Ипотека: как выбрать «свою» валюту

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

Несмотря на изобилие банков, предлагающих ипотечные кредиты, сами программы мало чем отличаются друг от друга. Это объяснимо: ведь при разработке кредитной программы любой банк учитывает реалии мирового финансового рынка, требования ЦБ, опыт конкурентов. Большинство банков предлагают ипотечные займы в двух валютах – долларах и рублях. Довольно распространены (но меньше) кредиты в евро. Встречаются также немногочисленные предложения взять в долг швейцарские франки и японские йены. Как выбрать «свою» валюту и какие сложности могут при этом возникнуть, разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: РАПО
ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб. ООО «РАПО» Узнать телефон

В столице – доллары, в регионах - рубли
Самые распространенные валюты для ипотечного кредита – доллар США и российский рубль. Как заметил директор по развитию Фонда кредитов Артис Вейпс, обычно москвичи предпочитают брать кредиты в долларах, а жители других регионов – в рублях.

Объясняется такая практика не только экономическими, но историческими и психологическими причинами. (Помните, популярный в девяностые годы анекдот про новых русских: «Вы не поверите, братва: в Америке ихний доллар – прямо как наш бакс!»)

Ведь и правда, в начале девяностых, когда инфляция была просто чудовищной, стало принято фиксировать зарплаты работников, а также цены на особо ценные товары, в том числе и на стоимость квадратного метра жилья, именно в валюте США. С тех пор – и до настоящего времени – рынок недвижимости Москвы и Московской области «долларовый».

В регионах, же гораздо больше людей работают на государственных предприятиях, где сроду никому не приходило в голову рассчитывать зарплату работника в долларах. Кроме того, цена квадратного метра никогда не была «бешеной». Следовательно, мышление у людей скорее «рублевое», кредит в долларах, напротив, может отпугнуть клиента.

Нельзя не заметить, что за последнее время рубль и на московском рынке постепенно завоевывает позиции: продавцы и застройщики все чаще выставляют ценники в рублях, а арендный рынок в нижней ценовой категории практически перешел на «деревянные». В московской же ипотеке пока наблюдается «равноправие» доллара и рубля.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Прайм-Инвест
ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Узнать телефон

Как избежать «валютной вилки»
Специалисты советуют брать кредит в той же валюте, в какой получаете основные доходы – зарплату или прибыль. В таком случае клиент не рискует попасть в довольно распространенную ловушку – «валютную вилку».

Ведь курс валюты со временем имеет свойство меняться – расти или падать. За примером далеко ходить не нужно – мы все были свидетелями, как доллар вырос за последний месяц на 2 рубля! А условия договора, напротив, остаются неизменными. Если ежемесячный взнос составляет $1500, то именно такую сумму клиент обязан вносить, пока кредит не будет погашен.

Предположим, клиент зарабатывает 100 000 руб. в месяц. Ежемесячный ипотечный взнос составляет $1500, то есть, при курсе валюты США 1$ =25,4 руб., - 38100 руб. Если курс доллара идет вверх, и через некоторое время он будет стоить хотя бы 30 руб., размер взноса увеличивается до 45 000 руб. А уж если доллар подорожает вдвое? Взнос в размере более 76 000 руб. в месяц может стать непосильным для заемщика.

Конечно, маловероятно, что в ближайшее время нас ждет кардинальное изменение курса всех валют. И все же предусмотреть такую возможность следует, особенно тем клиентам, кто не собирается погашать кредит досрочно. Новейшая история, к сожалению, помнит и не такие «сюрпризы».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Инвесттраст
Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Узнать телефон

Как не «попасть на налоги»
Кредиты в «экзотических» валютах, прежде всего, привлекают клиентов ставками – они ниже, чем в рублевых и долларовых кредитах. Так, например, ипотечный кредит в японских йенах сегодня можно взять под 6,45-8,1% годовых, а в швейцарских франках – начиная от 8% годовых.

Низкие процентные ставки означают, что ежемесячный платеж заемщика уменьшается. Это дает возможность увеличить сумму кредита, - взять в долг больше денег.

Однако с низкими ставками по кредиту связаны налоговые «заморочки», которые необходимо проанализировать вместе со специалистом. Что мы имеем в виду? Если заемщик взял кредит под процент ниже ставки рефинансирования Центробанка России, то разница между этими ставками называется «материальной выгодой».

До 31 декабря 2007 года такие заемщики обязаны были уплачивать налог с этой самой материальной выгоды. С 2008 года положение заемщикам облегчили – в соответствии с поправками к Налоговому кодексу, если  ипотечный должник имеет право на имущественный вычет, налог платить не нужно. (Подробнее читайте нашу статью «Россияне! Верните себе налоговый вычет, и спите спокойно») Если же заемщик уже этим правом воспользовался, то придется платить налог с материальной выгоды по ставке 35%.

Сложности здесь следующие. Надо понять, использовали ли вы свое право на имущественный вычет или нет, как вам платить – по старому или по новому, если взяли кредит до поправок, что делать, если ставки за время выплаты кредита изменились (если они, например, плавающие, подробности в статье «Уплывут ли кредитные ставки под напором кризисных ветров?» и если сам ЦБ тоже установил новую ставку рефинансирования, - а за 2008 год он ее менял 5 раз!).

Повторим, что без специалиста по налогам заемщику тут не разобраться. И банк ему в этом помощник неважный, в банке «узких спецов» может и не быть. А ответственность за своевременную уплату налогов лежит не на банке, а на заемщике. Поэтому разобраться в налоговых тонкостях – это задача клиента.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: МСМ-Инвест
Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Узнать телефон

А банку это зачем?
Обыватели склонны объяснять появление на рынке ипотечных кредитов в необычной валюте исключительно рекламными целями. Но серьезный банк не будет разрабатывать кредитные программы, не просчитывая риски, исключительно с целью привлечь к себе внимание и «ради прикола».

Как объяснил корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru директор департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка Алексей Дорош, некоторые программы банки разрабатывают для того, чтобы привлечь определенную валюту от населения. Например, сейчас, в связи с мировым финансовым кризисом возможности банка получить длинные и дешевые евро на Западе сузились. Поэтому банки открывают депозиты в евро. А «депозитные» деньги уже можно инвестировать в создание портфеля ипотечных программ в евро.

Вторая причина, - заинтересованность солидной компании получить в этом банке крупный кредит в какой-либо национальной валюте. Банк специально для этой компании разрабатывает программу в требуемой валюте и дополнительно создает ипотечный портфель.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Разумеется, обычную семью, которая решает жилищный вопрос, мало интересуют банковская «изнанка». Люди стараются выбрать наиболее выгодное предложение на данный момент, а банк выбирает клиентов, исходя из их финансовых возможностей.

Выбирая себе кредитный продукт, надо помнить о том, что основополагающий параметр, это все-таки не проценты по кредиту, а стоимость квартиры. Именно он определяет главную нагрузку на заемщика. Поэтому, прежде всего, стоит оценить предполагаемый объект залога. Сделать это можно с помощью нашего калькулятора  «Бесплатная оценка квартир в Москве в режиме онлайн». Этот сервис рассчитает примерную стоимость квартиры, исходя из актуальных, сегодняшних цен на рынке. Рассчитав стоимость квартиры с помощью нашего онлайн-счетчика, вы можете уже непосредственно рассчитывать суммы кредита и ежемесячные платежи на ипотечном калькуляторе того или иного банка.

В принципе, специалисты советуют выбирать кредит, исходя из своих возможностей на ближайшие три – пять лет. Прогнозы на более длительный вам никто не даст. Через пять лет семейную финансовую политику можно пересмотреть – например, досрочно погасить кредит или перекредитоваться в другом банке. На иных, более привлекательных условиях, возможно, в другой валюте.

Примеры предложений кредитов в разных валютах  

Банк Кредит Валюта кредита  Процентные ставки Срок
Московский кредитный банк Кредит «Кредит под залог имеющейся недвижимости» Евро 13.5—14.5% 20 лет
Банк Сосьете Женераль Восток Кредит «Квартира» Евро 13% 1 – 25 лет
ОТП Банк Кредит «Квартира или дом на вторичном рынке (с фиксированной ставкой)» Швейцарские франки 9.2% 1 – 30 лет
ОТП Банк Кредит «Квартира или дом на вторичном рынке (с плавающей ставкой)» Швейцарские франки 9% 1 – 30 лет
Банк Москвы Кредит «Кредит на покупку жилого дома (коттеджа, таунхауса)» Швейцарские франки 8-9.5% 3 – 30 лет
Банк Москвы Кредит «Кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья» Швейцарские франки 8-9% 3 – 30 лет
Банк Москвы Кредит «Кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья» Японские йены 6.8—7.25% 3 – 30 лет
Банк Москвы Кредит «Кредит на покупку жилого дома (коттеджа, таунхауса)» Японские йены 6.45—8.6% 3 – 30 лет
Источник: banki.ru