Инвестиции в зарубежную недвижимость: вкладываться ли в прекрасную Италию. Прогнозы экспертов: стагнация, спад и лопнувший «пузырь» на юге. Покупки и отдых планируйте на севере

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Инвестиции в недвижимость Москвы и Московской области"

Россияне склонны покупать недвижимость на курортах, там, где море и солнце. Первенство здесь, пожалуй, держат Болгария, Черногория, Кипр и Испания, но все больше интереса проявляется и к другим странам, одна из которых – Италия, покорившая многих не только прекрасными пляжами, но и богатым историческим наследием, живописными пейзажами и великолепной кухней. Вот только экономический кризис затронул и итальянскую экономику, пока там не все так грустно, как в Греции или в Испании, но в пессимистичных отчетах аналитиков и экономистов не так уж редко речь заходит и об Италии.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор

Ситуация на рынке
Италия, как и другие южные страны Евросоюза, действительно переживает не лучшие времена. Ее экономика менее зависима от какого-либо конкретного сектора - развита автомобильная отрасль, текстильная и легкая промышленности, туризм, малый бизнес, - поэтому положение дел здесь лучше, чем в Греции или Испании, но все равно кризис 2008-2009 гг. сказался на Италии весьма сурово. Здесь был зарегистрирован отрицательный рост ВВП (-1,3% в 2008 г. и -5,2% в 2009 г.). Это были худшие показатели среди стран «Большой семерки». В 2010-м ВВП вновь начал расти, но пока незначительными темпами и с замедлением: в 2010 г. показатель увеличился на 1,8%, а в 2011 г. только на 0,4%. На довольно высоком уровне остается безработица, ставки по облигациям государственного займа ползут вверх, растет государственный долг. «Он достиг почти двух триллионов евро, и теперь Италия занимает четвертое место в мире по размеру госдолга», - утверждает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. Причем если в 2010 г. государственный долг составлял 118,7% от ВВП, то в 2011 г. вырос до 120,1% ВВП. Да и рейтинг Италии был снижен.

Все это не могло не сказаться на рынке недвижимости: на нем царит стагнация: «На сегодня рынок (по сравнению с докризисным. – От ред.) упал примерно на 15-20%», - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). «С июля 2011-го по июль 2012 года средняя общенациональная стоимость жилья снизилась на 1,8%. Также за последний год снизились объемы продаж, - отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, правда, утверждая при этом, что ситуация пока некритичная. - Итальянская недвижимость не демонстрирует прироста показателей, характерного, например, для рынка недвижимости Германии, но на нем не наблюдается и глубокого спада, характерного для рынков жилья Испании или Болгарии». Дело в том, что в Италии не было строительного бума и спекулятивного роста цен на недвижимость, поэтому даже в условиях слабой экономики нет очень резкого спада цен. Таким образом, Италия занимает «промежуточное» положение между передовыми странами Европы – Германией, Великобританией и Францией и южными государствами, такими как Греция, Болгария и Испания.

Стоит еще отметить, что в Италии фактически два рынка недвижимости – северной части (севернее Рима) и южной (южнее Рима). Север страны более развит, здесь находятся крупные заводы и фабрики, большие города и наиболее привлекательные туристические центры, да и доходы населения тут выше, а юг Италии развит гораздо хуже. Поэтому на севере рынок недвижимости более активный и разнообразный, а спрос более устойчивый и платежеспособный, и стагнация там ощущается меньше.
 

Итальянские предложения
Тем не менее предложений жилья в Италии немало, и на севере, и на юге, да и спрос тоже имеется, хотя, по данным Станислава Зингеля (Gordon Rock), он ниже, чем, например, в Болгарии и Испании. Италия более популярна среди европейцев, покупателей-россиян там немного: по сравнению с болгарскими или испанскими курортами итальянские, те, что находятся на севере, - дороже, а те, что на юге, - не отличаются развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и ассортиментом жилья. В крупных же городах - Риме или Милане - квартиры в основном покупают соотечественники, ведущие в Италии бизнес или собирающиеся перебраться туда на ПМЖ. И в основном - для собственного проживания и отдыха.

Если рассматривать рынок Италии в целом, то, по данным Станислава Зингеля, он практически поровну представлен многоквартирными и индивидуальными домами, а одна из основных его особенностей - сравнительно небольшие объемы жилищного строительства, из-за чего новостройки в современных кондоминиумах стоят значительно дороже, чем жилье на вторичном рынке недвижимости.

Стоимость жилой недвижимости в Италии
Название
региона

Средний уровень цен
на первичном рынке
недвижимости
в евро за кв. метр

Средний уровень
цен на вторичном
рынке недвижимости
в евро за кв. метр
Средняя
стоимость
продаж
Ancona 2651 1977 2078
Bergamo 2400 1638 2010
Brescia 2529 1717 2146
Livorno 2093 1674 1692
Messina 1830 1377 1594
Modena 2781 1955 2158
Novara 1892 1314 1564
Parma 2825 2005 2326
Perugia 2040 1587 1834
Salerno 3209 2619 2565
Taranto 1566 1105 1268
Trieste 2138 1504 1463
Verona 2691 1836 2119
Средний уровень цен 2357 1716 1909
Источник: Gordon Rock

 

Самыми престижными считаются курорты на севере Италии – на берегах Лигурийского моря (Портофино, Рапалло, Сан-Ремо и т.д.) и в прибрежных областях Тосканы (Форте дей Марми, Лидо ди Камайоре и др.), а также на островах, расположенных в Тирренском море, – на Сардинии и Сицилии. Здесь покупают недвижимость итальянские звезды и известные спортсмены, бизнесмены и политики, вилла Берлускони, кстати, тоже расположена на Лигурийской ривьере, да и многие российские миллиардеры обзавелись здесь собственным домом. Среди предложений северных итальянских курортов много дорогих вилл и апартаментов. Например, роскошный дом в Сан-Ремо площадью 900 м кв. с бассейном, парком и полем для игры в волейбол и баскетбол и двумя гаражами стоит 8 млн евро, а в Портофино за такую сумму можно купить лишь особняк площадью 45 м кв. А стоимость апартаментов здесь может доходить до 3-5 млн евро.

По популярности и дороговизне с Лигурийским и Тосканским побережьями, Сардинией и Сицилией соперничают разве что Венеция и итальянские озера – Гарда, Маджоре и Комо, ставшие престижным местом отдыха благодаря Джорджу Клуни, купившему здесь особняк. Его не оставили равнодушным величественные пейзажи и спокойствие этих мест. Чтобы наслаждаться всем этим сполна, придется заплатить от 5 до 16 млн евро – столько в среднем стоит вилла на озере.

Но и на дорогих итальянских курортах можно найти относительно бюджетное жилье, для этого достаточно обратить внимание на менее известные городки, на более удаленные от моря и центра районы больших городов, либо на старые дома. Например, в Сан-Ремо двухкомнатную квартиру площадью 47 м кв. в доме начала прошлого века можно купить за 130 тыс. евро, что вполне сопоставимо со стоимостью аналогичной по размеру новостройки на окраинах Москвы. В портовой же Генуе, где пляжа как такового нет, за такую сумму предлагаются пятикомнатные апартаменты после ремонта площадью 60 м кв., а на озере Комо – двушка площадью 54 м кв. в новом жилом комплексе с бассейном и гаражом. Примерно такой же порядок цен и в Римини, где нет таких завораживающих пейзажей, но зато есть большие песчаные пляжи и более демократичные цены.

Если же рассматривать населенные пункты в 10-20 км от моря или побережья озер, то собственником итальянской недвижимости можно стать и с более скромным бюджетом: так, для покупки просторной квартиры площадью 70-80 м кв. понадобится 70-85 тыс. евро, а для небольшой однушки - всего 35-50 тыс. евро. Правда, недвижимость будет расположена в старом доме - без охраны, бассейнов, благоустроенной территории и прочих радостей жизни.

А вот уж где точно не удастся сэкономить, так это в Венеции. Здесь стоимость квартир в средневековых домах исторического центра начинается от 250 тыс. евро и заканчивается 5-6 млн (за двухуровневые апартаменты во дворцах), причем на ценах практически не сказался кризис. Венеция – чуть ли не единственный район Италии, где новостройки стоят дешевле, чем вторичка. Например, двухкомнатные апартаменты площадью 50 м кв. в современном жилом комплексе с бассейном на острове Лидо ди Езоло (это тоже Венеция), где, кстати, есть пляж, стоят 210 тыс. евро.

Довольно дороги апартаменты и в крупных городах, расположенных на севере Италии, таких как Флоренция, Турин, Болонья, и конечно, высоки цены в Милане. Здесь стоимость однушек площадью 35-45 м кв. начинается от 140 тыс. евро, а дешевле можно найти жилье только в совсем уж старых домах или в пригородах. Не отстает от Милана и Рим, где однокомнатная квартира в центре или в районе Ватикана стоит от 240 тыс. евро, а двухкомнатная – от 300 тыс. евро.

За дешевыми метрами надо отправляться на юг Италии, например, в Апулию или Калабрию, где предложений на сегодня очень много, в том числе в новостройках. Например, в Скалии даже виллы с бассейном стоят 500-900 тыс. евро, а четырехкомнатные апартаменты с видом на море и балконом - 40-50 тыс. евро. За такую же сумму можно купить и однокомнатные квартиры с террасой, обращенной на море, в жилом комплексе в 700 м от пляжа близ города Соверато, где к услугам жильцов – рестораны, бары, spa-центр, теннисный корт и бассейн. А хозяином однокомнатной квартиры площадью 18 м кв. в Скалии можно стать, имея лишь 14 тыс. евро. Но и это не предел – например, в Козенце не редкость просторные апартаменты площадью 60-80 м кв. по цене 11-13 тыс. евро. Такая недвижимость обычно находится в старом доме, не располагает полным набором коммуникаций и/или требует серьезного ремонта.
 

Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Застройщик: КОРТРОС
ЖК Равновесие. Старт продаж Онлайн-продажи Малоэтажная застройка европейского уровня рядом с Одинцово. Благоустроенная территория. Двор без машин. 30 минут до метро от 2,6 млн руб. Узнать телефон

Покупать или нет?
Сегодня целесообразность приобретения итальянской недвижимости не очевидна. Если рассматривать ее как инструмент инвестиций, то большой доходности ждать не стоит: прибыль от сдачи жилья в аренду небольшая (3-4%), а рост цен пока не ожидается, в перспективе вообще возможны убытки. Картина дня сегодняшнего, особенно в сравнении с другими южными странами Европы, не так уж и плоха: «Да, снижение объемов продаж есть, но не существенное - спад в общенациональном масштабе составил 5,5%. При этом объемы продаж в 13 крупнейших итальянских городах снизились и того меньше – только на 1,3%», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). Но прогнозы на будущее не слишком радужны: «На ближайшие 12 месяцев ряд экспертов предвещает и рост +3%, а ряд - спад до -3%, но все сходятся в том, что в краткосрочной перспективе рынок итальянской недвижимости продолжит стагнировать», - сообщает Станислав Зингель. А Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) считает, что спад будет гораздо больше 3%. «Экономический кризис в Италии только набирает обороты. Уже с осени 2012 года начнется более интенсивное и массовое падение рынка. По предварительным прогнозам, сектор курортной недвижимости на севере Италии упадет на 40%, а городской – на 20-25%, таким образом, среднее арифметическое падение по рынку будет примерно 30-35%. На юге же будет еще сложнее, здесь цены могут упасть на 60% от нынешних показателей (по городской недвижимости – на 50%, по курортной – на 70%). Это обусловлено тем, что последние пять лет на южном рынке надувался спекулятивный пузырь. Недвижимость в этом регионе неликвидна, туристический поток очень слабый, а владельцы жилья и управляющие компании «раздували» этот пузырь с помощью пиара, рекламы и виртуального роста цен - увеличивали стоимость без явных на то оснований, пытаясь показать всему рынку и потенциальным инвесторам, что недвижимость на юге Италии растет и является хорошим активом», - говорит эксперт.

Но если оценивать не ближайшие месяцы, а ближайший год, то, по мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), стоимость жилья в Италии в целом сохранит стабильность при условии, что обойдется без серьезных экономических потрясений. «В случае же существенных макроэкономических проблем, например, суверенного дефолта, спад цен может достигнуть 10-15%. Но при этом объемы спроса сократятся меньше, чем объемы строительства, что обусловлено большой зависимостью строительных компаний от банковского финансирования. Однако даже в этом случае катастрофического обвала всех основных показателей не произойдет, так как рынок недвижимости Италии базируется на здравых экономических принципах и в крайне слабой мере зависим от международных спекулянтов», - рассуждает Станислав Зингель.

Таким образом, относительная политическая и экономическая стабильность страны позволяют надеяться на то, что итальянский рынок жилья избежит значительного и затяжного спада, по крайней мере, на севере. Исходя из этого, в целях инвестирования рекомендуется приобретать лишь ликвидную недвижимость на севере Италии, в наиболее развитых городах и на известных курортах.
 

Резюме портала www.metrinfo.ru
Южные страны Европы, ориентированные в большей мере на сельское хозяйство и туризм, переживают плохие времена, по сравнению с ними Италия находится в лучшем положении. Однако ее дела тоже не идеальны, и аналитики все чаще пророчат ей серьезные экономические проблемы. Эксперты предсказывают стагнацию и спад, особенно в южных регионах. Но есть вероятность, что благодаря довольно развитой экономике страны падение не будет стремительным и затяжным, и уже в среднесрочной перспективе цены, спрос и предложение восстановятся. Покупать недвижимость в целях инвестирования при таком фоне не стоит, и даже приобретая жилье для собственного проживания, рекомендуется все тщательно взвесить, отдавая предпочтение более развитым северным курортам и крупным городам.