Ипотечная тема сегодня звучит вроде бы неактуально. Какая, к черту ипотека, - спросите вы, если государство голову сломало – как вытащить из финансовой ямы заемщиков с кредиторами? Но и жизнь не остановишь, - людям все равно надо съезжаться, разъезжаться и т.д. Ипотека ужалась, но не исчезла – крупные банки продолжают выдавать кредиты, правда получить их стало намного труднее. Количество одобренных заемщиков резко сократилось: лишь 40% из тех, кто обращается сегодня за кредитом, получают его. Помогут ли в этой ситуации кандидатам в заемщики ипотечные брокеры?
Отношение к всевозможным посредникам в нашем обществе настороженное. Считается, что они для потребителя вредны, поскольку создают «накрутки» к ценам. Говорить, что это всегда не так, мы не будем. Однако если посредник квалифицированный и добросовестный, его помощь может оказаться намного весомее, чем взятые им деньги. К примеру, риэлторы могут рассказать немало историй о том, как люди не хотели обращаться к ним, чтобы не платить $5-6 тысяч комиссии, в итоге продавали свои квартиры дешевле на $30-40 тысяч.
Все сказанное вполне применимо и к ипотечным брокерам – компаниям, которые помогают гражданам общаться с банками. Сегодня Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru решил рассказать об этих специалистах: кто они, какие услуги предлагают, и чем сотрудничество с ними может оказаться полезным для потребителя?
Что в «пакете»?
Перечень услуг ипотечных брокеров обширен и разнообразен. Правда, отмечает Артем Костюшин, генеральный директор ООО «СБС-Ипотека», приведенный ниже список можно считать максимальным – полностью его предоставляют лишь некоторые фирмы, остальные ограничиваются лишь частью. Итак:
1. Собственно подбор банка и ипотечной программы. Теоретически работа простая – с задачей выбрать из нескольких вариантов тот, при котором затраты заемщика окажутся наименьшими, справится и программа Excel. Но есть две оговорки. Во-первых, база данных должна постоянно обновляться (банки периодически что-то меняют в программах). А во-вторых, клиент должен «подходить» к различным требованиям банков – по уровню доходов, возрасту, профессии и многому прочему. И далеко не все требования официально известны. Например, есть банки, которые не любят сотрудников охраны – они считают этот вид деятельности чересчур опасным. Но в открытую (на сайте банка, в его буклетах) об этом ничего не говорится.
2. Сбор документов. Собирать их заемщику предстоит самостоятельно. Однако брокер даст консультации о том, какие бумаги нужно принести, что писать (а чего и не писать) при заполнении анкет. Известны случаи, когда судьбу кредита решали диплом о высшем образовании или копии платежек по предыдущим займам – при том, что ни о чем таком в официальном перечне документов не сказано.
3. Подбор недвижимости. Строго говоря, это дело риэлтора или самого заемщика. Но сотрудники брокерской компании могут помочь в подборе – или, как минимум, сказать, устроит ли данная квартира банк в качестве объекта залога. Опять же, у банков тут требования далеко не одинаковые – кто-то и слышать не хочет о пятиэтажках, а кто-то относится к ним терпимо.
4. Подготовка к сделке, ее проведение и регистрация. Сюда входит сбор разнообразных бумаг, выбор оценочной и страховой компаний. Обычно этот процесс старается контролировать ипотечный банк – но, в отдельных случаях, какую-то часть работы может взять и ипотечный брокер.
5. Дальнейшее сопровождение. В начале процесса об этом не думают – получение кредита «здесь и сейчас» кажется несбыточным счастьем. Но потом, когда квартира куплена, новоселье состоялось, а впереди еще лет 20 ежемесячных выплат, заемщику начинают лезть в голову разные вопросы. Не слишком ли много я плачу? Нельзя ли кредит как-то рефинансировать? Кто-то захочет поменять квартиру на бóльшую. Все эти темы можно обсудить с ипотечным брокером.
Времени на раскачку у заемщиков нет
Пройти проверку на платежеспособность в кредитном комитете банка всегда было непросто, а сегодня шансов попасть в заемщики еще меньше. По данным риэлторских компаний, лишь 40% из тех, кто обращается сегодня за кредитом, получают его. В подобных условиях роль ипотечного брокера возрастает – он помогает выбрать банк, где вероятность одобрения максимальна. Кроме того, брокер постоянно теребит банковских работников, следит за тем, чтобы те элементарно не потеряли документы. Если у банка возникнет какое-то дополнительное пожелание (получить справочку о том, что делала ваша прабабушка до 1917 года) – брокер сообщит вам об этом, а также будет вместе с вами размышлять, где бы такую бумажку раздобыть.
«Если заемщик попадает к квалифицированному брокеру, он сэкономит время и деньги, так как брокер предоставит лучшую для заемщика программу, лучшие проценты, приемлемые дополнительные расходы и сориентирует клиента, на чем можно будет сэкономить впоследствии, - говорит Светлана Ведерникова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «КРЕДИТ МАКС». – В кризисной ситуации не стоит рисковать. Проценты в банках и прочие условия постоянно изменяются, у заемщика нет времени на раскачку».
«Мы много раз сталкивались с тем, что клиенты просто терялись в условиях предоставления ипотеки, объявляемых банками, в расчетах, пакетах необходимых документов, - считает Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». – А ипотечный брокер всегда поможет в этом разобраться».
«Все, что делает брокер, клиент может осуществить и сам, - говорит Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Однако здесь несомненна потеря времени. Также вероятно, что заемщик выберет неоптимальный вариант. Утверждать, что получить кредит без ипотечного брокера невозможно, я не буду. Но с брокером – несомненно легче».
О главном – о деньгах
Комиссия, которую берут ипотечные брокеры, может рассчитываться по-разному. Сегодня, говорит Светлана Ведерникова («КРЕДИТ МАКС») за полный комплекс услуг по получению кредита среднего размера (до $300 тысяч) ипотечный брокер берет 1-2%. Если размер кредита больше, комиссию возможно снизить.
Еще услуги ипотечного брокера предлагают риэлторские фирмы. Как правило, они просят очень небольшие фиксированные суммы – на уровне 15-20 тысяч рублей. Но это предложение возможно только «в пакете» вместе с собственно риэлторской работой – за нее фирма возьмет стандартные 4-5%. Кроме того, риэлторы, будучи не совсем специалистами в ипотеке (для них этот бизнес скорее дополнительный) не гарантируют полного набора услуг.
Существуют и полностью бесплатные услуги – это означает, что кредитный брокер полностью живет за счет преференций от своих банков-партнеров. В России этот вариант больше теоретический: преференции предоставляют далеко не все, и распространяются они на не самые выгодные для потребителя кредитные программы. При желании отыскать «дармового» брокера можно, но, предупреждает Светлана Ведерникова («КРЕДИТ МАКС»), стоит тщательно взвесить, не является ли это предложение тем самым бесплатным сыром, который бывает известно где.
Существуют варианты и со схемой оплаты. Здесь возможны:
- полная оплата услуг сразу;
- предоплата части комиссии. Остальное клиент доплачивает после получения кредита. Принципиальным моментом тут является то, что у некоторых компаний предоплата является невозвратной – ее клиент не получает назад, даже если кредита не дали. На этот пункт в договоре следует обратить особое внимание;
- оплата по факту выдачи кредита. Последний вариант является для заемщика самым благоприятным, но ипотечные брокеры так работать не любят. Согласных предстоит поискать.
Взял три тысячи, сэкономил тридцать
Теперь о самом интересном – о том, как ипотечный брокер помогает сэкономить. Наиболее значительной и выгодной тут является скидка по ставке ипотечного кредита. «В основном это порядка 0,25-0,5% годовых, что на первый взгляд может показаться несущественным, - говорит Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – Однако рассмотрим конкретный случай: сумма кредита $150 тысяч, срок 20 лет, ставки 15,25% (изначально) и 15% (со скидкой от брокера). При аннуитетной схеме мы получаем в первом случае ежемесячный платеж в $2002, во втором - $1975. Разница составляет внешне незначительные $27, но если умножить это число на количество месяцев (240), то итоговая сумма составит $6480. Обратим внимание, что эта цифра получена при относительно небольшой сумме кредита».
Другой источник экономии – страхование. Даже 10-процентная скидка к тарифам страховой компании («любезность», которую вполне в состоянии выбить опытный брокер) даст в год порядка $1000. Если же кредит крупный, порядка миллиона долларов, то экономия на страховке может составить около $4-5 тыс. ежегодно.
И уже нетрудно посчитать, что при «гонораре» брокера $3 тыс. (2% от $150 тыс.) он за двадцать лет сэкономит нам примерно 26,5 тыс. долларов.
«Скидки, несомненно, являются существенным плюсом, - подводит итог Артем Костюшин. – Однако они не есть самое главное. Куда существеннее реальная информированность брокера: клиенту намного выгодней не получить скидку на кредит, допустим, со ставкой в 15% годовых, а найти программу без скидок, но под 13%».
На что смотрим?
Рекламы ипотечных брокеров много, и все они – на взгляд обычного человека – на одно лицо. Как выбирать компанию, в которую стоит обращаться? Все рекомендации тут стандартны: стаж работы фирмы на рынке, ее репутация. Не вредно посмотреть в интернете – там можно найти не только приторно-сладкую «джинсу», но и жесткие отклики клиентов.
Если же говорить конкретно об ипотечных брокерах, то здесь важным будет понять, с каким количеством банков компания работает, за счет чего существует: комиссии клиентов или преференций банков. В последнем случае все будет внешне прекрасно («Наши услуги фантастически дешевы!»), однако потребителю следует понимать, что «втюхивать» ему будут не самое выгодное для него, клиента, предложение, а те банки и программы, за которые получены максимальные «откаты».
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Несмотря на всем очевидные сегодняшние проблемы, ипотека вряд ли исчезнет. Кризис рано или поздно пройдет, а кредитование для покупки недвижимости восстановится – пусть даже существенно изменившись, перестроившись. Значит, убеждены наши эксперты, и брокерские компании будут существовать, пусть и уменьшившись в количественном отношении и изменившись под влиянием нынешнего кризиса. Так что кому-то брокеры помогут сейчас – не в самое лучшее время для того, чтобы брать кредиты, - а кому-то потом, когда рынок возродится.