. Сроки реализации такого объекта будут измеряться месяцами, а возможно, что и годами.

Перспективный вариант — покупка апартаментов для последующей их сдачи в аренду. Инвестор выкупает в собственность коттедж и несколько раз в год приезжает для отдыха. Все остальное время управляющая организация сдает дом в аренду. Прибыль делится между управляющей компанией и инвестором. Инвестору не нужно заботиться об управлении и обслуживании недвижимости и отвлекаться от основного бизнеса, поскольку всем занимается управляющая компания.

Арендные ставки растут
Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское», ООО «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп»):

Самые выгодные и менее рискованные инвестиции — покупка квартиры с последующей сдачей в аренду. Приток студентов и молодых специалистов в Москву неиссякаем, спрос увеличивается, арендные ставки растут.

Эконом-класс 

Количество комнат Стоимость аренды за месяц ($)
2005 год 2006 год 2007 год
1-комнатные квартиры 500-550 600-650 от 750
2-комнатные квартиры 600-650 700-800 от 850
3-комнатные квартиры 700-750 800 и выше от 1000

 Бизнес-класс 

Количество комнат Стоимость аренды за месяц ($)
2005 год 2006 год 2007 год
1-комнатные квартиры от 1000 от 1200 - 2000 от 1500
2-комнатные квартиры от 1200 от 1500 - 2500 от 1600
3-комнатные квартиры от 1500 от 1600 и выше от 2000

Например покупая однокомнатную квартиру в районе Академическая за $ 160 000-200 000, вкладывая деньги в евроремонт, мебель, инвестор в дальнейшем получает ежемесячный доход более $ 150., и с учетом роста арендных ставок, — это не предел.

Арендные ставки на загородную недвижимость выросли в этом году примерно на 30 % по сравнению с прошедшим:
Усадьбы от 50 000 $ в месяц;
VIP дома от 10 000 $ в месяц и выше;
Бизнес-класс от 2000 до 10000 $ в месяц;
Эконом-класс до 2000 $ в месяц.

Хорошее вложение средств — покупка квартиры для сдачи под офисные или торговые помещения. Цены на квартиры на 1 этаже дешевле примерно на 8 – 10 %. Если арендная ставка на жилую квартиру в данном случае будет около 1000 у.е., то аналогичный вариант под офис – 3000 у.е. в месяц.

Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Митино О2" Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 27 метров.Монолит. от 2 млн руб. Urban Group Узнать телефон

И Дубаи, и Швейцария
Жанна Гусейн руководитель отдела Зарубежной недвижимости ООО «Пересвет-Девелопмент» (ГК «Пересвет-Групп»):

Рынок недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах — один из наиболее перспективных и высокорентабельных объектов для инвестиционных вложений. Яркий пример — проект «Пальмовые Острова» на побережье Дубаи, где строится несколько отелей высочайшего класса, торговые и развлекательные центры, рестораны, уникальный водный парк «Морской пейзаж» (Waterscape).

Цены на недвижимость в Дубаи ниже, чем в мировых столицах в 2-3 раза. Стоимость одного квадратного метра варьируется от $2500 до $ 6 000 и выше. Квартира для кратковременных визитов, сдающаяся в аренду принесет прибыль от 20 % и выше. Перепродажи на вторичном рынке —40 %-100%.

Кредит на покупку недвижимости, возможно, оформить под 5-8 % годовых, после предоставления банку грамотно оформленного пакета документов.

Если Вы собираетесь приобрести недвижимость на этапе строительства, рассрочка платежа беспроцентная, как правило, на 1,5 - 2 года.

Можно купить и дом в Швейцарии. Такие вложения рассматриваются с точки зрения надежности, а не с целью получения высоких инвестиционных доходов, это- мировой сейф для ваших вложений.

Стоимость жилой недвижимости от 5000  у.е. за 1 кв.м. Ипотечный кредит – 2,9 % годовых. Прибыль от покупки недвижимости в Швейцарии и дальнейшей перепродажи примерно 5 %. Прибыль от сдачи в аренду – 5-7%.

Резюме Metrinfo.RU
Подведем итоги разговора:
— арендные ставки будут расти (а в городе и за городом), значит аренда остается актуальной;
— интересное предложение: оформить квартиру под офис и сдавать ее; это в три раза выгоднее, чем сдавать квартиру под жилье;
— «дольщикам» следует обратить внимание на эконом-класс;
— все более привлекательной становится загородная недвижимость;
— зарубежные апартаменты и виллы все так же популярны у инвесторов.
Мы попытали структурировать советы наших экспертов и вот что у нас получилось:

                                                                Доходность инвестирования в недвижимость

Долевое строительство (Москва, регионы) от 10-15%
Приобретение зарубежной недвижимости от 5-7%
Загородная недвижимость 25-30%
ЗПИФН 25%
Источник: Metrinfo.RU