Ипотека: у банка конфликт с заемщиком. Дойдет ли он до суда; стоит ли бояться угроз продать квартиру с молотка и почему залоговая недвижимость не вызывает ажиотажа

Внимание! Вы читаете старую статью. Доступна новая статья по теме "Ипотека на новостройки в Москве и Московской области"

В различных умных книжках (американских авторов) с названиями вроде «Как заработать первый миллион?» много говорится о том, что очень хорошим местом для приобретения различных товаров (и недвижимости в том числе) являются залоговые аукционы. Дескать, банки, получившие это имущество в результате банкротств своих должников, распродают его чуть ли не за полцены. По понятным причинам идея показалась обозревателю журнала Metrinfo.ru мегапривлекательной, и он решил выяснить, не имеется ли подобной дармовщинки в родном отечестве?

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Оценить квартиру в Москве и Подмосковье – Онлайн калькулятор
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Жилдорипотека
ЖК "Геометрия" у м.Площадь Ильича 3-х комн.квартира + машиноместо в подарок! Только 10 квартир до 10 сентября! 8,1 млн руб. Узнать телефон

Картинки из жизни
Автор этих строк всегда полагал, что настоящая жизнь всегда интереснее, чем чьи-то (и самого автора в том числе) «измышлизмы». Поэтому начнем с того, что предлагает нам объективная реальность. На сайте одного крупного банка имеется раздел «Реализация залогового имущества», в нем – «Жилая недвижимость, земельные участки». В регионе «Москва и Московская область» тут представлено всего два объекта: квартира в подмосковном Томилино (две комнаты, 55,4 кв. м) за 4551 тыс. руб. И московская квартира. Улица Маршала Тухачевского, 3-й этаж панельной 17-этажки. Две комнаты, общая площадь 50,2 кв. м, кухня 8,4. Стоимость – 9,5 млн руб.

На мой взгляд, это дороговато. Даже если сравнивать с объектами, которые просто продаются на рынке. И тем более - если подходить с пожеланиями фантастической дешевизны, которая вроде бы должна царить при реализации заложенного имущества. Почему же так происходит? Причин обнаружилось несколько.

Маленькая ипотека
Первое и самое очевидное – не очень высокий уровень развития ипотеки в России, особенно если сравнивать его с другими странами. «Объем ипотечного кредитования в США приблизительно в 500 раз больше, чем в России, - напоминает Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие». – Т.е. при прочих равных условиях число дефолтных объектов у нас будет в 500 раз меньше».

Что касается постоянно публикуемых ЦБ России отчетов о том, что число просроченных кредитов и у нас стало значительным, то не стоит забывать, что основная их масса – потребительские. То есть небольшие суммы, взятые на летний отдых или на покупку нового, прости господи, гаджета. Ипотека – штука более серьезная, там фигурируют совершенно иные цифры. И все участники процесса (и банки, и заемщики) даже до кризиса проявляли здесь куда большую осторожность. Так что ипотечных кредитов в общей массе просроченных не так много.

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ
Династия Квартиры пл. 38-96 кв.м.Монолит. Звоните! от 8 млн Sezar Group Узнать телефон

Вегетарианские законы
Ругать действующие в России законы стало уже хорошим тоном. Тезис о том, что законодательство «несовершенно», кочует из публикации в публикацию – точь-в-точь как в старых русских сказках, где молодец непременно был «добрый», девица – «красная», а земля – «мать сыра». Применительно к обсуждаемой нами теме утверждать, что законы именно «несовершенны», автор не осмелится – дабы не обвиняли потом в чрезмерном социальном дарвинизме. Сформулируем мягче: законы наши (и, главное, практика их применения), конечно, сильно отличаются от тех же американских реалий. Вышвырнуть человека – пусть даже и трижды злостного неплательщика по кредиту – из квартиры у нас гораздо сложнее. Это можно сделать только в судебном порядке, причем совершенно не факт, что суд не сжалится над должником – особенно если у него отыщутся веские доводы в свою пользу, вроде отсутствия другого жилья или наличия несовершеннолетних детей. «Реализация залоговой квартиры, особенно если это единственное жилье неплательщика, – это действительно проблема, - отмечает Мария Сиротина, начальник управления методологии «Флексинвест-банка». – С момента, как заемщик перестал платить по кредиту, и до выставления залоговой недвижимости на реализацию может пройти от 3-4 месяцев до полутора лет. Это долгий срок по сравнению со странами с развитыми банковской, судебной и исполнительной системами».

Отчетная показуха
В вопросах, связанных с банковской деятельностью, автор этих строк никогда не считал себя специалистом. И по этой причине оценивал происходящее с точки зрения, скажем так, житейского здравого смысла. А он подсказывает, что банк, жестко обращающийся со своими должниками, конфискующий их имущество и т.п., – молодец. Должникам такое поведение, конечно, не нравится – но свои интересы банк блюдет, деньги себе возвращает.

К моему изумлению, на практике все оказалось иначе: кредиторы издают угрожающее рычание и принимают воинственные позы, но – как доходит до дела – склонны к компромиссам. «В российской практике даже у специализированных ипотечных банков крайне редко дело доходит до суда, - говорит Евгения Таубкина, генеральный директор компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» (НБИК). – В случае дефолта заемщика банк, как правило, предлагает во внесудебном порядке по обоюдному соглашению продать квартиру и погасить задолженность по кредиту, включая пени и штрафы за просрочку».

«Банки идут навстречу клиенту, попавшему в затруднительное финансовое положение: реструктурируют долг, делают все возможное, чтобы помочь ему восстановить график погашения кредита, - полностью соглашается Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования «СМП-Банка». – Продажа залоговой квартиры с баланса банка – это крайняя мера».

Отчасти причина этого изложена в предыдущей главе – банк понимает, что его успех в судебной тяжбе с должником далеко не гарантирован. Но есть и еще одно соображение. Дело в том, что за кредитными организациями пристально следит ЦБ, и один из критериев оценки – это качество кредитного портфеля. Ввязаться в свару с должником – значит, автоматически признать, что с балансом не все в порядке, а этого многие банкиры боятся как огня. «Банк хочет зарабатывать на процентах, для него залоговая квартира – это не просто конфликт с заемщиком, это еще и испорченный баланс, - убеждена Евгения Таубкина (НБИК). – Многие банки в кризис использовали механизм кредитных ПИФов для расчистки своих балансов от плохих активов».

«Большое количество взысканных объектов недвижимости отрицательно сказывается и на имидже банка, - добавляет Дмитрий Дмитриевский, начальник отдела по управлению недвижимым имуществом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). – Поэтому банки, как правило, не афишируют деятельность по реализации залоговых объектов».

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: А101
Новостройки от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва Узнать телефон

«Фантомные боли»
Это соображение, вероятно, оказывается самым главным при установлении той «ломовой» цены, которая так поразила меня при первичном изучении проблемы. Суть сводится к тому, что банк хочет «не потерять». Он выдавал кредит, скорее всего, до кризиса, когда цены на недвижимость были значительно выше нынешних. За истекшие годы банку причиталось такое-то количество дополнительных денег – проценты, комиссии и т.п. Банк все это любовно сложил и уверен, что продажа залоговой квартиры должна вернуть ему все потери – а может быть, и еще немного сверху того, «за труды».

«Высокая цена на залоговые квартиры обычно складывается, когда банки пытаются продавать квартиры, исходя из размера остатка долга, не покрытого заемщиком, который включает также проценты и пени», - отмечает Дмитрий Дмитриевский (АИЖК). Обращаем внимание: это всеобщая точка зрения, нечто похожее на разные лады нам сказали все наши консультанты.

На вкус автора (еще раз повторюсь, что никоим образом не являюсь банковским экспертом – это такой «взгляд со стороны»), это очень странная логика. Мало ли кто чего хочет?! С равным успехом человек, вложивший в середине 90-х все свои деньги в акции МММ, может сегодня категорически требовать, чтобы кто-нибудь их у него выкупил – причем непременно не дешевле, чем он когда-то за них заплатил. Также можно выставить на продажу свою 10-летнюю машину – ровно за те деньги, что были заплачены за нее в автосалоне в тот момент, когда она была новой. Хотеть не вредно - говорят в народе. Если банкам действительно нужно продать это имущество, да еще и быстро и без проблем – пусть ставят цену пониже. Впрочем, рынок, похоже, сам убедительно доказывает банкирам всю ошибочность их позиции: ажиотажного спроса на залоговые объекты не наблюдается…

Проектная декларация на рекламируемом сайте
Застройщик: Экодолье Щолохово
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб. ГК Экодолье Узнать телефон

Что в них хорошего?
Человеку, пожелавшему приобрести залоговую недвижимость, стоит не забывать об одном существенном обстоятельстве. За каждым подобным объектом стоит конфликт: заемщика выселили, и он вряд ли остался этим доволен. Пока жилье отбирал банк, особенных возможностей «покачать права» не было – в случае чего можно и в лоб получить от охранника или судебного пристава. Но потом, когда в квартиру вселяется некий покупатель (частное лицо, не обладающее легионом охранников), вполне вероятно, что к нему завалится старый собственник с претензиями из серии «это из-за тебя, козла, меня из дома выселили!». Объяснять что-то людям в подобном состоянии, как правило, бесполезно…

По сей причине залоговая недвижимость, конечно, безопасна с юридической точки зрения – все правоустанавливающие документы прошли через сито судебных разбирательств. Но вот утверждать, что покупатель будет защищен от «неформальных наездов», автор бы не решился.

Так что, вероятно, единственное, чем подобная недвижимость хороша – это готовностью банка, который ее реализует, дать новому покупателю ипотечный кредит на самых лучших из существующих условий. И это правильно – своя рука владыка…

Резюме от портала www.metrinfo.ru, или о необходимости в жареном петухе
Совершенно очевидно, что рынка залоговой недвижимости у нас нет. Объектов мало, привлекать покупателей низкими ценами собственники (банки) не хотят. То ли надеются, что впереди новый этап роста цен, который превратит доставшиеся им от несостоятельных должников квартиры в горы золота. То ли вообще лень этим заниматься – «выхлоп» на фоне других дел, которые проворачивают банки, получается копеечным. И оживить этот сегмент рынка способен только серьезный кризис – такой, который заставил бы скрести по сусекам. Как говорят в народе, пока жареный петух не клюнет.